【正文】 可想而知了。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進行的一種活動。前房地產(chǎn)營銷策劃工作的誤區(qū)與問題在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫，2001年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗得出一些粗1造的產(chǎn)品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴格執(zhí)行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。②排斥本樓盤的理由： A、消費者本人經(jīng)濟能力不足。⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。（選擇性制定）賣點確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設計規(guī)劃銷售策略主題。首期廣告內容及時間安排內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下： ①樓盤效果圖。第三階段：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經(jīng)入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。廣告訴求點：（1）闡述樓盤的位置；（2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；（3）闡述樓盤交通條件；（4）闡述樓盤人口密度情況；（5）闡述樓盤的升值潛力；（6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽；（7）闡述樓盤的背景以及公司規(guī)劃；（8）闡述樓盤的舒適溫馨；（9）闡述樓盤的實用率；（10）闡述樓盤的品質；（11）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。*月份銷控計劃（月 日—全程）（月 日前）主要負責部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè) （月 日前）主要負責部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè) （月 日前）主要負責部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè) （月 日前）主要負責部門或人員：**置業(yè) （開盤前）主要負責部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè) 附：《**項目價格體系》開盤前相關資料準備到位 配套設施方案的建議（月 日月 日）（月 日月 日）（月 日月 日）主要負責部門：華巢氏**專案組**置業(yè) 物業(yè)管理 （月 日月 日）（月 日月 日）（月 日月 日） 景觀設計方案 （月 日月 日）（月 日月 日）（月 日月 日）房屋銷售相關文件 商品房預售許可證（開盤前）主要負責部門或人員：**置業(yè) （開盤前）主要負責部門或人員：**置業(yè)華巢氏**專案組 （*月*日前）主要負責部門或人員：**置業(yè)華巢氏**專案組（開盤前）公證部門（辦理合同的公證）律師事務所（委托/簽約/按揭/合同條款解釋）主要負責部門或人員：**置業(yè)華巢氏**專案組現(xiàn)場銷售執(zhí)行（全程）、電話追蹤、介紹樓盤，詳細環(huán)境、拜訪、衛(wèi)生保潔第二篇：房地產(chǎn)營銷策劃方案范本房地產(chǎn)營銷策劃方案簡介所謂的房地產(chǎn)營銷策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績而采取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營銷策劃方案。 篩選安排（月 日— 月 日）、銷海、廣告片方案設計（月 日— 月 日）、銷海、廣告片制作（月 日— 月 日）附：《樓書設計建議》、《銷海設計建議》、《廣告片設計建議》主要負責部門或人員：華巢氏**專案組**印刷公司廣告公司*月1*日房展會布置實施（月 日— 月 日）（月 日— 月日）3．3參展活動的其他準備工作（月日— 月日）附：《*房展會活動方案》主要負責部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè)布展公司媒體計劃、硬廣告類。根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準備。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應依據(jù)具體情況靈活使用和調整。⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態(tài)的變革與提升。B、經(jīng)過比較競爭后，認同本樓盤的價位。③購買本樓盤的理由： A、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。以實現(xiàn)“訂房便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。這里應該說明兩個問題。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。更有甚者為了達到“人家有的我也得有”，不惜一切代價跟風，以致制造虛假廣告，跨大其詞，迷人眼球。隨著我國市場經(jīng)濟發(fā)展日漸成熟，商品房的品牌形象已成為消費者認知的第一要素。再次他們收入水平，受教育狀況以及會買、能買什么樣的住宅，愿以什么價格購買。規(guī)范的房地產(chǎn)前營銷應該有這些人員參與：房地產(chǎn)項目投資決策者（大老板或能代表大老板意圖的職業(yè)經(jīng)理）、能進行市場調查與分析的統(tǒng)計專業(yè)人士、與房地產(chǎn)建設工程有關的工程師、預決算及工民建專業(yè)人員、財務會計專業(yè)人員、項目評估人員、企業(yè)專業(yè)營銷人員以及法律政策顧問等?！爸匦那耙啤本褪且逊康禺a(chǎn)營銷策劃的重心由后期推銷改變?yōu)榍捌诘臓I銷策劃。這時，國內不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究。房地產(chǎn)營銷策劃的最前端房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產(chǎn)品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。尤其是2002—2003年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。四是開發(fā)前期雖有市場調研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”。四、實戰(zhàn)流程：形象定位：對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位臵、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。此階段廣告費用投入相對較少。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。⑥ 展銷場地道路指導牌的制作。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發(fā)展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產(chǎn)品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。進行消費者背景分析 ：① 選購本樓盤的動機：A、認同規(guī)劃設計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤。C、購買個體者較少，對后市看空。⑤ 銷售人員應默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。② 現(xiàn)場業(yè)務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。?、每周周一由業(yè)務部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動（SP）項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計劃。⑴、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便于休息時間或廣告期間實施DS（直銷）、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務主管總結追蹤成果，檢查是否達到預期銷售目標。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐。它是藝術的、文化的、浪漫的、不羈的。中資情調：用文化升級代替產(chǎn)品升級麗江花園作為全國最早倡導社區(qū)文化的社區(qū)之一，１０多年來的刻意營造和帶動已形成了濃厚的小區(qū)文化氛圍與居住模式。據(jù)介紹，此次一同參與筆稿的有九易、黑馬、思源、省廣等幾間廣州本土的廣告公司。這就是丁邦清為麗江花園提出的“生活的藝術、詩意的安居”廣告主題，麗江花園“人文關懷”的品牌核心得到了進一步的升華與強化。