【正文】 應(yīng)出現(xiàn)明顯特征，天津遠郊住宅將逐漸成為天津商品住宅市場上的主流。其居住特點按天津市顯著的產(chǎn)業(yè)集群和軌道交通分化區(qū)域，部分高端客群出現(xiàn)向近郊和濱 海新區(qū)外溢的積極因素，是一個必然趨勢。 其 保稅功能的國際航空物流園區(qū) 定位具有國家經(jīng)濟戰(zhàn)略布局的重要意義 。 用地性質(zhì)： 居住 總用地面積： 平方米 容積率： 建筑密度： 20% 限高： 43 米 用地性質(zhì)： 居住用地 規(guī)劃用途： 住宅 綠地率： 40% 出入口： 西側(cè)及中間規(guī)劃支路 1退紅： 沿東五道退 15 米，沿東六道、東側(cè)規(guī)劃路退 6 米，其它退 4 米 （二）“公寓部分 (西地塊 )” 建設(shè)地點： 空港加工區(qū)中環(huán)東路西側(cè)，東五道以南、東六道以北，東臨居住部分規(guī)劃支路。 新增建設(shè)用地土地有償使用費提高標準后，仍實行中央與地方 30:70 分成體制。 本項目地塊隸屬于空港物流加工區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)政策為區(qū)域經(jīng)濟的大發(fā)展鋪平了道路、創(chuàng)造了百年不遇的大發(fā)展機會；高科技行業(yè)企業(yè)的紛紛進入，會極大地促進園區(qū)內(nèi)的發(fā)展與繁榮。 經(jīng)過幾年的發(fā)展，天保房地產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)規(guī)模進一步擴大，效益質(zhì)量大幅提升 ，經(jīng)營指標呈快速攀升態(tài)勢，企業(yè)綜合實力和競爭力顯著增強。本部內(nèi)設(shè)辦公室、計劃財務(wù)部、投資發(fā)展部、企業(yè)管理部和資產(chǎn)管理部；下設(shè)天保公用設(shè)施有限公司、天保建設(shè)有限公司、天保國際物流集團有限公司、天保服務(wù)發(fā)展有限公司、天津天保國際酒店有限公司五大集團性公司及天保房地產(chǎn)開發(fā)公司、天保岡谷物流、天?？萍及l(fā)展、空港汽車園等六十余家全資、控股、合資合作企業(yè)。 隨著空港的日益發(fā)展，該區(qū)域?qū)?于寫字樓、酒店式公寓、住宅以及相關(guān)生活配套有著越發(fā)迫切的需要。 空港 物流加工區(qū) 作為連接市區(qū)和濱海、天津和北京的重要紐帶，擁有非常優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢，它位于京津塘高速公路東北，津漢公路以南、津歧公路延長線以西，距天津市區(qū) 3 公里，距天津港 30 公里，距北京 110公里。未來還將建設(shè)小白樓和南市商業(yè)繁華區(qū)。天津?qū)?nèi)腹地遼闊，輻射華北、東北、西北 13 個省市自治區(qū)，對外面向東北亞，是中國北方最大的沿海開放城市。為空港公司、航空貨代企業(yè)、現(xiàn)代物流企業(yè)、臨空港加工企業(yè)及外貿(mào)進出口企業(yè)搭建新的物流發(fā)展平臺，實現(xiàn)國際貨物的快速流轉(zhuǎn)和迅速增值。 （ 3）社會要素： 天津空港物流加工區(qū)隨著規(guī)劃發(fā)展、日臻完善后，區(qū)域人口主要為從事以制造、研發(fā)、高科技產(chǎn)業(yè)及物流運輸?shù)刃袠I(yè)的從業(yè)人員，是年齡集中在 2545 歲之間的高效勞動力。 5 、供排水設(shè)施先進，適應(yīng)企業(yè)需求： 天津港保稅區(qū)區(qū)內(nèi)采用水源環(huán)網(wǎng)供水技術(shù)，供水性能安全可靠，水量充分，水質(zhì)符合國家 飲用水標準；先進的雨污水泵站和完善的雨污水管網(wǎng)系統(tǒng)高效保證了區(qū)域雨污水的及時排放。 優(yōu)勢： ①、本案位于空港加工區(qū)內(nèi)，地處天津濱海國際機場東北側(cè)，距市區(qū) 3 公里，距港口30 公里，距北京 110 公里，交通優(yōu)勢、物流優(yōu)勢明顯 ；②、空港物流加工區(qū)是天津市中心城區(qū)進入濱海新區(qū)的門戶，銜接天津城區(qū)、濱海新區(qū)重要的結(jié)合點；③、空港加工區(qū)是天津市重點規(guī)劃、發(fā)展的城市功能版塊之一，世界五百強企業(yè)、中國五百強企業(yè)將紛紛落戶園區(qū)，空港加工區(qū)已經(jīng)成為天津市最具投資價值得的熱土之一，成為頗具戰(zhàn)略意義的“兵家必爭之地”。 四、交通優(yōu)劣勢 本項目總體交通組織評價：路網(wǎng)較發(fā)達，形成了與京津塘、津濱高速、津漢快速路相貫通的兩環(huán)六縱十二射的交通網(wǎng)絡(luò)，但目前公共交通不便，有良好的規(guī)劃前景。 5) 二期約 6 平方公里范圍內(nèi)的道路、景觀和綠化工程全部完成，區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè) 施配套項目 (包括道路、給水、排水、供電、燃氣、供熱等管網(wǎng)和站點 )的建設(shè)將全部建成投產(chǎn)。區(qū)內(nèi)主要建設(shè)中、低密度居住區(qū)，商務(wù)型居住區(qū)以及商務(wù)花園等。該區(qū) 規(guī)劃設(shè)置四個功能分區(qū)。 按天津空港物流加工區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，其發(fā)展定位為：依托空港區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展空運物流及其相關(guān)加工制造產(chǎn)業(yè)、建設(shè)空港國際物流及相關(guān)工業(yè)為主，商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展，功能齊全，具有高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境、高品位的商住環(huán)境和高質(zhì)量的文化環(huán)境，體現(xiàn)現(xiàn)代化、高科技、人為本的特點，創(chuàng)造出和諧、美觀、健康、高效的“生態(tài)工業(yè)園區(qū)”。三期發(fā)展用地由北側(cè)津漢公路、西側(cè)東金公路、南側(cè)京津塘高速公路和東側(cè)漢港公路圍合，占地 13 平方公里。天津物流開工區(qū)規(guī)劃建設(shè)局已進行控制性規(guī)劃要求，見《居住項目規(guī)劃設(shè)計要求》。 其中包括： 白領(lǐng)公寓（暫定名）用地： 平方米，規(guī)劃用途為白領(lǐng)公寓。 天津空港物流加工區(qū)高檔住宅項目 市場調(diào)查分析及項目產(chǎn)品定位分析報告 委托單位： 天津天保 建 設(shè)發(fā)展有限公司 執(zhí)行單位： 深圳金磚國投商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu) 總負責人： 穆健瑋 執(zhí)行負責人： 龐建輝 執(zhí)行調(diào)研人員： 穆健瑋 、龐建輝、徐淵明 、黃文學、劉洋、寧勇波 、 張紅霞、宋慶鋒 、周 紫梅 調(diào)研時間： 2020 年 9月 9 日～ 2020 年 10月 9 日 排版設(shè)計： 周紫梅 審訂： 韓蒙、穆健瑋、 黃文學、劉洋 深圳市金磚國投資咨詢有限公司 中 國 開 張 網(wǎng) 天津空港物流加工區(qū)高檔住宅項目 市場調(diào)查分析及項目產(chǎn)品定位分析報告 前言： 本次調(diào)查的主要目的 是為天津空港物流加工區(qū)高檔住宅項目的整體定位提供依據(jù)，反映有效需求的市場空間。 項目總用地面積： 平方米（坐標及面積以定樁書為準，見項目用地紅線圖）。 項目建設(shè)計劃應(yīng)于 2020 年內(nèi)開工。二期建設(shè)用地由北側(cè)津漢公路、西側(cè)規(guī)劃的津汕高速公路、南側(cè) 京津塘高速公路和東側(cè)東金公路圍合，占地 。市政府與國家民航總局共建的國家民航產(chǎn)業(yè)化基地，與中科院合作的工業(yè)生物研發(fā)轉(zhuǎn)化基地已全面啟動建設(shè)。 2) 高新技術(shù)工業(yè)加工區(qū)：該區(qū)域規(guī)劃占地 1041 公頃。 4) 商住生活配套區(qū)：該區(qū)位于空港物流加工區(qū)的東北部，總 占地面積約 350公頃。規(guī)劃用地為 312 公頃。區(qū)內(nèi)主要建設(shè)中、低密度居住區(qū)，商務(wù)型居住區(qū)以及商務(wù)花園等。 五、 區(qū)位優(yōu)劣勢 本項目總體區(qū)位評價：本項目所在天津空港物流加工區(qū)是地處市中心與濱海新區(qū)中間產(chǎn)業(yè)帶中央位置，為臨空產(chǎn)業(yè)港總部經(jīng)濟規(guī)劃帶，是天津市的重要對外窗口和門戶。 4 、通訊系統(tǒng)發(fā)達，信息溝通無極限： 天津港保稅區(qū)、空港加工區(qū)擁有國內(nèi)先進的有線及移動通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，通訊線路已覆蓋全區(qū)，并設(shè)有小靈通基站，更直接地為客戶提供優(yōu)質(zhì)的通信服務(wù)。優(yōu)越的 區(qū)位優(yōu)勢和保稅區(qū)的綜合優(yōu)勢相疊加，使空港物流加工區(qū)成為環(huán)渤海地區(qū)最具競爭力的投資熱點。空港國際物流區(qū)面積 1 平方公里，分為物流分撥區(qū)、倉儲服務(wù)區(qū)、加工增值區(qū)、展覽展銷區(qū)、管理辦公區(qū)及配套服務(wù)區(qū)六大功能區(qū)。 天津地處華北平原東北部、環(huán)渤海灣的中心，距北京 120 公里。 其中，和平區(qū)是天津市的老城區(qū)，天津的商業(yè)中心濱江道商業(yè)區(qū)以及金融中心“天津街”都位于和平區(qū)內(nèi)。其城市功能定位明確為天津市對外展示窗口區(qū)域。 自 2020 年開發(fā)以來，土地地價已經(jīng)翻了幾番 。 天?？毓晒緦嵭薪?jīng)營專業(yè)化、運作規(guī)范化、投資多元化、業(yè)務(wù)國際化的運營方式。 公司具備雄厚的人員實力和資源實力，目前擁有員工 80 余人，其中具有專科學歷的人員占全體管理人員的 90%以上，中、高級專業(yè)技術(shù)人員占全體管理人員的 80%以上。 （四）政策環(huán)境綜合影響分析 政策規(guī)劃對天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展整體趨于利好。 進一步加強土地有償使用管理，規(guī)范、培育土地市場，避免土地市場分散競爭和 政府收益流失 財政部、國土資源部、中國人民銀行：《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》 土地 從 2020 年 1月 1 日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別劃分不變，各等別征收標準在原有基礎(chǔ)上提高１倍。 國家工商總局《天津市工商行政管理局關(guān)于促進濱海新區(qū)開發(fā)開放的意見》 國家 支持創(chuàng)新登記注冊制度，支持放寬市場準入條件，支持提升行政服務(wù)效能 極大加快吸引了天津空港物流加工區(qū)的招商引資進程 十二、規(guī)劃控制要點 本項目總用地面積為： 平方米，包括 ：東地塊 平方米和東地塊 平方米，項目位置及四至紅線圖，詳見天津空港物流加工區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理局規(guī)劃控制設(shè)計條件： （一）“居住部分（東地塊）”： 建設(shè)地點： 東五道以南、東六道以北，東側(cè)、西側(cè)為規(guī)劃支路 。作為天津港保稅區(qū)的拓展區(qū)，空港物流加工區(qū)區(qū)位及功能優(yōu)勢明顯，是保稅區(qū)十一五乃至更長時間內(nèi)的關(guān)鍵增長點。 天津房地 產(chǎn)投資額始終保持快速增長的趨勢，尤其是 2020年之后，房地產(chǎn)投資額始終以 20%以上的增幅遞增； 天津房地產(chǎn)投資始終保持著旺盛的增長勢頭，主要依靠于天津城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建設(shè)、完善，隨著天津城市功能定位的轉(zhuǎn)型，未來天津房地產(chǎn)市場將更加受到市場的廣泛關(guān)注； 天津市居民的生活水平逐漸提高，有利于當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展，居民的住房需求也將由剛性住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩托枨螅? 從天津未來的人口規(guī)劃來看，天津未來幾年的房地產(chǎn)發(fā)展將進入一個快速發(fā)展階段。 也就是說，市區(qū)住宅在所有上市新建項目中，其開發(fā)面積僅占 1/3左右，周邊住宅的主力軍地位已經(jīng)完全確立。萬科城 190萬平米的體量，盡管目前僅推出 60 萬平米左右，因其配套商業(yè)設(shè)施和景觀條件較好，對選擇“第一居所”的高端客群具有較大吸引力，因其主要是以別墅產(chǎn)品為主，混合型產(chǎn)品為輔，不會給本項目帶來較大壓力。 目前，空中客車總裝廠的順利開業(yè)，空港、西區(qū)開發(fā)區(qū)及濱海新區(qū)的大力發(fā)展勢必會吸引一大批產(chǎn)業(yè)化大型企業(yè)導入，大量的生活、商務(wù)、休閑等需求也隨之產(chǎn)生。 區(qū)內(nèi)中央水系輻射至各家各戶房前屋后，做到戶戶臨水，自然人文景觀得天獨厚 庭后院的設(shè)計、 7 層電梯洋房入戶花園的設(shè)計，頂層閣樓的半贈送、露臺、歐式觀景陽臺的贈送 建筑 特色 在濱海新區(qū)投資建設(shè)的首座商務(wù)、住宅、商業(yè)綜合大盤 整體布局、實用空間、任意拆分、創(chuàng)意組合 皇冠假日酒店主體為 10層；寫字樓主體 通過錯落布局構(gòu)建成了一條起伏的波浪形天際線，建筑的立面上采用了面磚及涂料形成 了極為簡潔、明快的立面效果 以地中海西班牙風情建筑為載體，依托東麗湖稀缺而絕佳的自然景觀資源和生態(tài)系統(tǒng) 10米進深的革命性設(shè)計、采用了大露臺、花園、退臺和卓越的戶型設(shè)計 銷售形態(tài) 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 新房 新房 銷售狀態(tài) 半滯銷 銷 240 余套 銷 70余套 半滯銷 半滯銷 半滯銷 樓盤名稱 遠洋新干 線 空港國際貿(mào)易中心 空港皇冠 國際 東麗萬科城五 夏陽 目前，項目周邊其他鄰近區(qū)域樓盤主要有東麗湖住 宅開發(fā)區(qū)，其開發(fā)目標客戶主要是以第一居所為訴求的天津新移民，對空港入駐企業(yè)白領(lǐng)員工居住用房尚不構(gòu)成短期競爭壓力。國際物流和國際貿(mào)易及國際加工制造密不可分。根據(jù)天津政府規(guī)劃局的規(guī)劃， 至 2020 年園區(qū)有望達到工業(yè)產(chǎn)值 330 億元，園區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位將滿足 25萬人就業(yè)需求，園區(qū)內(nèi)常住人口將達到 13萬以上。從區(qū)域市場消化角度來分析，空港加工區(qū)內(nèi)存在著很大的市場空間，離飽和狀態(tài)還有很大的差距，所以區(qū)域 內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展仍有較大余地。 各客戶層需求調(diào)查分析 各客戶層的需求偏好 入駐企業(yè) 高層經(jīng)理 中層經(jīng)理 一般員工 區(qū)內(nèi)攔截個人 調(diào)查評價 目前居住狀況 市內(nèi)或區(qū)域就近 市內(nèi) 市內(nèi) 市內(nèi)或區(qū)域就近 市內(nèi)或賓館 多為自己所有 有居住需求 70% 10% 20% 50% 無 受訪企業(yè)高層人員一般表示有需求，受訪個人中普通員工表示希望就近居住者居多，一般攔截采訪多表示沒有區(qū)內(nèi)居住愿望 可承受的購房總價（元） 50萬元以內(nèi) 50 萬元以內(nèi) 50萬元以內(nèi) 無 無 沒有表現(xiàn)較高承受力 可承受購房單價（元 /平方米） 3000－ 3500元 4500－5000 元 4000以內(nèi) 月供 1200－ 1500 元 無 普遍對區(qū)內(nèi)置業(yè)無直接興趣，但若房價便宜可考慮投資 可承受租金（元 /月 /單元）