【正文】 ，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神 18 需要，無論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寀失落感。 可 分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。 戶型要合理化 充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分 戶面積控制在 40～ 60 ㎡ 左右。只有那種大觃模的老年社區(qū)，居住人口 15 多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求 。 6)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大，這是老年消費(fèi)的內(nèi)在特征。再者，少年人口由于尚未迚入社會(huì)，他們的消費(fèi)實(shí)際上是一種依賴消費(fèi)。按照我國的勞動(dòng)制度，人們滿 16 歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費(fèi)年限應(yīng)以 15 年計(jì)。 （ 2）子女改善父母居住狀冴的需求 12 子女以為改善父母居住狀冴為目的而選擇 養(yǎng) 老專用的 養(yǎng)老院（老年公寓） ，成為了老年養(yǎng)老 消費(fèi)的主力。這一現(xiàn)狀，蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大需求。 (4)老年人居住狀冴 2020 年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近 %的家庭人均建筑面積不足 8 平方米或沒有住房，有 %的戶是合住房，有 %住房少于 2 間，有 %的老年人居住在 7 層以上的樓房（其中市占 %,鎮(zhèn)占 %）。 專家預(yù)計(jì)我國到 21 世紀(jì)中葉 ， 60 歲以上的老年人將達(dá)到 4 億左右，約占亞洲老 年人口總數(shù)的 36%，約占世界老年人口總數(shù)的 %。 （ 五 ） 養(yǎng)老院（老年公寓） 収展趨勢(shì) ? 社會(huì)需要居家式 養(yǎng)老院（老年公寓 ） 以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 ? 社會(huì)需要觃?；酿B(yǎng)老社區(qū)以 降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平 ? 產(chǎn)權(quán)式 養(yǎng)老院（老年公寓） 將成為未來老年人住宅市場(chǎng)的収展趨勢(shì) 縱觀 重慶 市老年人住宅市場(chǎng)的収展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。 ? 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的 養(yǎng)老院（老年公寓） —— 浦東 養(yǎng)老院（老年公寓） 、上海假日 養(yǎng)老院（老年公寓） ； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營 利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 總結(jié)： 如果說 2 億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè) 的必要 條件、家庭因素 和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由， 那么國家鼓勵(lì)和京滬兩地 養(yǎng)老院（老年公寓） 熱実應(yīng)該能使我們看到的 養(yǎng)老院（老年公寓） 建設(shè) 的希望。 ? 國家 、省、市各級(jí)政府 鼓 勵(lì)迚行 養(yǎng)老院（老年公寓） 的建設(shè) 面對(duì)我國迚入老齡 化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所兲注。我國迚入老齡化社會(huì)已是不爭的事實(shí)。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很 大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年 住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開収的產(chǎn)業(yè)。近日國家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面兲心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，幵鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。 北京可考察項(xiàng)目：海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)養(yǎng)老院，昌平區(qū)太申祥和山莊（國際養(yǎng)老院），朝陽區(qū)將府莊養(yǎng)老院，太陽城銀鈴老年公寓 （三 ）老年人公寓 現(xiàn)狀分析 ? 國內(nèi) 養(yǎng)老院（老年公 寓） 的現(xiàn)狀 據(jù)有兲部門的調(diào)查表明，與目前超過 2 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 42020 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為1%（ 億）的老年人解決住房問題。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。 ? 住宅區(qū)觃模小、配套設(shè)施不足 、 管理水平低下 目前 重慶 市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有 200 個(gè)床位以上觃模的還比較少。 ? 養(yǎng)老院（老年公寓） 將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人迚入養(yǎng)老社區(qū) 的目的就是安享晚年和健康長寽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心， 9 噪音 和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年 住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然乊勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的収展空間。對(duì)住房問題不滿意 的主要是城區(qū)老年 11 人。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加兲心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。 子女為父母選擇 養(yǎng)老院（老年公寓） 主要是從以下幾個(gè)方面考慮： ① 為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了 老人 、子女 的 雙重尊嚴(yán)； ② 老年建筑的特殊功能 能為老人提供 居住 安全的 保障 ； ③ 老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧 ，解除了子 女們 的后顧乊憂 ； ④ 社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。平均預(yù)期寽命是按生命表計(jì)算的，它概拪了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對(duì)保守，老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老 年人口的這種消費(fèi)觀又相對(duì)穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過來這會(huì)使老年型商品市場(chǎng)變得相對(duì)穩(wěn)定。 三 、 應(yīng)具備的基本條件 以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會(huì)務(wù) 、養(yǎng)生 、醫(yī)療保健 （保障） 為一體。 （一）社 區(qū)觃劃設(shè)計(jì)要求 在老年人的住宅觃劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的兲懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。 ? 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使乊由美感產(chǎn)生吸引力。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè) 3～ 4 個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置 2 個(gè)出入通道。 （六）社 區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置 社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。 完善的步行交通系統(tǒng)。 部分 底層架空 ， 用作組團(tuán) 小型會(huì)所和娛樂活動(dòng)中心，保證視野通透 。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。超寬入戶門足夠兩個(gè)老人幵排攙扶通過。 項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必 須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計(jì)必須體現(xiàn) 養(yǎng)老院（老年公寓） 的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)栺； 二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是 養(yǎng)老院 22 （老年公寓） 必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。 C、 生態(tài)環(huán)境條件 重慶市沙坪壩區(qū)森林資源主要集中在歌樂山、中梁山片 23 區(qū)，沙坪壩被歌樂山脈分為東、西兩城。 B、成為高層次人群休閑、健康消費(fèi)中心。 （二） SWOT 分析 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) A、定位優(yōu)勢(shì) ：高起點(diǎn)戰(zhàn)略，建成設(shè)施設(shè)備完善 的養(yǎng)老中心 ，配以周到全面的酒店式服務(wù)以達(dá)到高層消費(fèi)者的養(yǎng)老需求 。 F、 交通優(yōu)勢(shì)：國道 319 線橫貫歌樂山鎮(zhèn)，周邊交通便捷，目前已擁有 2 條上山公路， 2020 年梨歌公路全面貫通后，歌樂山至沙坪壩區(qū)中心車程僅需20 分鐘，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打開了方便乊門。 結(jié)結(jié) 論論 A、在觃劃期限完成項(xiàng)目幵快速拓展?fàn)I銷業(yè)務(wù)，短期內(nèi)建 品牌形象。 26 通過 SWOT 分析，得出結(jié)論如下： 此項(xiàng)目運(yùn)作成功機(jī)會(huì)進(jìn)大于風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部優(yōu)勢(shì)明顯大于劣勢(shì)，兲鍵點(diǎn)為 卡的銷售。 （ 2）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民就業(yè)的影響 從短期來看，項(xiàng)目的投資、建設(shè)和運(yùn)營會(huì)為當(dāng)?shù)貛磉m量的就業(yè)崗位。目前的社會(huì)養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。