【正文】 作為正規(guī)開發(fā)的商品房，項(xiàng)目 12 層的規(guī)模在區(qū)域內(nèi)是首屈一指的，這也是區(qū)域內(nèi)目前所缺少的，大規(guī)模就意味著完善的配套、便利的生活。 結(jié)論及問題 ◆ 結(jié)論一： 本項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，最大優(yōu)勢(shì)在于它具有豐富的“ 人造 資源” — 莒南首座小高層物業(yè) （高層品位化），但是這種優(yōu)勢(shì)同其他區(qū)域的項(xiàng)目比較來看，優(yōu)勢(shì) 是 明顯 的 ?！?莒南最貼近現(xiàn)實(shí)的高檔物業(yè) ”的定位，也將為本項(xiàng)目帶來了大量的客戶。 ◆ 在建筑風(fēng)格方面，通常與地方文化相結(jié)合 的樓盤不多 —— 在建筑風(fēng)格上體現(xiàn) 出“千篇一律” 的 感覺 ， 缺乏變化。 ◆ 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 本 項(xiàng)目 以 規(guī)模效應(yīng)、品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品硬件價(jià)值、可感受價(jià)值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。 ◆ 從規(guī)模上 ：樓盤相當(dāng)部分為中小規(guī)模項(xiàng)目。 整個(gè)莒南 流動(dòng)人口 不 多（ 可謂極少 ），人文環(huán)境 一般 。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較 均衡的 價(jià)位 段 ，這也能體現(xiàn) 莒南整體 區(qū)域的 中低檔物業(yè)消費(fèi)水平 特征。 市場(chǎng)產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以 中低 檔為主 本 區(qū)域是發(fā)展比較快速的區(qū)域， 但 該區(qū)域樓盤的開發(fā) 主要以中 低檔為主。 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層次較低，而且高檔消費(fèi)市場(chǎng)對(duì) 真正需求的“ 現(xiàn)實(shí)與適用的高檔次生活 ” 認(rèn)同程度還不夠。 在供給面向大眾的同時(shí)，中高端市場(chǎng) 發(fā)展緩慢 ，看似蕭條，但也最有可能成為發(fā)展前途最為看好的一個(gè)形態(tài)。 周邊供應(yīng)的多是 普通商品房（少許中檔次，目前直接競(jìng)爭(zhēng)者沒有） ，區(qū)域的整體形象不是很理想，高端商品房開發(fā)的基礎(chǔ)仍在薄弱中，項(xiàng)目高端社區(qū)形象塑造的難度較大， 但機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)。兗（州）石（臼）鐵路、嵐（山）濟(jì)（寧）公 路橫穿東西，莒（縣）新（浦）、莒（縣）阿（湖）公路縱貫?zāi)媳保?206國(guó)道在境內(nèi)西北部穿過，全縣公路通車?yán)锍踢_(dá) 公里，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；距石臼港 50 公里，嵐山港 25 公里，距連云港及其機(jī)場(chǎng)各 60 公里，臨沂機(jī)場(chǎng) 40 公里，海陸空運(yùn)輸十分方便。兗石鐵路橫貫東西，境內(nèi)公路覆蓋全縣，運(yùn)輸便捷；距青島港 200 公 里，距嵐山港 30 公里，日照港 50 公里，連云港 90 公里，臨沂機(jī)場(chǎng) 40 公里，青島機(jī)場(chǎng) 200 公里，海陸空運(yùn)輸方便。裕隆 生活空間 精神空間 欲望空間 配套 服務(wù) 建筑結(jié)構(gòu) 欲 +住新空間 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 33 頁(yè) 三、案名設(shè)計(jì) 聚首首 強(qiáng)調(diào) 空間的概念，各種空間的相對(duì)獨(dú)立又有機(jī)融合才能成就 聚首 ，我們有這樣的思考： ◆ 聚首 ”，一種新的物業(yè)模式，它使得 生活 與 品位 能夠較好的 融合，滿足“ 三世 ”（ 已經(jīng)“發(fā)達(dá)”的、正在“發(fā)達(dá)”的、將來“發(fā)達(dá)”的 ）業(yè)主的 居住 需 求 ，但又不 是高不可攀、華而不實(shí)的“花瓶” 中國(guó)最大的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 33 頁(yè) 物業(yè) ； ◆ 這種新模式的基本前提是處 于 在城市 戰(zhàn)略性發(fā)展的 核心地段，在交通便利、發(fā)展前景光明的城市新經(jīng)濟(jì)區(qū)域中，而使得消費(fèi)者購(gòu)買 聚首裕隆 的基本功能可分為兩大塊： 生活 與 品位 。裕隆 是否能以 一個(gè) ． ． 有力（有勁、有吸引力、有新意）的聲音唱出 不同 ． ． 的變調(diào)？ 作為 莒南高檔公寓 的標(biāo)志之一， 聚首 而豐富的、超群的想象力，是自己最驕傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 33 頁(yè) 一個(gè)最新完成的策劃方案（莒南）（已簽訂代理合同） 聚首 對(duì)于光輝偉業(yè)而言：市場(chǎng)把握是經(jīng)驗(yàn)，全面策劃是能力，廣告創(chuàng)意是專業(yè)。 作為物業(yè)形態(tài)豐富多樣的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目， 聚首我們這樣考慮： 聚首首 ”， 把一種精神灌入 住宅 之 中，通過工程技術(shù)、營(yíng)銷手段使兩者有機(jī)聯(lián)系， 形成莒南特別的品質(zhì)化物業(yè)“代表座” ； ◆“ 聚 （二）延展性思考 聚首 的核心理念下，我們可以做這樣的延展性闡發(fā)： ◆ 聚裕隆 聚首 生活優(yōu)越 精神支柱 聚首全縣轄 18 處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 16 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng)）， 759 個(gè)行政村， 99 萬人口；總面積 1752 平方公里， 109 萬畝耕地，其中丘陵、山地占 71%，平原占 29%。莒南縣地處交通要沖。 確切 地講，此地域的生活居住功能比較強(qiáng)盛，而富有形象代表意義上的物業(yè)尚無形成，再加上“同質(zhì)化”的形象均衡影響，在 此區(qū) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 33 頁(yè) 域 開發(fā)具有代表性的的 高檔物業(yè) ， 是有著極大的發(fā)展前景的。 雖然近 來莒南 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 緩步發(fā)展 ，物業(yè)開發(fā)的主攻 目標(biāo)由于受市場(chǎng)的“ 綜合素質(zhì)”影響， 朝著“工薪族、實(shí)用經(jīng)濟(jì)型”路線 發(fā)展， 真正的高端產(chǎn)品并沒有出現(xiàn)，也就是說目前市場(chǎng)上并沒有真正的“豪宅產(chǎn)品”。 雖然莒 南 市域的自然資源相對(duì) 偏 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 33 頁(yè) 少 ， 但本項(xiàng)目是象征著莒南 的高檔次生活是 現(xiàn)代城市化進(jìn)程 的代表，追求高檔次生活的消費(fèi)必將充分體現(xiàn)馬太效應(yīng)，富足的人群與客戶的消費(fèi)觀也將越來越泛城市化。居民生活十分方便。主力總價(jià)在 1400 元 / m2左右。 （ 3） 莒南 市 購(gòu)置高端物業(yè)的概率成因正在形成 由于其 現(xiàn)有 特定的環(huán)境影響，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)一直比較低迷，近段時(shí)間的供應(yīng)量相對(duì)于其他區(qū)域也比較少。 ◆ 從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，有少量小戶型；但 戶型供給多樣，有平層、錯(cuò)層、躍層。 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)景作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)吸引客戶。 ◆ 成熟的市政配套。 ◆ 在戶型定位方面，單個(gè)項(xiàng)目戶型面積跨度大、戶型多 —— 莒南住宅項(xiàng)目的戶型面積跨度 不 大，戶型種類設(shè)置 雖然 多，戶型面積差在 10m2左右 ，跨度 難以體現(xiàn)戶型的特點(diǎn) 。 目前正在蓬勃發(fā)展的 區(qū)域變化 為本項(xiàng)目的高檔物業(yè)產(chǎn)品提供了充足的目標(biāo)消費(fèi)群體。主要特征為年齡在 35— 50 歲之間， 家庭資產(chǎn)在 50 萬萬元之間（ 以上 ），擁有自己的公司等等。 ◆ 政策優(yōu)勢(shì) 政府對(duì) 該區(qū)域 其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入巨大，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活機(jī)能日漸完善，使項(xiàng)目具備了較為完善的大配套。本項(xiàng)目所在的“前沿板塊”卻沒有高素質(zhì)產(chǎn)品推出，但由于周邊企業(yè)眾多、原有居民區(qū)也大多較為破舊，換新房子已成為很多富裕起來的人們的需求，市場(chǎng)對(duì)中高端產(chǎn)品有現(xiàn)實(shí)的需求，未來的住房發(fā)展趨勢(shì)，將會(huì)朝著 “ 一房多用并與心理期望值相符的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 33 頁(yè) 高檔次復(fù)合型住宅 ” 發(fā)展。 ◆ 產(chǎn)品類型、產(chǎn)品本身所具有的特點(diǎn)是推廣根本的所在。 ◆ 其二就是客戶優(yōu)先路線。 居住 文化新模式與我們項(xiàng)目的關(guān)系就如“皮與毛”的關(guān)系，皮之不存，毛將焉附？ 在做以上操作時(shí)，我們還要把握住“排他性”，就是說在炒熱新模式的目的是為 了為本項(xiàng)目造勢(shì)，要防止為他人做嫁衣的后果，因此在操作中，要從面（新模式）到點(diǎn)（ 聚首 ），著眼點(diǎn)還是這個(gè)“領(lǐng)軍項(xiàng)目”，先期確立本項(xiàng)目在區(qū)域中的“ 領(lǐng)導(dǎo)地位 ”。 附表：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議表 項(xiàng)目 分項(xiàng)指針 具體內(nèi)容 設(shè)備配置 電梯 配備 3 部國(guó)際品牌高速 電梯；在一處集中安裝 強(qiáng)電、弱電、供水及布線系統(tǒng) 強(qiáng)電：按每平米配 70— 80 瓦的電源，每套配 4— 5 千瓦的電源。 安全：公共信道設(shè)自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)。 布置：廢物箱。 室內(nèi)裝修 體現(xiàn)個(gè)性化之市場(chǎng)定位，提出 聚首因此一般由開發(fā)商提供的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的裝修很難滿足客戶個(gè)性化的需求。 減輕裝修預(yù)算負(fù)擔(dān) —— 將裝修費(fèi)用打入房款中，使 你 能夠 中國(guó)最大的管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 33 頁(yè) 享受到銀行按揭服務(wù)。 ◆ 網(wǎng)絡(luò)銷售 —— 在目標(biāo)客戶群訪問量較大的網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴(kuò)大產(chǎn)品知曉度。相反，如果從一個(gè)全新的理念去開發(fā)項(xiàng)目，那么其創(chuàng)造成出的眾多獨(dú)特 的利益點(diǎn)，將成為市場(chǎng)上對(duì)消費(fèi)者最有征服力的差異