【正文】 包含有地面及地下的公共空間和步行網(wǎng)絡(luò)，用以連接周邊多個相鄰地塊。 U 城公寓開盤更是出現(xiàn)開盤售罄的火爆場面。好的產(chǎn)品面市，購房者還是爭先下手 ，出現(xiàn)個別樓盤熱銷的情況。 （ 2）建筑形態(tài)分析 圖 264 ： 5 月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 5 月，重慶市商品住宅市場的建筑形態(tài)主力仍是高層，本月受房交會結(jié)束等一系列影響，本月推案次數(shù)和上月有大幅減少，其中本月共有 36 個高層項目推出，占總推案量的 60%，小高層、多層和低層項目推盤次數(shù)分別為 10 次、 11 次和 3 次，占比僅為 %、 %和 5%，剛需產(chǎn)品依然是市場的主力軍。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進房地產(chǎn)市場成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企圖減低淡季對業(yè)績的拉低影響，在需求較為旺盛的 5 月不斷加大供應(yīng)量，提升業(yè)績。 本月拉升區(qū)域的成交量均呈現(xiàn)小幅回升，因此本月價格出現(xiàn)小幅催長趨勢。本月主城各區(qū)均有不同程度的變化，其中 渝北區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩和北碚區(qū)呈小幅下降趨勢，其余五個區(qū)域小幅回升。本月成交均價環(huán)比上升 %，同比下降 %。因此本月供應(yīng)仍處于高位。特別近期北碚區(qū)幾個名企項目低價入市，市場反應(yīng)較好，如中庚城、保億麗景紫園等。 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 宗地周邊居住氛圍較濃厚，環(huán)境較好 宗地周邊目前配套較少 機遇 威脅 以彩云湖濕地公園打造的宜居生態(tài) 生活區(qū)正逐漸成型 宗地周邊已有多個潛在項目，未來競爭激烈 第五章、商品房市場 一、市場綜述 —— 樓市飄紅，供求量持續(xù)高位 2020 年 5 月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：政策微調(diào)，市場成交活躍；供應(yīng)持續(xù)高位，供求持平；中高端產(chǎn)品入市，帶動房價略微上漲。彩云湖既是九龍坡區(qū)的景觀主體又是生態(tài)共享區(qū)的重要組成部分，具有景觀作用、更具有重要的生態(tài)作用。故從 2020 年 1 月開始，熱點地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準(zhǔn)，且也對供應(yīng)地塊進行分析。居住用地供應(yīng) 3 宗，占地 萬方，占比 %。 一位接近國土資源部的專家表示， 2 年前國土資源部就進行過聲勢浩大的閑置土地清 理行動，并不斷發(fā)布閑置土地名單，規(guī)定土地限制 2 年要無償收回。其中批發(fā)銷售 億元，同比增長 %，零售額 億元，同比增長 %。其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，增速比 13 月下降了 個百分點，比上年同期回落 個百分點。其中，計算機通信和及其他電子設(shè)備制造業(yè)貢獻率 %，對工業(yè)經(jīng)濟增長貢獻居全市首位。因此，在中央沒有放松貨幣政策情況下，金融機構(gòu)的信貸尺度依然從緊。 此次全國統(tǒng)一，房貸取消 85 折，首套房貸不論資質(zhì)，一律恢復(fù)到基準(zhǔn)利率。 三、行業(yè)動向解析 《鄂商 200 億開發(fā)雙碑 構(gòu)造沙區(qū)新“金三角”》 5 月 17 日，從渝洽會上傳來消息，擁有港資背景的神秘鄂商，將斥資 200億元，對于占地 2020 畝的雙碑井口片區(qū)進行統(tǒng)一打造，昔日的嘉陵廠、特鋼廠區(qū)將變身為大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、國際影城、中高檔住宅等城市綜合體。簽約項目一共 72 項，“十二五”期間規(guī)劃投資 2770 億元， 2020 年到位資金 436 億元。和諧宜居重慶”的理念，因此房地產(chǎn)業(yè)在低碳技術(shù)的應(yīng)用方面工作也十分積極。央行此時下調(diào)存準(zhǔn)率，向市場釋放流動性，從而改善企業(yè)融資環(huán)境，降低企業(yè)融資成本，助推中國經(jīng)濟企穩(wěn)。 房地產(chǎn)方面，雖然中央三番五次的重申 房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)不會放松，但從年初保障房目標(biāo)下調(diào)、保證首套房貸款需求、首套房利率下調(diào)等系列舉措來看，房地產(chǎn)調(diào)控在總基調(diào)不變的基礎(chǔ)上正在局部的微調(diào)，特別是地方政府的微調(diào)意愿更為強烈。 克而瑞點評： 在銀行提高個貸門檻，首套房利率在基準(zhǔn)利率甚至上浮的情況下，公積金貸款的低利率無疑對購房者是很誘人的。項目涵蓋洋房、高端公寓、高層住宅，商務(wù)公寓、五星級酒店，國際甲級寫字樓，步行街商業(yè)等建筑形態(tài)。 數(shù)字樓市： 2020 年 5 月重慶商品房市場 5 月 存量 （萬㎡） 供應(yīng)量 （萬㎡） 成交量 （萬㎡） 供求比 成交套數(shù)（套） 成交金額（億元） 成交均價 （元 /㎡） 商品房 19542 6557 5 月重慶單盤銷售排行榜： 銷售金額排行榜 Top10 銷售面積排行榜 Top10 項 目名稱 金額（億元） 項目名稱 面積（萬㎡） 恒大名都 恒大名都 保利香雪花園 保利香雪花園 朵力品道 朵力品道 國際社區(qū) 恒大城 協(xié)信城 中庚城 魯能星城 國際社區(qū) 萬友 7 季城 萬友 7 季城 長嘉匯 旭陽臺北城 中庚城 魯能星城 恒 大城 藍谷小鎮(zhèn) 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)官方公布數(shù)據(jù) 關(guān)注樓盤： 保億麗景紫園 關(guān)注點：現(xiàn)代家庭圓融祥和的品質(zhì)生活 保億麗景紫園地處蔡家組團西南側(cè)，位于嘉運大道和同康路交匯處的西南向，西側(cè)緊靠重慶市觀音巖城市山地公園，地勢南北最大高差約 40 米。本月市場基 本持平，需求比為 。 詳情請見 P9 工商銀行總行：取消首套房優(yōu)惠利率 5 月 6 日，工商銀行通過其電話銀行服務(wù)告知全國的貸款申請者，暫停實行了將近一個月的針對首套房申請者的 85 折房貸。 監(jiān)測時間跨度 如無特殊標(biāo)明，監(jiān)測時間為 2020 年 5 月 2020 年 5 月。（時間： 2020 年 5 月 31 日） 供應(yīng)量：本月辦理預(yù)售許可建筑面積總量。 數(shù)據(jù)說明 存量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房可銷售總量。 注： 2020 年 2 月起重慶市場數(shù)據(jù)包含北碚區(qū)數(shù)據(jù) 。 詳情請見 P11 公積金貸款可補繳賬戶余額 5 月 28 日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會，為了支持更多的普通市民購房，公積金中心調(diào)整了政策，主要表現(xiàn)在下面三個方面： 個人可以補交賬戶余額； 公積金中心個貸模式調(diào)整為“銀行先審后貸、中心再審清算”模式，讓公積金貸 款發(fā)放的速度和銀行商業(yè)貸款的速度一樣； 公積金貸款不收費。 據(jù)本機構(gòu)監(jiān)測， 2020 年 5 月主城區(qū)商品房市場供應(yīng) 萬方，環(huán)比下降%；成交 萬方，環(huán)比下降 %，成交均價 6469 元 /平米，環(huán)比下降%。另一方面酷暑淡季即將到來，開發(fā)商勢必抓緊五六月的時機，加緊跑量提升業(yè)績。 旭陽臺北城，項目 總體規(guī)模達 109 萬方，以“繁華臺北”構(gòu)筑西永大學(xué)城第一核心商圈、西永臺北步行街。 公積金貸款不收費。 從四月下旬以來國務(wù)院連續(xù)出文，加大對微小企業(yè)和進口的政策支持，表明政府對宏觀經(jīng)濟預(yù)調(diào)微調(diào)的力度在加大，步伐在加快。 4 月份創(chuàng)出年內(nèi)新低的信貸投放、 M2 同比增速降至 %、較弱的進出口數(shù)據(jù)、特別是與發(fā)電量等相應(yīng)證的工業(yè)增加值大幅下滑，顯示經(jīng)濟增長在經(jīng)歷了一季度的迅速回落之后，依然保持回落趨勢。 重慶作為建設(shè)宜居城市的先驅(qū)，一向積極倡導(dǎo)“綠色低碳地產(chǎn) 重慶這次簽約總投資將達到 3506 億元。因此，對于房地產(chǎn)，特別是區(qū) 縣房地產(chǎn)發(fā)展都將有較大利好。 《工商銀行總行：取消首套房優(yōu)惠利率》 5 月 6 日，工商銀行通過其電話銀行服務(wù)告知全國的貸款申請者，暫停實行了將近一個月的針對首套房申請者的 85 折房貸。 工商銀行的房貸額度緊張，其它銀行也是一樣。 在全市 40 個行業(yè)大類中，計算機通信和及其他電子設(shè)備制造業(yè)、鐵路船舶航空航天和其他運輸設(shè)備制造業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)、化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)對全市工業(yè)總產(chǎn)值的貢獻率均超過 5%。 圖 1 23： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市對外貿(mào)易累計同比增長情況走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 四、固定資產(chǎn)投資 14 月 ,全市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)推進 ,共完成投資 億元，同比增長%，增速比 13 月回落 個百分點，比上年同期回落 7 個百分點。 2020 年一季度商品銷售總額 億元，同比增長 %。 圖 133 ： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市商品房竣工面積累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 第二篇 市場分析篇 第四章、土地市場 一、土地資訊 國土部：閑置土地頑癥難醫(yī) 足夠未來 34 年開發(fā) 國土資源部部長徐紹史在 5 月 22 日主持召開了一次部務(wù)會，研究《閑置土地處置辦法》（以下簡稱辦法）的修訂事項，這意味著最新的閑置土地處理辦法會加快出臺。 同時，工業(yè)用地供應(yīng) 7 宗，占地 萬方，占本月總供應(yīng)用地的 %。 圖 244 ：重慶市 2020 年 5 月拿地企業(yè)結(jié)構(gòu) 外地拿地企業(yè)明細 區(qū)域 土地位置 用途 土地面積 建筑規(guī)模 (m2) 容積率 成交價 競得單位 大渡口區(qū) 大渡口區(qū)大渡口組團 A 分區(qū) A232/0 A252/0 A251/06 地塊 二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地 119287 69635 雅居樂地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 四、重點地塊 （由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當(dāng)月土地成交會出現(xiàn)上月部分成交。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的彩云湖是重慶主城最大的城市水庫。建筑形態(tài)以高層與多層為主，同時有商業(yè)項目。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價格便宜、性價比較高的產(chǎn)品入市，獲得購房者追捧。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進房地產(chǎn)市場成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企 圖減低淡季對業(yè)績的拉低影響，在需求較為旺盛的 5 月不斷加大供應(yīng)量，提升業(yè)績。 圖 254： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房成交量走勢 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 五、成交均價 —— 成交結(jié)構(gòu)微調(diào)，價格略微 上升 本月重慶主城區(qū)商品房成交價格略有上升，成交均價為 6557 元 /平米。 圖 255： 2 011 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 六、區(qū)域市場 —— 成交分布穩(wěn)定，價格小幅上漲 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場成交量與上個月相比，呈現(xiàn)小幅下降的趨勢，環(huán)比下降 %。第三檔屬于價格拉下區(qū)，對于均價下拉作用明顯，主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、沙坪壩區(qū)，其中巴南區(qū)最為明顯，價格低于整體均價 %。 本月供應(yīng)市場比較活躍，推盤量持續(xù)高位。受本月幾個方面的影響本月延續(xù)了上月的高成交量，產(chǎn)品的高性價比和價格又比預(yù)期的低，同時再加上前期蓄客和推廣較好，龍湖紫云臺本次推案認購取得很好的成績，本月推案當(dāng) 天去化率高達 89%。本月項目開盤整體認購較好主要在于：受剛需產(chǎn)品市場成交依然比較穩(wěn)定，同時本月改善型產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的熱銷，拉高本月的成交。本月大學(xué)城片區(qū)認購整體情況比較理想，認購情況普遍較高，除城立方外其他 2個項目的 3 次開盤情況都比較理想，龍湖金融城 2 號總用地面積約 萬平方米，總建筑面積約 26 萬平方米。整體建筑錯落有致，布局合理有序、立面簡潔明快、時尚動感，規(guī)劃設(shè)計超 前，為消費者提供一個愉悅之城，格調(diào)之城。 項目開盤熱銷，主要由于項目本身具備的優(yōu)勢明顯： 產(chǎn)品優(yōu)勢： 項目本次推出產(chǎn)品主要以剛需為主，迎合市場需求，且戶型贈送面積較大，更成為吸引剛需客戶的一大亮點。從項目本身來看，本機構(gòu)認為該項目 5 月滯銷的原因主要有以下兩點： 區(qū)域產(chǎn)品方面：項目本次開盤產(chǎn)品為大戶型房源，面積在套內(nèi) 平方米之間。西永核心商圈由“商務(wù)臺北、購物臺北、娛樂臺北、休閑臺北”四大商業(yè)板塊構(gòu)筑而成。 保億麗景紫園位于嘉運大道和同康路交匯處，境內(nèi)有嘉陵江縱貫?zāi)媳薄? 品牌優(yōu)勢： 深耕已進城市、全面拓展新進城市 保億集團有限公司（以下簡稱保億集團）的前身為浙江華榮集團股份有限公司，創(chuàng)立于 1991 年 9 月 16 日，為中國民營企業(yè) 500 強。項目涵蓋 SHOPPING MALL、 LOFT 商務(wù)樓宇、 SOHO 公寓空間、高檔聯(lián)排別墅、高層板式豪宅等建筑業(yè)態(tài)，預(yù)計開發(fā)周期四年，中庚城以獨特的 Art Deco 現(xiàn)代主義建筑，全力構(gòu)筑不可替代的地標(biāo)建筑。產(chǎn)品介紹占據(jù)主力地位，本月平面媒體投放中產(chǎn)品介紹投放金額為 萬元，占比達%。