【正文】 8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z 89Am YWpazadNuKNamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。就本項(xiàng)目而言，市場的分析和會所的整體定位，以及會所投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可行的。 投資回收期 年 結(jié) 論 在目前激烈的市場競爭環(huán)境中，及時發(fā)現(xiàn)空白市場并迅速進(jìn)入搶占有力位置是提高競爭優(yōu)勢一個有力手段。 在各種娛樂行業(yè)林立的 三河 市場，除了屈指 可 數(shù)的幾家，如：唐會、皇城等稍顯檔次，幾乎沒有可以稱作高端品質(zhì)的娛樂會所，然而在現(xiàn)今社會，不同的消費(fèi)需求 群體日益細(xì)分，這就決定了本項(xiàng)目的消費(fèi)人群定位，即：高收入的社會精英群體，城市財(cái)富的主要持有群體，切合本案主題 ―― 圣吉水療養(yǎng)生潭 (城市之王 )，該群體到本會所享受到的 — 定是最好的環(huán)境及最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就是帝王級的尊崇享受 ； 是政界要人、名流富賈、達(dá)官顯貴、名嬡名星聚會、休閑、享樂的高配置、高私密度的奢華場所。本項(xiàng)目建筑外立面為明清風(fēng)格，穩(wěn)重雄偉，古典大氣，但考慮到會所的娛樂性及時尚性，以及夜景氛圍的營造，我們將加強(qiáng)立面的燈光效果，除外部景觀設(shè)置、及藝術(shù)化照明外，我們還使用 LED技術(shù)，加上會所醒目的中英文燈光，突出時尚氣息及現(xiàn)代元素。本階段的價格在單位成本基礎(chǔ)上再次提高； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進(jìn)行，使得本會所呈現(xiàn)火熱趨勢，價格走高自是情理之中。 二、經(jīng)營定位 ，本會所建成后將 委托有豐富娛樂管理經(jīng)驗(yàn)的娛樂管理公司經(jīng)營管理，此后我公司董事會自主選擇娛樂管理公司經(jīng)營管理，以確保本會所的 第 9 頁 共 21 頁 高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。首先，我們的會所應(yīng)該提供給都市人業(yè)余文化聚集處所，豐富他們的生活內(nèi)容，從而提高了生活品質(zhì)。而日益成長的 80 后甚至 90 后們 第 7 頁 共 21 頁 更是因?yàn)槠湓谏鐣幍奶厥馕恢?，對休閑更是有著強(qiáng)烈的需求。 3． 社區(qū)（住宅）會所 ： “會所”這個名稱及其概念不再陌生，它已然成為現(xiàn)代生活的風(fēng)向標(biāo)，是房開商銷售樓盤招攬顧客的亮 第 6 頁 共 21 頁 點(diǎn)賣點(diǎn)，同時也成為購房者評判一個住宅小區(qū)是否夠檔次的重要標(biāo)志之一。在此背景下， 公司 擬建設(shè)的水療會所無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)、高服務(wù)的會所，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。單就休閑會所的行業(yè)特點(diǎn)而言，全國各大城市的各式休閑會所如雨后春筍般產(chǎn)生，整個休閑市場的潛力巨大，已經(jīng)成為城市第三產(chǎn)業(yè)增長的亮點(diǎn)。 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ： 項(xiàng)目所在地 沙洋 金鼎文化街 ，背靠 XX 山，交通便利，兼之旁邊的小吃餐飲、娛樂、購物場所，地理位置優(yōu)越，客流量大。 三、 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn)： 沙洋金鼎文化街 西 側(cè) 。這樣，含需所有業(yè)余休閑為主題兼具齊全配套設(shè)施的高質(zhì)量的綜合性休閑會所未滿足大家休閑的需求。 在“文化”貫穿的主題思路外，公司 還提出 絕無僅有的多元化經(jīng)營特點(diǎn)， 更關(guān)鍵的娛樂主題“健康娛樂”，公司將以健康娛樂的主題貫穿其中，使之健康成為娛樂的前提。頂級會所不僅只是個高檔的消費(fèi)場所 ,還能促進(jìn)市場要素的自由流動、自由配置 ,鼓勵要素資本市場的發(fā)展 ,為中國的企業(yè)家、銀行家和職業(yè)經(jīng)理人鋪墊了很好的平臺。 據(jù)調(diào)查，目前 沙洋 城市居民平均每日個人生活休閑時間在 8 小時以上，而且，隨著生活水平的提高，中高收入人群、個體私營業(yè)主、公司白領(lǐng)階層等消費(fèi)群體對休閑的需求較高，為主要的客戶群體。新世紀(jì)的新會所，儼然已形成一種都市文化，進(jìn)一步體現(xiàn)了一個城市的形象和品位，是現(xiàn)代化都市 的文化載體。本地和 三河 地區(qū)的大型企業(yè)及社會商務(wù)精英、成功人士、社會名流所組成的階層；大眾工薪、旅游團(tuán)體、商務(wù)考察等消費(fèi)階層。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高； 第 10 頁 共 21 頁 第二階段，本階段為市場上升期（消費(fèi)上升期），由于前階段的市場成功開拓，使得會所逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。 建設(shè)與裝修方案設(shè)想 一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 本會所的設(shè)計(jì)主旨是為 三河 、南平地區(qū)及省內(nèi)中高收入的社會精英群體，城市財(cái)富的主要持有群體服務(wù)的高檔娛樂會所。 第 15 頁 共 21 頁 本 項(xiàng)目 建筑外立面為仿明清風(fēng)格，古典大氣，貴族感強(qiáng)，但考慮到會所的娛樂性及時尚性，以及夜景氛圍的營造，建議加強(qiáng)立面的燈光效果，除外部景觀設(shè)置、及藝術(shù)化照明外，建議使用LED 技術(shù)，加上會所醒目的中英文 LOGO 燈光，突出時尚氣息及現(xiàn)代元素。 項(xiàng)目階段 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項(xiàng)目 申請報(bào)告 設(shè)計(jì)階段 辦理報(bào)建手續(xù) 第一部分 主體土建施工 第二部分砌磚施工 第三部分水電設(shè)備安裝施工 第四部分土建部分綜合驗(yàn)收 第五部分裝修設(shè)施設(shè)備施工 第六部設(shè)備調(diào)試及試運(yùn)行 第七部裝修驗(yàn)收 第八部分試營業(yè) 第九部分正式營業(yè) 第 19 頁 共 21 頁 預(yù)測年收入為 7800 萬元，毛利潤率按 60%估算，年毛利潤為 4680萬元。但是，由于在會所的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! 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