【正文】 8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z 89Am YWpazadNuKNamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。就本項目而言，市場的分析和會所的整體定位，以及會所投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標將是可行的。 投資回收期 年 結 論 在目前激烈的市場競爭環(huán)境中，及時發(fā)現(xiàn)空白市場并迅速進入搶占有力位置是提高競爭優(yōu)勢一個有力手段。 在各種娛樂行業(yè)林立的 三河 市場，除了屈指 可 數(shù)的幾家，如：唐會、皇城等稍顯檔次，幾乎沒有可以稱作高端品質的娛樂會所，然而在現(xiàn)今社會，不同的消費需求 群體日益細分，這就決定了本項目的消費人群定位，即：高收入的社會精英群體，城市財富的主要持有群體，切合本案主題 ―― 圣吉水療養(yǎng)生潭 (城市之王 )，該群體到本會所享受到的 — 定是最好的環(huán)境及最優(yōu)質的服務，就是帝王級的尊崇享受 ； 是政界要人、名流富賈、達官顯貴、名嬡名星聚會、休閑、享樂的高配置、高私密度的奢華場所。本項目建筑外立面為明清風格，穩(wěn)重雄偉，古典大氣，但考慮到會所的娛樂性及時尚性，以及夜景氛圍的營造，我們將加強立面的燈光效果，除外部景觀設置、及藝術化照明外，我們還使用 LED技術，加上會所醒目的中英文燈光，突出時尚氣息及現(xiàn)代元素。本階段的價格在單位成本基礎上再次提高； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本會所呈現(xiàn)火熱趨勢，價格走高自是情理之中。 二、經(jīng)營定位 ，本會所建成后將 委托有豐富娛樂管理經(jīng)驗的娛樂管理公司經(jīng)營管理，此后我公司董事會自主選擇娛樂管理公司經(jīng)營管理，以確保本會所的 第 9 頁 共 21 頁 高效、高品質經(jīng)營管理。首先，我們的會所應該提供給都市人業(yè)余文化聚集處所，豐富他們的生活內容，從而提高了生活品質。而日益成長的 80 后甚至 90 后們 第 7 頁 共 21 頁 更是因為其在社會所處的特殊位置，對休閑更是有著強烈的需求。 3． 社區(qū)（住宅）會所 ： “會所”這個名稱及其概念不再陌生，它已然成為現(xiàn)代生活的風向標，是房開商銷售樓盤招攬顧客的亮 第 6 頁 共 21 頁 點賣點，同時也成為購房者評判一個住宅小區(qū)是否夠檔次的重要標志之一。在此背景下， 公司 擬建設的水療會所無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質、高服務的會所，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。單就休閑會所的行業(yè)特點而言，全國各大城市的各式休閑會所如雨后春筍般產(chǎn)生，整個休閑市場的潛力巨大，已經(jīng)成為城市第三產(chǎn)業(yè)增長的亮點。 四、 項目周邊環(huán)境 ： 項目所在地 沙洋 金鼎文化街 ，背靠 XX 山，交通便利，兼之旁邊的小吃餐飲、娛樂、購物場所，地理位置優(yōu)越，客流量大。 三、 項目 建設地點： 沙洋金鼎文化街 西 側 。這樣，含需所有業(yè)余休閑為主題兼具齊全配套設施的高質量的綜合性休閑會所未滿足大家休閑的需求。 在“文化”貫穿的主題思路外，公司 還提出 絕無僅有的多元化經(jīng)營特點， 更關鍵的娛樂主題“健康娛樂”，公司將以健康娛樂的主題貫穿其中，使之健康成為娛樂的前提。頂級會所不僅只是個高檔的消費場所 ,還能促進市場要素的自由流動、自由配置 ,鼓勵要素資本市場的發(fā)展 ,為中國的企業(yè)家、銀行家和職業(yè)經(jīng)理人鋪墊了很好的平臺。 據(jù)調查，目前 沙洋 城市居民平均每日個人生活休閑時間在 8 小時以上，而且，隨著生活水平的提高，中高收入人群、個體私營業(yè)主、公司白領階層等消費群體對休閑的需求較高，為主要的客戶群體。新世紀的新會所，儼然已形成一種都市文化，進一步體現(xiàn)了一個城市的形象和品位，是現(xiàn)代化都市 的文化載體。本地和 三河 地區(qū)的大型企業(yè)及社會商務精英、成功人士、社會名流所組成的階層；大眾工薪、旅游團體、商務考察等消費階層。本階段的售價在單位成本的基礎上適當提高； 第 10 頁 共 21 頁 第二階段，本階段為市場上升期（消費上升期），由于前階段的市場成功開拓，使得會所逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。 建設與裝修方案設想 一、總體規(guī)劃設計特色 本會所的設計主旨是為 三河 、南平地區(qū)及省內中高收入的社會精英群體，城市財富的主要持有群體服務的高檔娛樂會所。 第 15 頁 共 21 頁 本 項目 建筑外立面為仿明清風格，古典大氣，貴族感強，但考慮到會所的娛樂性及時尚性，以及夜景氛圍的營造，建議加強立面的燈光效果，除外部景觀設置、及藝術化照明外，建議使用LED 技術，加上會所醒目的中英文 LOGO 燈光，突出時尚氣息及現(xiàn)代元素。 項目階段 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項目 申請報告 設計階段 辦理報建手續(xù) 第一部分 主體土建施工 第二部分砌磚施工 第三部分水電設備安裝施工 第四部分土建部分綜合驗收 第五部分裝修設施設備施工 第六部設備調試及試運行 第七部裝修驗收 第八部分試營業(yè) 第九部分正式營業(yè) 第 19 頁 共 21 頁 預測年收入為 7800 萬元，毛利潤率按 60%估算，年毛利潤為 4680萬元。但是，由于在會所的投資和開發(fā)中，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! 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