【正文】 樓市帶來的不確定因素 本體分析 SWOT矩陣分析 結論 SWOT 市場難點： 市場有待完善，項目區(qū)域及周邊區(qū)域市場氛圍需要培養(yǎng)，客戶的價值取向需要培養(yǎng)。 市場現(xiàn)狀分析 在包頭市房地產板塊劃分中，我項目位于東河區(qū)板塊。 呼和浩特限購 2023年 4月 16日，呼和浩特出臺了限購令 時間 至 2023年 2月 29日止 范圍 本市市區(qū) 內容 ，逐步形成符合呼和浩特市實際的保障性住房體系和商品住房體系； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ，要嚴格執(zhí)行首付款比例不低于 60% ； ，著重宣傳各項房地產市場調控政策措施，宣傳住房保障工作進展和成效，引導居民理性消費； 13. 本 《 意見 》 子發(fā)布之日起實施，執(zhí)行到 2023年 2月 29日。但仍有部分股份制銀行仍在辦理首套利率優(yōu)惠。 調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策 ，對個人購買住房不足 5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 限購： 原則上對已有 1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購 1套住房；對已擁有 2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。 存款準備金率的提高，是穩(wěn)健貨幣政策的一個體現(xiàn)，意在調控市場過多流動性，緩解通脹預期。 每年 2月份成交量低但成交價格卻高，這可能是因為過年期間務工返鄉(xiāng)人員參與購房的原因，他們承受的單價相對較高。金一小，包頭回中 ?均價：目前均價在4500元 /平米 美岸華庭 占地面積 72332平方米 容積率 建筑面積 101504平方米 綠化率 35% 竣工時間 20231201 物業(yè)費 1. 3元 /月 /平米 總戶數 411 裝修情況 毛坯 ?交通： 4路、 10路、35路、 38路 ?配套：中蒙醫(yī)院、包二中、東百商城和名人鞋城； ?均價：目前均價在4200元 /平米 泰恒新城二期 占地面積 42251平方米 容積率 建筑面積 32972平方米 綠化率 35% 竣工時間 20230530 物業(yè)費 /月 /平米 總戶數 411 裝修情況 毛坯 ?交通： 4路、 5路、 10路、 13路、 18路、 30路、 36路、 132路、 133路 ?配套：斯麥爾超市、永勝成超市；鐵西四小、包一中、四十中、八中 ?均價：目前均價在3800元 /平米 天安雅居 占地面積 37000平方米 容積率 建筑面積 64000平方米 綠化率 33% 竣工時間 物業(yè)費 0. 5元 /月 /平米 總戶數 594 裝修情況 毛坯 ?交通： 4路、 5路、 10路、 16路、 17路、 30路 34路、 35路、 36路、 38路、 132路 ?配套：超市、醫(yī)院、學校 ?均價：目前均價在3600元 /平米 御景華庭 占地面積 90000㎡ （一期） 容積率 建筑形態(tài) 1棟多層 3棟高層 建筑樓層 6層 11層 21層 建筑面積 64000㎡ 銷售率 登記 40組客戶 價格區(qū)間 4150— 4800 均價 4500/㎡ 總戶數 297 裝修情況 毛坯 安富小區(qū) 占地面積 10000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 多層 建筑樓層 6層 建筑面積 15000㎡ 銷售率 85% 價格區(qū)間 3188— 3788 均價 3500/㎡ 總戶數 480 裝修情況 毛坯 鹿鼎豪庭 占地面積 30000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 1棟酒店 3棟高層 建筑樓層 30層 建筑面積 180000㎡ 銷售率 價格區(qū)間 4700— 5600 均價 5200/㎡ 總戶數 420 裝修情況 毛坯 萬錦 〃 生態(tài)佳苑 占地面積 容積率 建筑形態(tài) 18棟多層 建筑樓層 6層 建筑面積 銷售率 價格區(qū)間 2768— 3388 均價 3050/㎡ 總戶數 500 裝修情況 毛坯 保利百合 占地面積 容積率 建筑形態(tài) 3棟多層 2棟高層 建筑樓層 6層 建筑面積 60000 ㎡ 銷售率 價格區(qū)間 4500— 5000 均價 5000元 /㎡ 總戶數 200套左右 裝修情況 毛坯 地礦小區(qū) 占地面積 容積率 建筑形態(tài) 多層 建筑樓層 5層 建筑面積 6000 ㎡ 銷售率 90% 價格區(qū)間 3188— 3588 均價 3400/㎡ 總戶數 90戶 裝修情況 毛坯 巨力 S2：項目價值情境 ?產品性價比高； ?項目體量大，自身資源不足； ?重點強調未來的發(fā)展趨勢及高性價比； ?要充分利用周邊項目資源為我所用； S：銷售環(huán)境分析 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 實現(xiàn)較高價值，創(chuàng)造較高的利潤。 用點對點的方式提出 解決問題的方法 ，實現(xiàn)項目的整體目標。 目標與核心問題 核心策略及定位 市場分析 本體分析 報告框架 推廣策略 銷售策略 策略分解 追隨者：側翼戰(zhàn) 領導者：防御戰(zhàn) 補充者：游擊戰(zhàn) 營銷戰(zhàn)略定位 4種方法 ? 市場中的第一名 ? 大企業(yè) ? 壟斷價格 ? 做行業(yè)標桿 ? 建立品牌價格號召力 條件 ? 中小型企業(yè)、中等規(guī)模項目市場新進入者 ? 企業(yè)經驗不足 ? 瞄準優(yōu)質化產品點 ? 繼承一定價值體系 ? 奇襲 ?項目優(yōu)勢不明顯 ?項目自身資源不多 ? 市場當中的空白點 ? 靈敏的營銷手段 ? 快銷高銷的要求 驅動因素 項目自身條件： ?超大規(guī)模； ?實力巨企； 創(chuàng)新者：進攻戰(zhàn) ? 有一定市場地位 ? 瞄準強勢者 ? 通常有行業(yè)經驗 ? 同質化嚴重的市場 ? 攻擊領先者強勢中的弱點 ? 強調新的評判標準 ? 改變游戲規(guī)則 ? 創(chuàng)新價值體系 營銷戰(zhàn)略 :與項目自身條件匹配分析，我們是創(chuàng)新者和補充者。 ?部分鄉(xiāng)村級干部或企業(yè)職員收入稍高 ， 對價格有一定承受力 。 客戶分析 基本特征 私營業(yè)主 、 企業(yè)中層管理者分析 ?年輕人多是考慮婚房 ， 重視性價比； ?中年人多是考慮投資或是給下一代買婚房 ， 重視區(qū)位環(huán)境 、 生活配套 。 郵政直投 線下推廣 主要渠道 推廣范圍： ? 前期來電、來訪客戶 ? 向周邊競品項目購買客戶資源 主要內容： 1. 宣傳項目信息，進一步促使客戶級別轉換； 2. 快速將回訪變成來訪 目的： 安撫老客戶，迅速將客戶轉換為 A類客戶； 鼓勵更多的老帶新。 ?方式：賦予 VIP一定的優(yōu)惠特權，促使客戶集中定卡，數量有限，先到先得。只有經得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。 ? 不放過任何細節(jié)。 ? 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結局來。 ? 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ? 新經濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 上午 3時 41分 39秒 03:41:39 ? 質量是維護顧客忠誠的最好保證。慷慨擲此身。 。 :41:3903:41:39March 29, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :41:3903:41Mar2329Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯