【正文】 供應(yīng)分析（部分） 項(xiàng)目名稱 地塊規(guī)模 建筑面積 物業(yè)類型 蜀都嘉泰項(xiàng)目 大于 113200 商業(yè)、寫字樓 東方控股項(xiàng)目 大于 210000 立方體式雙塔建筑 中信項(xiàng)目 大于 130000 船帆式雙塔建筑 中石油項(xiàng)目 大于 100000 商業(yè)、寫字樓 西藏紫羅蘭項(xiàng)目 大于 50000 五星級(jí)酒店 德豐投資項(xiàng)目 大于 100000 商業(yè)、寫字樓 天合項(xiàng)目 大于 100000 商業(yè)、寫字樓 中環(huán)項(xiàng)目 73000 甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店 正成項(xiàng)目 大于 202300 五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高檔商務(wù)公寓、大型旗艦商業(yè)和特色商業(yè)街 合計(jì) 估計(jì)約 120萬方 區(qū)域商品住宅市場未來房源供需分析 地塊位置 凈用地面積（畝） 土地用途 樓面地價(jià)（元 /m2） 起價(jià)（萬 元 /畝） 成交價(jià)（萬元 /畝） 競得人 可開發(fā)住宅建面（萬 m2） 高新區(qū)花蔭村九組、十組、燈塔村八組 城鎮(zhèn)混和住宅用地 3000 300 840 嘉里 32 高新區(qū)花蔭村九組、十組、燈塔村八組 城鎮(zhèn)混和住宅用地 3035 300 850 嘉里 南部新區(qū)仁和片區(qū) 30號(hào)（高新區(qū)原仁和村 8組、清和村 9組） 城鎮(zhèn)混和住宅用地 5430 350 1195 中天盈 38 南部新區(qū)仁和片區(qū) 38號(hào)（高新區(qū)原仁和村 8組） 城鎮(zhèn)混和住宅用地、商業(yè)用地 5179 350 1265 中天盈 高新區(qū)雙河村三組、燈塔村八組、花蔭村九組、銅牌村十一組 城鎮(zhèn)混和住宅用地 5083 400 1220 寰安（嘉里控股） 19 高新區(qū)銅牌村三組、銅牌村十一組、雙河村三組 城鎮(zhèn)混和住宅用地 5000 400 1140 廈門建發(fā) 14 高新區(qū)雙河村二組、雙河村三組、銅牌村三組、銅牌村十一組 城鎮(zhèn)混合住宅用地 2667 400 800 高新置業(yè) 12 高新區(qū)劍南大道以西，德塞三街以南，榮華南路以東 商業(yè)用地 / 260 262 成都市瑞泰華實(shí)業(yè)有限公司 高新區(qū)花蔭溝以東，盛華南路以西，瞻遠(yuǎn)西二街以南，德賽二街以北 城鎮(zhèn)混合住宅用地 1667 400 400 復(fù)地 21 高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃 F81地塊 城鎮(zhèn)混合住宅用地 706 240 240 富潤 小結(jié) ? 南部新區(qū)分為站南組團(tuán)和大源組團(tuán)兩個(gè)區(qū)域，將推出約 320萬平米的寫字樓商業(yè)等物業(yè)，寫字樓市場競爭較為激烈，將吸引大量的商務(wù)人士到區(qū)域辦公； ? 區(qū)域未來住宅物業(yè)的供應(yīng)量相對(duì)較小，住宅將成為稀缺產(chǎn)品； 項(xiàng)目啟示： ? 未來區(qū)域?qū)⒅饕且詫懽謽枪?yīng)為主，區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥夹碌?CBD，將聚集大量的商務(wù)人士，為本項(xiàng)目居住市場提供較高的機(jī)會(huì)； ? 未來競爭市場主要是集中在寫字樓，住宅相對(duì)較少，住宅將逐步成為稀缺產(chǎn)品，為本項(xiàng)目住宅提供較高的發(fā)展機(jī)遇； ? 未來區(qū)域?qū)⒋罅抗?yīng)綜合體，小戶型公寓將面臨強(qiáng)大的競爭； 本次溝通主要內(nèi)容 區(qū)域競爭市場環(huán)境分析 1 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 3 住宅定位及產(chǎn)品建議 4 城市綜合體研究 2 項(xiàng)目地塊四至 —— 項(xiàng)目四面臨街，且紅星路面臨南河，地塊平正，呈 “ 梯型 ” 狀，便于布局和利用。 南城都匯 時(shí)代 城南投資型客群 區(qū)域的輻射范圍相當(dāng)?shù)膹V，因此該區(qū)域?qū)κ?nèi)和省外的投資客群都相當(dāng)具有吸引力。 金融總部商務(wù)區(qū) 南部新區(qū)功能規(guī)劃分析 ? 南部新區(qū)將成為集高新產(chǎn)業(yè)、行政辦公、高端居住、高端商務(wù)商業(yè)等為一體，并具有國際水準(zhǔn)、超前規(guī)劃的新興城市 CBD。 ?交通方式 ：城市外圍軌道交通與市內(nèi)地鐵相銜接 ?城市發(fā)展階段 ：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。 ? 08年對(duì)于經(jīng)受了地震、金融危機(jī)的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。 ? 項(xiàng)目地址： 南部新區(qū)，孵化園對(duì)面 ? 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積， 178畝 ? 項(xiàng)目用地性質(zhì)： 商業(yè)用地兼容不大于 20%住宅 ? 項(xiàng)目功能： 高端寫字樓、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)、住宅、大型娛樂中心； ? 各物業(yè)類型規(guī)模 ：寫字樓 12萬㎡、住宅 9萬㎡、 集中式大型商業(yè) 10萬㎡、酒店 、大型娛樂中心 項(xiàng)目區(qū)位分析 — 項(xiàng)目是地處于金融總部商務(wù)區(qū)和南部中心娛樂休閑聚集區(qū)交匯區(qū)域，對(duì)南部新區(qū)發(fā)展具有重大的影響力。 ? 打造高端的商務(wù)辦公樓，建筑產(chǎn)品具有較強(qiáng)的昭示性； ? 建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的后現(xiàn)代主義感，具有時(shí)代感和品質(zhì)感； 大魔方項(xiàng)目理解 ? 大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中心，將成為城市文化休閑地產(chǎn)的典范； ? 大魔方目前所在區(qū)域的南部新中心是城市的新中心，未來具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ壳皡^(qū)域成熟度不高； ? 本項(xiàng)目承載著較強(qiáng)的社會(huì)使命，需要為傳媒集團(tuán)樹立良好的社會(huì)品牌效應(yīng)，同時(shí)，項(xiàng)目以商業(yè)為主，以傳媒集團(tuán)文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)為主，因此所有物業(yè)均要求具有濃厚的文化氛圍與符號(hào)； ? 大魔方是集酒店、寫字樓、休閑商業(yè)、住宅等為一體的 47萬平米的大型城市綜合體，在對(duì)南部新區(qū)占據(jù)著重要的地位，將成為城市地標(biāo)性建筑； 住宅部分的理解 對(duì)本項(xiàng)目住宅的認(rèn)知： ? 本項(xiàng)目有 9萬㎡的住宅，住宅體量不大； ? 本次定位住宅項(xiàng)目是大型綜合體的重要組成部分； 住宅項(xiàng)目界定： 體量不大、大型高端綜合體中的住宅； 住宅部分的目標(biāo) 對(duì)住宅部分的愿景與目標(biāo) ?甲方需要住宅部分平衡項(xiàng)目前期 開發(fā)的現(xiàn)金流， 2023年開始銷售； ?住宅部分必須保持較高價(jià)位銷售； ?住宅項(xiàng)目將樹立項(xiàng)目整體的形象， 為后續(xù)商業(yè)發(fā)展起到啟下的作用； 對(duì)目標(biāo)理解 ? 住宅作為本項(xiàng)目的啟動(dòng)部分，且是主要變現(xiàn)的現(xiàn)金流，住宅關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目的成敗； ? 項(xiàng)目為首期啟動(dòng)項(xiàng)目和亮相的項(xiàng)目，住宅將樹立推動(dòng)整體形象具有較強(qiáng)的推動(dòng)作用； ? 關(guān)鍵詞： 高價(jià)位、快銷售、樹品牌 ?住宅將配合商業(yè)，為傳媒集團(tuán)樹 立較高的社會(huì)效應(yīng)； 項(xiàng)目思考 ? 城市中心區(qū)域大型高端綜合體項(xiàng)目通常是做什么樣的住宅 ?針對(duì)的客戶群體是誰？住宅在綜合體中的作用是什么？ ? 在區(qū)域競爭市場激烈的情況下，做什么產(chǎn)品既能夠保證品質(zhì)樹立形象，同時(shí)又能高價(jià)夠快速回籠資金？ ? 大魔方是城市綜合體項(xiàng)目，住宅部分如何實(shí)現(xiàn)與其他物業(yè)的融合，在打開銷售的局面下為整個(gè)“大魔方”項(xiàng)目加分？ ? 項(xiàng)目為大型的城市綜合體，約有 9萬平米的住宅，體量較大，這樣大體量綜合體住宅如何做？ 本次溝通主要內(nèi)容 區(qū)域競爭市場環(huán)境分析 1 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 3 住宅定位及產(chǎn)品建議 4 城市綜合體研究 2 本次溝通主要內(nèi)容 區(qū)域競爭市場環(huán)境分析 1 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 3 住宅定位及產(chǎn)品建議 4 城市綜合體研究 2 綜合體的五大發(fā)展模式 —— 在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動(dòng)模式。 ? 在大地震和全球性的金融危機(jī)面前，成都依然堅(jiān)挺而快速的發(fā)展。 1號(hào)地鐵 ?成昆鐵路到達(dá)成都高新區(qū)界，最終接到天府大道的世紀(jì)城路口，預(yù)計(jì)將會(huì)在此處有站點(diǎn) 。 區(qū)域發(fā)展歷程 ? 高新南區(qū)發(fā)展啟動(dòng)，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)、大源組團(tuán)及華陽片區(qū)組成； ? 1996年，起步區(qū)組團(tuán)啟動(dòng)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動(dòng)力，定位為成熟居住區(qū)。 城南自住型客群 代表樓盤 客群描述 首次置業(yè) 中海 世家花園 通過對(duì)該類型置業(yè)需求的代表性樓盤客群情況的研究可知 ， 在該區(qū)域終極置業(yè)為目的的客群以 4055歲左右的私營企業(yè)主 、 企業(yè)高管為主 ， 主要購買房源為 250500平米左右的套五 、 套六房源為主 。 ? 軌道交通： 2023年成都地鐵 1號(hào)線通車，將提高區(qū)域的便捷度； ? 公交體系： 1111 8 50533等多條公交車經(jīng)過本項(xiàng)目，項(xiàng)目的便捷性較強(qiáng)； ? 道路體系： 兩條城市快速通道 —— 天府大道、紅星路延線，以及 ，區(qū)域交通邊界； 生態(tài)資源 —— 項(xiàng)目生態(tài)資源優(yōu)越，具備塑造高品質(zhì)項(xiàng)目的特性； ? 東臨：府河，目前河景公園已經(jīng)呈現(xiàn)，具有較高的生態(tài)資源 ? 南臨：成都歌劇院和世紀(jì)公園，具有較好的文化底蘊(yùn)和景觀生態(tài)資源 ? 西臨：區(qū)域西南方向是成都海洋公園，具有較好的娛樂休閑景觀； ? 本項(xiàng)目具有 3面觀景的優(yōu)勢，在南部新區(qū)具有稀缺性。 ?二次或多次置業(yè)客群戶型需求：奢侈享受型套三或大面積的套四；具有換房的條件。是室內(nèi)呼吸系統(tǒng)的綠色通道，形成“會(huì)呼吸的房子”。 :14:5008:14:50March 28, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 08:14:5008:14:5008:14Tuesday, March 28, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :14:5008:14Mar2328Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人