【正文】 出系列軟文及配合樓盤(pán)圖片刊出。 一、媒介目標(biāo)v強(qiáng)勢(shì)的報(bào)紙投放，特色的電視頻道組合，高到達(dá)率形成上市的轟動(dòng)效應(yīng)v大版面的報(bào)紙投放、版面創(chuàng)新、吸引高的關(guān)注度 ,有利于迅速樹(shù)立發(fā)展商的形象，爭(zhēng)取消費(fèi)者?！?時(shí)代花園、白云高爾夫花園、祥景花園通過(guò)舉辦名人秀，邀請(qǐng)香港明星如黎姿、薛家燕或文化界等名星前來(lái)助陣銷(xiāo)售，以帶動(dòng)樓盤(pán)人氣，都取得了不錯(cuò)的效果。威尼斯般的富足 （生活設(shè)施）252。白云區(qū)樓盤(pán)還停留在 “ 環(huán)保牌 ” 、 “ 東南亞風(fēng)情 ” 、 “ 嶺南特色 ” ，威尼斯藍(lán)灣跳出了這一框架，并引起了很好的社會(huì)效應(yīng)。比如定期舉辦 “嘉年華 ”（面具節(jié)），動(dòng)員居民參加，通過(guò)參加社區(qū)活動(dòng)來(lái)促進(jìn)形成融和的社區(qū)文化。對(duì)于威尼斯藍(lán)灣而言，需要設(shè)計(jì)具有威尼斯風(fēng)格的售樓前臺(tái)，設(shè)計(jì)具有威尼斯風(fēng)格的、和顧客融合交流的圓臺(tái)，播放威尼斯的輕音樂(lè)，甚至為客戶(hù)炮制威尼斯咖啡招待。威尼斯般的富足 （生活設(shè)施）252。 “威尼斯 ”是什么樣的v富足、繁華而安全 ：威尼斯曾是中國(guó)絲綢之路在歐洲的中轉(zhuǎn)站，是溝通東西方的橋梁，它本身也成為夢(mèng)想的起點(diǎn)，積累了大量的財(cái)富。他們對(duì)未來(lái)購(gòu)房的期望焦點(diǎn)如下： 希望入住安全的小區(qū)（希望能脫離所在地的閑雜人員） 希望住在有都市感的小區(qū)（不希望自己住的地方稱(chēng)為 “城中村 ” ） 希望買(mǎi)的房子讓自己感到 “ 物超所值 ” （他們比較重視價(jià)格） 希望住的地方?jīng)]有嘈雜（他們習(xí)慣了這一地段的嘈雜，但很想脫離） 附近生意人更希望住到一個(gè)顯得富足的社區(qū)第四部分形象策略及包裝建議項(xiàng)目定位v先對(duì)品牌、產(chǎn)品所生存的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行細(xì)分，以便在市場(chǎng)定位時(shí)區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)者，挖掘出對(duì)消費(fèi)者而言是有價(jià)值、有影響力的利益點(diǎn)，然后進(jìn)行加工包裝。購(gòu)房的主要目的以 首次購(gòu)房居多 ，部分為再次置業(yè)或結(jié)婚用房 在不考慮購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者當(dāng)中，少部分乃已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)有住房，更多的是暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)房欲望。v威尼斯藍(lán)灣有很好的開(kāi)發(fā)理念和明確的市場(chǎng)定位，但在廣州無(wú)論是老城區(qū)還是白云區(qū)，以亞熱帶東南亞風(fēng)情或嶺南特色為炒作概念的樓盤(pán)太多，包括它面臨的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手嶺南新世界和時(shí)代花園，因此如果威尼斯藍(lán)灣還以亞熱帶或嶺南特征的概念進(jìn)行包裝，很難形成自己的特色和個(gè)性。有線電視 會(huì)所 醫(yī)院 第二部分項(xiàng)目 SWOT及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（ Strength）v地處白云山下；v地處未來(lái)白云新城，白云區(qū)府新址旁，具升值潛力；v規(guī)模大，綠化程度高，人工湖泊多，水景秀麗且具有親水設(shè)施；v人性化、個(gè)性化的建筑設(shè)計(jì)，豐富的社區(qū)文化劣勢(shì)（ Weakness ）v廣州人對(duì)該地段的認(rèn)同度低；v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是個(gè)新品牌，沒(méi)有知名度，美譽(yù)度尚未建立；v離公交車(chē)站遠(yuǎn)，交通不便；v周邊景觀的改觀尚需時(shí)日。v白云 ?威尼斯藍(lán)灣由于自身是個(gè)新品牌，要取得熱 銷(xiāo)的成績(jī)，必須在個(gè)性和特色上下工夫，在形象 包裝上要有新意，以一種概念引導(dǎo)潮流。成功的推廣策劃案有助于項(xiàng)目在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)者，有效整合資源，有序推進(jìn)并達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)。 —— 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降。他們都曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)享有盛譽(yù)的大型樓盤(pán)，擁有很高的知名度和美譽(yù)度，充分利用品牌優(yōu)勢(shì)推出新盤(pán)。在廣州2023年商品房銷(xiāo)量前 10名樓盤(pán)中，疊彩園名列第五位，銷(xiāo)售面積 ，銷(xiāo)售金額 ?！?廣州市房地產(chǎn)投資額2023年突破３８０億元，2023年有望達(dá)到４００億元，商品房供應(yīng)量大幅增加，加上不可能在短時(shí)間內(nèi)消化的空置商品房，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（結(jié)合本公司所做問(wèn)卷調(diào)查）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手原則v根據(jù)在地段、價(jià)位、規(guī)劃、目標(biāo)消費(fèi)群、策略等各方面都存在的特性： — 可比性 — 相近性 — 差異性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手名稱(chēng)v根據(jù)上述原則，并結(jié)合我們?cè)谠搮^(qū)域做的市場(chǎng)調(diào)查（問(wèn)卷及分析結(jié)果附后），我們發(fā)現(xiàn)以下樓盤(pán)是 2023年威尼斯藍(lán)灣推盤(pán)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： — 嶺南新世界 — 白云高爾夫花園 — 祥景花園 — 時(shí)代花園競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手常規(guī)比較名 稱(chēng) 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價(jià)（ /平米）發(fā)展商嶺南新世界 白云大道北路永泰路段占地１２０萬(wàn)平方米，總建筑面積：１８２萬(wàn)平方米 有線電視4150 廣州方圓粵景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3000余（不帶裝修）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手常規(guī)比較名 稱(chēng) 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價(jià)（ /平米）發(fā)展商祥景花園 黃石路與機(jī)場(chǎng)北路交匯處規(guī)劃占地 萬(wàn)平米，總建筑 26萬(wàn)平米40% 12 2426 2729 803路兒童活動(dòng)中心 停車(chē)場(chǎng) 保安系統(tǒng) v第二類(lèi)消費(fèi)群體 — 外地人，無(wú)地域認(rèn)同感，更加關(guān)心樓盤(pán)的 價(jià)格和整體風(fēng)格是否符合自己的承受能力 和需要。占多數(shù)的消費(fèi)者表示不會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)白云區(qū)政府新址附近的樓盤(pán)，約 1/3的消費(fèi)者會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)；極少部分認(rèn)為不一定或難以確定。目前居住的樓盤(pán) 吸引消費(fèi)者的地方分別是綠化園林環(huán)境和交通方便 ，其次是生活配套和保值升值能力，部分認(rèn)為靠近工作單位和價(jià)格選擇居住盤(pán)的理由所在。調(diào)查顯示：消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的配套設(shè)施、大型超市和學(xué)校以及小區(qū)管理安全也非常關(guān)注。Product Concept（ 商品創(chuàng)意概念）我們的 “ 水邊威尼斯 ” 家園核心概念支持點(diǎn)人工湖、無(wú)極泳池、瀑布、小溪、親水設(shè)施水生命之源柔和，溫馨潔凈，清新富足、繁榮“水邊威尼斯”關(guān)愛(ài)融合優(yōu)裕白云 ?威尼斯藍(lán)灣“威尼斯 ”是什么樣的v與水的親近 威尼斯的描述在中小學(xué)課本就可以找到，所以是個(gè)知名度很高的名詞。 以 “水邊威尼斯 ”為核心概念包裝威尼斯藍(lán)灣，可以提升該樓盤(pán)的形象和檔次，避免僅僅停留于園林建設(shè)的層面上。威尼斯般的優(yōu)裕 （生活品質(zhì)）綜合：品牌形象寫(xiě)真單是這個(gè)名字就讓我心跳加速，它是那么熟悉，而又那么遙遠(yuǎn)，沒(méi)想到它就這樣悄無(wú)聲息地來(lái)到我身邊，這就是兒時(shí)課本里的水上威尼斯嗎？ 度過(guò)了一個(gè)繁忙疲憊的一天，我回到了我的 “ 水邊威尼斯 ” 家園，在喧囂無(wú)奈的都市，只有在這里能夠體會(huì)沐風(fēng)櫛雨的享受。a從以水為中心的園林、體現(xiàn)關(guān)愛(ài)的戶(hù)型人性化設(shè)計(jì)、現(xiàn)代物業(yè)管理、完善的配套設(shè)施體現(xiàn)富足生活、融合的社區(qū)文化等多方面去體現(xiàn) “ 水邊威尼斯 ” 形象，向消費(fèi)者滲透 “ 水邊威尼斯 ” 生活的關(guān)愛(ài)、融和、優(yōu)裕v軟性文章刊登在白云區(qū)樓盤(pán)大打 “ 環(huán)保牌 ” 、 “ 氧吧牌 ” 、“ 白云山牌 ” 、 “ 嶺南牌 ” 、 “ 亞熱帶牌 ” 的情況下，創(chuàng)域地產(chǎn)作為一個(gè)新的品牌敢為天下先，從中跳脫出來(lái)，打造 “白云山下的水邊威尼斯 ” v在黃石東路通往項(xiàng)目所在地的路口設(shè)置大型戶(hù)外廣告，并起指引的作用v基礎(chǔ)銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備（樓書(shū)、單張、價(jià)目表等），并向白云區(qū)的商業(yè)圈分布范圍派發(fā)（汽配、裝飾、音像、皮具等）硬、軟性廣告v售樓部：體現(xiàn)關(guān)愛(ài)、融和、溫馨、親切、舒適，使人能夠親身感受到威尼斯風(fēng)情（售樓前臺(tái)設(shè)計(jì)、人員服裝、招待的咖啡等）v樣板房：結(jié)合自身簡(jiǎn)潔明快的建筑風(fēng)格（根據(jù)創(chuàng)域的設(shè)計(jì)效果圖），用具有威尼斯風(fēng)格的窗簾、盆景等進(jìn)行裝飾，提高樣板房的格調(diào)和檔次v現(xiàn)場(chǎng)路段：加強(qiáng)指引性，分散消費(fèi)者對(duì)周邊環(huán)境的注意力v在工地圍墻畫(huà)上反映威尼斯風(fēng)情的圖畫(huà)，可以用威尼斯嘉年華、藝術(shù)、 “剛朵拉 ”小船等各種素材裝飾v工地現(xiàn)場(chǎng)： 8個(gè)彩色空飄氣球，打破工地單調(diào)色彩完善樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)包裝 SP、 PR推廣v“ 畫(huà)出你心中的水邊威尼斯 ” 少兒創(chuàng)意大賽 ：與白云區(qū)教育局或幾大小學(xué)聯(lián)合舉辦，以各小學(xué)學(xué)校推薦或?qū)W生報(bào)名方式，召集參加這一活動(dòng)。v“ 威尼斯藍(lán)灣登山節(jié) ” ：充分利用威尼斯藍(lán)灣靠近白云山的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)舉辦登山節(jié)、并以豐厚的獎(jiǎng)品贈(zèng)品吸引并邀請(qǐng)白云區(qū)市民參加該活動(dòng)，借此擴(kuò)大知名度、吸引注意。威尼斯般的優(yōu)裕 （生活品質(zhì)） SP、 PR推廣v香港明星秀： 為最大限度的集聚人氣，邀請(qǐng)香港樂(lè)壇老 “天王 ” 譚詠齡前來(lái)助陣，為現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的業(yè)主簽名，并可獲得極大的贈(zèng)送和優(yōu)惠vPR、 SP推廣在本階段以 SP為主。因此這三份報(bào)紙將作為平面廣告的主要載體。v媒體組合：《廣州日?qǐng)?bào)》，《羊城晚報(bào)》，《南方都市報(bào)》，夾報(bào)，電視，車(chē)身廣告， m流動(dòng)廣告。v媒體組合：《廣州日?qǐng)?bào)》，《南方都市報(bào)》， m流動(dòng)廣告，車(chē)身廣告。v建議選擇，途經(jīng)樓盤(pán)周邊及慣穿城市主干道的行車(chē)線路，也可選擇途經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的線路： 864路， 810路， 244路， 291路 66路。創(chuàng)新廣告： m流動(dòng)廣告 消費(fèi)咨訊，購(gòu)物常識(shí)，休閑生活 政府宣傳片及公益廣告 MTV,電影 /電視片花v建議投放時(shí)間： 2023年 6月 2023年 11月v廣告形式： 30秒廣告片v公交車(chē)線路選擇：新穗公交公司 211路， 215路， 226路， 239路， 234路， 244路， 810路， 862路， 864路創(chuàng)新廣告： m流動(dòng)廣告公交公司每周播放次數(shù) 總播出次數(shù) 單價(jià) /周 廣告期 費(fèi)用小計(jì)（含優(yōu)惠折扣）新穗公交公司（ 180臺(tái)車(chē)）336次 /輛車(chē)（廣告平均每小時(shí)出現(xiàn)三次，公交車(chē)每天運(yùn)行不小于16小時(shí)1451520次 30秒：125元 6個(gè)月（ 24周）350000元?jiǎng)?chuàng)新廣告： m流動(dòng)廣告 媒體 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月十二月 小計(jì)廣州日?qǐng)?bào) 784560 2180250 3251100 556440 6772350南方都市報(bào) 277200 389400 519200 259600 1445400羊城晚報(bào) 156820 156820戶(hù)外廣告牌 300000 300000車(chē)身 700000 700000M流動(dòng)廣告 350000 350000費(fèi)用總計(jì)： 9724570元八、總費(fèi)用預(yù)算媒體行程精誠(chéng)合作，稱(chēng)雄廣州！