【正文】 V：物業(yè)總價 a：純收益 r：收益還原利率（根據(jù)銀行 1年期固定資產(chǎn)貸款利率加上分險調(diào)整系數(shù)，取 8％） n：剩余使用年限租金還原法計算項目 寫字樓均價 =7296 ~ 7652元 /M2　項目價格定位產(chǎn) 品 建 議外立面公共衛(wèi)生中央空調(diào)會議廳大堂裝修客戶首要關(guān)注因素物業(yè)管理電梯廳客戶次要關(guān)注因素邊緣因素 可不考慮因素會所走道樓梯商務(wù)中心客戶關(guān)注程度回顧 玻璃幕墻 +x元素目前最為主流 LOWE玻璃幕墻，具有節(jié)能的功效但費用較貴，站在為開發(fā)商節(jié)約成本但又能保證外立面現(xiàn)代美觀的角度考慮，我們建議采用幾種建筑材料混達(dá)的形式，玻璃幕墻搭配彩色鋼條或者木百葉。入口廣場設(shè)計一個地標(biāo)性景觀。*會議安排。?變頻多聯(lián)休空調(diào)?滿足企業(yè) 24小時辦公的需求；?相對傳統(tǒng)中央空調(diào)加新風(fēng)系統(tǒng)；?分戶計量必不可少?VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng)也將成就項目的高檔形象辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點分 戶計 量空調(diào)系統(tǒng)可在樣板間裝修時作適當(dāng)指引電梯是寫字樓中最重要的垂直交通工具，便捷是企業(yè)關(guān)注點。公用資料庫；216。西鄉(xiāng)新興的高尚住宅區(qū)，發(fā)展迅速；216。制作招商資料及籌備法律文件216。協(xié)助商戶進(jìn)場，入圖審批、裝修等工程問題 216。 06:13:1806:13:1806:134/5/2023 6:13:18 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 6:13:18 上午 6:13 上午 06:13:18四月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 四月 216:13 上午 四月 2106:13April 05, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 四月 21四月 2106:13:1806:13:18April 05, 2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 216:13 上午 四月 2106:13April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 6:13:18 上午 6:13 上午 06:13:18四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 06:13:1806:13:1806:134/5/2023 6:13:18 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 06:13:1806:13:1806:13Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。開幕活動，舉辦宣傳活動，打開知名度 營銷推廣 —— 招商步驟充分調(diào)動整個中原商業(yè)部的客戶資源，同時，利用中原良好的信譽(yù)和品牌，為項目牽線搭橋。直銷大型『租戶』第二階段 全面推廣工作216。百貨與超市類服裝類以前：主要集中在西鄉(xiāng)服裝步行街和相鄰的 32區(qū)上合市場等，大都檔次較低，業(yè)態(tài)組合比較零亂。相關(guān)會計、律師、報關(guān)咨詢聯(lián)系服務(wù)216。電梯種類：客梯及消防載貨電梯；216。*代訂書籍、雜志、報紙。讓本項目成為整個區(qū)域的地標(biāo)和焦點216。外立面 樓體燈光是項目在夜晚中華麗的盛裝?！緝?nèi)在三大問題點】?已有低端形象?僅剩 37年使用年限?過時的空間格局【外在三大問題點】寶安未來市場競爭激烈項目所在區(qū)域輻射能力有限寫字樓市場尚處于起步階段項　目　定　位形象定位客戶定位價格定位產(chǎn)品建議報 告 目 錄產(chǎn)品資源主題定位方向客戶地段?寶安老城區(qū) ?周邊配套齊全?地處繁華地區(qū)?打造可隨意組合的靈活空間寫字樓產(chǎn)品 ?看重成熟配套和區(qū)域的發(fā)展機(jī)遇?注重形象交通 ?交通便利　項目形象定位項目整體定位定位內(nèi)容深港西部深港西部 建筑面積： 38800m178。其次餐飲中心和商務(wù)中心提及率都比較高?？蛻糁脴I(yè)心理分析調(diào)研 企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模10人以下的企業(yè)有 16家，占 27%， 1050人企業(yè) 32家，占 53%，超過 50人的企業(yè)有 12家，占 20%。區(qū)域市場現(xiàn)狀寫字樓分布資料來源：深圳中原深港研究中心 寶安寫字樓數(shù)量有限，體量較小，且有部分以商住樓的形式出現(xiàn)，缺乏高檔次寫字樓 區(qū)域市場現(xiàn)狀物 業(yè) 介 紹與深圳其他區(qū)域的寫字樓市場相比，寶安區(qū)寫字樓市場起步晚、發(fā)展慢，供需沒有經(jīng)歷過大起大落，一直保持在較低水平。資料來源：深圳中原深港研究中心 供求變化二級市場二級市場資料來源：深圳中原深港研究中心 深圳寫字樓市場受宏觀政策的利好影響，深圳寫字樓價格逐年走高，未來價格走勢仍繼續(xù)攀升。觀點二： 對比中央今年出臺的 “ 國六條 ”及其細(xì)則，其與去年中央出臺的政策 “ 國八條 ” 與 “ 新八條 ” 的一個 最重要的區(qū)別在于， 中央不但從 “ 方向 ” 給出了指引，還在細(xì)則做出了明確的規(guī)定，并未給地方留有絲毫的回旋余地。n如金中環(huán)（酒店式服務(wù)）、深圳動漫城（集動漫畫創(chuàng)意 +包裝制作 +出版發(fā)行等產(chǎn)業(yè)鏈形式的專業(yè)性寫字樓）等。資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀供 需 分 析政府性商務(wù)寫字樓n 公路局大廈和海關(guān)大廈，允許企業(yè)進(jìn)駐辦公，收取相應(yīng)費用，出租率較高?？蛻糁脴I(yè)心理分析調(diào)研 行業(yè)分布　客戶研究當(dāng)問及購買寫字樓會考慮的因素時，項目位置的提及率最高，此外，大廈的形象是影響客戶購買寫字樓的重要因素。會議室使用情況和需要加強(qiáng)的服務(wù)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研　客戶研究受訪企業(yè)對現(xiàn)住寫字樓沒有表示不太滿意的，表示比較滿意和一般的企業(yè)均為 50%。商業(yè) 9050m178?！№椖啃蜗蠖ㄎ籅 S O命名詮釋◆ “ BSO” 即 “Brainstorm Office” , 指能夠激發(fā)創(chuàng)造性思維的、高效的商務(wù)空間。216。豪華現(xiàn)代大堂產(chǎn)品建議 公共空間設(shè)計建議產(chǎn)品建議 公共空間設(shè)計建議公共過道 /走廊 /電梯間1 234公共過道的裝修借鑒：地板 — 借鑒圖 1天花 — 借鑒圖 1或圖 2，與大堂和電梯 間的裝飾風(fēng)格相匹配；墻面 — 無需用墻紙，如圖 1或圖 2，簡潔大方且光線好免費項目收費項目*寬帶網(wǎng)絡(luò)專線。 收費項目*商務(wù)文件打字、傳真、復(fù)印。商務(wù)中心的服務(wù)內(nèi)容：216。人流大，商業(yè)氛 圍濃厚；216。家電零售商巨頭看好寶安的市場，紛紛在寶安開店：順電、國美電器、蘇寧電器等，總營業(yè)面積達(dá)到 3萬多平米。與商戶洽談租賃條款 216。定向目標(biāo)發(fā)布會營銷推廣 —— 招商方法帶租約銷售商業(yè)銷售需要有良好的商業(yè)氛圍和足夠的人流量，通過前期商業(yè)經(jīng)營已基本建立了商業(yè)氛圍和市場的知名度，所以中原建議商場和內(nèi)鋪帶租約形式銷售，這樣有利于吸引更多的投資客戶，減輕項目的銷售壓力。 。 四月 21四月 2106:13:1806:13:18April 05, 2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 2106:13:1806:13Apr2105Apr21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別