【正文】 區(qū)開發(fā)建設(shè)分期規(guī)劃本項目直接受益于南橋新城向城東發(fā)展的前景規(guī)劃，并且成為本區(qū)域的首期開發(fā)用地。地塊名 用途 土地面積 建筑面積 容積率總價 單價 單價 成交日期(米 2) (米 2) (萬元) (元 /米 2) (萬 /畝 )金匯鎮(zhèn)泰日社區(qū)光輝村大葉公路北側(cè) 其他商服用地 2, 2, 1 1121 4, 202324海灣鎮(zhèn)星火支路東側(cè) A－ 06區(qū)域地塊 商業(yè)用地 65, 98, 8070 1, 20231021南橋鎮(zhèn)奉賢海關(guān)區(qū)域地塊 經(jīng)營性辦公用地 9, 36, 4 11100 12, 20231021南奉公路南側(cè)、金海路西側(cè) B03（現(xiàn)為 B0202等）區(qū)域 商住 78, 298, 134346 17, 1, 2023924南橋鎮(zhèn)西渡社區(qū)滬杭公路西側(cè)、鴻樂路兩側(cè)區(qū)域 其他商服用地 29, 84, 12166 4, 2023918南橋鎮(zhèn)新建西路北側(cè)、化工小區(qū)西側(cè)區(qū)域 普通商品房；商業(yè)用地 52, 78, 33730 6, 2023521南橋鎮(zhèn)育秀路南側(cè)、望園路西側(cè)區(qū)域 經(jīng)營性辦公用地 30, 72, 13211 4, 2023521工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)航南公路南側(cè)、環(huán)城東路以西、陳橋路東側(cè)區(qū)域 普通商品房 31, 56, 23619 7, 2023521市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)橫涇港東側(cè)、航南公路南側(cè)區(qū)域 普通商品房 44, 79, 31280 7, 2023521奉城鎮(zhèn)南奉公路北側(cè)、奉干公路東側(cè)區(qū)域 其他商服用地 2, 1, 880 3, 2023429柘林鎮(zhèn)環(huán)城東路西側(cè)、聯(lián)業(yè)路南側(cè)區(qū)域 2號 普通商品房 59, 89, 4845 2023224柘林鎮(zhèn)環(huán)城東路西側(cè)、聯(lián)業(yè)路南側(cè)區(qū)域 3號 普通商品房 55, 72, 4048 2023224現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)金海路東側(cè)、廣豐路北側(cè)區(qū)域 其他商服用地 2, 2, 1 928 3, 202319青村鎮(zhèn)金錢公路東側(cè)、南奉公路南側(cè)區(qū)域 商業(yè)用地 41, 73, 5664 1, 20231024海港綜合開發(fā)區(qū)港陽路西側(cè)、平安大道北側(cè)區(qū)域地塊 商業(yè)用地 15, 30, 2 2290 1, 20231024莊行鎮(zhèn)浦衛(wèi)公路東側(cè)、奉浦大道北側(cè)區(qū)域 商業(yè)用地 3, 1, 835 2, 20231015工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)運河北路南側(cè) G105地塊 商業(yè)用地 11, 13, 5150 4, 2023928近期奉賢區(qū)土地交易情況表奉賢新城分期規(guī)劃發(fā)展方向由于目前奉賢南橋新城板塊用地已近飽和，城區(qū)的不斷發(fā)展使得對土地的需求分別向外拓展，目前已經(jīng)開始向城東擴(kuò)展。從上海商品住宅的成交均價趨勢來看，進(jìn)入 09年后上海房價開始逐漸攀升，在 09年 9月創(chuàng)出近期新高后步入震蕩攀升的趨勢，并且大幅加速上行，創(chuàng)出上海住宅成交均價的新高，直接加大了后期樓市的風(fēng)險。說明： 客戶購買目的中， 61%為自住兼投資客戶， 12%為純投資客戶，不考慮自?。?27%為純自住客戶，多為剛需型客戶。他們有較為充裕的資金選擇更符合三口及以上家庭結(jié)構(gòu)居住的社區(qū)與產(chǎn)品?？蛻魞r值評估本地生活多年，對區(qū)域的優(yōu)劣了如指掌，知道這里空氣質(zhì)量好，基于對這片土地的感情，如果有既適于居住，又有較好的升值潛力的物業(yè)，他們有可能選擇，這是一部分我們可以爭取的客戶。 外省市 專業(yè) 人才、留滬高校 畢業(yè) 生基本 選擇 在 閔 行莘莊區(qū)域租借居住，企 業(yè) 有適當(dāng) 補(bǔ) 助，（按 級別 ）500015000元 /月他 們 已 經(jīng) 在園區(qū)工作了多年，有了一定的 財富 積 累， 但市區(qū)價格 處 于高位，因此至今未置 業(yè) ，近年來南 匯 、 閔 行南部的 發(fā) 展及高性價比的價格 讓 他 們 開始有能力 購買 ， 實現(xiàn) 生活、工作兩不 誤 。但投資經(jīng)驗不多，首次房產(chǎn)投資客的比例較高。不同位置功能分析該區(qū)域緊鄰城市主干道以及大地塊內(nèi)部環(huán)路，沿街商業(yè)價值較高，可規(guī)劃成為沿街商鋪的形式該部分區(qū)域位于中央綠化帶以及河道周邊，整體景觀優(yōu)勢強(qiáng)烈，擁有較好的居住條件，可規(guī)劃中高檔的居住產(chǎn)品該部分區(qū)域處于地塊中央，結(jié)合綠化等因素可規(guī)劃較適合的居住類產(chǎn)品根據(jù)不同優(yōu)勢規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃條件地塊號 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 建筑面積 建筑限高A0103 商住混合用地 22398 3 67194 60　 商業(yè)用地 13439 　 40317 　　 住宅用地 8959 　 26877 　A0105 商住混合用地 43513 3 130539 60　 商業(yè)用地 26108 　 78324 　　 住宅用地 17405 　 52215 　合計 　 65911 　 197733 　地塊整體可規(guī)劃建筑面積 小結(jié)：就目前項目而言，首先充分考慮并了解各種業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)和案例，選出最適合的物業(yè)組合，規(guī)劃整個地塊的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。商業(yè)規(guī)劃具體思考沿街商業(yè)規(guī)劃思考 建議規(guī)劃 1~2層的底商即可，沿城市主干道分布，滿足社區(qū)商業(yè)配套需求。投資收益價值物業(yè)自我升值價值自用價值無形價值區(qū)域環(huán)境及物業(yè)本身所決定的價值、是基本價值由地價、房價上漲及物業(yè)固有特性所帶來的升值價值性升值較慢，以保值增值為主通過租憑、買賣賺取現(xiàn)金收益的投資價值形式直接有效，對投資性產(chǎn)品極為重要由物業(yè)本身所包藝術(shù)、文化、歷史、所積累的無形價值客戶的功能需求 決定了產(chǎn)品的價值金字塔需提升物業(yè)價值提升模型小戶型發(fā)展歷程u物業(yè)溢價：高層高空間，增加實得使用面積u品牌溢價：開發(fā)商或酒店管理公司品牌u產(chǎn)品溢價：loft型酒店式公寓， 70年產(chǎn)權(quán)類精品酒店酒店式公寓產(chǎn)品溢價點與客戶心理匹配物業(yè)價值提升物業(yè)附加價值無形價值提升本案價值最大化有形價值無形價值設(shè)計 例如 60平米以下的酒店式公寓，可規(guī)劃成 2梯多戶； 85—100 平米左右的兩房可規(guī)劃成 2梯 4戶等； 120平米左右的舒適三房規(guī)劃成 2梯 3戶等。110～ 130平米舒適 3房 2廳 2衛(wèi)產(chǎn)品規(guī)劃建議該類戶型客戶多為改善型需求客戶，在保證房間面積的同時，提高戶型公共部分的生活尺度，是住戶的交流空間更為舒適尺度舒適性 實際售價將按入市時的市場情況，圍繞目前的靜態(tài)價格作相應(yīng)的調(diào)整。居住地球越來越需要一個可以投奔的地方城市喧鬧的宣布自己是主人，物價上揚的時候，更需要找個地方讓自己投靠，平躺在地板上，發(fā)呆看著天花板，不見越來越高的城市壓抑，私人專署的保護(hù)，可以累得其所的心歡交友比被窩更讓你留戀下班后，睡覺前，無證入場，友情客串，杯、酒、茶、書、藝、文 項目定位：位于上海郊區(qū)的社區(qū)物業(yè)；集居住、辦公、購物為一體的綜合體項目盤3棟 18層單身公寓占地 60697平方米，建筑面積 4層約 中心商業(yè)1棟 28層五星酒店， 446間客房3棟 20層酒店公寓1棟 20層寫字樓酒店居住辦公主題性觀光型一站式購物中心引入 Shopping mall的概念室內(nèi)設(shè)計中引入了地中海主題概念設(shè)計把購物與休閑、娛樂結(jié)為一體以家庭、休閑、娛樂為主題消費客群主要來自本地居民、工業(yè)園區(qū)及大學(xué)城。 。 一月 21一月 2112:08:1512:08:15January 28, 20231意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2112:08:1512:08Jan2128Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的