【正文】 展現(xiàn) 企業(yè)公益活動(dòng) 中惠業(yè)主活動(dòng) 中惠網(wǎng)站 深圳展示中心 品牌造夢(mèng)導(dǎo)入攻略 瑞峰置業(yè) 賣 場(chǎng) 造 夢(mèng) 營(yíng)銷策略之 135 項(xiàng)目賣點(diǎn)極至演繹，打造獨(dú)特體驗(yàn)元素！ 瑞峰置業(yè) 136 開(kāi)啟香樟半島全程體驗(yàn)之旅 瑞峰置業(yè) 項(xiàng)目賣場(chǎng)全程體驗(yàn)營(yíng)銷： ? 生活體驗(yàn)館：銷售中心 +景觀咖啡廳空間 ? 樣板房：試住 +空間 +風(fēng)格 ? 藝術(shù)長(zhǎng)廊：景觀步行道建立國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng) ? 園林：親水園林 137 瑞峰置業(yè) 夢(mèng)想標(biāo)簽 1：生活體驗(yàn)館 基于客戶 ——常規(guī)的一切已經(jīng)不能再讓他們心動(dòng)，再次購(gòu)買(mǎi)只是渴望一種新的體驗(yàn)， 物業(yè)本身已經(jīng)不再讓人滿足，我們需要在物業(yè)之外描繪一種生活 138 生活體驗(yàn)館（ ）： 融合了我們對(duì)生活的理解， 通過(guò)局部的感受和細(xì)節(jié)的體驗(yàn)來(lái)想象 我們未來(lái)的生活； 同時(shí)具有銷售中心的功利性功能 生活體驗(yàn)館 利用會(huì)所兩層空間，形成一個(gè)有較大空間的場(chǎng)所 瑞峰置業(yè) 生活體驗(yàn)館 = 銷售中心 賣場(chǎng)的營(yíng)造 —— 生態(tài)接待會(huì)所。 瑞峰置業(yè) 城市造夢(mèng)營(yíng)銷價(jià)值體系構(gòu)建產(chǎn)品價(jià)值提升 產(chǎn)品價(jià)值提升思考： 126 項(xiàng)目產(chǎn)部具備很高的價(jià)值，但周邊環(huán)境資源劣勢(shì)近期可改善基乎不可能 ,通過(guò)塑造項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與周邊環(huán)境劣勢(shì)資源的互補(bǔ)與轉(zhuǎn)換，將產(chǎn)品價(jià)值發(fā)揮最大化。 當(dāng)置業(yè)居住的夢(mèng)想屬于一個(gè)人，滿足它只能導(dǎo)致一個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)。外銷息微的時(shí)代，如何引爆市場(chǎng)需求，重塑中惠品牌標(biāo)竿，香樟半島該有所作為了。同時(shí)，對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)有投資價(jià)值的物業(yè)有投資的可能性。 瑞峰置業(yè) 公園生活本項(xiàng)目 可行性分析 本項(xiàng)目可采用“公園生活”作為本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力！ ? 本項(xiàng)目具備較大的體量，足夠支撐項(xiàng)目進(jìn)行公園生活方式的建造； ? 通過(guò)將項(xiàng)目公共空間營(yíng)造成公園，以達(dá)到人們期望中的生活與自然共同享有的心理目標(biāo)，形成第一種公園生活形態(tài) ——悠然自得； ? 通過(guò)對(duì)南城體育公園形成第二種公園生活形態(tài) ——健康向上； ? 通過(guò)觀音山森林公園形成第三種公園生活形態(tài) ——生態(tài)自然； ? 通過(guò)“農(nóng)莊”概念的導(dǎo)入形成第四種公園生活形態(tài) ——體驗(yàn)生活。 瑞峰置業(yè) 在中央公園醞釀出現(xiàn)的 19世紀(jì) 50年代，紐約等美國(guó)的大城市正經(jīng)歷著前所未有的城市化。樟木頭現(xiàn)有的樓盤(pán)，并不能給予人們不同的生活。對(duì)本項(xiàng)目而言，根據(jù)本項(xiàng)目條件，應(yīng)當(dāng)選擇何種生活方式？ 瑞峰置業(yè) 89 緣起： 被工業(yè)改變的城市，被城市改變的生活 瑞峰置業(yè) 90 城市 工業(yè)化改變了樟木頭的城市格局，為樟木頭人帶來(lái)巨大財(cái)富的同時(shí)，嚴(yán)重破壞了樟木頭的生態(tài)環(huán)境。彼時(shí)，項(xiàng)目所處廣州華南版塊尚未升溫，而項(xiàng)目所在地更是人煙稀少，周邊配套極度匱乏。吃完飯可以去“騎馬、釣魚(yú)、摘水果”，遠(yuǎn)離城市的喧囂，回歸“簡(jiǎn)單寧?kù)o”的“鄉(xiāng)村生活”。 ? 通過(guò)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，提高空氣質(zhì)量、通過(guò)加強(qiáng)景觀資源優(yōu)化改造，大力改善城市宜居環(huán)境。 瑞峰置業(yè) 小結(jié)： 45 ? 由于樟木頭特殊區(qū)位、近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因，置業(yè)主力客戶群以香港、深圳外銷市場(chǎng)為主，本地市場(chǎng)為次要需求，隨著香港、深圳客戶的撤離，本地需求將成為主力需求； ? 07年的市場(chǎng)余貨較多，導(dǎo)致 08年市場(chǎng)體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品主要針對(duì)的客戶群為港深人群和本地高端人群，而對(duì)本地中高端客戶的挖掘尚有不足； 瑞峰置業(yè) 第二部分 項(xiàng)目定位 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值形態(tài)分析 瑞峰置業(yè) 問(wèn)題： 在主力客戶群缺失的情況下，客戶群范圍縮小，競(jìng)爭(zhēng)空前加劇。 二房 香港、深圳投資客戶為主要購(gòu)買(mǎi)客戶，置業(yè)目的為短期居住停留、自住兼投資、度假、商務(wù)辦公。雖然投資客的撤離對(duì)市場(chǎng)造成了一定影響，但是本地市場(chǎng)的剛性需求還是比較旺盛的。價(jià)格尚未定，預(yù)計(jì)約 6000元 / ㎡。 銷售均價(jià)： 別墅已售磬，之前開(kāi)發(fā)的洋房加上正在開(kāi)發(fā)的 28層洋房約 220套。 客戶概況： 07年以深圳客戶為主體，約占整個(gè)項(xiàng)目 70%的比例，香港、本地人、工廠企業(yè)主為輔。 項(xiàng)目外部條件不容樂(lè)觀，對(duì)項(xiàng)目整體形象的提升造成了嚴(yán)重的制約。 瑞峰置業(yè) 四至 項(xiàng)目南面 樟洋工業(yè)區(qū) 石馬河 沿河園林 優(yōu)勢(shì)： 沿河園林在一定程度上提升了項(xiàng)目的形象。 瑞峰置業(yè) 瑞峰思考： 對(duì)于主要消費(fèi)群體已然流失的樟木頭市場(chǎng)，項(xiàng)目強(qiáng)大的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及品牌渲染力是否足以搶灘？ 瑞峰置業(yè) 第一部分 項(xiàng)目分析 二、項(xiàng)目外部條件分析 Ⅰ. 地段 Ⅱ. 外部配套 Ⅲ. 四至 瑞峰置業(yè) 二、項(xiàng)目外部條件分析 地段 中惠 〃 香樟半島位于樟木頭鎮(zhèn)南城片區(qū)樟洋村，東臨樟深大道，西、北、南石馬河環(huán)繞，西與寶山自然森林保護(hù)區(qū)隔廣深鐵路和樟木頭大道相望，北臨悠然山莊。 瑞峰置業(yè) 內(nèi)部配套 ? 商業(yè)配套：咖啡廳、西餐廳、干洗房、水果店、面包屋、士多店 ? 會(huì)所配套：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、綜合性健身中心、舞蹈室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、練琴室、茶道室、西餐廳、美體水療、多功能室（瑜珈室） ? 泛會(huì)所配套：兒童游樂(lè)場(chǎng)、兒童迷宮、太極健身園、書(shū)廊、棋趣園、休閑亭、月光舞場(chǎng)、河岸休閑帶 內(nèi)部會(huì)所配套品種齊全，檔次高，能夠有效滿足業(yè)主的各種需求，但是商業(yè)配套略顯不足。在現(xiàn)階段政策嚴(yán)控，市場(chǎng)觀望的情況下，主力客戶群后撤導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，即使強(qiáng)勢(shì)如中惠亦難免全力以搏。香樟半島營(yíng)銷思考方案 瑞峰置業(yè)投資顧問(wèn)有限公司 瑞峰置業(yè) 產(chǎn)品 /建筑規(guī)劃 ? 項(xiàng)目大一期由中央 3+1層花庭美墅組團(tuán)和高層洋房組團(tuán)組成； ? 整體規(guī)劃南低北高、充分考慮了南方氣候特點(diǎn)，通風(fēng)采光均好性較高； ? 項(xiàng)目整體宜居性強(qiáng)。 ? 為客戶構(gòu)筑美好的生活空間； ? 為員工提供理想的發(fā)展空間； ? 為股東創(chuàng)造滿意的價(jià)值空間； ? 獲得社會(huì)的認(rèn)可與尊重。 瑞峰置業(yè) 外部配套 – 教育類：樟洋小學(xué)（華聯(lián)小學(xué)） ，養(yǎng)賢中學(xué) – 醫(yī)療類：樟洋門(mén)診部（ 500米遠(yuǎn)）、樟木頭人民醫(yī)院樟洋分院、石新醫(yī)院、通大藥店、保和堂藥店 – 金融類：東莞農(nóng)村信用社樟洋分社，農(nóng)行機(jī)（電子城） – 郵政類：樟洋郵政所 – 購(gòu)物類：中遠(yuǎn)百貨、振興百貨、振大百貨、百分百便利店、樟洋綜合市場(chǎng)（包括菜市） – 酒店類：新飛達(dá)酒店 瑞峰置業(yè) 外部配套 – 餐飲類：湘江食府、天鵝餃子館、小海豚餐飲連鎖、洞庭村湘菜館、中興飯店、金碧中西餐廳 – 休閑類：南城體育公園（規(guī)劃）、觀音山森林公園 – 交通類： 85路長(zhǎng)途汽車（市汽車總站 —— 清溪車站）、 8路公交汽車（樟洋 —— 十和田）。 劣勢(shì)： 公路、鐵路帶來(lái)噪音、粉塵影響； 河流污染影響居住。 瑞峰置業(yè) 房地產(chǎn)政策影響 “ 90㎡以下 /70%以上”降低了置業(yè)門(mén)檻，但卻加重了的產(chǎn)品的同質(zhì)化，降低了產(chǎn)品的舒適度，影響了樓盤(pán)的檔次，對(duì)高端市場(chǎng)需求產(chǎn)生阻礙； “按揭成數(shù)”的變化會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型市場(chǎng)需求產(chǎn)生影響，門(mén)檻的提高會(huì)影響自住型白領(lǐng)們的置業(yè)需求，但對(duì)投資性需求影響有限； “五年”的期限則大大打擊了短期性的投資行為，降低了二級(jí)市場(chǎng)的活躍程度，對(duì)投資行為影響有限； 停止別墅用地的供應(yīng)，使已批出別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到提升，未來(lái)幾年內(nèi)別墅的升價(jià)效應(yīng)將得到體現(xiàn)，高端市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面； “兩年內(nèi)限期開(kāi)發(fā)”使得市場(chǎng)供應(yīng)量劇增，競(jìng)爭(zhēng)加??； ，二次以上置業(yè)提高首付成數(shù)以及貸款利率的不斷上調(diào)再次嚴(yán)重打擊了投資置業(yè)者，深圳人大批撤離； 2023年 1月 1日起取消購(gòu)房入戶政策的頒布又再次將更多的外來(lái)置業(yè)者推離了本地市場(chǎng)。 功能定位：交通、地理景觀優(yōu)勢(shì)，市政生活配套齊全。 設(shè)計(jì)主題：采用歐式設(shè)計(jì) 。土地供應(yīng)減少，土地交易價(jià)格快速上揚(yáng)， 07年土地成交價(jià)格達(dá) 2247元 2. 樟木頭大規(guī)模土地供應(yīng)量減少，未來(lái)兩年以小規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主；土地成本快速上漲，房?jī)r(jià)下調(diào)空間有限。 星耀國(guó)際 以深圳投資客戶為主體，本地企業(yè)主及部分溫州客戶為輔 御景花園 05年以前以香港客占絕大部分，后期轉(zhuǎn)移以深圳客戶及本地需求為主。 三房 本地購(gòu)買(mǎi)客戶及外來(lái)購(gòu)買(mǎi)客戶最主要需求戶型， 置業(yè)目的以自住為主要目的，少部分為度假、養(yǎng)老兼投資，關(guān)注居住品質(zhì)及舒適度。 瑞峰置業(yè) 公交車站 家居世博園 ? 在項(xiàng)目逐漸向高端高檔次發(fā)展的同時(shí)，為彌補(bǔ)區(qū)域價(jià)值的缺失，引入數(shù)條公交線路并以項(xiàng)目作為終點(diǎn)站； ? 同時(shí)建設(shè)號(hào)稱廣州市區(qū)最大的集中式高端建材、家私、飾品休閑消費(fèi)一站式集散地。 項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)力 對(duì)企業(yè)品牌再提升思考 : 本項(xiàng)目作為樟木頭鎮(zhèn)政府建設(shè)和諧生態(tài)宜居社會(huì)的一項(xiàng)重點(diǎn)關(guān)注扶持的高尚精品房地產(chǎn)項(xiàng)目 …… 如果在考慮提升區(qū)域價(jià)值的外接驅(qū)動(dòng)力導(dǎo)入的同時(shí)，加入有效聯(lián)動(dòng)政府且具有社會(huì)口碑的公益概念 …… 瑞峰置業(yè) 從上述“美林湖畔”、“華僑城”、“光明農(nóng)場(chǎng)”等區(qū)域價(jià)值提升案例的啟示中， 以及對(duì)樟木頭城市建設(shè)的高度結(jié)合點(diǎn)思考， 并融入對(duì)中惠企業(yè)品牌的再提升的考慮， 瑞峰思考項(xiàng)目的外接驅(qū)動(dòng)力概念導(dǎo)入 ……： 生態(tài) ……農(nóng)場(chǎng) ……？ 瑞峰置業(yè) 項(xiàng)目外接驅(qū)動(dòng)力提升導(dǎo)入概念屬性判研： 地處樟木頭極具代表性地理位置的 具備較強(qiáng)昭示性、參與性及觀賞性于一體的 擁有較高景觀價(jià)值的 擁有一站式生態(tài)度假、文化體驗(yàn)、健康休閑娛樂(lè)、旅游觀光的 能夠大力提升樟木頭城市對(duì)外展示形象的 集強(qiáng)大的復(fù)合功能性于一身的 能夠豐富、提高市民生活內(nèi)涵、檔次、水平的 實(shí)用性公眾形象產(chǎn)業(yè) 瑞峰置業(yè) 香樟 瑞峰置業(yè) 香樟生態(tài)農(nóng)場(chǎng)：開(kāi)發(fā)要點(diǎn)建議 ? 與政府協(xié)商，由貴司部分投資協(xié)助進(jìn)行河道的治理，同時(shí)以部分置部分租賃的方式換取體育公園旁 1000020230畝空地進(jìn)行農(nóng)場(chǎng)的打造（政府與貴司共同投資） ? 農(nóng)莊的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)由中惠持有，做為長(zhǎng)期盈利項(xiàng)目； ? 與政府協(xié)商引入公交車總站，吸引外圍人流入場(chǎng)消費(fèi)； ? 農(nóng)莊采取門(mén)票制，對(duì)本項(xiàng)目業(yè)主免費(fèi)入場(chǎng)開(kāi)放，對(duì)中惠旗下其他樓盤(pán)業(yè)主半價(jià)開(kāi)放，內(nèi)部消費(fèi)另計(jì)； ? 在樟木頭形成標(biāo)志性旅游、休閑景點(diǎn)，提升區(qū)域的形象。項(xiàng)目開(kāi)初的利好點(diǎn)僅在于占地面積大，內(nèi)部有一定的山體景觀，和地鐵三號(hào)線將于 8年之后通至項(xiàng)目。座座廠房踞地而起，趕走了土地上原本的綠色。 對(duì)這一切，有人默默忍受，有人追求擇地偶安。 中央公園出現(xiàn)的背景 大量人口涌入城市，經(jīng)濟(jì)優(yōu)先的發(fā)展理念、不斷被壓縮的公園綠化等公共開(kāi)敞空間使得 19世紀(jì)初確定的城市格局的弊端暴露無(wú)遺。 瑞峰置業(yè) 公園生活：探意 居住與自然一體化，同時(shí)享受居家的樂(lè)趣和親觸自然的樂(lè)趣； 整體社區(qū)具備強(qiáng)烈的親和力，使住宅與社區(qū)的界限消融，擴(kuò)大生活空間； 因社區(qū)功能的豐富，生活更具娛樂(lè)性和休閑感； 社區(qū)內(nèi)部的開(kāi)放感，使鄰里關(guān)系更為融洽，避免了普通社區(qū)居住的冷漠感。 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 高尚洋房 中高端客戶 中層政府官員 中、高級(jí)白領(lǐng)人士 商務(wù)人士 洋房 中端客戶 工商個(gè)體戶 白領(lǐng)階層 本地工薪階層人士 初級(jí)政府公務(wù)員 技術(shù)工人 由于注重居住和工作之間的便利性，該部分客戶跨鎮(zhèn)置業(yè)可能性不大。 面對(duì)這兩個(gè)命題，香樟半島的使命與生俱來(lái)使命：站在城市運(yùn)營(yíng)高點(diǎn)，打造樟木頭公園生活居住藍(lán)本；重塑中惠領(lǐng)導(dǎo)品牌地位，成就樟木頭及至東莞區(qū)域人居典范之作。 當(dāng)置業(yè)居住的夢(mèng)想屬于一群人，滿足它只能導(dǎo)致一群人的購(gòu)買(mǎi)。 瑞峰置業(yè) 城市造夢(mèng)營(yíng)銷價(jià)值提升體系構(gòu)建產(chǎn)品價(jià)值提升 產(chǎn)品價(jià)值策略 1：生態(tài)材料的使用 響應(yīng)政府提倡的節(jié)能住宅建設(shè)，呼應(yīng)政府對(duì)南城片區(qū)的“生長(zhǎng)于自然的高尚生態(tài)型居住區(qū) ”定位，利用政府資源提升產(chǎn)品附加值。又為客戶帶來(lái)了“所見(jiàn)即所得”的信心。 同時(shí)“生態(tài)驛站” 讓客戶親身體驗(yàn)入住小區(qū)，真真切切感受小區(qū)居住的舒適性，消除對(duì)周邊環(huán)境不足的顧慮 瑞峰置業(yè) 生活體驗(yàn)館 = 空間 銷售中心二層空間 空間：創(chuàng)意的空間、分享的場(chǎng)所、聚會(huì)的空間 141 開(kāi)放式的設(shè)計(jì)布局，靈感四溢的家具飾品，打造一個(gè)具有強(qiáng)烈視覺(jué)震撼力的空間，可對(duì)外出租用于舉行小型。 人群素描：功成名就的城市精英和中產(chǎn)階級(jí)。 深圳、香港客戶拓展 — 會(huì)員短信： 針對(duì)中惠會(huì)深圳會(huì)員發(fā)布手機(jī)短信，介紹項(xiàng)目的投資前景，為巡展及看樓