【正文】 00 高端形象，價值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 58022 提高土地開發(fā)強度 商業(yè) 15000 利用集中商業(yè)，提高開發(fā)強度 配套會所 500 風(fēng)情會館 合計 153522 容積率 地下車庫 30000 不計容積率，車庫功能 +人防 方案二： 73 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價值分級 ? 規(guī)劃指標(biāo)確定 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 79 本報告是嚴(yán)格保密的。 85 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 我們將圍繞這些原則提出我們的建議 一、建設(shè)成本： 景觀的設(shè)計要考慮到開工建設(shè)成本，例如水體、植物等。 坡地景觀 —— 利用高差地形，營造富有變化的景觀層次 ? 地塊自南向北有一定坡度，但坡度不大 ? 坡地景觀有利于水體景觀的流向組織 ? 坡地景觀一定程度上保護了原生態(tài)地形和內(nèi)部植被 ? 坡地景觀可以增加景觀層次，營造富有變化和生活情趣的景觀節(jié)點 ? 營造坡地景觀可以減少工程土方量 1 2 3 項目特色景觀主要手段 95 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?本項目物業(yè)管理針對性建議 ? 聘請金地物業(yè)、萬科物業(yè)作為物業(yè)管理顧問，提升物業(yè)管理水平，讓物業(yè)管理成為本項目的核心競爭力與營銷賣點之一； ? 參考當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整； ? 除建立完善的 24小時保安體系以及提供到位的物業(yè)清潔維護服務(wù)之外，建議提供部分物業(yè)增值服務(wù)，如鐘點工、洗衣、商務(wù)秘書、兒童托管、佳肴速遞等。 啟動區(qū)發(fā)展策略 啟動策略及啟動區(qū)選擇 啟動區(qū)模式借鑒 107 。 建立周全完善的人性化、智能化的物管，坐享安寧生活 ?智能化周界防越報警系統(tǒng) ?閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ?24小時定時不定時安保巡邏 ?對講訪客系統(tǒng) ?消防系統(tǒng) ?寬帶、電話、有線電視的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ?物業(yè)管理系統(tǒng) ?電表、水表、煤氣戶外遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 周全物管 安保服務(wù) 信息服務(wù) 生活服務(wù) ?公共衛(wèi)生保潔 ?生活設(shè)施維護 ?綠化、花卉園藝管理 ?車輛停放管理 ?各類費用代收代繳 ?代收發(fā)報紙、信件 101 本報告是嚴(yán)格保密的。 盈利會所 —— 安慶高尚人文會所，兼有社區(qū)服務(wù)和展示功能，營銷展示大于使用功能 ?業(yè)態(tài)初步確定： ?兒童娛樂區(qū)、桌上足球、白領(lǐng)時尚書吧、健康顧問中心、小型配套格調(diào)茶座咖啡室、高檔美容中心；并配備油畫裝飾。例如，在北方應(yīng)盡量避免大水面，要考慮當(dāng)?shù)貧夂?，每天水的蒸發(fā)量，風(fēng)沙等后期維護成本。 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代主義風(fēng)格 現(xiàn)代主義 泛指當(dāng)代一系列較為流行的設(shè)計方法理論和思想，體現(xiàn)其在美學(xué)、人文、技術(shù)等方面的先進性； 現(xiàn)代主義 突破了排斥裝飾的早期現(xiàn)代主義做法，走向一個肯定裝飾的多風(fēng)格包容的階段。 方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對比 ? 對比顯示：在產(chǎn)品可實現(xiàn)及市場可實現(xiàn)的前提下，項目的經(jīng)濟指標(biāo)綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯； ? 方案三容積率的限定下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的技術(shù)可行性難度較大； ? 項目容積率的選定過程中，經(jīng)濟效益的對比僅僅是一個因素，市場可實現(xiàn)度、項目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要； ? 根據(jù)，綜合考慮傾向選擇：方案二；客戶對高層抗性和價格可提升度備選方案三。 合肥高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應(yīng)關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 合肥典型案例 高品質(zhì) 低于 部分 11層 +主流 18層 安高城市天地、西湖花苑 較高品質(zhì) — 基本為 18和 11層層板樓，較為舒適 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +部分板樓 元一時代廣場 高容積率 高于 高于 18層，高密度，戶型設(shè)計難出彩 金地國際城 ?以上純居住用地內(nèi)可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度 ?以上建筑形態(tài)基本為小高層 +高層住宅建筑 本項目戰(zhàn)略目標(biāo)和項目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型主要比例 ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較不利于出面積 ?項目戶型定位基本為大中戶型，較利于出面積 ?本項目高品質(zhì)是相對于安慶而言，品質(zhì)要趨同于合肥的主流高層樓盤 。 體現(xiàn)客戶價值的相關(guān)元素： 開發(fā)策略 高形象 控制成本 商業(yè)和街區(qū)打造 會所 外立面打造 主景觀體系營造 高貴樹種用于展示區(qū)和重要節(jié)點 把錢花在看的到的地方 外立面簡潔 水系和綠化組團綜合運用 高檔材料用于基座和入口處 區(qū)域形象營造 61 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目形象定位 ——城市中央生活典范 一、城市 ? 從個性但并不繁瑣的建筑形體到意味獨到的裝飾色彩，從簡潔挺拔現(xiàn)代的 設(shè)計風(fēng)格與對建筑質(zhì)量的嚴(yán)格控制，佐以城市便利的交通、完整的配套，總是讓生活極盡可能的現(xiàn)代、簡潔、高效。 安慶市整體收入結(jié)構(gòu) 富人階層 成功的生意人 企業(yè)高管 20萬以上 高收入階層 處級以上公務(wù)員，一般生意人，企業(yè)中高層 8~20萬元之間 中等收入階層 一般公務(wù)員，企業(yè)技術(shù)人員 28萬元之間 一般工人等 2萬以下 階層 職業(yè) 家庭年收入 中等及以下收入者 參照本項目定位和主要競爭樓盤客戶分析得出，客戶界定為以安慶市富人階層和高收入階層為主，泛公務(wù)員和生意人 47 本報告是嚴(yán)格保密的。上門量 /成交量為 10/2，地段不好，綠化50%，地下車庫。 市場分析 22 目前產(chǎn)品由多層向小高層過渡階段，隨著土地稀缺、居住觀念的改變，未來幾年市場必將以小高層為主導(dǎo) ? 安慶目前在售項目 63個，以多層為主要產(chǎn)品，高端項目都有小高層產(chǎn)品，未來市場趨勢明顯 ? 純小高層、高層規(guī)模較大項目有兩個，宜城水岸與香樟里，銷售狀況不同。消費者對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新等要求逐步增加，沒有有效滿足和引領(lǐng)消費者的需求 對本項目不利因素 ?房地產(chǎn)價格上升過快，使得本項目實現(xiàn)價格突破空間小 ?經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的樓盤分流了大部分目標(biāo)客戶 市場分析 20 房價收入比和房地產(chǎn)投資占 GDP比重 —— 安慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大 ? 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗，發(fā)展中國家的家庭年均收入與房價的比值在 1： 4～ 1： 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 安慶房地產(chǎn)房價收入比預(yù)示著有房地產(chǎn)市場有較大的漲幅空間 2023年 房價收入比 房價收入比小于 4 房價收入比 4～ 9 房價收入比9～ 11 房價仍然有較大上漲潛力 房價平穩(wěn)，上漲空間不大 房價偏低 房價收入比12 房價過高警戒線 房價收入比 是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性 以一家三口每戶購房面積約 100平計算 2023年 房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資 / GDP 4% 合理區(qū)間 10％～ 14％ 安慶房地產(chǎn)投資占 GDP的比重偏低，說明房地產(chǎn)市場剛剛起步，并不成熟，上升空間較大 .(合肥上海比值分別是（ 15％、 12％ ) 市場分析 21 四個板塊樓盤比較 ? 中心區(qū)仍然是城市的核心，生活配套成熟、生活氛圍濃厚。安徽全力時代置業(yè)玻璃廠項目整體戰(zhàn)略定位與物業(yè)發(fā)展建議 本報告要解決的核心問題 前提：市場可實現(xiàn) + 地塊特性 本報告要解決的核心問題是項目城市化、地段價值最大化 城市化和地段價值最大化 容積率最大化 控制成本高品質(zhì) 商業(yè)最大化 1 2 3 2 報告的整體思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 項目目標(biāo)和約束條件 項目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 3 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 ?第一層級：財務(wù)目標(biāo)。安慶目前最高均價多層3100元 /平、小高層 3700元 /平 ?產(chǎn)品品質(zhì)一般，社區(qū)概念初步形成，細(xì)節(jié)注重不足。整體價格在安慶市最低 中心區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)版塊 東郊板塊 西部板塊 ? 東部板塊是城市發(fā)展的方向，部分政府機構(gòu)搬遷至東部，在售樓盤以政府公務(wù)員為主要目標(biāo)客戶，未來前景看好。 特點 教育因素購房占一定比例。 客戶特 征總結(jié) 中檔次項目（大湖春天）主要以區(qū)域客戶為主，很難輻射全市，高端項目（秀水華庭、香樟里、宜城水岸）客戶主流為安慶市高收入公務(wù)員、泛公務(wù)員（醫(yī)生、律師等）生意人，以換房為主，對品質(zhì)要求較高 客戶定位 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)建議的出發(fā)點 需要說明的是： 我們給出的不是具體的設(shè)計方案 我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素 原則： 一切均基于 CVA 即“ 競爭的價值增加” (Competition Value Added) 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 體現(xiàn)客戶價值的相關(guān)元素： 客戶價值 更高的物質(zhì)追求 更好的精神訴求 更高的性價比 全新的區(qū)域形象 更好的園林景觀 區(qū)域的標(biāo)識符號 更舒適的居住空間 園林小品營造溫馨 鄰里交流空間營造 休閑娛樂空間 格調(diào)會所 相對低的價位 高形象 更出色的規(guī)劃設(shè)計 更多的功能空間 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目容積率的確定模型 —— 確定合理的開發(fā)方案，進行方案變量，對比利潤和可實現(xiàn)度 ? 利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo) ? 企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件 ? 企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項目品牌因素是兼顧因素 基準(zhǔn)方案推薦 合理方案推薦 確定主推組合方案并進行優(yōu)化 進行經(jīng)濟效益對比 進行市場實現(xiàn)評估 上下極限方案 對基準(zhǔn)測算方案進行變量分析 滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案 依據(jù)戰(zhàn)略、定位 67 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目容積率確定 —— 高容積率下的經(jīng)濟指標(biāo)測算數(shù)據(jù)假定 ? 在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準(zhǔn)容積率 ? 在這種規(guī)劃指標(biāo)下，類似的產(chǎn)品形態(tài)在規(guī)劃上基本可以達到合理布局，產(chǎn)品素質(zhì)中檔偏上 ? 右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率 3 ? 產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高，產(chǎn)品素質(zhì)較低 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 149832 商業(yè) 15000 配套會所 500 合計 165332 容積率 地下車庫 30000 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 161641 商業(yè) 15000 配套會所 500 合計 177141 容積率 3 地下車庫 30000 方案三： 方案四： 74 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目采用什么形式的建筑風(fēng)格？ ? 當(dāng)?shù)仨椖吭絹碓蕉嗖捎闷F(xiàn)代風(fēng)格，說明該風(fēng)格已被當(dāng)?shù)叵M者所認(rèn)同 ? 通過訪談，當(dāng)?shù)乜蛻粝矚g立面造型美觀、自然清新、富有現(xiàn)代感的建筑風(fēng)格 ? 當(dāng)?shù)仨椖繉ΜF(xiàn)代風(fēng)格的把握尚不到位，本項目有較大提升空間 ? 現(xiàn)代分格時尚、大氣，沖擊力強，城市感強，符合項目定位 本項目適合選擇現(xiàn)代主義風(fēng)格 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 戶型面積確定 —— 當(dāng)?shù)厥袌銮闆r ? 130140 平米及 120~130平的三房占據(jù)分別占市場一、二位、以及 150~200平米左右的四房或復(fù)式占據(jù)市場主流大型戶型地位； ? 面積超過 200平米的戶型銷售速度較慢，如歐錦苑、西湖綠洲城； ? 五房、復(fù)式在市場上各樓盤均有，五房銷售難度較大，一些頂層復(fù)式銷售較好。 二、維護成本： 園林規(guī)劃設(shè)計決定后期的維護成本。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ?地塊價值分級 ?規(guī)劃指標(biāo)確定 ?建筑風(fēng)格的確定 ?戶型設(shè)計建議 ?園林景觀建議 ?配套設(shè)施建議 ?物業(yè)管理建議 96 本報告是嚴(yán)格保密的。 100 本報告是嚴(yán)格