【正文】 宏觀調控是政府調控的主要方式 ? ? ? ? ? ? ? 36 《房地產經(jīng)營與管理》 ? 二 .房地產行為的規(guī)范 ? ? ? ? 37 《房地產經(jīng)營與管理》 第三章 房地產開發(fā)項目可行性研究 ?一 .可行性研究的含義和目的 ? ： ? 在工程項目決策前，對與項目有關的社會，經(jīng)濟和技術等方面進行深入細致的研究。目標是在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設的風險下使收益最大化的投資組合，要使基金安全，收益穩(wěn)定。 （ 6）持有期風險：與時間風險相關，影響項目收益的不確定因素越多，風險隨持有期的延長而加大。 2 《房地產經(jīng)營與管理》 167。作為投資將購入的物業(yè)出租給最終 使用者獲取利潤也可轉售給他人而獲取收益 . 7 《房地產經(jīng)營與管理》 二 .房地產投資的優(yōu)缺點 ： （ 1）能得到稅收方面的好處 （ 2）易于得到金融機構的支持 （ 3）能抵消通貨膨脹的影響 （ 4）提高投資者的資信等級 8 《房地產經(jīng)營與管理》 （ 1）投資數(shù)額大 : 開發(fā)或置業(yè)均需幾百萬幾千萬 甚至數(shù)億元人民幣 . 前期投資或首期付款 20%也望 樓興嘆 .故不是大眾化的投資工具 . （ 2）投資回收周期長 :開發(fā)投資 3一 5年 . 置業(yè)投資 少則 8一 10年 ,長則 30一 50年甚至 60年 .資金壓力太長 （ 3）需要專門的知識經(jīng)驗 : 要有開發(fā)商應具備的 素質和能力 .還必須進行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理 . 9 《房地產經(jīng)營與管理》 167。 （ 3）市場供求風險：房地產市場是地區(qū)性市場，可通過密切關注當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況，細心使用投資分析結果，避免某些市場風險。問月還款額為多少？如果該家庭 25%的收入可以用來支付住房消費，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？ 解 :（ 1）抵押貸款額Ｐ =25Ｘ 70% =（萬元） （ 2）月貸款利率 i =15%/12 =%, 計息周期數(shù) n =10X12 =120個月 （ 3）月還款額 A = P i （ 1+i） n / （（ 1+ i ） n –1） = %（ 1+%） 120/ （（ 1+ %） 120 –1） = （ 4）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為 25 《房地產經(jīng)營與管理》 第二章 房地產開發(fā)的程序與管理 ? 167。 38 《房地產經(jīng)營與管理》 ? ： ? 實現(xiàn)項目決策的科學化，民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟，社會和環(huán)境效益。 ? 一 .融資的分類 ? 分直接融資和間接融資兩類： ? 金短缺需要補充資金的單位相互間直接協(xié)議或在金融市場交易的融資過程，雙方直接接觸 ? 存款形式或購買金融機構發(fā)行的有價證券，將其資金先行提供給中介機構，再以中介機構貸款形式或購買有價證券形式提供給這些單位使用 84 《房地產經(jīng)營與管理》 ?二 .抵押貸款 ? 指房地產開發(fā)公司（抵押人）以一定量的房地產或其他固定的，有價值的財產或有價證券作為如期償還貸款的保證物，向房地產金融機構或其他貸款人作抵押，從而取得貸款的融資方式 85 《房地產經(jīng)營與管理》 ?分類： ? ? ? ? 86 《房地產經(jīng)營與管理》 ?三 .其他銀行融資方式 ? ? 87 《房地產經(jīng)營與管理》 ? 167。 ? 成功的地產營銷過程包括三個階段： ? ? （價格，租金） ? ? 營銷方式有開發(fā)商自行出售和委托物業(yè)代理兩種 98 《房地產經(jīng)營與管理》 ?一 .開發(fā)商自行租售 ?二 .委托物業(yè)代理 ? （ 1）物業(yè)代理的作用 ? ，了解潛在市場需求，協(xié)助開發(fā)商準確市場定位 ? ，對潛在投資置業(yè)人員進行有效引導 ? ，幫助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標 ? ，幫助選擇合理物業(yè)，提供完善購樓手續(xù)服務 ? ? 99 《房地產經(jīng)營與管理》 ? (2) 物業(yè)代理的形式 ? ? ，賣方代理和雙重代理 ? ? (3) 物業(yè)代理傭金收取原則 10%或相當于一個月的租金 . 1%3% 100 《房地產經(jīng)營與管理》 ? (4) 委托物業(yè)代理應注意的問題 ? 1. 充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務素質 ? 2. 物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源 ? 3. 物業(yè)代理公司以往業(yè)績 ? 4. 針對物業(yè)類型選擇物業(yè)代理 ? 5. 認真簽定物業(yè)代理合同 101 《房地產經(jīng)營與管理》 ?三 .房地產營銷中的幾個特殊問題 ? ? ? ? ? ? 的作用 102 《房地產經(jīng)營與管理》 完畢，謝謝！ 103 《房地產經(jīng)營與管理》 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH