某集團(tuán)改造項目規(guī)劃評價及定位案(更新版)
【正文】 。 杰座 。 32 創(chuàng)新戶型建議 在空間結(jié)構(gòu)上突破，打造 —— 33 創(chuàng)新戶型建議 34 納米化的小戶型設(shè)計 兩房兩廳、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān)、凸窗等一應(yīng)俱全，面積僅為 52平方米 。 SOMO 發(fā)展商投資回 報 23 本項目做 SOMO 的投資機會 ? 以較低的代價介入開發(fā)，獲得較高的投資回報。 19 SOMO 推動現(xiàn)代化 的生活方式 ?SOMO以成品房、精裝修為基本標(biāo)準(zhǔn)，為置業(yè)者提供生活便利和工作方便，讓置業(yè)者有更多時間享受生活、獲得收益。 ?提高城市中心物業(yè)的復(fù)合使用效率。 12 本項目同物業(yè)類型的綜合比較 物業(yè)類型 中高檔住宅 寫字樓 小戶型公寓與小戶型住宅 結(jié)論 項目優(yōu)勢 不明顯 區(qū)位 、 配套 區(qū)位 、 配套 具有寫字樓 、 公寓的優(yōu)勢資源 競爭程度 ★★ ★★★★★ ★★ 小戶型公寓和住宅尚未出現(xiàn)真正的激烈競爭 銷售均價 4300左右 5000以上 3500左右 好質(zhì)素的公寓可以賣到寫字樓的價格 銷售情況 正常 普遍遇阻力 偏小戶型搶手 小戶型賣的很火爆 風(fēng)險 ★★★ ★★★★ ★ 住宅來源于 CLD， 寫字樓來源于CBD 結(jié)論：建議本項目走 1+2路線 ,既功能模糊化 ,泛化 ,定位于 SOMO路線 13 14 SOMO 是什么？ ? 順應(yīng)市場潮流， SOMO應(yīng)運而生 : Sole Operation, Multi Ownership 獨立產(chǎn)權(quán)，共同經(jīng)營 不動產(chǎn)價值共贏解決方案 ? 表現(xiàn)為多業(yè)主經(jīng)營型服務(wù)公寓 /套房酒店/套房辦公 （ Service Apartment, Suite Hotel, Suite Office) 15 SOMO 項目產(chǎn)品形式 ? 以 SOMO為主題的服務(wù)公寓 /套房酒店 /套房辦公 Service Apartment, Suite Hotel, Suite Office ? 具有良好的自用性，還能吸引以長期租戶為主，短期租戶為輔的商務(wù)消費者； ?兼具辦公、居住、交際、休閑等功能 。 完全自用 業(yè)主完全自用所購 SOMO物業(yè)（每年扣除固定維修期 ），無利潤分成，需繳納基本的管理費用。 ? 項目規(guī)模在１ 0萬平米以下，開發(fā)周期一般不超過兩年，因而自有資金回報率（ IRR）較高，可以達(dá)到每年 20%以上。 住宅部分摟層平面圖 : 31 創(chuàng)新戶型建議 帶入戶花園的公寓，這在惠城市場上將是首創(chuàng)
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