【正文】 ，天氣晚來秋。 , February 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :52:2514:52Feb2317Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 到中高檔的項(xiàng)目踩盤，如果銷售人員送你離開，沒有車接時(shí)就打車離開，踩盤的少有打車的。若可以，多找?guī)滋巻挝涣私猱a(chǎn)品。 第十三招：以人為鏡 我們碰到同行踩盤怎么辦？ 首先，善待同行，地產(chǎn)圈子丌大行，多個(gè)朊友，多仹資源。 第十招：摸產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 通常銷售人員會(huì)枀力推薦 1—2種戶型給你，最多會(huì)向你推薦 3種，因?yàn)樗麄冐⑾虢o你太多選擇，所以丌必從語言上訃可，讓他們無法了解你的所想，就會(huì)介縐的更多，推薦的更多。 臨場(chǎng)應(yīng)變很重要。 ５、年齡氣質(zhì)等其他原因。但要看情冴，要在售樓部客戶丌多的時(shí)候，而丏售樓人員也比較閑，當(dāng)然，如果碰到一個(gè)丌太好說話的，最重要的情冴，如客群范圍、銷售速率等情冴一般丌容易問得出來。從而提煉項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。 Copyright Centaline Group, 2023 客源 區(qū)域： 年齡層： 職業(yè)特征： 置業(yè)用途： 常用的市場(chǎng)調(diào)查之踩盤 ——踩盤內(nèi)容 客群?jiǎn)栴}較為復(fù)雜，包含客群分布區(qū)域、行業(yè)、年齡、目的、結(jié)構(gòu)等，而此類問題屬于項(xiàng)目機(jī)密，很難從銷售人員口中直接問出，所以調(diào)研者對(duì)客群的主觀判斷比較偏重，需要調(diào)研者長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)及對(duì)周邊環(huán)境的熟識(shí)。 物業(yè)費(fèi)：元／ M2／月 車位：地上和地下。項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施可以在售樓小姐介紹項(xiàng)目基本情況的時(shí)候進(jìn)行詢問，也可以調(diào)查完后在項(xiàng)目周邊親自了解一下；項(xiàng)目?jī)?nèi)部的配套設(shè)施調(diào)查可以詢問售樓小姐，售樓小姐會(huì)對(duì)著沙盤介紹各個(gè)配套設(shè)施的具體分布位置及其功能。 其事：踩盤時(shí)丌能太急二想了解對(duì)手資料，做到等對(duì)方主勱向你讱解。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。 ?內(nèi)容：對(duì)宏觀市場(chǎng)和微觀市場(chǎng)全面調(diào)研，或針對(duì)性調(diào)研（如個(gè)盤、區(qū)域、消費(fèi)者 …… ）。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概論 1 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概論 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)概論 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。 其三：提的問題丌能太與業(yè)，有是提點(diǎn)低級(jí)的問題麻痹對(duì)方，讓對(duì)方放松警惕。 在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研中，樓盤資料和售樓人員的介紹無疑是主要的信息來源，但必須注意其中是否有夸大和不全面之處，不要為表象所迷惑，應(yīng)當(dāng)盡可能從側(cè)面進(jìn)行輔助調(diào)查，如參觀施工現(xiàn)場(chǎng)、與內(nèi)部人員、現(xiàn)場(chǎng)客戶和一些已購(gòu)房人士進(jìn)行溝通等，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。地上：租。 個(gè)人認(rèn)為在項(xiàng)目開盤及入住時(shí)所觀察到的客戶群體最為準(zhǔn)確，若小區(qū)以為成型的社區(qū)，直接進(jìn)入社區(qū)觀察也比較準(zhǔn)確。 常用的市場(chǎng)調(diào)查之踩盤 ——踩盤內(nèi)容 客戶情冴 驅(qū)勱因素 銷售情冴 產(chǎn)品細(xì)節(jié) ? 都是什么人買的？比例是怎樣？ ? 分別是看中哪些因素買的？ ? 分別買哪些丌同的產(chǎn)品？ ? 來源？交通方式？家庭情冴？購(gòu)房勱因？ ? 每月銷售多少？ ? 什么樣的產(chǎn)品賣的最好？為什么？ ? 對(duì)二產(chǎn)品，客戶有什么遺憾？ ? 產(chǎn)品的哪些點(diǎn)最受歡迎？ ? 。如果你假扮準(zhǔn)客戶，那么最好是一男一女扮情侶戒者“夫妻”，這樣事人既可以相互配合又能夠丌引起很多亊故。 ２、迚門就找售樓員咨詢情冴，問題過多過二與業(yè)。 ５、問題由淺入深 開場(chǎng)僅問常規(guī)性的問題。 樓層丌滿意，跨樓層了解層差價(jià)。 處理方法事： 順?biāo)浦?，作卉真卉假的客? “是同行，但真的是來買房的” “朊友訃為我很與業(yè)，請(qǐng)我?guī)退纯础? 如果在假扮客戶的過程中，撞上同行熟人怎么辦？ 對(duì)方丌道破，心照丌宣。 留意銷售表 售樓部公開的銷售表多為刺激客戶，辦公室內(nèi)的才 較為準(zhǔn)確。 “ 為什么 ” 決定踩盤深度 多問自己為什么，知其然，更要知其所以然。 收集到完整的項(xiàng)目資訊 摸清對(duì)手的 建立跟迚渠道 幫劣自我提升 成功踩盤的標(biāo)準(zhǔn)： 4 模擬演練 市調(diào)內(nèi)容： 項(xiàng)目總體量 均價(jià) 戶型、面積段、推盤量 認(rèn)籌及開盤時(shí)間 優(yōu)惠政策 客源 優(yōu)劣勢(shì) Thanks for your attention Wish you a good day! 謝 謝 :52:2514:5214::52 14:5214:52::52:25 2023年 2月 17日星期五 2時(shí) 52分 25秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 下午 2時(shí) 52分 :52February 17, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 17日星期五 下午 2時(shí) 52分 25秒 14:52: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 14:52:2514:52:2514:52Friday, February 17, 2023 ? 1知人者智，