【正文】 級商業(yè)中心”為本案功能定位，進行繼續(xù)深化 產(chǎn)品功能選型 選型方案 定位特征 可行性分析 推薦指數(shù) 甲級寫字樓 以甲級寫字樓為主力產(chǎn) 品 區(qū)域相對上海位置偏遠，缺乏軌道支持，區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，價值長期低估 ★★ 社區(qū)型商業(yè)中心 以百貨購物和日常生活配套特征的大型商業(yè)體，為主力產(chǎn)品 易與中信泰富又一城形成同質(zhì)業(yè)態(tài)競爭。劣勢主要集中在辦公物業(yè)增值空間有限，以及中信泰富又一城的競爭威脅。其中 兩條新城中心綠軸均于遠香湖區(qū)域交匯，形成魅力水都的概念（濱水商務(wù)區(qū)）。 Copyright Centaline Group, 2023 地塊位于公交優(yōu)先路線的途經(jīng)區(qū)域，在區(qū)內(nèi)交通上有較好優(yōu)勢，可有利于導入嘉定新城內(nèi)部的商業(yè)消費人流。 Code of this report | 13 169。 嘉領(lǐng)國際 商業(yè)面積： （上市時間： ） 天霖龍都廣場 商業(yè)面積： 2萬方 （上市時間： 2023年） 中信泰富又一城 商業(yè)面積： （上市時間： 2023） 商業(yè)市場分析 Code of this report | 11 169。其中軌道 11號沿線主要以綜合體項目為主，滬宜公路沿線則傾向于低密度居住。 2023 年 12 月，上海甲級寫字樓空置率為 %，環(huán)比小幅上升。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年年末，上海甲級寫字樓租金水平達到 /平方米 /天，回升至 2023年 9月水平，但距離金融危機發(fā)生前的 /平方米 /天仍有較大差距。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 進入 2023年后，上海甲級寫字樓市場從 3月開始，租金出現(xiàn)持續(xù)溫和回升。 Copyright Centaline Group, 2023 新政影響及未來預判 新國八條發(fā)布的“住宅升級版限購令”及銀行信貸政策收緊，將繼續(xù)攔阻投資投機需求的釋放沖動，僵持之下，部分投資資金極有可能轉(zhuǎn)移到商辦市場。 Copyright Centaline Group, 2023 晶鼎 建面： 報價： 23000元 /平 面積： 100320平米 大衛(wèi)國際大廈 建面： 報價： 13000元 /平 面積： 70120平米 仁豐金元大廈 建面： 報價： 13800元 /平 面積： 100平米 世家雙塔 建面： 5萬方 報價： 11800元 /平 面積： 83141平米 嘉定老城區(qū) F1賽車場 遠香湖核心商務(wù)區(qū) 區(qū)域辦公樓項目主要分布于遠香湖核心商務(wù)區(qū)西側(cè)，近白銀路站，依賴軌道交通解決出行問題。但在 09年時，住宅與商辦物業(yè)的價格已經(jīng)基本持平。 嘉定新城 松江新城 臨港新城 外環(huán)線 市區(qū) 23公里 32公里 54公里 嘉定新城比較優(yōu)勢 距離市中心最近 有完整的整體規(guī)劃 近虹橋綜合樞紐 較強的生態(tài)性 地塊機能分析 Code of this report | 15 169。 本案 位于公交優(yōu)先路線的途經(jīng)區(qū)域，在區(qū)內(nèi)交通上有較好優(yōu)勢，可有利于導入嘉定新城內(nèi)部的商業(yè)消費人流。 地塊機能分析 遠香湖區(qū)域 軌交沿線 本案 從嘉定新城的規(guī)劃商業(yè)用地（橙色地塊）主要集中在軌道 11號線沿線和遠香湖區(qū)域。 威脅點 T1 馬陸商務(wù)區(qū)可能成為遠香湖區(qū)域辦公項目的潛在有力競爭對手。一般缺乏區(qū)域客源的項目采用，本項目有區(qū)域客源，不推薦 ★★★ 連鎖加盟基地 在地方政府支持下，吸 引各類連鎖加盟商家 需要地方政府支持，可作為參考 ★ ★ 類住宅 利用五星級酒店，規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式公寓酒店等類住宅產(chǎn)品 需要與地方政府談判，可能性雖不高，但價值潛力發(fā)掘最大，值得嘗試 ★★★★ Code of this report | 22 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商圈現(xiàn)狀分析 —— 客戶分析 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研 區(qū)域 區(qū)域構(gòu)成 戶籍構(gòu)成 家庭構(gòu)成 年齡構(gòu)成 學歷構(gòu)成 家庭收入 性別構(gòu)成 嘉定老城區(qū) 主要客源來自嘉定鎮(zhèn)和嘉定工業(yè)區(qū)，其次為馬陸鎮(zhèn) 43%外地 57%上海 (嘉定 42%) 三口之家占58%，三口以上家庭占27% 1830歲之間青年群體占75% 53%大專以上學歷，47%高中以下學歷 57%的家庭月收入在 5千元以下 女性 66%，男性 34% 南翔 商圈主要立足于南翔鎮(zhèn)域居民的消費需要，顧客主要為南翔鎮(zhèn)的原住居民和周邊新建樓盤的居民（金地格林世界配套），此外還有部分旅游客源。從 3公里的輻射范圍來看，約三分之一的區(qū)域與遠香湖商圈重疊。 Copyright Centaline Group, 2023 規(guī)劃控制條件 項目 內(nèi)容 容積率和建筑密度 容積率為 C133為 ； C136為 ；建筑密度不大于 40% 用地性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容 土地用途為商辦用地，建設(shè)內(nèi)容為：“主體建筑物商業(yè)、辦公，附屬建筑物為商辦配套設(shè)施” 產(chǎn)權(quán)年限 商業(yè) 40年；辦公 50年 限高 80米 地塊特點 地塊呈相對方形，約東西 350m*南北 250m，地塊被景觀河分為兩塊，如圖 其他條件 ? “商業(yè)建筑面積不少于核定總建筑面積的 50%” ? “辦公部分不得建設(shè)公寓式辦公 ” ? “除地下車庫外，六類經(jīng)營性建筑面積為 15000㎡ ” 政府要求 政府特別要求為：“建設(shè)一座不小于 50000平方米的五星級酒店 ” 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Code of this report | 36 169。 → 商業(yè)街建筑一般不宜超過 3層，如因容積率需要加高層數(shù)，可考慮 13層規(guī)劃為酒吧娛樂， 45層規(guī) 劃為住宿包房或精品旅館。 Copyright Centaline Group, 2023 酒店區(qū) 集中商業(yè)區(qū) 餐飲休閑區(qū) 酒吧娛樂區(qū) 產(chǎn)品類型： 5星級酒店 總建面積： 50000平方米 建筑形態(tài)： 25層 單層面積： 2023平方米 產(chǎn)品類型：商業(yè)（購物中心） 總建面積： 30000平方米 建筑形態(tài)： 5層 單層面積： 6000平方米 產(chǎn)品類型：商業(yè)（ KTV、餐飲） 總建面積： 24000平方米 建筑形態(tài)： 3層 建筑占地： 8000平方米 產(chǎn)品類型：商業(yè)（酒吧、住宿） 總建面積： 24000平方米 建筑形態(tài)： 5層 建筑占地： 4800平方米 建筑占地： 20800平方米 建筑密度： % 方案一 ： 酒店放置西地塊，功能不分離 商業(yè)功能區(qū) 休閑功能區(qū) 隔音墻 +大型廣告牌 Code of this report | 40 169。賣場本身將附帶 KFC，麥當勞，食品專賣等知名連鎖品牌（集中于快餐、冷餐及零售）。 Copyright Centaline Group, 2023 酒店特色建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議 舉例 優(yōu)點 弊端 產(chǎn)品設(shè)計 創(chuàng)新建筑造型、上海首屈一指的奢華大堂、在河道上空架設(shè)空中餐廳、打造水下商業(yè)等 產(chǎn)品加分效果好，容易打造獨一無二特色 不但執(zhí)行難度大，而且通常會帶來成本投入大幅增加和工期拖延 酒店配套 亞洲最大的女子 SPA品牌導入（只能自營） 加分效果好，且較有利后期推廣 為后期運營帶來高市場風險 客房配置 進口特色床上用品、高檔洗浴設(shè)備、高科技設(shè)備配置 執(zhí)行難度較小 需要增加一定的技術(shù)和成本投入 管理服務(wù) 國際品牌酒店公司管理或主題化服務(wù)（如宮廷式服務(wù)或婚慶集成化服務(wù)） 執(zhí)行難度較小 需要客戶親臨方能有效體驗，部分項目可能影響項目形象 本案的 5星級酒店特色可以從“產(chǎn)品設(shè)計、酒店配套、客房配置、管理服務(wù)”四個方面進行探討。讓客戶親身體驗高科技的便捷和時尚。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的