【正文】 三 前期費(fèi)用 1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 2 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 50100 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì) 3 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 2030 ? 按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算 4 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 5 施工招投標(biāo)管理費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 6 審圖及設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi) 6 ? 按地面總建筑面積計(jì) 7 施工監(jiān)理費(fèi) 10 ? 按地面總建筑面積計(jì) 8 質(zhì)監(jiān)費(fèi) / ? 按建安費(fèi)的 %計(jì) 9 施工證費(fèi) / ? 按建安費(fèi)的 %計(jì) 10 測(cè)繪費(fèi) 1 ? 按地面總建筑面積計(jì)；含竣工測(cè)繪 11 可行性報(bào)告編制費(fèi) / 12 臨水臨電費(fèi) / 13 竣工圖編制 3 四 配套費(fèi)用 1 住宅配套費(fèi)用 ? 用地紅線(xiàn)外 （ 1） 大市政配套費(fèi) 320 ? 含紅線(xiàn)外道路、上水、燃?xì)?、電?huà)等，按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 排水配套費(fèi) 15 ? 按地面總建筑面積計(jì) 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本部分通常采用歸納法分析進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品定位，主要包括以下方面： ?產(chǎn)品類(lèi)型的選擇 ?產(chǎn)品線(xiàn)的組合 ?戶(hù)型（業(yè)態(tài)）及面積配比 一房 二房 三房 四房及以上 單元 組合 單元面積 (平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)有 010% 5060 3550% 90110 4055% 110145 515% 145210 目標(biāo)客戶(hù)偏好 1% 4065 36% 80100 50% 120150 13% 150200 可比在建項(xiàng)目 010% 6570 3050% 90110 4060% 115150 812% 140220 我們推薦 3% 6575 44% 85110 48% 110160 5% 160240 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 即確立項(xiàng)目在市場(chǎng)上的合理位置，尋找到一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 本部分重點(diǎn)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、推廣及銷(xiāo)售 情況，為本項(xiàng)目提供競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)情況，借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)，汲取失敗的教訓(xùn)。 競(jìng)爭(zhēng)的原因使各項(xiàng)目都不愿透漏自己的客戶(hù)信息，因而區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研所獲取的數(shù)據(jù)只限于客戶(hù)的原居住區(qū)域、基本行業(yè)特征和大致的年齡范圍。 并依據(jù)上述的分組原則 ， 對(duì)不 同組別的平均銷(xiāo)售速度進(jìn)行比較分析 ， 得出影響項(xiàng)目 銷(xiāo)售速度的主要因素 。本部分除了提供區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格與銷(xiāo)售狀況外，還將深入分析位置、產(chǎn)品等因素對(duì)價(jià)格和銷(xiāo)售的影響，尋找項(xiàng)目產(chǎn)品定位和價(jià)格定位的依據(jù)，這部分是供求分析中最關(guān)鍵也是難度最大的部分，因?yàn)樵紨?shù)據(jù)在更多情況不能滿(mǎn)足分析的需要，必需經(jīng)過(guò)技術(shù)處理，如計(jì)算項(xiàng)目修正均價(jià)、加權(quán)平均價(jià)、項(xiàng)目性能價(jià)格比、月平均銷(xiāo)售速度等。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 ?戶(hù)型 戶(hù)型設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中很重要的組成部分，戶(hù)型面積是否合理，各種戶(hù)型的比例是否合適會(huì)直接影響到項(xiàng)目的價(jià)格及銷(xiāo)售速度。 物業(yè)名稱(chēng) 容積率 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項(xiàng)目容積率 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 供應(yīng)情況 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量（包括項(xiàng)目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量）的統(tǒng)計(jì)分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)情況及未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 主要分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局及未來(lái)預(yù)測(cè)；社會(huì)總需求發(fā)展?fàn)顩r；投資、消費(fèi)、進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用等。 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 客戶(hù)調(diào)研 結(jié)論： 市場(chǎng)狀況 可能的客戶(hù) 可能的產(chǎn)品 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 客戶(hù) 因此，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到此階段的市場(chǎng)研究工作的目的： 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 可行性研究是指開(kāi)發(fā)商在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 收入、成本、費(fèi)用計(jì)算 財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng) 供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。為保證數(shù)據(jù)的全面性， 區(qū)域市場(chǎng)分析采用普查法，根據(jù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段和甲方的具體的 要求，設(shè)定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價(jià)格、同類(lèi)型）。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷(xiāo)售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色 。 區(qū)域市場(chǎng)提供了什么樣的產(chǎn)品？ 從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶(hù)型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結(jié)合的辦法，對(duì)某些關(guān)鍵性因素采用適當(dāng)?shù)姆椒右粤炕瑥亩娴胤从彻?yīng)市場(chǎng)的情況。 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 我們對(duì)選定的樣本項(xiàng)目依據(jù)不同的銷(xiāo)售價(jià)格段和不同的分布區(qū)域進(jìn)行分組，通過(guò)分析各組別的價(jià)格特征，從推導(dǎo)出價(jià)格的區(qū)域認(rèn)可度。 樣表：項(xiàng)目銷(xiāo)售概況 物業(yè)名稱(chēng) 建筑面積 (萬(wàn)平方米 ) 在售面積 (萬(wàn)平方米 ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /平方米 ) 銷(xiāo)售率 （ %） P1 60 10 5718 70 P2 8100 50 P3 36 8 6800 30 P4 16 16 8500 100 P5 11 11 6800 70 排名 物業(yè)名稱(chēng) 在售面積 (萬(wàn)平米 ) 均價(jià) (元 /平米 ) 銷(xiāo)售率 (%) 修正銷(xiāo)售速度 (平米 /月 ) 1 P1 11 6800 70 2 P2 8 6800 30 3 P3 16 8500 100 4 P4 10 5718 70 5 P5 8100 50 樣表：項(xiàng)目加權(quán)銷(xiāo)售速度表 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用?？腿悍治龅臄?shù)據(jù)來(lái)源： ? 易居代理項(xiàng)目客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù) ? 在售項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù) ? 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研所獲數(shù)據(jù) ? 易居需求調(diào)研數(shù)據(jù)庫(kù)。 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 項(xiàng)目客戶(hù)定位 本部分通常主要采用 歸納法 或 目標(biāo)客戶(hù)分析（ STP） 進(jìn)行項(xiàng)目客戶(hù)定位。如生態(tài)、養(yǎng)生、智能、節(jié)能等。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開(kāi)易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。當(dāng)?shù)啬持_(kāi)發(fā)商獲得土地信息后，立即與易居取得聯(lián)系，希望易居方面給與專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 從片區(qū)再售項(xiàng)目看，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)均價(jià)一般在 7300元 /平米左右。 從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過(guò)來(lái)比較方便。 自用為主。 2. 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力領(lǐng)先市場(chǎng)。 弧形大曲線(xiàn)的布局以及抬高 ，使得海景價(jià)值最大化 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 低區(qū) townhouse 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢(xún)顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 選用了法國(guó)原裝的 ALDES通風(fēng)系統(tǒng)，解決南面高速公路的噪聲影響與開(kāi)窗通風(fēng)的矛盾。 演講完畢，謝謝觀看！