【正文】 要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響， 區(qū)域發(fā)展不平衡，級(jí)差收益明顯 政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。據(jù)對(duì) 90年至 97年數(shù)字分析，得 2023年一三口之家的總余額為 。項(xiàng)目名稱 位置 占地面積50 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬(wàn)科 1992年的物業(yè)狀況 權(quán)益 % % 50% M2 50% 城市 物業(yè)名稱 地點(diǎn) 深圳 荔景大廈 紅嶺中路 萬(wàn)景大廈 福田新市區(qū) 土地儲(chǔ)備 福田新市區(qū) 上海 西郊花園 西郊 物業(yè)用途 綜合商住 高級(jí)公寓 別墅 建筑面積 29層 / M2 25層 /1. 5萬(wàn) M2 M2 83棟 物業(yè)狀態(tài) 6月開(kāi)工 7月開(kāi)工 93年底完工 出售狀況 88%住宅出售 93年底落成 售完 100% 萬(wàn)科廣場(chǎng) 古北新區(qū) 高級(jí)住宅 10月開(kāi)工 40% 萬(wàn)科城市 花園 閔行區(qū) 中檔住宅 占地 38. 3萬(wàn) M2 5000多套 年底首期開(kāi)工 45% 青島 銀都花園 高級(jí)公寓 / 花園別墅 占地 M2 建筑 M2 10月開(kāi)工 首期 347單位售出 % % 天津 萬(wàn)科中心 大廈 市區(qū)金剛 橋 高層商住 /大型商場(chǎng) 占地 M2 年底開(kāi) 工 經(jīng)銷項(xiàng)目 北海 萬(wàn)達(dá)苑 建筑 M2 35% 土地儲(chǔ)備 天津保稅 區(qū) 高層寫(xiě)字 /商住樓 占地 M2 建筑 M2 已完成 設(shè)計(jì) % 鞍山 土地儲(chǔ)備 市中心 高層商住大 廈 占地 M2 建筑 M2 51 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬(wàn)科 93年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年完成利潤(rùn) 9,570萬(wàn)元 ? 繼續(xù)堅(jiān)持城市居民住宅這一潛力極大的市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中倡導(dǎo)城市居民住宅，并以中檔及中高檔城市居民住宅為本集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)方向。 ? 在北京、天津、沈陽(yáng)等地?fù)碛型恋貎?chǔ)備 。 53 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 1995年業(yè)務(wù)進(jìn)展 ? 全年竣工面積２９萬(wàn)平方米，平均售出率約７０％。上海萬(wàn)科城市花園繼續(xù)為集團(tuán)帶來(lái)良好溢利回報(bào) ,該項(xiàng)目一期工程累計(jì) 265,000平方米于年內(nèi)全面竣工，售出率達(dá) 85％，二期新開(kāi)工及部分竣工面積 33,000平方米，銷售業(yè)績(jī)理想；規(guī)劃面積 125,857平方米 ,分三期開(kāi)發(fā)的天津萬(wàn)科城市花園第二、第三期于年內(nèi)全面開(kāi)工，首先推出銷售的第三期售出率達(dá) 70％，亦為本集團(tuán)利潤(rùn)作出貢獻(xiàn)；北京萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目累計(jì)竣工 124,000平方米 ,年內(nèi)增開(kāi) 30,000平方米，銷售穩(wěn)定，為集團(tuán)帶來(lái)盈利。 ? ②業(yè)務(wù)規(guī)模簇張對(duì)人力資源提出更高要求。 ? 運(yùn)用成熟的品牌形象、 善于創(chuàng)新的專業(yè)能力和相對(duì)充足的資金實(shí)力，集中發(fā)展大、 中型住宅項(xiàng)目，并加強(qiáng)新技術(shù)的運(yùn)用。繼 98年“職業(yè)經(jīng)理年”及 99 年“團(tuán)隊(duì)精神年”， 2023年確定為“職業(yè)精神年”，提倡以職業(yè)精神為平臺(tái)，積極創(chuàng)新進(jìn)取 57 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 58 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 59 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 香港的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大后往往進(jìn)行多元化發(fā)展以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但主要還是圍繞在地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù) 20232023年度恒基兆業(yè)業(yè)績(jī)0%20%40%60%80%100%2023銷售額 2023利潤(rùn)其他百貨業(yè)務(wù)酒店業(yè)務(wù)基建項(xiàng)目建築工程利息收入租金收入銷售物業(yè) 60 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 在香港，房地產(chǎn)行業(yè)屬于成熟行業(yè)，地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開(kāi)發(fā)（如住宅）和物業(yè)投資（如辦公樓），避免業(yè)績(jī)出現(xiàn)重大波動(dòng) 新鴻基20232023年度業(yè)績(jī)分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷售額 利潤(rùn)其 他 業(yè) 務(wù)酒 店 經(jīng) 營(yíng)物 業(yè) 管 理租 金 收 入物 業(yè) 銷 售177億港元 61 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究綱要 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 全國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 地區(qū)房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 ?人口 –城鎮(zhèn)人口 –流動(dòng)人口 –居住面積 ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) –GNP –產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) –增長(zhǎng)率、通貨膨脹率 –物價(jià)指數(shù)、零售價(jià)格指數(shù) –工資水平 –儲(chǔ)蓄水平、可支配收入 –利率 –失業(yè) ?行業(yè)政策和法規(guī) ?WTO的影響 ?世界經(jīng)濟(jì)趨勢(shì) ?人口 –常住人口 –流動(dòng)人口 –人口結(jié)構(gòu)或特 –居住面積 –消費(fèi)結(jié)構(gòu) ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) –GNP –產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) –物價(jià)指數(shù) –工資水平 –儲(chǔ)蓄、可支配收入 –就業(yè)率 –當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策 ?工業(yè)和商業(yè)趨勢(shì) –工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū) ?行業(yè)政策和法規(guī) ?WTO的影響 ?當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)其他發(fā)展趨勢(shì) ?物業(yè)整體規(guī)模狀況 ?全國(guó)物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 ?住宅、廠房、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析 ?正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?供需狀況整體分析 ?房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ?房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) ?國(guó)外地產(chǎn)發(fā)展歷史和動(dòng)態(tài) ?全國(guó)城市化趨勢(shì) ?物業(yè)整體規(guī)模狀況 ?細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 ?住宅、廠房、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析 ?正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?供需狀況整體分析 ?房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ?房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) ?當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)及其利用狀況調(diào)查分析 ?地方城市建設(shè)規(guī)劃藍(lán)圖 ?各類地產(chǎn)需求整體預(yù)測(cè) 62 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略研究綱要 全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析借鑒 核心能力識(shí) 別和策略 ?主要房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別 ?主要企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位分析 –規(guī)模 –區(qū)域 –資金實(shí)力 –地產(chǎn)性質(zhì) –組織結(jié)構(gòu) –管理水平 ?主要地產(chǎn)企業(yè)的最近動(dòng)態(tài)和戰(zhàn)略 ?主要房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別 ?主要企業(yè)分析 –規(guī)模 –區(qū)域 –資金實(shí)力 –地產(chǎn)性質(zhì) –組織結(jié)構(gòu) –管理水平 ?主要地產(chǎn)分析 –價(jià)格 –目標(biāo)市場(chǎng) –營(yíng)銷 –…… ?主要地產(chǎn)企業(yè)的最近動(dòng)態(tài)和戰(zhàn)略 ?成功企業(yè)的關(guān)鍵成功要素 ?成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ?…… ?與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，復(fù)地有何差距，應(yīng)如何彌補(bǔ)并盡快追趕 ?發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ ?為了成功實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略，必須擁有哪些關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)如何優(yōu)先培育核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?…… 63 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈研究 技術(shù)開(kāi)發(fā) 采購(gòu) 企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施 人力資源管理 可行性研究 融資分析 建筑貸款 市場(chǎng)調(diào)研 細(xì)分市場(chǎng) 營(yíng)銷策劃 工程管理 土地使用權(quán)獲得 動(dòng)拆遷，建設(shè)單位投標(biāo)，建材，資金 規(guī)劃設(shè)計(jì) 預(yù)售安排 市場(chǎng)研究 中介機(jī)構(gòu) 服務(wù) 物資供應(yīng) 廣告 促銷 銷售隊(duì)伍 合同管理 按揭抵押 貸款 物業(yè)管理手冊(cè)與程序 設(shè)備與技術(shù) 物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù) 市場(chǎng)與銷售 外部后勤 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 內(nèi)部后勤 64 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 演講完畢，謝謝觀看！