【正文】 關(guān)問(wèn)題的公告）最高開(kāi)票限額不超過(guò)十萬(wàn)元的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不需事前進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)。 ? 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣的部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 應(yīng)納稅額計(jì)算相關(guān)規(guī)定： ? 為了保證計(jì)算應(yīng)納稅額的合理、準(zhǔn)確性，納稅人必須嚴(yán)格把握當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)數(shù)額從當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅款中抵扣這個(gè)要點(diǎn)。 （ 15%）（開(kāi)發(fā)成本中不包含土地價(jià)款） ? 營(yíng)改增之后，此項(xiàng)稅收政策是否仍按計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額大家應(yīng)密切關(guān)注。取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)為書(shū)面合同確定付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租 會(huì)計(jì)上處理 增值稅處理：從目前營(yíng)改增情況看，動(dòng)產(chǎn)租賃已改為增值稅，增值稅稅率為 17%。 （ 1+房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率） 由于目前尚未發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增增值稅稅率，初步推斷可能為 11%，為授課方便，暫按 11%稅率講解。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 然后，了解一下增值稅納稅人 ? 增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人 ? 一般納稅人實(shí)行“購(gòu)進(jìn)扣稅法”計(jì)算增值稅 ? 小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 ? 房地產(chǎn)行業(yè)雖然目前還沒(méi)有相關(guān)文件透露，但根據(jù)前期營(yíng)改增相關(guān)文件不難推定，房地產(chǎn)行業(yè)納稅人符合一般納稅人條件，應(yīng)按“購(gòu)進(jìn)扣稅法”計(jì)算增值稅 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 我們重點(diǎn)介紹增值稅一般納稅人增值稅計(jì)算和繳納 ? 基本原理： 當(dāng)期應(yīng)納稅額 =當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 =當(dāng)期銷(xiāo)售額 適用稅率 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期應(yīng)納稅額的多少，取決于當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額和當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額兩個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備及注意稅收問(wèn)題 市北分局 牟曉靜 營(yíng)改增來(lái)了我們準(zhǔn)備好了嗎 ? 營(yíng)改增的腳步近了，房地產(chǎn)行業(yè)作為最后一批營(yíng)改增行業(yè)，今年年底必將蛻去“營(yíng)業(yè)稅”的外衣，披上“增值稅”的華裳閃亮登場(chǎng)，至此營(yíng)業(yè)稅自 1993年稅制改革，歷經(jīng) 20多年的歷程終將退出中國(guó)稅制的歷史舞臺(tái)，完美謝幕，迎接我們的是“增值稅”的嶄新天地。 ? 營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，是價(jià)格的組成部分，融入價(jià)格流轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 如何進(jìn)行價(jià)稅分離，很簡(jiǎn)單： 銷(xiāo)售額 =銷(xiāo)售價(jià)格 247。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 增值稅視同銷(xiāo)售，銷(xiāo)售額的確定： ? 存在公允價(jià)格的按照公允價(jià)格確定 ? 無(wú)銷(xiāo)售額的按下列順序確定其銷(xiāo)售價(jià)格： （ 1）最近時(shí)期同類(lèi)貨物的平均銷(xiāo)售價(jià)格確定； （ 2）其他納稅人最近時(shí)期同類(lèi)貨物平均銷(xiāo)售價(jià)格確定； （ 3）組成計(jì)稅價(jià)格 組成計(jì)稅價(jià)格 =成本 （ 1+成本利潤(rùn)率） 成本利潤(rùn)率為 10%（國(guó)稅發(fā) 【 1993】 154號(hào)） 例：某房地產(chǎn)企業(yè)將 200平米網(wǎng)點(diǎn)無(wú)償贈(zèng)送給關(guān)聯(lián)企業(yè)，成本 8000元 /平米，售價(jià) 12023元 /平米。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具體規(guī)定： ? 基本規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 ? 計(jì)稅依據(jù)為組成計(jì)稅價(jià)格 ? 營(yíng)業(yè)額 =開(kāi)發(fā)成本 （ 1+10%） 247。 ? “當(dāng)期”進(jìn)項(xiàng)稅額就是上月已通過(guò)認(rèn)證的進(jìn)項(xiàng)稅額。最高開(kāi)票限額由一般納稅人申請(qǐng)，區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)依法審批。 ? 開(kāi)具后發(fā)現(xiàn)有誤的，同時(shí)具有下列情形的，按上述方法作廢： ? （ 1）收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時(shí)間未超過(guò)銷(xiāo)售方開(kāi)票當(dāng)月； ? （ 2）銷(xiāo)售方未抄稅并且未記賬； ? （ 3）購(gòu)買(mǎi)方未認(rèn)證或認(rèn)證結(jié)果為“納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符”、“發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符”（認(rèn)證結(jié)果為：重復(fù)認(rèn)證、密文有誤、列為失控發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)扣留查明原因，進(jìn)行處理） 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 二、不符合作廢條件的，需要開(kāi)具紅字專(zhuān)用發(fā)票。 丟失發(fā)票聯(lián)。 ? 三、增值稅一般納稅人支付的二項(xiàng)費(fèi)用在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，其增值稅專(zhuān)用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 ? 應(yīng)納稅額 =2023 247。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增注意涉稅問(wèn)題 ? 六、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡政策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡政策存在以下可能： ? “營(yíng)改增”時(shí)點(diǎn)未完項(xiàng)目按原稅制過(guò)渡 ? 在這種情況下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生任何影響，但對(duì)下游企業(yè)會(huì)造成影響，因仍按營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行處理，下游企業(yè)不能取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，不能形成進(jìn)項(xiàng)抵扣，從而使下游企業(yè)采取暫時(shí)不購(gòu)買(mǎi)方式，有可能造成房企寫(xiě)字樓、辦公樓銷(xiāo)售下降的現(xiàn)象