【正文】 價優(yōu)惠和地段優(yōu)先權(quán)多方合作開發(fā)戰(zhàn)略合作者：在科研學校設(shè)立東灘研究基金、生態(tài)保護研究課題基金、地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新研究課題基金，采納百家長短，深化東灘開發(fā)理念研究：與相關(guān)媒體合作，資助專題片制作，發(fā)布東灘相關(guān)活動新聞，刊登東灘相關(guān)研究成果，開辟東灘專欄：與環(huán)保社團組織結(jié)成同盟，聽取對東灘開發(fā)的意見，爭取社會輿論支持：開發(fā)東灘理念和標識體系，與餐飲業(yè)合作開辦東灘綠色主題餐廳，推廣東灘生態(tài)環(huán)保理念，引起社會關(guān)注：開辦海上游樂音樂會，推廣東灘生態(tài)環(huán)保理念，引起社會關(guān)注東灘公司戰(zhàn)略思路1 東灘公司戰(zhàn)略重點1 東灘公司發(fā)展模式1 東灘公司分階段贏利模式1 東灘公司的產(chǎn)業(yè)選擇1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇分析1 東灘公司的核心能力第一階段第二階段第三階段對東灘規(guī)?；_發(fā)生存發(fā)展積聚資源價值創(chuàng)新走出東灘時間維持生存、積聚資源階段在時間上涵蓋了橋隧建成通車前的相當長時間，從空間上則跨越了東灘的地理限制。?根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建立產(chǎn)業(yè)鏈之間的互補產(chǎn)業(yè)，加強產(chǎn)業(yè)鏈多產(chǎn)業(yè)運作 建立支柱產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)鏈前后向延伸，不同產(chǎn)業(yè)鏈間互補東灘公司三個層面的立體定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位創(chuàng)造理念、文化多產(chǎn)業(yè)運作資源聚集整合東灘開發(fā)理念，項目開發(fā)理念建立支柱產(chǎn)業(yè)設(shè)計、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈前后向延伸，不同產(chǎn)業(yè)鏈間互補尋找資源區(qū)內(nèi)區(qū)外、國內(nèi)國外立體的區(qū)域開發(fā)定位土地、資本、政策、品牌、技術(shù)主要內(nèi)容東灘開發(fā)的意義東灘開發(fā)的內(nèi)容東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路東灘公司戰(zhàn)略思路1 東灘公司戰(zhàn)略重點1 東灘公司發(fā)展模式1 東灘公司分階段贏利模式1 東灘公司的產(chǎn)業(yè)選擇1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇分析1 東灘公司的核心能力東灘公司面臨三個層面的戰(zhàn)略問題q 企業(yè)的生存q 東灘的開發(fā)q 企業(yè)的發(fā)展各方對問題的關(guān)注側(cè)重點不同，需要得到各方面的支持q 東灘公司的高層q 上實的領(lǐng)導q 投資者、合作者、政府企業(yè)的發(fā)展方向企業(yè)的發(fā)展空間東灘公司的戰(zhàn)略：從未來的長遠發(fā)展考慮，在生存中求發(fā)展。?設(shè)計多贏的商業(yè)模式吸引合作者，投資者。產(chǎn)業(yè)示范者：東灘開發(fā)會是是投資者、政府、社會各界關(guān)心的問題，東灘公司必須通過示范工程和實際運作來增強投資者、政府的信心，才能獲取各方更大支持。提供了寬闊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間由以前的投資控股型公司的戰(zhàn)略財務投資轉(zhuǎn)變成為可以進行整體產(chǎn)業(yè)和價值鏈整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢互補的產(chǎn)業(yè)型投資培養(yǎng)未來企業(yè)競爭力的核心－機制競爭力和體制創(chuàng)新能力。如何能承擔得起如此巨大的造城工程？如何保證留給我們下一代一個可持續(xù)發(fā)展的空間？我們沒有本錢浪費時間，更沒有膽量對自然犯錯誤和浪費資源。q 東灘位于崇明島東部，有生態(tài)保護區(qū)的約束，今后開發(fā)中大規(guī)模的建設(shè)重心必定在大橋兩側(cè)。爭取政府支持，獲得在兩島一鎮(zhèn)的開發(fā)權(quán)橋隧建設(shè)同時，在長興島著手部分項目建設(shè)，例如，高檔別墅住區(qū)針對部分建設(shè)的項目展開營銷工作吸引其他投資者隧道部分完成后以項目出售的收益支持后續(xù)建設(shè)降低項目總成本。在經(jīng)濟增長與財力增長的同時，保持建設(shè)財力逐年增長。橋隧建設(shè)的時間、由誰來建，都將直接影響東灘開發(fā)的進程。由上實集團統(tǒng)一進行東灘和陳家鎮(zhèn)開發(fā)的意向。陳家鎮(zhèn)：隸屬于崇明縣政府，當?shù)卣疅o力從事該地區(qū)的開發(fā)，上海市政府也曾透露出橫沙島上現(xiàn)有天使海灘度假村和夏威夷水上樂園等旅游度假場所，雖然是獲得了國家認證的生態(tài)旅游區(qū)，但其旅游開發(fā)并不成熟，有很大發(fā)展空間 非協(xié)同規(guī)劃可能會產(chǎn)生的不利影響陳家鎮(zhèn)的開發(fā)必然是崇明開發(fā)中的熱點，如果東灘公司不參與其開發(fā)也必將有其他開發(fā)商介入。協(xié)同規(guī)劃發(fā)展的原因陳家鎮(zhèn)是沿海大通道和東灘開發(fā)的必經(jīng)之路，在崇明和東灘開發(fā)中將是最早、最直接受益的地區(qū)，其地區(qū)經(jīng)濟和房產(chǎn)地產(chǎn)的增值都有很大的空間。樹立東灘品牌252。匯聚資源252。區(qū)域開發(fā)時必須從 “造城 ”的角度系統(tǒng)規(guī)劃政府職能，協(xié)調(diào)政府資源，確保政府職能及時跟進。 要加快上海建設(shè)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào) 易中心和國際航運中心的進程，成為國際中心城市，光有經(jīng)濟實力，光有美麗的城市景觀都是不夠的， 而必須從多方面修煉內(nèi)功。2023中國主要城市競爭力比較數(shù)據(jù)q 資料來源：中國經(jīng)營報 具有創(chuàng)新能力具有創(chuàng)新能力的城市才是有的城市才是有競爭力的城市競爭力的城市， 其重要衡其重要衡量指標是研究量指標是研究與開發(fā)的費用與開發(fā)的費用投入占投入占 GDP的比重，此外的比重，此外還有專利授權(quán)還有專利授權(quán)量，從事研究量，從事研究與發(fā)展的人數(shù)與發(fā)展的人數(shù)、 科技成果科技成果轉(zhuǎn)換率等；轉(zhuǎn)換率等； 廉潔高效、運廉潔高效、運轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為規(guī)范的行政管規(guī)范的行政管理體系體現(xiàn)了理體系體現(xiàn)了一座城市的效一座城市的效率，也是率，也是 城城市綜合競爭力市綜合競爭力的重要組成部的重要組成部分。 上海市提出上海有關(guān)方面總結(jié)的城市綜合競爭力包含六大要素： 按照國際普遍經(jīng)驗，人均 GDP超過 4千美元后的發(fā)展過程正是 一個國家或地區(qū)從發(fā)展階段走向發(fā)達階段的過程，是從小康走向中等發(fā)達水平的過程。天津 上海 北京 國際影響力 發(fā)展水平 現(xiàn)代化 這樣的現(xiàn)象，必然制約地區(qū)經(jīng)濟一體化和融入世界經(jīng)濟的進程。東灘開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展理念從更高層面上為上海市城市綜合實力增強提供的廣闊的發(fā)展空間，從硬環(huán)境和軟環(huán)境上促進上海市的國際大都市建設(shè)。要加強國際間城市的聯(lián)合與合作，推進國內(nèi)國際性城市的培育和發(fā)展。決不能以犧牲環(huán)境、破壞生態(tài)作為城市化的代價。要實現(xiàn)這一目標，應作好以下工作：q 注重城市體系的發(fā)展，積極穩(wěn)妥的發(fā)展小城鎮(zhèn)。 q 從地區(qū)分布看，東部城市增加 10個，中部地區(qū)增加 13個，西部地區(qū)增加 4個。所謂經(jīng)濟社會發(fā)展的生態(tài)化問題：包括對先發(fā)展國家或先發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即先發(fā)展的生態(tài)化或 生態(tài)再造 ；二是對后發(fā)展國家或后發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即后發(fā)展的生態(tài)化或 生態(tài)跨越 。一方面為了在推進城市化進程中避免對城市形成過度壓力另一方面，也說明進一步加快城市化進程非一日之功，特別是長期的城市化滯后所帶來的種種矛盾的顯現(xiàn)及在推進城市化過程中遇到的困難和阻力，都形成了對未來加速我國城市化進程的較大壓力。 從城市規(guī)?？?，大城市（包括特大、超大城市）人口 15532萬人，占市鎮(zhèn)總?cè)丝诘?%，比 1995年增加 。2023制約城市化進程的主要原因當前導致城市化滯后的主要問題來自推動城市化進程的動力機制，即推力有余，拉力不足。建設(shè)國際大都市q經(jīng)濟全球化的現(xiàn)實，需要我國有代表國家的國際性城市來參與世界分工和國際競爭。q 在城市規(guī)劃建設(shè)中，無論現(xiàn)有城市還是新建城市，更多考慮是如何注重保護和突出城市特色，塑造富有個性的城市形象。轉(zhuǎn)變城市功能定位堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)揮城市群帶的輻射帶動作用建設(shè)國際大都市確立以大城市為龍頭的城市體系凸現(xiàn)城市的個性和特色國家性課題：三農(nóng)問題國家性課題：三農(nóng)問題東灘開發(fā)農(nóng)村城市化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化農(nóng)民非農(nóng)化三農(nóng)問題實質(zhì)合村建鎮(zhèn)，提高人口集中度，促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以產(chǎn)業(yè)方式提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和效益突破國際技術(shù)壁壘增加農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)機會，增加農(nóng)民本土就業(yè)機會東灘開發(fā)提供了非常難得的探索機遇 ：以可持續(xù)發(fā)展的思想建設(shè)健康優(yōu)質(zhì)生活模式的小城鎮(zhèn)，探索解決農(nóng)村城市化的問題；以加強與國際接軌的綠色有機食品為起點，以發(fā)展農(nóng)業(yè)服務業(yè)為目標的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作模式以保護自然生態(tài)環(huán)境為原則，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式東灘開發(fā)的意義1 東灘開發(fā)對全球生態(tài)化進程的貢獻1 東灘開發(fā)對中國城市化建設(shè)的推動1 東灘開發(fā)對長江三角洲發(fā)展的促進1 東灘開發(fā)對上海國際化進程的推進長江三角洲是全國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，實現(xiàn)該地區(qū)生態(tài)與開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展是中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán)長江三角洲土地面積只占全國 1%，人口占全國 %，工業(yè)總產(chǎn)值占全國 21%，長江三角洲地區(qū)是全國發(fā)展速度最快、投資環(huán)境最佳、經(jīng)濟內(nèi)在素質(zhì)最好、創(chuàng)新能力最強的地區(qū)之一；在全國經(jīng)濟實力最強的 35個城市中，長江三角洲占了 10個；在全國綜合實力百強縣中，它占有一半；在最新選出的全國綜合競爭力十強市中，它占了 4個。上海對周邊地區(qū)的輻射作用上海建設(shè)生態(tài)城市的總體目標長三角地區(qū)主要城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和生態(tài)建設(shè)區(qū)域資源整合，提高上海以及整個長江三角洲地區(qū)的競爭實力和國際競爭力，加快經(jīng)濟全球化進程東灘開發(fā)有利于長江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展跨江橋隧q長江三角洲主要城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似性過高，不利于地區(qū)經(jīng)濟一體化和融入世界經(jīng)濟的進程。使上海與江蘇的通路徹底貫通，極大加強了長江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟聯(lián)系，使上海到無錫與上海到南通的時間一樣。利于上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，生態(tài)城市建設(shè)，提高綜合實力和成為國際經(jīng)濟金融中心；q而新興國際性大城市，如新加坡、開羅、圣保羅、漢城等一般只有%，成熟的國際性大城市只有 %；第二產(chǎn)業(yè)，尤其是制造業(yè)，廣州等三市的就業(yè)比例都高達 39%，比新興國際性大城市高出近 17個百分點，比成熟的國際性大城市高出近 22個百分點；第三產(chǎn)業(yè)的比重更是低于新興國際性大城市和成熟的國際性大城市，僅為新興國際性大都市的 27%—32% ，成熟國際性大都市的 15%。水平 比較研究始于八十年代。主要體現(xiàn)在經(jīng)濟總體現(xiàn)在經(jīng)濟總量、發(fā)展速度量、發(fā)展速度、人均水平、人均水平、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等方面；面； 包重要保證。上海在經(jīng)濟實力和政府實力方面排名第一，在金融實力方面排序第二， 科技實力則排第五，在科技實 力方面指標明顯不足 。開發(fā)理念和策略須符合政府規(guī)劃方向、政策和人本生態(tài)環(huán)保等發(fā)展趨勢東灘開發(fā)包括科教科普、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游休閑、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，保護利用東灘生態(tài)資源，由符合人本生態(tài)趨勢的產(chǎn)業(yè)組成綜合性生態(tài)園區(qū)東灘的開發(fā)實際是一個符合政府長遠規(guī)劃，符合社會輿論方向，順應人類可持續(xù)發(fā)展要求，以統(tǒng)一理念主題為統(tǒng)帥的區(qū)域開發(fā)，超出了簡單的地產(chǎn)開發(fā)概念。分區(qū)開發(fā)252。統(tǒng)一理念252。最直接的影響來自：陳家鎮(zhèn)、長興島和橫沙島長興島 橫沙島東灘陳家鎮(zhèn)擬建的越江橋隧東灘擬建的連接兩島的引橋陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響陳家鎮(zhèn)隸屬于崇明縣政府，滬崇通道登陸點將位于陳家鎮(zhèn)地區(qū)，將陳家鎮(zhèn)的發(fā)展納入到東灘的開發(fā)規(guī)劃中來協(xié)同發(fā)展具有長遠的戰(zhàn)略意義。東灘的開發(fā)與其相鄰地區(qū)的開發(fā)是互動的，東灘的生態(tài)開發(fā)成功的示范效應會對整個地區(qū)的知名度有大幅提升，促進相鄰的地區(qū)地價、房價有更大的升值空間?，F(xiàn)已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場、上海特技城、石沙野生動物園，以及利用天然蘆葦建成的 “蘆蕩迷宮 ”等，輔有賓館、飯店、商場、通迅等服務設(shè)施。長興島和橫沙島目前定位是作為上海后花園提供休閑娛樂，交通改善后同樣可以開發(fā)高檔別墅住區(qū)，島上可以建設(shè)很多大型的娛樂旅游項目，借助島嶼的綜合資源優(yōu)勢，很容易和東灘形成直接的競爭。長興島和橫沙島：兩島開發(fā)不是東灘公司的開發(fā)重點，但是必須考慮該地區(qū)與東灘整體開發(fā)的協(xié)同性，對該地區(qū)開發(fā)的控制可以采取引入投資者組建合資開發(fā)公司，保證東灘公司在其中相對控制地位的方式。90年代中期以資產(chǎn)運作為重點，擴大社會融資 進一步擴大資本市場融資。由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設(shè)的可能性很小，而由上海市政府出政策和優(yōu)惠條件，社會資金投資有極大的可能，因此誰造橋遂誰就可能得到政策、資源從而掌握整個地區(qū)開發(fā)的主動權(quán)。q 東灘開發(fā)關(guān)系到整個崇明島的開發(fā)，崇明是 21世紀上海市可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間，受到市政府重視，重要性必定會日益提高。橋隧不僅工程浩大，而且牽動的是上海、長江三角洲整個地區(qū)的發(fā)展，作為一個啟動因素它撬動的是一個蘊藏著無限商機的發(fā)展空間。改良土壤 政府?資源整合者：東灘開發(fā)的效果取決于東灘公司對內(nèi)部和外部的土地、資本、技術(shù)、品牌、政策資源的整合。多產(chǎn)業(yè)運作根據(jù)東灘的獨特性塑造區(qū)域開發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。?注意把握相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機遇，拓寬支柱產(chǎn)業(yè)。東灘外的產(chǎn)業(yè)選擇? 參與商業(yè)地塊的定位策劃和地產(chǎn)開發(fā)? 商業(yè)地塊的定位策劃服務? 獨立承攬商業(yè)地塊的定位策劃和地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)模式四：商鋪租金、地價升值就第一階段東灘外盈利模式，我們有四種設(shè)想。通過協(xié)議、訂金方式承銷、代銷規(guī)劃建設(shè)的部分房地產(chǎn)、包租、代租商業(yè)鋪位，賺取差價或傭金獲利！商業(yè)地塊概念策劃、定位策劃、推廣策劃 商業(yè)圈修建東灘外的盈利模式營銷推廣和商業(yè)圈管理房地產(chǎn)承銷和包租商鋪代銷和代租服務收益代銷代租收益承銷包租收益模式五、商圈策劃、服務收益模式六：內(nèi)外土地聯(lián)動開發(fā)3.在擁有獨立開發(fā)商圈的資金實力和品牌影響力時，可選擇以商圈全程開發(fā)模式來獲取盈利！在一個開發(fā)個案中建立公司的短線、中線和長線盈利模式，基本操作策略與第一種相