【正文】 – 第一圈層：城市地產(chǎn)， 靠市， 地方開發(fā)依靠城市，消費主體生活配套依靠城市來滿足，第一居所為主； – 第二圈層：近郊地產(chǎn)， 借市， 地產(chǎn)開發(fā)借助城市，消費群體工作在城市，居住在近郊，第一居所居多； – 第三圈層：遠郊地產(chǎn)， 造市， 地產(chǎn)開發(fā)造建城市，既所有的功能配套自我完善，消費主體在無需借助主城區(qū)，以度假居住為主，第二居所居多； ? 石象湖作為第三圈層的遠郊地產(chǎn)，無法借助城市能級的情況下，只有豐富自身產(chǎn)品配套，形成自我完善一途。 資源優(yōu)勢：生態(tài)資源有基礎(chǔ) ? 石象湖的資源基礎(chǔ)良好，同時包括： – 石象湖 \妙音湖：水質(zhì)優(yōu)良，湖面或開闊，或曲悠，甚是美妙。 溫江 國色天香新城 6000畝，以主題公園地產(chǎn)為主。 成都休閑地產(chǎn)主題 主題特色 代表項目 主要特征 自然山水 青城山 “ 風景區(qū) +度假地產(chǎn) ” ， 資源條件決定了青城山的產(chǎn)品只能賣生態(tài)、賣資源，以吸引養(yǎng)老度假客戶群為主。 ? 隨著社會的發(fā)展與休閑心理的成熟和度假品位的不斷提高，成都城市正呼喚著休閑度假環(huán)境與配套服務(wù)的升級。 ? 成都市全年接待國內(nèi)游客 ，國內(nèi)旅游收入；全年接待入境旅游者 ，旅游外匯收入 。 ? 案例四：溫泉島嶼度假城 ——京津新城 – 京津新城是目前國內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項目之一，西北距離北京 98公里，南距天津 45公里。 啟示 – 首先，觀瀾湖模式是符合城市、社會發(fā)展的需要。十年前的荒山野嶺，如今已建成中國規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的216洞高爾夫球會；擁有 51個網(wǎng)球場的鄉(xiāng)村俱樂部也是亞洲之最；以及中國首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)； – 觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)：高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑（會議、餐飲、 SPA及網(wǎng)球場等）。 ? （ 3）市場個性化需求導(dǎo)致休閑地產(chǎn)多元化 – 近幾年來隨著交通條件改善和休閑假期增加，人們生活空間的地域限制逐漸減小，出游能力和生活空間變大，休閑方式不斷“升級”，對休閑產(chǎn)品的個性化需求在不斷增加； – 為滿足不同消費群體需求，休閑地產(chǎn)也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢：各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會館 等以房地產(chǎn)與休閑度假有機結(jié)合的休閑地產(chǎn)在全國各地相繼登場。 ? 國際休閑地產(chǎn)成熟的標志三： ? 既按照 規(guī)?；I(yè)化的思路 ，將某一類以上休閑產(chǎn)品做大，做專，做強，形成規(guī)模效應(yīng)，來吸引市場關(guān)注； ? 一般而言，都會根據(jù)資源條件而定，自然資源的以高爾夫為主、濱海資源的以游艇為主等； 小結(jié) ? 從成功發(fā)展的世界休閑地產(chǎn)特色亮點來看， 打造高端休閑產(chǎn)品來引爆市場，做大做強某項休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣 的發(fā)展思路，都是值得石象湖借鑒的寶貴經(jīng)驗。 全球大鱷關(guān)注休閑地產(chǎn)的現(xiàn)象，足以說明休閑地產(chǎn)在全球的地位和發(fā)展勢頭之迅猛。比如海南三亞、昆明春城高爾夫、深圳觀瀾高爾夫等等。打造中國首座 石象湖國際度假城戰(zhàn)略策劃報告 王志綱工作室 2023年 12月 前言 ? 人類正進入大休閑時代。 ? 中國休閑地產(chǎn)，可謂“小荷才露尖尖角”，部分資源優(yōu)勢地區(qū)初步展露了休閑地產(chǎn)在中國雖稍顯稚嫩卻態(tài)勢喜人的鋒芒。 ? 迪拜“世界地圖” 吸引了全球大鱷的購買，其中不乏世界五百強企業(yè)和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各國政要人員，用作休閑地產(chǎn)開發(fā)，就連中國溫州商人都跑去購買下島嶼。 ? 國際休閑地產(chǎn)成熟的標志二： – 國際休閑地產(chǎn)開發(fā)商都是 商業(yè)產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的經(jīng)營主體， 集休閑運營和地產(chǎn)開發(fā)兩大角色于一體，這有效的保證了項目的可持續(xù)性； – 地產(chǎn)是銷售為主的短期行為，快速回收為主，只有休閑才是長期發(fā)展的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品發(fā)展不好，地產(chǎn)開發(fā)也必將面臨冷落的局面。 ? （ 2）經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展保障休閑地產(chǎn)前景 – 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，到 2023年底中國人均 GDP已經(jīng)超過 2023美元，有 37個大中城市人均 GDP全面突破 3000美元， 意味著 2023年中國已全面進入旅游經(jīng)濟向休閑度假經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期 ，已步入“休閑時代”的門檻，融入整個國際休閑文化的背景； – 中國人均 GDP超過 2023美元，并持續(xù)高速增長，將促使城市化及房地產(chǎn)行業(yè)高速增長，由此形成的休閑度假需求及不動產(chǎn)投資需求的強大市場基礎(chǔ)，再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟潮流的到來，為休閑地產(chǎn)提供了前所未有的良好機遇。 ? 案例二：高爾夫休閑度假村 ——觀瀾湖 – 觀瀾湖在深圳界內(nèi)的所在地屬于觀瀾鎮(zhèn)。 商務(wù)會議 觀瀾湖每個月會承辦數(shù)百個商務(wù)會議。 啟示 ? 春城湖畔高爾夫度假村經(jīng)營房地產(chǎn)，營造的其實是一種春城生活方式，其最大的特色在于其經(jīng)營模式的設(shè)計： ? 所有的別墅和公寓都贈送免費的高爾夫會員資格，會員資格數(shù)量將取決于所購買的房產(chǎn)的類別。 ? 西部的旅游樞紐 – 成都是通往中國西部必經(jīng)的旅游中轉(zhuǎn)地，透過這里，可以一覽中國西部神秘風光， 神奇九寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、金沙遺址以及世界屋脊西藏，都將進入旅游者的視野。 ? 成都做為國內(nèi)外高端消費群體置業(yè)的重要城市，未來的高端度假地產(chǎn)，特別是具備國際化高端品質(zhì)的、能滿足高端商務(wù) \休閑人士需求的、極具現(xiàn)代休閑旅游 \商務(wù)度假特色的主題性地產(chǎn)，將面臨巨大的發(fā)展空間！ 小結(jié)： ? 天府之國的休閑天賦、資源和口碑，得到了全國乃至全球的公認，城市首位度和城市外向度也都得到前所未有的提升，但離國際化休閑戰(zhàn)略雄心的實施還有一定的距離，發(fā)展?jié)摿涂臻g很大。 溫江 邛崍 大邑 雙流 蒲江 華陽 新津 龍泉 簡陽 正興 郫縣 都江堰 新都 青白江 金堂 青都板塊 龍泉山板塊 牧馬山 —麓 山國際板塊 溫江 板塊 溫江板塊 游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū) 青都（青城山和都江堰）板塊 度假地產(chǎn)集中區(qū) 龍泉山 板塊 度假地產(chǎn)起步區(qū) 牧馬山 — 麓山國際板塊 商務(wù)型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū) 成都現(xiàn)有休閑板塊格局 成都休閑地產(chǎn)板塊產(chǎn)品特征分析 成都休閑地產(chǎn)板塊客戶群體分析 板塊 居住功能 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品價格（元 /m2 ） 產(chǎn)品檔次 青都板塊 第二居所 多層、小高層、花園洋房、別墅 600015000 中端 中高端 高端 溫江板塊 第一居所 第二居所 多層、小高層、別墅 900015000 中高端 高端 牧馬山 — 麓山國際板塊 第一居所 第二居所 別墅 1000015000 中高端 高端 龍泉山板塊 第一居所 第二居所 多層、小高層、別墅等 3500— 8000 低端 中端 中高端 板塊 溫江 龍泉 青城山 都江堰 牧馬山 購房者主要來源比例 本地 30% 45% 5% 40% 0% 成都 65% 45% 80% 30% 85% 新疆、西藏及周邊城市（鎮(zhèn)）等、外地城市 5% 10% 15% 30% 15% 資料來源：成都市房管局 小結(jié)： – 從成都休閑格局現(xiàn)狀來看， 成都近郊的牧馬山及溫江等地已經(jīng)從第二居所慢慢向第一居所轉(zhuǎn)移； – 就板塊綜合競爭力來看， 青城山是目前成都最具發(fā)展休閑度假地產(chǎn)條件的區(qū)域，在郊區(qū)中位于龍頭地位，近幾年，青都板塊在建設(shè)開發(fā)度假休閑地產(chǎn)方面競爭優(yōu)勢依然強大； – 從城市長遠發(fā)展來看， 隨著經(jīng)濟的快速增長，城市化進程的加快，距離相對較遠的區(qū)域如蒲江、大邑崇州等地將是未來城市發(fā)展度假休閑不可忽視的區(qū)域?？偯娣e達 80萬平方米。 第四部分：我看石象湖機遇 規(guī)模優(yōu)勢：成都最大的休閑地產(chǎn) ? 綜觀成都現(xiàn)在和未來的休閑地產(chǎn)競爭對手： ? 蒲江大溪谷： 8000畝，以休閑、居住為主； ? 龍泉湖： ，以旅游為主； ? 三岔湖： 126平方公里，以旅游為主； ? 朝陽湖：湖面 3660畝，旅游度假為主，深業(yè)開發(fā)； ? 麓山國際： 2600畝，以休閑居住為主； ? 國色天香： 6000畝，以旅游居住為主； ? 成都華僑城：占地 3000畝，以旅游居住為主； ? 花溪體育休閑度假中心： 8000畝，龍湖開發(fā)，旅游度假為主； ? 石象湖達二萬多畝，開發(fā)面積全市最大，完全可以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，形成良好的氛圍，吸引全國市場的關(guān)注。 區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層 ? （ ）從城市發(fā)展圈層來看： ? 成都的城市發(fā)展已經(jīng)初步形成了三個發(fā)展層： – 第一圈層：既城市中心層，以青陽、金牛、錦江、武侯、成華等核心區(qū)組成的； – 第二圈層：既城市郊區(qū)層，以溫江、雙流、郫縣、龍泉驛、新津、新都等地構(gòu)成； – 第三圈層：既城市遠郊區(qū)，以蒲江、邛崍、崇州、彭山、都江堰、大邑、彭州等地構(gòu)成； ? 客觀說，由于蒲江的區(qū)位、交通和城市競爭力等客觀因素不足，成都的城市能級只到城郊，還無法外溢過來。休閑娛樂設(shè)施與水有關(guān)，例如劃船、釣魚等，通常作為第二居所社區(qū)。 – 在今天的中國，成都的休閑口碑已經(jīng)深入人心，但其水準和內(nèi)涵還很小市民氣。 ? 根據(jù)流行的生活方式趨勢和度假模式， KBI公司的開發(fā)理念是構(gòu)建一個成熟的四季度假村社區(qū)。 ? 規(guī)模制勝：完善配套做升級 – 現(xiàn)在的成都不缺乏零星的、普通的、本土特色的休閑產(chǎn)品和休閑生活，未來也將有大量的休閑概念沖擊市場，所以我們的項目一定要在規(guī)模和高端上作出震撼性，通過高端與規(guī)模效應(yīng)，達到眾星捧月的效果，我們認為首期應(yīng)該把未來生活方式的基本形態(tài)要呈現(xiàn)出來，比如至少兩個高爾夫球場 +度假酒店一并推出。 ? 、景觀環(huán)境氛圍、文化藝術(shù)氛圍、休閑配套設(shè)施、交通環(huán)境條件、服務(wù)管理水平等。退休后作為頤養(yǎng)天年住所的模式。吸引發(fā)生于成都的高端商務(wù)會議活動。而就其投資建設(shè)的區(qū)域分布分析，主要集中在廣東、上海和北京三個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。這一群體除了職業(yè)球員之外，大部分都以商務(wù)需求或關(guān)系為紐帶，抓住這一群體，必將有力帶動本案商務(wù)會議市場以及度假居住市場。 周邊市場 主要含川內(nèi)其他核心城市和重慶的自駕休閑群體和團體旅游者。 ? 成都現(xiàn)有的養(yǎng)老市場主要集中在青城山板塊，市場范圍輻射到中西部地區(qū)。 ? 中年休閑市場更注重生態(tài)環(huán)境、高爾夫運動、家庭娛樂等相關(guān)的休閑配套， ５＋２的第二居所 模式是具有引領(lǐng)性的生活方式 。戶型需求較小。以全國其他地區(qū)四川籍高收入青年群體為輔。 ? 產(chǎn)權(quán)型： – 經(jīng)營模式：面向中高端休閑度假和休閑居住投資客戶市場。 ? 建筑風格以異域主題風格（地中海、荷蘭等）為主，強調(diào)休閑氛圍和專業(yè)化酒店式管理。 ? 產(chǎn)品類型： – E1（獨立別墅， 200～ 300M2）； – E3（酒店公寓， 40～ 90M2 ） 。詩居小城 影視公園 花卉公園 濕地公園 茶博文化中心 藝術(shù)中心 游艇俱樂部 商業(yè)街 會議中心 挪威森林高爾夫小鎮(zhèn) 旅游 商業(yè) 旅游服務(wù)中心 商務(wù)酒店 休閑寓所 養(yǎng)老寓所 藝術(shù)LOFT 度假別墅 高爾夫 地產(chǎn) 花園高爾夫 牧園高爾夫 茶園高爾夫 桔園高爾夫 果林高爾夫 高爾夫大宅 高爾夫莊園 文化 藝術(shù) 會展中心 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)時權(quán)公寓 藝術(shù)學(xué)院 板 塊 功 能 項 目 桔園高爾夫 茶園高爾夫 療養(yǎng)茶館 酒店 會所 影視游樂園 濕地公園 花卉博覽園 會議 酒店 會展 中心 旅游服 務(wù)中心 藝術(shù) 中心 會議 度假 別墅 養(yǎng)老Town House 休閑寓所 藝術(shù)Loft 牧園高爾夫 花園高爾夫 果林高爾夫 會所 商業(yè)街 產(chǎn)權(quán) 時權(quán) 公寓 游艇 藝術(shù) 學(xué)院 酒店式公寓 茶博 文化 中心 維也納藝術(shù)新城中心 定位： 以維也納文化氛圍打造的集商務(wù)會議、文化藝術(shù)和旅游商業(yè)為一體的中心城。 商務(wù)會議 ? 7）旅游服務(wù)中心： – 旅游服務(wù)中心的配置不僅承擔著度假新城的旅游接待等一系列主要配套功能，而且對整個成都旅游帶具有很強的吸納力，使石象湖成為成都西部旅游集散地的主要承載平臺，奠定石象湖在成都旅游產(chǎn)業(yè)中的度假休閑核心競爭者地位。 ? 基本描述： – 公園小鎮(zhèn)位于項目北部，緊鄰高速出口，含石象湖總共占地 6000畝，是以 主題公園群和公園地產(chǎn)為主導(dǎo)內(nèi)容的旅游度假生活區(qū) ?；ɑ芄珗@ ? 歐洲風情的花卉公園，浪漫唯美的婚慶基地 ? 羅曼蒂克 ? 主要內(nèi)容： – 保利影視外景基地 – 保利全息電影宮 – 自助 DV影視創(chuàng)作區(qū) – 動漫游戲區(qū)等等 …… ? 影