鄭州市華盛印刷廠項目開發(fā)建設(shè)整體計劃書(更新版)
【正文】 在拆遷過渡期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)（拆遷過渡期在正常情況暫按 30 個月考慮）。至于各住戶回遷安置的樓層、位置、戶型選擇由貴廠統(tǒng)一安排。 所以我們建議貴廠采取按協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的方式進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 在不減少廠方收益廠方貨幣收益 萬元及房屋面積收益的前提下，土地出讓金可減少 444 萬元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金變?yōu)?3996萬元； 節(jié)約的 444萬元 除去運(yùn)作成本 ,基本可轉(zhuǎn)化為為廠方開發(fā) ㎡ 的房產(chǎn)。 本 資料來自 土地出讓金成本測算 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金 4440 萬元； 房屋建設(shè)成本： 29300 ㎡ 1500 元 /㎡ =4395 萬元 新建項目市政配套費(fèi)： 29300 ㎡ 170 元 /㎡ = 萬元 各種政府規(guī)費(fèi)： 29300 ㎡ 230 元 /㎡ = 萬元 開發(fā)期間管理費(fèi)： 29300 5500 6%= 應(yīng)交各項稅費(fèi)： 29300 5500 元 /㎡ %= 萬元 開發(fā)成本總計： 萬元 住宅銷售收入預(yù)估： 29300 ㎡ 5500 元 /㎡ =16115 萬元 開發(fā)毛利潤： 16115 萬元 = ： . 政府收益： 4440 萬元 40%=1776 萬元 ： 萬元 ： ㎡ 5000 元 /㎡ = 萬元 毛收益： 萬元 4000600萬元 .投資回報期越為 年，投資回報比率 與 開發(fā)市場實際 有較大差距，但主要問題是不能確保摘牌，也就是不能確保土地及項目到手，同時 廠方的收益不夠高 ，且仍存在職工住房 困難 的問題未能得到妥善安置解決 。 原因有：一是全球金融危機(jī)的沖擊，人們實際可支配收入在下降； 本 資料來自 二是未來幾年市場存在通脹壓力，住房作為家庭支出最大的消費(fèi)品，人們的消費(fèi)信心不足；三是收入條件不錯的家庭已住到大面積住房，青年人、外地人群已成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要力量；四是房地產(chǎn)市場已走過“暴利”的歲月，市場在規(guī)范并逐漸進(jìn)入理性發(fā)展的軌道。 居民住宅現(xiàn)狀。 本 資料來自 二、項目現(xiàn)狀 本 資料來自 二、項目現(xiàn)狀 土地現(xiàn)狀。 經(jīng)我們詳細(xì)分析論證，初步草擬了本方案，供雙方進(jìn)一步深入磋商探討，以實現(xiàn)雙方合作雙贏。無商業(yè)產(chǎn)權(quán)。 （ 5） 市場預(yù)期因素不確定。 開發(fā)商投資價值分析評估： 土地面積按規(guī)劃建設(shè)用地面積 7404 平方米（ 畝）計，新開發(fā)總建筑面積按 萬平方米，新建房屋住宅及商業(yè)的市場銷售平均價按 5500 元 /㎡計算。 深度挖掘國家政策，在不違反土地出讓管理政策的前提下，努力將該地塊的交易價格降低到 300 萬元 ,以期降 低政府所收的出讓金。 鑒于招拍掛方式帶來的種種不利條件，而協(xié)議出讓可適當(dāng)降低貴我雙方的開發(fā)成本，并 有 進(jìn)一步深度挖掘 的潛力。 由于原有居民住宅屬早年建設(shè)的低標(biāo)準(zhǔn)小戶型住宅建筑，平均每戶的建筑面積僅 ㎡，新規(guī)劃設(shè)計的還產(chǎn)戶型面積不可能完全按照原有那種小戶型來設(shè)計，所以在安置時應(yīng)對超過 原有產(chǎn)權(quán)面積的部分房屋應(yīng)由被安置人按我方當(dāng)時銷售商品房的市場價進(jìn)行購置。 。根據(jù)我們前面的各種分析評估結(jié)果，我們認(rèn)為這方 本 資料來自 面工作還需深入實際地多研究探討
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