【正文】 三 ?獲得 承諾的固定收益＋浮動分紅?業(yè)主 自付供樓款?獲得 承諾的固定收益＋浮動分紅?業(yè)主自付供樓款?每月可入住若干天?入住 不影響 收益 ?參與酒店利潤分配?承擔(dān) 保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)模式 四產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)歸業(yè)主 ?業(yè)主自付供樓款 每月可入住若干天 ?參與酒店利潤分配39回報(bào)設(shè)定項(xiàng)目 主要費(fèi)用年均銷售收入 120間 客房 *80%出租率 *164元平均房價(jià) *365天 *（1+%餐飲收入）＝ 年均經(jīng)營毛利潤率（假設(shè)） 50%年均經(jīng)營毛利潤 *50%＝ 固定資產(chǎn)和裝修費(fèi)攤銷（按 8年攤銷） 120間 客房 *5萬元每間裝 /8=75萬元特許經(jīng)營主要費(fèi)用（經(jīng)營費(fèi)和管理費(fèi)） *％＋ *％＝ 系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) 1萬元租賃費(fèi)或房產(chǎn)稅 4200平方米 * *365天＝ 營業(yè)利潤 75萬元 ＝ 營業(yè)所得稅金 *25%＝ 稅后利潤 － ＝ 營運(yùn)現(xiàn)金流 ＋ 75萬元折舊攤銷費(fèi)＝ 初始投資 600萬元裝修＋ 36萬元加盟費(fèi)＋ ＝ 年投資回報(bào)率 =營運(yùn)現(xiàn)金流 /初始投資 /＝ %數(shù)據(jù)來源：如家快捷模擬40設(shè)定回報(bào)： 1200元 /月回報(bào)率： %/年回報(bào)設(shè)定41初 擬 定酒店 單間 建筑面 積 ： 45㎡銷 售均價(jià)： 4800元 /㎡　 建筑面積 建筑單價(jià) 房屋總價(jià) 首付 月供 (20年 )計(jì)劃一 45 4800 216000 87000(40%) 計(jì)劃二 45 4800 216000 43200(20%) 鑫磊 32投資看重因素?在談到如果選擇投資產(chǎn)權(quán)酒店最看重的因素，受訪者認(rèn)為投資回報(bào)率和地理區(qū)位最重要。?按照目前執(zhí)行的金融政策來看，普遍不受理產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的按揭辦理，那么這對本項(xiàng)目的后期銷售將造成很大的壓力，這個政策能否變通對本項(xiàng)目的發(fā)展也起關(guān)鍵作用。從投資風(fēng)險(xiǎn)上來講，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)明顯優(yōu)于其它投資品種，投資者會考慮到房屋具有使用功能，住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)最小，其次是獨(dú)立商鋪和商務(wù)辦公物業(yè)。投資經(jīng)歷與受訪者年齡交叉分析 16受訪者中以公司職員和自由職業(yè)最具投資意向，比例分別占到 %，和 %。一房 74㎡ 8%財(cái)富名城鋒尚26870㎡ 349套 單間 3040㎡無 7000元 /㎡（套內(nèi)）左右。牌，不愿承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經(jīng)營，每月收取凈收益。會議中心，配備專用電腦網(wǎng)絡(luò)接口，提供即時視頻會議，有電子商務(wù)服務(wù)、訂車叫醒服務(wù)等一期開售日期：2023年底u(yù)開盤日期： 2023年 10月u該酒店為停車場舊樓改建項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)年限為 70年。2. 可以長期擁有 使用權(quán) ，以及酒店配套設(shè)施 產(chǎn)權(quán) 從而獲得長期收益。 80年代到 90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍， 90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá) 40億美元，到 2023年就飆升到 300億美元。沒有一家真正的國際酒店管理公司愿意保證自己在未來的多年中獲得穩(wěn)定的收入，酒店經(jīng)營本身風(fēng)險(xiǎn)很大，做這樣的承諾是一種自欺欺人的做法。3. 業(yè)主每年享有 30天酒店免費(fèi)入住權(quán)，該入住權(quán)可以 轉(zhuǎn)贈親友4. 業(yè)主在每個財(cái)務(wù)年度，獲得 78%回報(bào)經(jīng)營模式 產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主 ，由金灣酒店進(jìn)行管理，業(yè)主所獲利潤主要用于支付月供款， 每年可入住酒店 30天，入住不影響收益 。 酒店經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)每月按時支付業(yè)主的收益金。地處漓東核心居住氛圍濃，自然景觀好，投資居住皆可。其受眾主要是看好區(qū)域的核心地段價(jià)值，以及會展商圈的優(yōu)勢。19接受訪問的投資者中，由于取樣原因大多數(shù)都為桂林本地的投資者，而實(shí)際情況來看，經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，投資意識越強(qiáng)；從受訪者的年齡特征來看，比較傾向于年輕化，3640歲的中青年是投資客戶的主力群體，因?yàn)檫@部分人群處于事業(yè)的頂峰期，收入較為豐厚，在投資經(jīng)歷上表現(xiàn)為較年輕的群體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，相比較投資風(fēng)險(xiǎn)更看中投資回報(bào)；在家庭月收入上，集中在 /家庭，即家庭年收入在 12—18 萬左右，屬于中檔偏高的收入群體。其二，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)過失敗的例子，比如財(cái)富名城的尚峰，開發(fā)商對其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過大而持謹(jǐn)慎態(tài)度三是各種金融政策是向著不利于產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展方面推進(jìn)的。小 結(jié) 29影響投資產(chǎn)權(quán)式酒店的個別因素影響投資決策的因素?在受訪者中收入越高的自信心越強(qiáng)，他們對自己的判斷非常重視，并且同時也聽取專家及朋友意見來印證自己的想法；相反收入越低的受訪者對自己越?jīng)]有信心投資理財(cái)常常以朋友專家的意見為主。小 結(jié) 34客戶定位的選擇35大多有著穩(wěn)定的工作和收入，手中有一定的積蓄，但缺乏投資管理經(jīng)驗(yàn)和投資渠道，對桂林地產(chǎn)較為了解，希望房產(chǎn)的收入能另一個財(cái)源。產(chǎn)權(quán)式酒店投資方案二低首付 計(jì)劃：43本項(xiàng)目難點(diǎn)：找到難點(diǎn)，有效解決才是我們銷售成功的關(guān)鍵