【正文】 類，可分為木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼與混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)以及其他結(jié)構(gòu)。 注意蟻害的防治。 對已售出的房屋修繕，實(shí)行有償服務(wù)，同棟異產(chǎn)毗連的房屋，如直管房和私房結(jié)構(gòu)相連，直管房和單位自管房結(jié)構(gòu)相連等，其修繕范圍的劃分，除明確屬于各自單獨(dú)使用的部分由各自負(fù)責(zé)修繕外，對于涉及到雙方共同使用的屋面、樓層承重結(jié)構(gòu)部分的維修，事先各方應(yīng)訂立協(xié)議，原則上由各方按建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。 以上，季走訪查房率等于 ! 。小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作實(shí)績的指標(biāo)。 一般要求房屋維修工程量為 amp。 （七）金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價值的應(yīng)拆除。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。經(jīng)過綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。 （二）翻修工程適用范圍 翻修工程主要適用于下列房屋的維修： （ 1）房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險。 三、大修工程（大修工程范圍） 大修工程范圍一般包括以下維修內(nèi)容： （ 1）修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。對暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表、盡早逐一落實(shí)實(shí)施。 （ 6）抽換個別檁條，接換個別木梁、管道、木栓，修補(bǔ)木樓梯等。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶正常使用，又能使發(fā)生的損壞及時得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失，對于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來就可以及時處理。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和專職人員對房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。其管理的主要內(nèi)容是：維修施工的材料管理。一般月末編制一次，月中平衡調(diào)整。 $ 確定施工現(xiàn)場總平面圖是指導(dǎo)大型維修工程和現(xiàn)場施工的平面間的施工部置方案。編制施工組織設(shè)計(jì)的程序和具體內(nèi)容是： ! 了解和熟悉維修工程概況。 進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備 施工組織與準(zhǔn)備是開工前，在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞動力和物質(zhì)等方面進(jìn)行全面安排的一項(xiàng)綜合性組織工作。而對自行完成的房屋維修工程管理則比專業(yè)承包的維修工程管理復(fù)雜。這一方法適用于采取適當(dāng)技術(shù)解危措施后，可以解危使用的房屋。 （ 3）危險點(diǎn)。 （三）危險房屋的評定與解危辦法 加強(qiáng)危險房屋檢查管理，組織好危險房屋的鑒定，并確定解危辦法，是房屋質(zhì)量管理的主要任務(wù)。 （ 5）要求對重要房屋評定等級嚴(yán)格復(fù)核測試。 第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容 一、房屋質(zhì)量管理 房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法等。 三、房屋維修管理三原則 （一）“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則 房屋維修管理要堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕和改建。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護(hù)，保持原貌和使用功能。 ? 一般可將房屋完損等級分為五類，即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險房。 定期評定。它是指房屋構(gòu)件大部分均有不同程度的損壞。在掌握測算數(shù)據(jù)、科學(xué)論證分析基礎(chǔ)上，確認(rèn)房屋建筑質(zhì)量及安全可靠程度。 整體拆除法。 （ 3）制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過程中進(jìn)行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理工作。 “ 準(zhǔn)備好經(jīng)批準(zhǔn)的維修工程設(shè)計(jì)方案和施工方案及圖紙。根據(jù)維修設(shè)計(jì)圖紙，劃分施工階段。 單位工程形象化施工進(jìn)度計(jì)劃?？刹扇I(yè)檢查和班組自查相結(jié)合的方式，專業(yè)檢查可每旬一次，班組自查可每天一次。為了更好地發(fā)揮機(jī)械設(shè)備的使用效果，就要加強(qiáng)管理。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。 （ 3）房屋維修的技術(shù)檔案資料。 （ 2）鋼、木門窗的整修、拆五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。 （ 9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。對施工中發(fā)現(xiàn)的房屋險情可先行處理，然后再由開列小修養(yǎng)護(hù)單的管理人員變更或追加工程項(xiàng)目手續(xù)。 （ 4）對房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)搞震加固的工程。 （ 4）主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋無修繕價值的房屋。 六、房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn) 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。 （四）屋面工程 經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。主要有以下幾種指標(biāo)： （一）房屋完好率 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積這和，占總的房屋面積的百分比。 （三）大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報(bào)告期經(jīng)評定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。 （ 2）服務(wù)指標(biāo)。 小修養(yǎng)護(hù)及時率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。房屋維修范圍是劃分出租人（主要指產(chǎn)權(quán)人）或承租人承擔(dān)修繕責(zé)任，提負(fù)修繕費(fèi)用的界限。 （三）工程項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 屬于房管部門經(jīng)營或代管的，又是屬于自然損壞的，原則上應(yīng)由房管部門修繕，但又要根據(jù)該工程項(xiàng)目是屬于修繕項(xiàng)目還是屬于改善項(xiàng)目，分輕重緩急，區(qū)別對待。 二、房屋維修質(zhì)量管理 （一）房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容 房屋維修質(zhì)量管理的具體內(nèi)容有房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評定，為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、繪制修繕工程概預(yù)算作出投資計(jì)劃提供依據(jù)。 （ 3）既考慮承重構(gòu)件材料，又考慮結(jié)構(gòu)布置情況的分類方法。 （ 3）樓板。 （ 3）工業(yè)建筑的裝飾和其他。 （ 3）一般損壞房。是指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋（詳見建設(shè)部頒發(fā)的 $%— amp。嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的 《 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 》 中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來代替、劃分評定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評定房屋完損等級。 （ 9）危險房屋的標(biāo)準(zhǔn)與評定方法另按建設(shè)部頒布的 $%— amp。有些構(gòu)件損壞到一定程度，就會產(chǎn)生危險點(diǎn)。 設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣 房屋在建筑或修理時，由于設(shè)計(jì)不適當(dāng)，施工質(zhì)量差，或者用料不符合要求因素，影響了房屋的正常使用，加速了房屋的損壞。房屋維修的工程，即房屋維修施工管理，其中房屋維修工程成本管理是房屋維修工程管理的主要內(nèi)容之一。 （ 3）房屋修繕是在舊有房屋范圍內(nèi)進(jìn)行，是對房屋的構(gòu)件、部分項(xiàng)目進(jìn)行維修，局部或全部的更新、