【正文】 角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路，周圍綠樹環(huán)繞，環(huán)境幽靜而美麗，擬建筑面積為 30000M2，層數(shù)擬為 15~16 層，建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，典雅大方，流線似的造型又使該酒店顯得活潑而有生機，與公園區(qū)中整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。（8）培訓(xùn)中心、維修中心、檢測中心培訓(xùn)中心、維修中心、檢測中心三個中心，均沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路布局，建筑面積培訓(xùn)中心為10000M2，檢測中心 5000M2，維修中心 5000M2，主要用房為一層，方便顧客，建筑風(fēng)格均利用現(xiàn)代簡潔的建筑設(shè)計風(fēng)格，分別為顧客提供各種汽車檢測、知識培訓(xùn)、以及汽車維修服務(wù)。（3）品牌汽車和 3S 店及汽車銷售店品牌汽車 3S 店及汽車銷售店的擬建筑面積為 82022M2，及 35500M2，位于場地中央；主要功能為銷售品牌及其他汽車。5．2．3 地質(zhì)情況詳見第四章。人流系統(tǒng)與車流完全分開，與 105國道側(cè)人行道相聯(lián)，有天橋與汽車配件及用品市場部分相銜接，方便到達各中心區(qū)域。東側(cè)用地以場內(nèi)環(huán)路為界，形成內(nèi)圈和外圈。在社會狀況方面，廣州在“中變”期間，加大了城市景觀、城市交通的改造力度，使城市形18象、社會面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大市民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營商環(huán)境。目前，珠三角已成為世界最大的出口型制造業(yè)生產(chǎn)地，其生產(chǎn)額占廣東省 2022 年生產(chǎn)總額的 70%以上，發(fā)展速度也超過中國其他地區(qū)。4．4 社會經(jīng)濟狀況4．4．1 中國社會經(jīng)濟狀況雖然近年亞太地區(qū)經(jīng)濟下滑，但是中國大陸地區(qū)經(jīng)濟表現(xiàn)卻一枝獨秀。地貌單一，地質(zhì)構(gòu)造簡單。同時，雨季與強光和高熱同期，形成了相當(dāng)高的氣候生物潛力，達77865 千克/公頃。4．2．2 日照廣州的光熱資源充足，年平均日照時數(shù)為 小時~ 小時，年太陽總輻射量 千卡/平方厘米~ 千卡/平方厘米。在市場規(guī)劃上，采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)的策略。因此，XX 國際汽車城項目將以打造與國際接軌，在國內(nèi)領(lǐng)先的汽車市場為已任，將汽車文化納入發(fā)展視野，力求從市場角度提高和創(chuàng)造廣州市乃至華南地區(qū)的汽車消費需求，推動廣州市汽車流通業(yè)做大做強，取得最佳的社會和經(jīng)濟效益。XX 國際汽車城項目將放眼全球視野，正視入世后汽車市場逐漸完全放開的嚴(yán)峻現(xiàn)實，充分貫徹廣州市將汽車作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向，在流通業(yè)方面創(chuàng)造更好的經(jīng)營環(huán)境，從流通領(lǐng)域打造廣州市汽車產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面提升廣州市汽車業(yè)的產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，應(yīng)對入世后面臨的來自汽車流通業(yè)的巨大挑戰(zhàn)，樹立民營流通企業(yè)的一面旗幟。汽車市場會出現(xiàn)進口車與國產(chǎn)車銷量此消彼長的競爭格局，在汽車生產(chǎn)和流通領(lǐng)域與國際接軌的特征越來越明顯。3．3．2 汽車進出口以及中國入世對廣州市汽車市場的影響我國加入 WTO 后，汽車服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)⒋蜷_國門，迎接來至國際資本市場的挑戰(zhàn)。廣州市汽車市場整體建設(shè)起點不夠高，定位偏低，整個華南五省區(qū)的整車銷售市場的開拓空間較大，作為華南地區(qū)汽車市場中心的地位有待進一步提升。同時提出“積極引進國內(nèi)外大型流通企業(yè)集團，創(chuàng)新現(xiàn)代商品流通模式，鞏固廣州作為華南地區(qū)商品集散中心和全國性購物中心地位，力爭發(fā)展成為國際埠際貿(mào)易中心” 。根據(jù)廣州市“十五”規(guī)劃，到“十五”期末，廣州市 GDP 將達到 4880 億元，年均增長 12%左右；人均 萬元，年均增長 10%?！魠^(qū)位優(yōu)勢?！羰杏驗橹黧w市場，珠三角為重要市場的區(qū)域市場格局?！舳嘀黧w的競爭格局。◆相對落后的業(yè)態(tài)特征。以賣進口車為主，二手車也以中高檔為特色，但用地面積小，發(fā)展?jié)摿Σ淮?。位于機場北路 410 號，有占地 7 萬平方米的廣東汽車市場。廣州市整體經(jīng)濟發(fā)展又將使得廣州市汽車市場的輻射范圍更加廣闊，進而鞏固廣州市汽車市場在華南地區(qū)的中心地位。國際上通常以每百戶有 10 輛的汽車作為普及時代標(biāo)準(zhǔn)。在銷售領(lǐng)域，廣東省的汽車銷量已占全國汽車總銷量的三分之一。普遍認(rèn)為，中國汽車業(yè)雖然處于起步階段，但推動中國汽車快速發(fā)展的因素已經(jīng)具備，在今后相當(dāng)長的時間內(nèi)，中國汽車大發(fā)展的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。◆產(chǎn)業(yè)自身的關(guān)聯(lián)優(yōu)勢。各地區(qū)也根據(jù)自身發(fā)展實際，紛紛出臺地方性法規(guī)，推動汽車市場的發(fā)展。因此，汽車市場建設(shè)迫在眉睫。一旦進口車增加，國內(nèi)經(jīng)銷商可能會擺脫從屬的地位，成為進口車的銷售網(wǎng)絡(luò)，威脅國產(chǎn)車市場。但在整體上，根據(jù)相關(guān)研究，在相當(dāng)長時間內(nèi)我國的汽車營銷模式是以汽車商店為主，專賣店為輔，以租賃營銷模式為補充和以網(wǎng)絡(luò)直銷為方向的發(fā)展模式。進入新世紀(jì)以來，汽車話題成了人們的熱點話題，每一次場面火爆的車展也表明汽車開始與老百姓關(guān)系越來越密切，以時尚和現(xiàn)代為理念特質(zhì)的汽車文化越來越得到人們的認(rèn)同和推崇。從消費角度看，汽車消費已日益成為大眾化的消費，汽車社會日益臨近。這在本報告的第三章、第十一章將得到充分的論證。2．3．3 本項目起點高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。2．2．5 項目的建設(shè)將進一步擴大廣州汽車市場的輻射范圍目前，廣州汽車市場的輻射范圍主要是廣州市及周邊地區(qū)，輻射范圍并不大。2．2．3 項目的建設(shè)將有利于廣州及 XX 區(qū)國民經(jīng)濟及社會的發(fā)展由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對廣州及 XX 區(qū)地方經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表廣州大都市形象的國際性的汽車流通市場。近年來隨著購車熱的興起，汽車交易市場的發(fā)展也紅紅火火。隨著廣州汽車消費市場呈“井噴”的擴大，廣州汽車市場不能適應(yīng)現(xiàn)實需要的態(tài)勢已越發(fā)明顯。尤其是廣州及廣州的直接腹地——珠江三角洲，經(jīng)濟發(fā)達，經(jīng)濟增長持續(xù)強勁、有力，消費水平高，并且受港澳及國外的消費習(xí)慣影響較大，消費比較追逐時尚，汽車消費歷來走在全國前列，因而這一地區(qū)的汽車消費潛力十分巨大。財務(wù)評價項目可行。1．3．6 投資估算和資金籌措本項目的投資估算和財務(wù)評價僅限于一二期工程。該項目符合省、市政府提出的“發(fā)展中高級批發(fā)市場和物流業(yè)的”的戰(zhàn)略方針，項目的建設(shè)是非常必要的。1．2．2 可行性研究的工作范圍本可行性研究的工作限定在廣州 XX 國際汽車城（以下簡稱汽車城）計劃總投資人民幣 15 億元，建設(shè)汽車展示中心、3S 店、整車、零配件及用品等，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施的范圍內(nèi)。第一期工程占地 公頃，位于場4地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、品牌汽車 3S 店、整車銷售、配件及用品銷售、試車場、綜合辦證廳以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。項目需要籌措資金 148955 萬元。本項目市場定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費者的需求，很有競爭力。在風(fēng)生水起的汽車消費熱潮中，汽車市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個集購物、物流、展銷、信息、休閑、娛樂等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車市場。本項目的發(fā)展方向正在于此。根據(jù)市交委、計委等部門的規(guī)劃，廣州將加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，建設(shè)具有廣域輻射能力的物流中心。并且其與帽峰山、廣州水果世界、XX 大道美食長廊、廣州新體育館等形成廣州北部一個非常有競爭力的群集性旅游區(qū)。本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴大汽車市場的輻射范圍，增強廣州汽車市場的影響力。這是當(dāng)前國際社會最流行的汽車市場發(fā)展模式，而這一模式，在廣州市各汽車市場中都很難做到，因而本項目有很強的示范作用和競爭力。1992 年我國汽車產(chǎn)量突破 100 萬輛大關(guān)，2022 年突破 200 萬輛，2022 年可望突破 300 萬輛。若包括載貨車和客車這兩類車型，2022 年 1－8 月份已完成汽車銷售 207 萬輛，預(yù)計 2022 年全年可超過 300 萬輛，成為繼美、日、德后的第四大汽車消費國。在汽車銷售的有形市場上，我國存在多種不同的銷售市場模式，以金字塔式多級銷售為主。根據(jù)歐美發(fā)達國家的經(jīng)驗，在一個完全成熟的汽車市場中，50－60％的利潤在服務(wù)中產(chǎn)生，與國外相比，我國差距和發(fā)展空間都較大?！羝囦N售市場弊病多多，市場建設(shè)迫在眉睫。我國汽車行業(yè)效益不俗?！舸蟓h(huán)境優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，汽車制造業(yè)每增值 1 元，給上游帶來的增值至少是 1 元，下游則至少是 2 元。3．2 廣州市汽車市場發(fā)展概況與趨勢3．2．1 廣州市汽車市場特點大市場特點?？梢院敛豢鋸埖卣f，擁有珠三角，就等于擁有廣東和華南的市場。據(jù)統(tǒng)計，廣州市 2022 年人均可支配收入達 14694 元，居上海、北京、天津、重慶之前。有形的銷售市場特征。2022 年銷售額達 30 億元。有南方進口汽車城，占地 萬平方米，具有保稅經(jīng)營優(yōu)勢，但功能較單一，以進口車為主。有些以周邊閑置地臨時搭建為市場用地，根本不考慮城市規(guī)劃的用地控制，更談不上改善消費環(huán)境。廣州市汽車消費結(jié)構(gòu)具有如下幾個特征：1.轎車是銷售主體車型。珠江三角洲的深圳、東莞、順德均跨入汽車普及時代，佛山和珠海等市也是汽車消費日漸普及的地區(qū)，廣州市自身的汽車需求潛力巨大，市場前景廣闊。同時，廣州市交通區(qū)位條件好，是華南地區(qū)的交通樞紐和港口城市，是華南地區(qū)最大的商業(yè)和金融中心，自古商貿(mào)傳統(tǒng)發(fā)達，具有發(fā)展大宗高檔消費市場的先天條件?？傊?jīng)濟的發(fā)展和人們生活的水平提高必然加快汽車普及時代的到來，為廣州市汽車市場發(fā)展提供最重要的動力。存在問題◆量多面廣，檔次偏低。汽車市場將成為廣州市搞活大市場，提升華南地區(qū)商貿(mào)中心職能的一個亮點。有資料表明，在一個完全成熟的國際化的汽車市場中，汽車銷售利潤約占汽車業(yè)利潤的20％，零部件供應(yīng)利潤占 20％，而 50－60％利潤是在服務(wù)領(lǐng)域中產(chǎn)生的。項目立足廣州市具有的巨大潛力的汽車整車銷售市場和零配件市場以及其他汽車業(yè)服務(wù)市場，同時將整個珠三角地區(qū)作為重要的市場區(qū)域。首先它可以增加稅收。在項目安排上，采取全面規(guī)劃，分期引進的策略。第二期工程占地 1050 畝（699999 M2） ，主要建設(shè)酒店及商務(wù)會議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場、保稅倉庫、主題公園、培訓(xùn)中心、檢測中心等。4．2．4 風(fēng)冬夏季風(fēng)交替是廣州季風(fēng)氣候的突出特征。主要河流有增江、流溪河，東江流經(jīng)廣州市匯合珠江入海。目前項目基地為大片農(nóng)田、果林所覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預(yù)見的未來國內(nèi)經(jīng)濟增長仍會保持強勁。2022 年廣州市人均 GDP 達 萬元，比上年增長 %；人均可支配收入 14694 元，比上年增長 %，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。表 51 廣州 XX 汽車城構(gòu)筑物一覽表序號 工程名稱 結(jié)構(gòu)形式、規(guī)格 占地面積 建筑面積 備注1 展示中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 16000M2 32022M22 綜合辦證廳 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 5000 M2 5000 M23 品牌汽車 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 82022 M2 82022 M24 汽車銷售店 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 35500 M2 35500 M25 試車場 100000 M2 100000 M26 配件及用品市場 磚混結(jié)構(gòu) 40000 M2 40000 M27 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一期工程8 公建配套設(shè)施建設(shè)9 酒店及商務(wù)會議中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 6000 M2 30000 M210 汽車銷售店 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 50000 M2 50000 M211 配件及用品銷售 磚混結(jié)構(gòu) 50000 M2 50000 M212 二手車銷售 磚混結(jié)構(gòu) 30000 M2 30000 M213 培訓(xùn)中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 5000 M2 10000 M214 檢測中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 2500 M2 5000 M215 維修中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 2500 M2 5000 M216 物流中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 32022 M2 32022 M217 保稅倉 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 50000 M2 50000 M2第二期工程18 主題公園 50000 M2 50000 M2合 計 556500M2 606500M2第一期工程占地 公頃，位于場地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、試車場以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。 （詳見規(guī)劃平面圖） 。同時，形成一個顧客、銷售、服務(wù)人員面對面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡(luò)，包括展示和培訓(xùn)中心，汽車文化主題公園，卡丁賽車場等。（3）努力體現(xiàn)廣州地方文化的傳統(tǒng)與內(nèi)涵，探索時代性、地方性的結(jié)合，近期效益與遠期效益的結(jié)合，社會價值、環(huán)境等方面效益的結(jié)合。（4）試車場試車場，位于場地南角，占地 10 萬 M2，采用國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計及建造，在試車場內(nèi)，人工模擬各種路面及復(fù)雜路況，使顧客在其中試車既可以全方位檢驗汽車的功能，又可以全面體驗在各種路段行駛的感受。22第六章 公用工程6．1 供配電6．1．1 配電要求本項目用電量統(tǒng)計見表 61：工程名稱 規(guī)格 占地面積 建筑面積電負(fù)荷KW用電量度/年備注一、主要建構(gòu)筑物酒店及商務(wù)會議中心 框架結(jié)構(gòu) 6000 M2 30000 M2 535 1412400 按 330 天/年計展示中心 框架結(jié)構(gòu) 16000M2 32022M2 750 1202200 按 200 天/年計綜合辦證廳 框架結(jié)構(gòu) 11000 M2 11000 M2 20 32022 按 200 天/年計品牌汽車 3S 店 框架結(jié)構(gòu) 82022 M2 82022 M2 120 192022 按 200 天/年計汽車銷售店 框架結(jié)構(gòu) 171000 M2 171000 M2 20 32022 按 20