【正文】 GZ—2011—03—01 XXX經濟適用住房建設項目可行性研究報告第一章 總 論 項目概況 項目名稱：XXX經濟適用住房建設項目 項目承辦單位：XXX康泰置業(yè)有限公司 項目選址：XXX以南，XXX以東 研究工作的依據和范圍可行性研究報告編制委托書《民用建筑設計通則》《住宅建筑設計規(guī)范》《建筑設計防火規(guī)范》XXX發(fā)改城市[2006]1457號文件及住房建設規(guī)劃意見等 國家相關的規(guī)范、規(guī)定XXX城區(qū)規(guī)劃文件項目承辦單位提供的相關資料等 研究工作的范圍根據國家對建設項目可行性研究階段的深度規(guī)定，本報告對項目概況及必要性、內容與規(guī)模、設計方案、環(huán)保節(jié)能、項目組織與實施進度計劃、項目招標方案、投資估算與資金籌措等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設的必要性、內容和規(guī)模、投資估算和資金籌措，為項目的決策和實施提供可靠和準確的論證。開發(fā)過程中選擇有經驗的建筑隊伍和優(yōu)秀的管理層,嚴密組織,科學管理,盡早完成該項目的建設。其中建設用地面積M178。建筑占地面積M178。 結論與建議該項目建設完工后，住宅建筑面積達96250平方米，可為部分中低收入家庭和住房困難戶提供質優(yōu)價廉的經濟適用住房1015套，可解決約3000余人的住房問題，解決了部分中低收入家庭和住房困難戶住房問題，定會受到廣大群眾的歡迎。公司資質證書為三級。改革開放以來，我們的經濟有了長足的發(fā)展，城市面貌有了較大改觀，居民生活環(huán)境和居住條件發(fā)生了很大變化。由于經濟的快速發(fā)展,城市化進程加快，土地資源不可再生,促使市場供需矛盾尖銳,導致商品房價格一路攀升，而開發(fā)商要追求利潤的最大化，使整個房地產市場的價格攀升越演越烈，房屋價格在一定時期內不會有所下降。因而，發(fā)展房地產業(yè)，有效提高居民住房消費水平，為人們生活水平的提高，創(chuàng)造條件和可能。隨著住房貸款政策的逐步完善和深入實施，同時經濟適用房在市場上供不應求，消費者對其有較為強烈的消費需求，市場前景是樂觀的；從購買力方面來看，本項目屬于經濟適用房開發(fā)，考慮到中低收入家庭的購買能力，還可以采用住房公積金貸款。（3）小區(qū)地理位置較為優(yōu)越，緊臨城市交通主干道XXX，周邊有XXX與天山路，交通四通八達，環(huán)境優(yōu)美，周圍無重要污染源，是較為理想的居住區(qū)域。 工程地質、水文地質條件 （1）地層巖性 XXX地層區(qū)跨華北地臺和秦嶺褶皺系兩大地質單元，以欒川～維摩寺～新安店一線為界，以北屬華北地臺，以南屬秦嶺褶皺系，由大洋地殼經過多旋回螺旋式發(fā)展，逐漸演化成大陸地殼。該標準在原地震烈度區(qū)劃圖的基礎上，吸收了我國近十年來新增加的、大量的地震區(qū)劃基礎資料及其綜合研究的最新成果，采用了國際上最先進的編圖方法編制而成。交通四通八達，十分便利。為使居民能夠得到良好的景觀，減速少塔樓住宅的空間單調感，在主體樓建筑周邊錯落有序地布置裙房，使用地中部形成幾片較大的庭園綠地，同時幾個綠化空間又是能夠相互連通，形成一個序列。做到了即與現狀道路網絡匹配，又滿足了交通要求，而且合理地改變了道路的通視性和人車不分現象。該小區(qū)建筑層數主要為高層，與之相配套的還有服務用房及公用配套輔助設施，解決居民的實際生活需要。（2）裙樓（商業(yè)）柱網和RC墻局首先考慮商場功能的適用性。設計依據（1）《建筑給水排水設計規(guī)范》GB500152003；（3）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB5004595（2005版）；（3）《自動噴水滅火系統設計規(guī)范》GB500842001（2005版）；（4）《居住小區(qū)給排水設計規(guī)范》CECS5794；（5）《室外給水設計規(guī)范》GB500132006；（6）《室外排水設計規(guī)范》GB500142006；（7）氣象資料及其它有關資料設計范圍及供水量計算（1）設計范圍：本工程室內外給排水及消防設計。每戶設獨立遠傳水表計量用水。室內消火栓系統的流量和壓力均由地下室設置消防水泵和消防水池保證。濕式報警閥前的閘閥為信號閥。雨水系統采用重力流，按2年設計暴雨重現期，暴雨強度q=()（2）室外排水采用高密度埋地塑料HDPE排水管，采用雨污分流。采暖的系統形式：采暖系統采用雙管制下供下回方式。低壓配電為單母線分段運行，各段母線間設聯絡開關，正常時各組變壓器分列運行。間距不大于40cm。②氣源項目區(qū)域內有城市沼氣主管道，距小區(qū)不足50米，可直接引入。設計僅預留穿線管，電話設備及線纜型號規(guī)格均由電信部門確定，并負責施工和調試。③設計中將這段小區(qū)道路按實際車流情況或按相連干道的標準設計和施工。在小區(qū)內一些構造較薄的道路中發(fā)現，路緣石安裝既無基礎又沒鋪在道路基層上，而是直接放在土基上，下面僅墊干砂，外側回填雜土，造成立緣石固定不牢易向外傾斜，水從路緣石與路面間的縫隙及路緣石外側進入路基土層，使土層軟化，路面開裂，進而水從裂縫進入路基造成翻漿下沉。②組織好排水。因此，小區(qū)景觀人性化的設計也應體現在硬質景觀的細部構造上。環(huán)境質量狀況如下：（1）大氣污染影響擬建項目是住宅小區(qū)，主要污染源為居民生活過程中產生的少量燃煤煙氣，對大氣污染很小。 主要污染源和主要污染物（1） 廢氣在生活中產生的燃煤煙氣，煤氣中的污染物為二氧化硫（SO2）和粉塵。居民在生活的過程中會制造出一定量的生活垃圾，建議小區(qū)在物業(yè)管理過程中，設分類垃圾箱，將垃圾分類存放；而后由環(huán)衛(wèi)部門將生活垃圾運至垃圾處理廠加以綜合處理與利用。本項目主要采取的節(jié)能措施有：采用合理的配電方式。 安全首先，安全防范對象重點是防火。建設和管理,實行法人負責制，成立辦公室，設辦公室主任三名，1正2副，下設財務部、保安部、基建部、技術部、綜合部。 建設階段劃分本項目為一期工程，一期工程建設3棟住宅及商業(yè)樓，及其他配套附屬設施，為期18個月。建設進度安排表 時間項目2011年2012年4679912134679前期工作√施工圖設計√土建施工√√√√√工程配套設施√√交付使用√第十章 項目招標方案 總則依據《中華人民共和國招標投標法》以及相關法律法規(guī)的規(guī)定，對該項目勘察設計、重要原材料、設備、工程施工、監(jiān)理均必須通過招標來選擇有能力的單位實施。招標人應當在投標文件截止時間十五日前以書面形式或者召開投標答疑會的形式向所有投標人進行一致的解答。開標過程應當記錄，并存檔備查。（六）評標委員會經評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。（十一）中標人應當按照合同的約定履行義務，完成中標項目。2．設備價格及安裝工程費用（1）設備費用根據設備生產廠家提供的設備近期報價估算。 項目資金籌措及分年投入資金計劃根據項目具體情況及實施計劃，確定建設期為18個月，第一年投入資金計劃比例為50%，第二年為50%。 成本費用。 社會效益經濟適用住房建設，是國家在取消實物分房制度后，向房屋商品化轉化的過程中，在一個歷史階段的特殊產物。54康泰安置小區(qū)經濟適用住房建設項目 GZ—2011—03—01附表1總投資估算表 單位：萬元工程或費用名稱土建工程設備購置安裝工程其他費用合計占總投資比例單方造價 (元/平方米)備注建筑面積費用第一部分工程費用　　　　　　　　　住宅樓 　　　 %1100　商業(yè)部分 　　　 %1100　配套服務部分 　　　 %820　地下建筑面積 　　　 　1100　綠化 　　　 %10　道路 　　　 %40　電梯 　 　 %440000單位：臺/套門衛(wèi)室及大門 　 %700　給排水　　 　 %　　電氣　　 　 %　　消防　　 　 %　　一類費用合計　 　 %　　第二部分工程費用的其他費用　　　　　　　　　建設單位管理費　　　　 %　%招標費　　　　 %　%工程監(jiān)理費用　　　　 %　%環(huán)保費用　　　　 %　　勘察設計　　　　 %　%二類費用合計　　　　 %　　第一、二部分費用合計　 %　　流動資金　　　　 %　　基本預備費用　　　　 %　%總投資　 100%　　附表2銷售收入、銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目單位單價（元）第2年（100％）一收入　　數量合計　多層㎡1470 二銷售稅金及附加　　　　　營業(yè)稅（5％）　　　 　城市維護費（7％）　　　 　合計　　　 備注:本附表不考慮漲價因素附表3利潤分配表單位：萬元序號年份項目建設期建設期（銷售期）121銷售收入　 2銷售稅金及附加　 3開發(fā)成本費用　 4利潤總額　 5企業(yè)所得稅（稅率25%）　 6稅后利潤　 7未分配利潤　 附表4財務現金流量表單位：萬元序號年份項目建設期建設期（銷售期）121現金流入　 銷售收入　 回收余值　　2現金流出 固定資產投資 流動資產投資　 銷售稅金及附加　 所得稅　 3凈現金流量 59