小城市購物中心規(guī)劃分析(更新版)
【正文】 樓按照得房率55%計算，實際面積約為2134平方米 二至五樓按照得房率60%計算，每層實際面積約2328平方米 租賃面積依照實際面積計算 ○ 樓層租賃理論價格（未含物業(yè)管理費）：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價單鋪平均面積2015151510單鋪年均租金樓層年租總價390萬323萬221萬170萬127萬年15樓租金收益1231萬元租金定價標準以本商圈市場調(diào)查為參考基礎(chǔ) ○ 15樓物業(yè)費理論價格 15樓物業(yè)費均價35元/平方米/月 15樓實際面積合計11446平方米 15樓年物業(yè)費收入480萬元 物業(yè)費標準以新田市場（39元/平方米/月）為參考● 商業(yè)籌建成本：○ 內(nèi)裝費用： 鑒于甲方的交房標準的前提下： 15樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費用，僅預備150萬作為部分調(diào)整費用（主要在工程方面）； 裝修小計：150萬元； ○ 設(shè)備及物品費用： 15樓僅綜合布線和背景音樂設(shè)備依照10萬元計算 辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備40萬元計算 不可遇見的雜費20萬元 設(shè)備及物品費用小計70萬元 ○ 人員及耗材 內(nèi)部管理人員：500元/月*15人*（陸續(xù)到位）= 一般管理人員：350元/月*30人*（陸續(xù)到位）= 辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月3萬元*6個月=18萬元 人員及耗材小計24萬元 ○ 廣告費用包含在銷售廣告中不做另行支付 ○ 上述小計244萬元● 商業(yè)營運成本：○ 營運期能耗費用 15樓依照公用面積約7760平方米，全年能源費用約180萬元 ○ 管理人員 500元/月*15人*12個月=9萬元 350元/月*30人*12個月= ○ 辦公及廣告 依照10萬元/月計算。 按照超市毛利率5%計算，本案的超市年收益約為150萬元?？傊虡I(yè)的成功運做是本案銷售的關(guān)鍵，也是開發(fā)商能否獲得預期收益的唯一保障。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營和定位
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