【正文】 四海商賈盡情演繹的舞臺，愛民購物廣場已吹響現(xiàn)代商業(yè)的號角，在不久的將來，愛民購物廣場將成為一座既有北方傳統(tǒng)特色，又兼具都市氣息的現(xiàn)代化商業(yè)廣場?！畎l(fā)揮規(guī)模效應，締造諸城第二商圈規(guī)模經(jīng)營是現(xiàn)代商業(yè)制勝的法寶。四、商圈擴張篇☆諸城新 模 式：對諸城傳統(tǒng)百貨經(jīng)營的突破與挑戰(zhàn)天 時：政府構(gòu)建大濰坊的藍圖即將實現(xiàn)商圈擴張篇從容應對競爭對手的心態(tài)和胸襟。當項目正式營業(yè)后，我們的策劃團隊，將為愛民購物廣場量身定制一整套運行管理制度，以確保項目的管理平穩(wěn)過渡。二、對項目作了準確的市場定位和經(jīng)營定位。在這里，我順便向諸位介紹我的團隊成員： 營運與系統(tǒng)運行總監(jiān)、法國家樂福進入中國首批特訓骨干之一：王建榮先生；綜合統(tǒng)籌策劃運作顧問(我本人)，美國 AIA 聯(lián)盟企業(yè)煙臺順天奇智商務服務（煙臺）有限公司董事長：陳輝；內(nèi)部規(guī)劃與商品結(jié)構(gòu)經(jīng)理、濰坊百貨集團、中百配送中心：趙長見先生；系統(tǒng)工程師：楊夫民先生；招商部經(jīng)理：段仰杰先生；數(shù)十年來，我所率領(lǐng)的這個團隊，轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，開創(chuàng)著一個個成功的商業(yè)項目，同時，也同樣面臨著個別的失敗案例。因此，我們現(xiàn)在要做的，就是為諸城人民打造這樣一個一站式購物廣場。購物廣場這種新型的零售業(yè)態(tài)在我市誕生，將對我市未來零售業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響，對促進諸城商業(yè)發(fā)展，提升諸城商業(yè)文化水準，以及提高本土商業(yè)企業(yè)的競爭能力，都將是一次前所未有的革命。諸城的年末居民儲蓄存款達 60 億元。謝謝！7 / 90 王靖國 2022 年 9 月 6 日招商說明會上的講話來賓們、朋友們：很高興參加今天由愛民購物廣場在這里舉行的招商說明會。今天，把諸位客商都邀請到這里來，有三個目的：一是讓大家有個彼此認識了解的機會；二是讓大家親身感受諸城當前良好的商業(yè)環(huán)境及投資環(huán)境；三是共同為我們的愛民購物廣場提出寶貴意見。第二階段：應是招商說明會后半月內(nèi)，因為半月內(nèi)認租與當日認租所享受優(yōu)惠政策是一樣的，這樣就致使部分冷靜客戶與還不充分認識愛民購物廣場的不堅定客戶在此期間徘徊，此間部分基本了解客戶在招商人員定向跟蹤拜訪、說服的情況下，此部分客戶相對較易成交，成交數(shù)量大概在當日簽約客戶的 50%左右，計劃達到 30—90 個?？偙O(jiān)：業(yè)務助理： 行政助理：服裝鞋帽： 日用百貨： 餐飲娛樂： 工藝飾品： 大業(yè)種：男女服裝男女皮鞋箱包皮具針織童裝洗滌用品廚房用品家飾床用小商品 風味小吃餐飲主力娛樂項目其 他工藝品關(guān)聯(lián)業(yè)種其 他女用飾品 國際品牌國內(nèi)品牌關(guān)聯(lián)業(yè)種其 他23 / 90購 物 廣 場 銷 售 部 組 織 架 構(gòu) 西區(qū)主管： 北區(qū)主管： 接待中心： 南區(qū)主管： 東區(qū)主管：F 區(qū)（1 人）G 區(qū)（1 人）通道（1人）通道（1人）E 區(qū)（1 人）D 區(qū)（1 人） 總機（1人）契約（1人）資料（1人）H 區(qū)（1 人）通道（1人）C 區(qū)（1 人） A 區(qū)（1 人）B 區(qū)（1 人）通道（1人）總監(jiān)：業(yè)務助理： 行政助理：24 / 90購 物 廣 場 財 務 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：助理：審計課：會計課：結(jié)算中心：財稅結(jié)算（1 人）銷售結(jié)算（1 人）招商結(jié)算（1 人）財稅會計（1 人）銷售會計（2 人）招商會計（2 人）采購審計（1 人）銷售審計（1 人）招商審計（1 人）25 / 90購 物 廣 場 人 事 行 政 部 組 織 架 構(gòu) 經(jīng)理：助理：總務課：人事科：行政課：獎 懲（1 人）紀律檢查（1 人）規(guī)范服務（1 人）資 料（1 人）培訓考核（1 人）招聘考勤（1 人）勤 務（1 人）日用采購（1 人）資材管理（1 人）26 / 90購 物 廣 場 客 服 中 心 組 織 架 構(gòu) 經(jīng)理：業(yè)務助理：接待組：按揭組：契約課：銷售合同（2 人）招商合同（1 人）資格審核（2 人）對口銀行（1 人）文件收發(fā)（1 人）前 臺（1 人）27 / 90購 物 廣 場 控 管 部 組 織 架 構(gòu) 經(jīng)理：助理：監(jiān)控室：內(nèi)控組：外控組：巡 邏（1 人）入 口（4 人）停 車 場 （ 3 人 ）消 防（3 人）賣 場（6 人）辦公區(qū)（3 人）晚 班（1 人）中 班（1 人）早 班（1 人）28 / 9029 / 90購物廣場招商說明會實施方30 / 90案目 錄一、招商說明會目的………………………………（1）二、招商說明會工作組織架構(gòu)……………………...(2 ）三、招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工安排……（3）31 / 90四、招商說明會計劃進度安排表…………………（4）五、招商說明會會議程序…………………………（5）六、招商說明會工作安排…………………………（6）七、招商說明會現(xiàn)場布置…………………………（7）八、招商說明會物資準備…………………………（8）九、招商說明會費用預算明細表…………………（9）十、招商說明會效果預估…………………………（10）32 / 90一 、 招 商 說 明 會 目 的綜合招商說明會各項工作內(nèi)容，其所有工作所體現(xiàn)主要目的有（五）：（一）集中目標客戶，通過對開發(fā)背景、經(jīng)營管理理念、經(jīng)營規(guī)劃及發(fā)展方向與目標的全面闡述，樹立、宣傳愛民購物廣場的整體形象，讓客戶了解愛民。前期招商：2022 年 6 月 15 日—2022 年 9 月 15 日，全面推動招商工作和編制購物廣場經(jīng)營管理政策、制度。第八章 項目運作費用投入分析項目運作費用變動投入預算表（人事費用）項目運作費用固定投入預算表（外部形象改造投入）項目運作費用固定投入預算表（內(nèi)部裝修投入）項目運作費用固定投入預算表（商業(yè)設施投入費用）項目運作費用變動投入預算表（招商投入費用）項目運作費用變動投入預算表（廣告策劃實施費用）第九章 項目經(jīng)營利潤回報分析一、1F 招商租金收入分析（見表）二、廣告位招商收入分析（見表）16 / 90三、項目經(jīng)營收入分析（見表）四、項目投入及利潤回報分析項目投資計劃匯總概算（見表）利潤回報分析根據(jù)本報告投資預算，本項目共投入啟動資金 萬元，其中固定費用 萬元，變動費用 萬元，綜合人事費用投入第一年約 萬元（本人事費用預算包含專業(yè)運作團隊費用） 。三、項目各部門組織架構(gòu)（略） 。五、招商工作作業(yè)程序。（三）辦公場地規(guī)劃設計辦公場地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃） ；辦公場地裝飾設計；辦公設備配置方案；辦公室管理規(guī)范。11 / 90本項目將突破傳統(tǒng)百貨商場的管理模式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式，既加強了購物廣場的規(guī)范化管理，又增強了招商業(yè)主的經(jīng)營自主權(quán)，同時，依托市場龐大的人潮，將消費主流客群引入購物廣場，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。四、經(jīng)營信條要素要能夠完美的達成和延展經(jīng)營理念，企業(yè)的管理內(nèi)部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經(jīng)營信條要包含如下要素：誠信務實，經(jīng)營永續(xù)。管理“八統(tǒng)一”即：⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃；⑵統(tǒng)一店面形象；⑶統(tǒng)一營業(yè)時間；⑷統(tǒng)一人員管理；⑸統(tǒng)一規(guī)范服務；⑹統(tǒng)一人員著裝；⑺統(tǒng)一品牌管理；⑻統(tǒng)一價格政策。在本項目的最強對手中（百盛、利群） ，均有共同的弱勢——餐飲，而且這個業(yè)種也是當前諸城市場的空白點。第二章 項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想一、項目定位說明根據(jù) 2022 年 5 月 2 日至 5 月 16 日對諸城市場的調(diào)查資料匯總分析，對本項目的定位特作以下說明。如現(xiàn)在風靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個最近的有力證明。二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想經(jīng)營管理模式簡述準確的市場定位是一個商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發(fā)展的保證。三、經(jīng)營理念闡述經(jīng)營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對諸城市當前的市場狀況，我們提出愛民購物廣場的經(jīng)營理念：引領(lǐng)時尚生活，創(chuàng)新都市文化。第三章 項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)10 / 90總體規(guī)劃思路人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問題，本項目共 3 層結(jié)構(gòu)，總營業(yè)面積約為 13000 平方米，樓層單體面積均超過 4000 平方米，而且地處商圈邊沿，遠離主流消費群，所以必須考慮通過科學規(guī)劃有效吸引人潮。H、其他面積使用見規(guī)劃圖。免稅政策（具體減免由董事會決定 ） ；建議：一樓招租部分免稅兩年。㈡建立總店經(jīng)營效應（略） 。六、項目店面裝修工程管理（另附《店面裝修工程管理規(guī)范》 ） 。根據(jù)諸城市商業(yè)網(wǎng)點租金狀況，1F 招租租金測算為 萬元；2F 、3F 樓外店租金收入測算為 42 萬元，2F 、3F 整體大賣場營業(yè)額預算，每年約 5580 萬元，平均毛利率 8 %，實際毛收入 萬元，整個項目年收入（第一年）約 萬元。二、執(zhí)行的保證高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標，而執(zhí)行的效果則取決于執(zhí)行主導者的綜合素質(zhì)、個性、指揮能力、協(xié)調(diào)能力和溝通能力。（四）利用絕對的招商政策優(yōu)勢，制造、炒作現(xiàn)場氣氛，實現(xiàn)現(xiàn)場預定、搶租熱烈場面的目的。這樣，招商說明會預計達到的直接效果與間接影響產(chǎn)生效果基本達到認租 28—34 個，完成總店鋪數(shù)量的 44%—54%。放眼時下國內(nèi)外商界，合作共贏是一個早已被大家認同的理念，基于這樣一個理念，我們將一如既往、全力以赴的為各位朋友提供優(yōu)質(zhì)的服務。諸城自古以來人杰地靈，人才輩出。市區(qū)年消費品總額高達 16 億元。8 / 90謝謝大家！祝招商說明會圓滿成功。二十年的經(jīng)濟建設，已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力：新郎集團、得利斯、北汽福田、盧河輪胎、昊寶西服……等等，都是這片土地上勤勞的諸城人民創(chuàng)造出來的經(jīng)濟奇跡。而且與濰坊中百配送中心的良好合作，也為我們項目的商品來源，鋪平了道路。五、純商業(yè)理念設計的建筑外觀裝飾。建立三方（廠商、零售商、員工和股東）共贏的合作模式與平臺。我和我的團隊始終懷著必勝的信念，運作這個項目。發(fā)揮規(guī)模效應，締造諸城第二商圈時 尚：緊隨時代潮流的管理與商品定位 ，東經(jīng) 119。新諸城新世紀的濰坊，正借助風箏節(jié)的東風，駕馭騰飛的翅膀，朝向現(xiàn)代化的大都市目標飛躍。繁榮路—我們創(chuàng)造繁榮，從此走向繁榮☆過 去—大汶口文化和龍山文化的發(fā)祥地這里是恐龍文化地誕生地， 《清明上河圖》作者張擇端的家鄉(xiāng)，是清澈代名人宰相劉羅鍋的家鄉(xiāng)，是中國共產(chǎn)黨發(fā)起人之一王盡美的家鄉(xiāng)。并以中心地位向周邊地區(qū)輻射 100 萬人口的大商圈?！钚律虡I(yè)革命：構(gòu)筑諸城現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完美形式博采眾長，標榜自我?！羁蛯觾?nèi) 容 前 衛(wèi) 時 尚 傳 統(tǒng) 合 計青少年（18—23 歲） 10% 10% 1% 21%青壯年（23—35 歲） 15% 38% % %壯 年（36—50 歲） 0% % 5% %其 他 % %項目合 計 25% % % 100%☆商品定位高價格 % 中價格 % 低價格 %☆經(jīng)營方針諸城首家“一站式”現(xiàn)代都市休閑購物中心；以高品位裝修體現(xiàn)商品，以商品品質(zhì)提升商場經(jīng)營檔次；全新理念，引導投資，經(jīng)營，消費新潮流；22 / 90統(tǒng)一管理，為業(yè)主充當經(jīng)營管家。締造諸城第二商圈。愛民購物廣場必將引爆諸城市商鋪投資熱潮。 愛 民 購 物 廣 場 作 為 新 商 圈 的 核心 ， 搶 先 投 資 ， 必 然 帶 來 至 高 回 報 。（6）31 / 90一、開業(yè)前宣傳的目的：營造開業(yè)前的氛圍，吸引公眾目光。月 日；（周 —周 ）投放期數(shù)：共 7 期；投放形式：硬廣告；投放媒體：齊魯晚報 投放內(nèi)容：方案 1： 年 月 日，一個值得諸城人欣喜的日子，在繁榮路 “愛民購物廣場”毅然崛起，這艘諸城商業(yè)航母即將揚帆起航。一等獎一名,獎品為 二等獎兩名,獎品為