【正文】 除市中心外各板塊均出現(xiàn)復(fù)合型社區(qū)基地面積大，并在各自小區(qū)域內(nèi)成為領(lǐng)導(dǎo)性大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，分期階段較多，價(jià)格走勢(shì)強(qiáng)勁樓盤(pán)品質(zhì)較高，由于別墅類(lèi)產(chǎn)品的出現(xiàn)，使個(gè)案整體檔次得以提高客源結(jié)構(gòu)較其它類(lèi)型社區(qū)多樣化，打破常州市場(chǎng)上客源的地域性?！獤|區(qū)總體來(lái)說(shuō)，東區(qū)板塊的價(jià)格處于市場(chǎng)最低的部位。而其主要的力量積蓄在新城南都的預(yù)熱上。而與南北兩大板塊相比，東西部的房?jī)r(jià)走勢(shì)保持一種低調(diào)的態(tài)勢(shì)。東區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐有欠缺。因此在其他板塊也有不少大規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，依托自身開(kāi)發(fā)創(chuàng)造市場(chǎng)、樹(shù)立區(qū)域品牌是本項(xiàng)目二期成功上市的關(guān)鍵點(diǎn)。二、小高層公寓產(chǎn)品研究小高層產(chǎn)品在常州市場(chǎng)接受度通過(guò)對(duì)2003 年常州市全年商品房預(yù)售面積的分析，發(fā)現(xiàn)在常州市場(chǎng)上，%，%，遠(yuǎn)低于小高層及高層商品房產(chǎn)品。別墅已經(jīng)做為一種成熟的產(chǎn)品成為市場(chǎng)上新的主力，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒 2003年多層住宅所占比例與2000 年下降23%，下降趨勢(shì)明顯，%，上升幅度達(dá)到550%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機(jī)性購(gòu)房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤(pán)的大量上市，也將起到平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用?！_(kāi)發(fā)增速將有所放慢。今年4月份以來(lái)，這種狀況得到了明顯的扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地掛牌交易日趨謹(jǐn)慎，不久前我市舉行的一場(chǎng)土地掛牌出讓活動(dòng)中，交易市場(chǎng)內(nèi)雖然人頭攢動(dòng)，但“觀戰(zhàn)者”遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于“參戰(zhàn)者”，土地受追捧的程度大不如前兩年炙熱，甚至有兩個(gè)地塊由于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，被惟一的掛牌者以底價(jià)取得，個(gè)別地塊還因無(wú)人問(wèn)津而“流拍”，這在以往的拍賣(mài)中是從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的。最近兩年來(lái)，由大規(guī)模的城市拆遷改造所帶動(dòng)的房地產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)熱潮，已經(jīng)使部分商品房的價(jià)格和價(jià)值產(chǎn)生了較大的背離，而上半年宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，給局部過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了“清醒劑”。4）、貸款規(guī)模迅速縮小，自籌資金比例上升,資金來(lái)源狀況良好。　　2）、住宅開(kāi)發(fā)仍占主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)適用房增勢(shì)強(qiáng)勁。常州與蘇南幾個(gè)城市的重點(diǎn)指標(biāo)同比增幅超過(guò)一倍，甚至兩倍，是高位上的風(fēng)光，還是頂峰上的風(fēng)險(xiǎn)，值得關(guān)注。在2003年。各路資金競(jìng)相涌入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。為了緩解因大量拆遷而引起的商品房屋緊俏、價(jià)格持續(xù)上漲狀況，讓更多的中低收入者能夠買(mǎi)得起、住得上房，政府啟動(dòng)了建設(shè)規(guī)模近30萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房——藍(lán)天小區(qū)工程，并于2003年10月10日以每平方米1800元的價(jià)格接受市民的申購(gòu)，此價(jià)格大大低于同類(lèi)地段房?jī)r(jià)，有效地緩解了常州市商品房供求矛盾。比上年下降8%，同比減少16%。城市中心區(qū)域的重心將傾向于商業(yè)和住宅的發(fā)展。提升中心中心城區(qū)將加強(qiáng)對(duì)城區(qū)“農(nóng)夾居”、“城中村”整治和老企業(yè)搬遷的規(guī)劃工作，抓緊編制新運(yùn)河兩側(cè)概念性規(guī)劃和軌道交通規(guī)劃，不斷提升中心城區(qū)形象，增強(qiáng)中心城區(qū)輻射集聚功能。完善東西常州將進(jìn)一步提高城西、城東控制性詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，加快城市副中心的建設(shè)步伐。從區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)來(lái)看，新北區(qū)的房?jī)r(jià)快速成熟，住宅預(yù)售價(jià)格從第二季度的2400元/平方米的最高價(jià)迅速上漲，目前早已超越了3200 元/平方米界限，基本接近市中心邊緣區(qū)域房?jī)r(jià)，而且銷(xiāo)售周期也日漸縮短，藍(lán)色港灣三期在公開(kāi)后一個(gè)月時(shí)間里銷(xiāo)售達(dá)到90%以上，府琛花園首次開(kāi)盤(pán)即告售磬，本案首次認(rèn)購(gòu)8 小時(shí)388套房子被搶購(gòu)一空、銷(xiāo)售速度創(chuàng)造了常州市地產(chǎn)界史無(wú)前列的奇跡，也反映出新北區(qū)已經(jīng)越來(lái)越被置業(yè)者或投資者看好。但是對(duì)于兩者而言，如何根據(jù)自身的資源進(jìn)行開(kāi)辟，成為區(qū)域形態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵。然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，新北區(qū)今年的市政建設(shè)重點(diǎn)著眼與區(qū)域未來(lái)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以整體區(qū)域環(huán)境的改善作為重頭戲，沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、黃河西路與西環(huán)二路的竣工通車(chē)將現(xiàn)代化新城區(qū)的形象推向了市場(chǎng)的前沿，土地價(jià)值及招商引資項(xiàng)目隨著各大道路的開(kāi)通而隨之竄漲，香格里拉大酒店注資富都、十大市場(chǎng)群的投資建設(shè)、新北郊中學(xué)的興建、麥德龍大賣(mài)場(chǎng)選址城北、龍虎園娛樂(lè)項(xiàng)目的即將上馬等等，在新北區(qū)200億巨大市政資金投入的磁力下，新城區(qū)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈、生活消費(fèi)鏈、文化教育鏈的現(xiàn)代化整體形態(tài)已經(jīng)頗具規(guī)模。以開(kāi)發(fā)成本提高為保障，價(jià)格受市場(chǎng)指導(dǎo)將保持快速上升態(tài)勢(shì)。為了平穩(wěn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭，為快速發(fā)展的樓市降溫，政府加大土地的市場(chǎng)供應(yīng)，2004 年內(nèi)計(jì)劃土地供應(yīng)445萬(wàn)平方米。同時(shí)更刺激了商品房公積金貸款消費(fèi)市場(chǎng)。取消貸款額度不得超過(guò)借款人及其配偶住房公積金存款余額20 倍的限制。整治的重點(diǎn)仍是市區(qū)的重要地段、城市主要出入口地段和老居住區(qū)。但是市場(chǎng)的變化無(wú)疑會(huì)刺激機(jī)制的完善，有助于激活、規(guī)范市場(chǎng)，同時(shí)擴(kuò)大需求，提升普通居民的購(gòu)買(mǎi)能力，增加人均住房面積等硬性指標(biāo)。據(jù)國(guó)土局報(bào)告表示，2003 年的土地交易價(jià)格基本上與2002 年持平。預(yù)期2004年市場(chǎng)總體均價(jià)增幅保持在300500 元/㎡左右。 相比2003 年的大幅增長(zhǎng)，常州前兩年價(jià)格變化比例僅為2％和8％。據(jù)資料表明，2004 1~3季度年已有5 幅地塊及區(qū)域開(kāi)始了拆遷工作。依據(jù)我們對(duì)常州市場(chǎng)的考量和分析，綜合竣工量預(yù)期值，2004年全年實(shí)際銷(xiāo)售面積將在350380 萬(wàn)平方米左右。由于外來(lái)人口購(gòu)房數(shù)量增多，社會(huì)有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積迅速減少。目 錄第一部分：區(qū)域市場(chǎng)歷史及現(xiàn)狀 2第二部分：區(qū)域規(guī)劃對(duì)城市開(kāi)發(fā)的影響 10第三部分：常州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研判 14第四部分：常州市場(chǎng)產(chǎn)品宏觀分析 19第五部分：版塊劃分及研究 24第六部分：常州及新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)析 29第七部分：新區(qū)房市分析 32第八部分：消費(fèi)者及投資者行為分析 36第九部分：常州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望 54第十部分：重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)屬性研究及本案營(yíng)銷(xiāo)策略建議 59附： 新區(qū)主要樓盤(pán)一覽表 68 常州其他區(qū)域典型性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概覽 83常州其他區(qū)域樓盤(pán)概況 892004年第三季度常州市在售樓盤(pán)售價(jià)一覽表 91常州奧林匹克花園二期營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)報(bào)告（初稿）第一部分：區(qū)域市場(chǎng)歷史及現(xiàn)狀一、 宏觀市場(chǎng)狀況經(jīng)濟(jì)形態(tài)的發(fā)展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市場(chǎng)近年來(lái)得到了強(qiáng)有力的快速發(fā)展。特別是2003 %，導(dǎo)致2004 年市場(chǎng)供應(yīng)量大幅上升。實(shí)際上假設(shè)常州樓市年預(yù)期需求僅增長(zhǎng)20 萬(wàn)平方米，2004 年的需求量就將達(dá)到350 萬(wàn)平方米，結(jié)合竣工量預(yù)期值表明： 2004 年預(yù)期供應(yīng)量雖然增長(zhǎng)幅度較大，但相比需求仍然偏低，市場(chǎng)消費(fèi)得不到滿(mǎn)足，供需依然存在缺口。據(jù)了解，常州為進(jìn)一步提高城市化率，改善城市整體形象，在今后幾年仍將加大市區(qū)拆遷力度。常州人均GDP 首次突破3000美金，未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有宏觀影響；微觀上，去年供應(yīng)量減少是造成市場(chǎng)供不應(yīng)求、價(jià)格飛漲的主要原因。在以上因素支撐下，近幾年常州市場(chǎng)價(jià)格仍將快速、穩(wěn)步增長(zhǎng)。3）土地價(jià)格變化也能反應(yīng)市場(chǎng)的走向。5．政策法規(guī)分析常州樓市仍在逐漸成熟，所以我們發(fā)現(xiàn)相關(guān)的重要政策法規(guī)不多。 《常州市市區(qū)危舊房改造管理暫行辦法》常政發(fā)[2002]72 號(hào)簡(jiǎn)介：明確了城市拆遷的范圍 《常州市規(guī)劃局文件》常規(guī)[2004]1 號(hào)簡(jiǎn)介：加強(qiáng)城市總體規(guī)劃布局系統(tǒng)，進(jìn)一步明確在新一輪城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，實(shí)施“拓展南北、提升中心”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。二、增加貸款額度購(gòu)買(mǎi)自住住房（包括安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房）最高貸款額為22萬(wàn)元，拆遷安置房、二手交易房貸款額度比照商品房；自建、大修、購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房最高貸款額度為12 萬(wàn)元。 《關(guān)于調(diào)整2003 年度常州市職工住房公積金、新職工住房補(bǔ)貼繳存基數(shù)及比例的通知》常公積金[2003]5 號(hào)簡(jiǎn)介：調(diào)整、細(xì)化了常州市職工住房公積金、新職工住房補(bǔ)貼繳存基數(shù)及比例，為常州市商品房銷(xiāo)售確定了政策導(dǎo)向的有利機(jī)制。我們認(rèn)為2003 年是常州樓市開(kāi)始發(fā)力的一年，受供求因素影響，房?jī)r(jià)快速上漲，市場(chǎng)活躍。供需矛盾依然是近期市場(chǎng)焦點(diǎn)。1） 市政大比拼從目前城南城北的規(guī)劃立項(xiàng)來(lái)看，兩大板塊似乎都在伯仲之間，不管是市政配套，還是環(huán)境建設(shè)，兩者都有所建樹(shù)。另一方面在于城市環(huán)境建設(shè)，城南具備深厚的人文優(yōu)勢(shì)與歷史沉淀，而城北前些年的城市建設(shè)純屬拓荒型。與此同時(shí)，地產(chǎn)形態(tài)也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，多層住宅、小高層住宅、別墅以及商業(yè)項(xiàng)目如SOHO、高檔寫(xiě)字樓、商貿(mào)市場(chǎng)群齊頭并進(jìn)，地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)鏈中各種物業(yè)類(lèi)型都不斷涌現(xiàn)，新北區(qū)的房地產(chǎn)日益繁榮。但無(wú)可否認(rèn)，城南的潛力還有可挖掘的潛力，2003 年度城南的土地交易量達(dá)到30 萬(wàn)平方米，這意味著一些開(kāi)發(fā)商將投資眼光轉(zhuǎn)移到城南房地產(chǎn)市場(chǎng)，城南房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從2003 年的沉靜而走向市場(chǎng)前沿。區(qū)域的住宅功能正在不段地提升和完善。目前隨著常州市市政府的北遷，行政中心的劃分職能也將相應(yīng)地北移。全年在建商品房屋施工面積達(dá)645萬(wàn)㎡，%，㎡，%；在建商品房住宅施工面積達(dá)489萬(wàn)㎡，%，㎡，% 。截止年底，%，同比下降74%。成為眾多投資者追捧的對(duì)象。房產(chǎn)市場(chǎng)趨向理性2004年，常州商品房銷(xiāo)售勢(shì)頭很旺，空出面積大幅度下降，住宅房?jī)r(jià)格漲幅合理，總體保持較為快速、平穩(wěn)、健康的發(fā)展勢(shì)頭。1）、今年以來(lái)，常州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，%。商品房空置面積繼續(xù)下降，至9月末，%，%。前幾年，不少開(kāi)發(fā)商拼命爭(zhēng)土地，搶到土地就等于搶到金飯碗，致使土地價(jià)格連年飚升。由于二手房供應(yīng)量比較充足，價(jià)位卻處于相對(duì)高位，而許多居民在宏觀調(diào)控以后又產(chǎn)生了盼跌心理，大多處于持幣待購(gòu)狀態(tài)，使得二手房在短短的半年時(shí)間里由“香餑餑”變成了“燙手山芋”?！唐贩?jī)r(jià)格將趨向平穩(wěn)。常州市場(chǎng)的居住觀念有了很大的改變。 2003 年常州市場(chǎng)內(nèi)二房的戶(hù)型仍占多數(shù)，%，但三房的戶(hù)型比例較2000 年前已較大的上升，%。觀點(diǎn)：符合常州消費(fèi)者習(xí)慣的三房產(chǎn)品在2003 年已大幅超過(guò)二房產(chǎn)品，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住宅價(jià)格卻已成為主導(dǎo)常州房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素，大面積（145㎡以上）的三房難成主流，多功能小面積的小三房更受市場(chǎng)青睞。從新區(qū)開(kāi)發(fā)成熟度及價(jià)格現(xiàn)狀來(lái)看，西北遠(yuǎn)郊區(qū)目前較弱，而且區(qū)內(nèi)支撐能力和區(qū)外認(rèn)同度都不高，薛家地塊位于新區(qū)外圍，地理優(yōu)勢(shì)也不明顯，先天條件有一定欠缺。新北區(qū)和南區(qū)影響最大。目前，常州市場(chǎng)房地產(chǎn)的主要競(jìng)爭(zhēng)還是來(lái)自于新北區(qū)和湖塘區(qū)兩大板塊之間，雖然東西部?jī)蓚€(gè)板塊也有不少樓盤(pán)上市供應(yīng)，但依據(jù)常州市的南北兩翼發(fā)展的總體規(guī)劃，在近期能夠得到最大利好消息的仍是新北和湖塘兩大板塊?！羺^(qū)2003 年度城南房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較沉靜。西區(qū)板塊與東區(qū)板塊相比唯一的優(yōu)勢(shì)在于其開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，市場(chǎng)認(rèn)同度較高，出現(xiàn)了一些懷德苑、萊茵花園、銀河灣等在全市市場(chǎng)上有影響力的樓盤(pán)，使得該區(qū)域市場(chǎng)有一個(gè)在未來(lái)可以和新北區(qū)、湖塘區(qū)板塊發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。相對(duì)于西區(qū)和新北區(qū)板塊，東區(qū)的別墅尚處于發(fā)育期。 西區(qū)板塊內(nèi)也出現(xiàn)了都市桃源這樣在全市范圍內(nèi)較有影響力的大盤(pán)，但由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)的承受力略遜于新北區(qū)及湖塘區(qū)，因此，僅管都市桃源已經(jīng)過(guò)二期的開(kāi)發(fā)，但其別墅產(chǎn)品至今仍未開(kāi)始銷(xiāo)售，還在做著市場(chǎng)培育。綜上所述，2004年市區(qū)全年推案量預(yù)計(jì)將在400萬(wàn)平方米左右（包括武進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。從現(xiàn)有面積來(lái)看，盡管目前新區(qū)按40萬(wàn)人口計(jì)算，而且并非所有商鋪都從事零售業(yè)，因此新區(qū)商業(yè)用房還有很大的發(fā)展空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前新區(qū)商鋪買(mǎi)賣(mài)行為中，有70%屬投資行為。目前該區(qū)域相當(dāng)成熟，各項(xiàng)配套設(shè)施較完善，目前該地區(qū)商鋪銷(xiāo)售價(jià)都在6600元/平方米以上，毛坯租賃均價(jià)約為2元/平方米/天。 本案具有一定的強(qiáng)勢(shì)品牌號(hào)召力。 產(chǎn)品附近有常州最大的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)。城市化進(jìn)程對(duì)生活消費(fèi)形態(tài)的影響 武進(jìn)區(qū)并入常州市以及常州市市區(qū)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道的行政區(qū)劃的調(diào)整，常州市市區(qū)面積和人口迅速增加，以及常州市舊城改造和基礎(chǔ)市政工程的建設(shè)，導(dǎo)致常州市城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的消費(fèi)需求增加，實(shí)際上這也是常州市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力之一。為此，我們認(rèn)為從家庭構(gòu)成來(lái)看，未來(lái)常州是住宅市場(chǎng)具有以下消費(fèi)傾向： 常州市住宅市場(chǎng)未來(lái)的房型的需求以三房為主。因此，從消費(fèi)者的職業(yè)構(gòu)成來(lái)看，對(duì)常州市住宅市場(chǎng)的消費(fèi)具有以下影響： 常州市住宅市場(chǎng)的消費(fèi)還是以普通中低檔住宅為主 常州市住宅消費(fèi)中低檔住宅相比中檔住宅而言占有相對(duì)較大的需求 常州市住宅市場(chǎng)的需求具有多樣化5）、消費(fèi)者所在公司類(lèi)型統(tǒng)計(jì)分析消費(fèi)者所在公司類(lèi)型常州市的消費(fèi)者主要在私營(yíng)企業(yè)工作，%；其次是國(guó)有企業(yè)職工，%；外資（合資）%；政府部門(mén)職員較少，%；外省市職員最少，%；%。近年隨著常州市城市化進(jìn)程的加快，常州市城市改造的力度較大，大量的動(dòng)拆遷造成了住宅消費(fèi)的旺盛需求。 總體上來(lái)說(shuō)，常州市消費(fèi)者改善居住環(huán)境和居住條件的愿望比較強(qiáng)烈三、消費(fèi)者購(gòu)房選擇因素分析區(qū)域選擇影響因素影響消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房區(qū)域選擇的三個(gè)最大因素分別是工作方便、居住在本區(qū)域和交通便利，%、%%。因此對(duì)所購(gòu)住宅周邊的交通條件非常重視。所以對(duì)于本案而言，只要TOWNHOUSE和情景洋房的價(jià)格區(qū)間劃分與消費(fèi)者的心理預(yù)期落差不大，其前景將是十分光明的。消費(fèi)者對(duì)大型社區(qū)的認(rèn)知 常州市消費(fèi)者對(duì)中等規(guī)模的社區(qū)最為偏好，%的消費(fèi)者接受中等規(guī)模的社區(qū)常州市消費(fèi)者目前對(duì)大型社區(qū)的接受度不是很高，%的消費(fèi)者愿意接受大型社區(qū)%的消費(fèi)者接受小規(guī)模社區(qū)，我們認(rèn)為主要由于以下幾個(gè)方面的原因造成： 常州市中