【正文】 況 較 好 。根 據(jù) 實(shí) 際 調(diào) 查 ： 高 峰 (上 下 班 時(shí) 間 )時(shí) 期 機(jī) 動(dòng) 車 流 量 為 平 均 每 小 時(shí) 3950輛 ,其 中 公 交 車740輛 ,自 行 車 8100輛 ,行 人 8200人 ； 平 常 時(shí) 間 每 小 時(shí) 2100輛 ,公 交 車 350輛 ,自 行 車3200輛 ,行 人 3400人 ,據(jù) 北 京 市 規(guī) 委 規(guī) 劃 確 定 ： 為 解 決 交 通 流 量 ， 崇 內(nèi) 大 街 往 東 擴(kuò) 路 寬 達(dá) 到80米 ,項(xiàng) 目 門(mén) 前 道 路 將 更 加 暢 通 無(wú) 阻 ,使 前 來(lái) 購(gòu) 物 、 休 閑 娛 樂(lè) 的 客 人 更 加 方 便 和 快 捷 。 北 京 站 、 北 京南 站 作 為 進(jìn) 出 北 京 的 重 要 交 通 樞 紐 ， 分 別 位 于 該 區(qū) 的 東 南 角 和 西 北 角 。 域 交 通 及 設(shè) 施 狀 況東 城 區(qū) 的 交 通 十 分 發(fā) 達(dá) ， 以 東 長(zhǎng) 安 街 、 朝 陽(yáng) 路 、 朝 陽(yáng) 北 路 三 條 平 行 線 為 主 線 貫 穿 東 、西 ， 以 南 河 沿 大 街 、 王 府 井 大 街 、 東 單 大 街 、 東 二 環(huán) 為 主 線 貫 穿 南 北 形 成 了 本 區(qū) 的 網(wǎng) 狀 分布 ， 東 西 向 主 要 大 街 包 括 ： 南 部 有 北 京 站 東 街 、 北 京 站 西 街 、 崇 文 門(mén) 西 大 街 、 前 門(mén) 東 大 街 、東 長(zhǎng) 安 街 、 建 國(guó) 門(mén) 內(nèi) 大 街 ； 中 部 有 五 四 大 街 、 東 四 西 大 街 、 朝 陽(yáng) 門(mén) 內(nèi) 大 街 、 地 安 門(mén) 東 大 街 、張 自 忠 路 、 東 四 十 條 路 ； 北 部 有 鼓 樓 東 大 街 、 交 道 口 東 大 街 、 東 直 門(mén) 內(nèi) 大 街 、 安 定 門(mén) 西 大街 、 安 定 門(mén) 東 大 街 ； 南 北 向 主 要 大 街 包 括 ： 西 部 有 鼓 樓 外 大 街 、 景 山 東 街 、 北 池 子 大 街 、南 池 子 大 街 、 正 義 路 ； 中 部 有 安 定 門(mén) 外 大 街 、 安 定 門(mén) 內(nèi) 大 街 、 交 道 口 大 街 、 美 術(shù) 館 后 街 、王 府 井 大 街 、 臺(tái) 基 廠 大 街 、 雍 和 宮 大 街 、 東 四 北 大 街 、 東 四 南 大 街 、 東 單 北 大 街 、 崇 文 門(mén)內(nèi) 大 街 、 和 平 里 東 路 、 東 直 門(mén) 北 小 街 、 東 直 門(mén) 南 小 街 、 朝 陽(yáng) 門(mén) 北 小 街 、 朝 陽(yáng) 門(mén) 南 小 街 、 北京 站 街 ； 東 部 有 東 二 環(huán) 路 、 春 秀 路 等 ， 道 路 網(wǎng) 密 度 較 高 。 北京 未 來(lái) 的 交 通 發(fā) 展 以 將 方 便 快 捷 、 安 全 有 序 、 經(jīng) 濟(jì) 環(huán) 保 為 目 標(biāo) ， 全 面 推 進(jìn) 北 京 交 通 建 設(shè) 與管 理 的 現(xiàn) 代 化 進(jìn) 程 ?？?體 上 初 步 形 成 以 城 市 中 心 區(qū) 商 業(yè) 為 核 心 ， 以 兩 網(wǎng) 三 區(qū) 三 圈 十 城 十 街 400社區(qū) 為 骨 干 的 商 業(yè) 網(wǎng) 絡(luò) 新 格 局 ； 以 發(fā) 揮 北 京 優(yōu) 勢(shì) 的 商 業(yè) 為 龍 頭 、 以 突 出 北 京 特 色 的 輻 射 型 、服 務(wù) 型 商 業(yè) 為 主 體 的 現(xiàn) 代 大 都 市 商 業(yè) 體 系 。 2022年 農(nóng) 民 人 均 可 支 配 收 入 ， 農(nóng) 村 居 民 人 均 住 房 面 積31平 方 米 。北 京 市 中 心 城 區(qū) 土 地 面 積崇 文 區(qū) 東 城 區(qū) 西 城 區(qū) 宣 武 區(qū)面 積 （ 平 方 公 里 ） 北 京 市 人 口 結(jié) 構(gòu) 基 本 狀 況 數(shù) 據(jù) 統(tǒng) 計(jì) 指 標(biāo) ：6 / 44A． 常 住 人 口 截 止 2022末 ， 常 住 戶 籍 人 口 人 ， 人 口 密 度 為 668人 ／ 平 方 公 里 。 預(yù) 計(jì) 2022年 至 2022年 ， 劃 撥用 地 將 達(dá) 到 平 均 每 年 500公 頃 到 800公 頃 。 在 未 來(lái) 5年 內(nèi) ， 北 京 房 地 產(chǎn) 投資 將 進(jìn) 入 一 個(gè) 較 高 的 增 長(zhǎng) 期 ， 保 守 估 計(jì) ， 將 比 正 常 水 平 提 高 30%。 規(guī) 劃 建設(shè) 成 為 集 商 業(yè) 、 娛 樂(lè) 、 金 融 業(yè) 、 寫(xiě) 字 樓 和 公 寓 的 大 型 建 筑 綜 合 體 項(xiàng) 目 。 北 京 需 求 市 場(chǎng) 通 過(guò) 近 五 年 的 結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 ， 內(nèi) 需 市 場(chǎng) 已 基 本 打 開(kāi) ， 個(gè) 人購(gòu) 房 成 為 需 求 市 場(chǎng) 的 主 流 ； 外 地 投 資 北 京 的 購(gòu) 房 人 群 逐 年 快 速 增 長(zhǎng) ； 北 京 市 二 級(jí) 市 場(chǎng) 的 完全 放 開(kāi) 也 直 接 刺 激 一 級(jí) 市 場(chǎng) 的 發(fā) 展 ； 銀 行 對(duì) 個(gè) 人 購(gòu) 房 按 揭 逐 漸 規(guī) 范 并 已 形 成 相 當(dāng) 的 規(guī) 模 ，外 國(guó) 金 融 機(jī) 構(gòu) 搶 灘 北 京 市 場(chǎng) ， 刺 激 北 京 的 信 貸 資 金 的 流 動(dòng) ， 從 而 間 接 刺 激 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 發(fā)展 速 度 。 在 擴(kuò) 大 內(nèi) 需 和整 體 經(jīng) 濟(jì) 向 好 的 背 景 下 ， 經(jīng) 過(guò) 近 幾 年 的 高 速 增 長(zhǎng) ， 正 在 進(jìn) 入 穩(wěn) 健 發(fā) 展 階 段 。4 / 44二 、 北 京 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 給 形 勢(shì) 分 析A． 北 京 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 給 主 要 數(shù) 據(jù)19982022年 北 京 市 施 工 、 竣 工 面 積 與 投 資 額 （ 單 位 ： 萬(wàn) 平 方 米 ）項(xiàng) 目 1998 1999 2022 2022 2022施 工 面 積 2832 3499 3783 4455 5966竣 工 面 積 B． 北 京 市 住 宅 市 場(chǎng) 供 給 總 量 數(shù) 據(jù) 分 析19982022年 北 京 市 住 宅 施 工 、 竣 工 面 積 （ 單 位 ： 萬(wàn) 平 方 米 ）項(xiàng) 目 1998 1999 2022 2022 2022住 宅 施 工 面 積 1570 2107 2448 2971 4349增 長(zhǎng) 率 ％ ％ ％ ％住 宅 竣 工 面 積 增 長(zhǎng) 率 ％ ％ ％ ％C． 寫(xiě) 字 樓 供 給 分 析19982022年 北 京 市 寫(xiě) 字 樓 施 工 、 竣 工 面 積 （ 單 位 ： 萬(wàn) 平 方 米 ）項(xiàng) 目 1998 1999 2022 2022 2022施 工 面 積 604 652增 長(zhǎng) 率 （ ％ ） ％ ％ ％ ％竣 工 面 積 150增 長(zhǎng) 率 （ ％ ） ％ ％ ％ ％D． 商 業(yè) 營(yíng) 業(yè) 用 房19982022年 北 京 市 商 業(yè) 營(yíng) 業(yè) 用 房 施 工 、 竣 工 面 積 單 位 ： 萬(wàn) 平 方 米項(xiàng) 目 1998 1999 2022 2022 2022施 工 面 積 5 / 44增 長(zhǎng) 率 ％ ％ ％ ％竣 工 面 積 增 長(zhǎng) 率 ％ ％ ％ ％（ 一 ） 經(jīng) 濟(jì) 條 件 、 社 會(huì) 因 素 分 析 北 京 總 體 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 狀 況（ 1） 北 京 人 口 結(jié) 構(gòu) 基 本 狀 況根 據(jù) 我 國(guó) 第 五 次 人 口 普 查 （ 2022年 ） 和 第 四 次 人 口 普 查 （ 1990年 ） ， 北 京 市 人口 的 年 齡 ， 家 庭 都 有 一 定 變 化 。 按 國(guó) 際 通 用 標(biāo) 準(zhǔn) ， 65歲 及 以 上 人 口 占 7%， 年 齡 中 位 數(shù) 在 30歲 以 上者 ， 即 為 老 年 型 人 口 年 齡 結(jié) 構(gòu) 。 北 京 市 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 速 度 連 續(xù) 多 年 持 續(xù) 在9%以 上 ， 表 現(xiàn) 出 一 種 持 續(xù) 穩(wěn) 定 增 長(zhǎng) 的 形 勢(shì) ， 這 一 點(diǎn) 從 房 地 產(chǎn) 投 資 增 長(zhǎng) 勢(shì) 頭 不 減 也 得 到 了 佐證 。 地 鐵 及 輕 軌 的 修 建 也 以 初步 形 成 了 規(guī) 模 。 到 2022年 ， 北 京 市 新 增 軌 道 交 通 線 路 里 ， 總 里 程 達(dá) 到 202公 里 ， 地 鐵 在 城 市 客 運(yùn) 出 行 量 中 的 比 例 達(dá) 到 10％ 左 右 。 該 項(xiàng) 目 是 北 京 市 2022年 的 重 點(diǎn) 工 程 ， 投 資 近 10億 元 人 民 幣 。學(xué) 校 ： 匯 文 中 學(xué) 是 有 著 悠 久 歷 史 的 北 京 市 重 點(diǎn) 中 學(xué) ， 和 本 項(xiàng) 目 僅 有 2公 里 距 離 。 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 和 調(diào) 查 方 法 A． 分 類 隨 機(jī) 抽 樣 調(diào) 查對(duì) 市 場(chǎng) 需 求 采 用 分 類 隨 機(jī) 抽 樣 調(diào) 查 。商 業(yè) 物 業(yè) 開(kāi) 業(yè) 時(shí) 間 區(qū) 域 經(jīng) 營(yíng) 方 式 /檔 次 租 金 或 抽 成 （ 人 民 幣 元 ） 出 租 率 （ %）新 世 界 一 期 1998年 崇 文 購(gòu) 物 中 心 /百 貨 2045美 金 /月 /平 方 米 100B． 前 門(mén) 商 業(yè)前 門(mén) 大 街 遍 布 一 些 老 字 號(hào) 商 店 、 飯 店 ， 如 瑞 蚨 祥 絲 綢 店 、 全 聚 德 烤 鴨 店 等 。 在 項(xiàng) 目 推 廣 方 面 ， 北 京 大 都 市 街 項(xiàng) 目 采 用 分 期分 批 推 出 的 方 法 ， 一 期 首 推 4組 商 街 ， 在 開(kāi) 盤(pán) 時(shí) 每 平 方 米 套 內(nèi) 建 筑 面 積 達(dá) 到 人 民 幣43000元 （ 不 含 公 攤 ） 。東 部 地 區(qū) 當(dāng) 前 在 售 典 型 項(xiàng) 目 一 覽 表 ：項(xiàng)目名稱 地 址 規(guī) 模（萬(wàn) m2） 主力戶型（m 2） 均價(jià)（元/m 2）1 居 56982 居 104東方銀座 東直門(mén)立交橋東南角 163 居 161135002 居 96125當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 東直門(mén)外大街50 3 居 158 89003 居 2504 居 3283 居 141瑞城中心 燕莎東側(cè) 3 居 2022（2750/美金）2 居 1371523 居 1982262 居 125(英特公寓) 西壩河西里 83 居 139108002 居 農(nóng)展南路10 3 居 100002 居 1403 居 170186棕櫚泉國(guó)際公寓 農(nóng)展南路 323 居 158（塔樓）100001 居 工體東路 8 號(hào) 2 居 96801 居 45522 居 921033 居 145最大戶型 2652 居 156藍(lán)籌名座 華普大廈北 最大戶型 265958017 / 442 居 1163 居 150元嘉國(guó)際公寓 東直門(mén)南大街 33 居 12022國(guó)際港 三元橋東南 3 居 134 9580嘉和麗園 霄云路 1 居 2 居 3 居 4 居 11000CBD 商 務(wù) 區(qū) 域 當(dāng) 前 在 售 典 型 公 寓 項(xiàng) 目 一 覽 表 ：項(xiàng)目名稱 地理位置 規(guī)模（萬(wàn) M2） 主力戶型（M2） 均價(jià)（元 /M2）1 居 100怡景園 外交部東南角 352 居 188 128002 居 157 $ 2200旺座中心 關(guān)東店南街 103 居 2562 居 1263 居 145樂(lè)瀾寶邸 勁松橋東 204 居 16317090003 居 218光彩國(guó)際公寓 工體西路 154 居 273 16000怡禾國(guó)際中心 光華西里 18 2 居 233 12022戀日國(guó)際 東環(huán)南路 1 居 5377 12600 賽特東南 單元 186 150001 居 84東方瑞景國(guó)際公寓 建國(guó)橋東南角 2 居 213 12022建外 SOHO 永安里 70 單元 260400 13500住邦 2022 慈云寺橋東南角 65 單元 260400 107002 居 107陽(yáng)光 100 國(guó)際公寓 光華路 213 居 171 110002 居 120新城國(guó)際 朝外大街 303 居 160190 128002 居 104藍(lán)堡 西大望路 323 居 178 970018 / 44本 案 區(qū) 域 在 售 高 檔 公 寓 項(xiàng) 目 一 覽 表 : 邊 主 要 寫(xiě) 字 樓 情 況 調(diào) 查從 目 前 的 寫(xiě) 字 樓 市 場(chǎng) 來(lái) 看 ， 寫(xiě) 字 樓 的 銷 售 價(jià) 格 和 公 寓 銷 售 價(jià) 格 比 較 接 近 。 保 利 大廈 內(nèi) 的 保 利 藝 術(shù) 博 物 館 藏 文 物 “珍 、 奇 、稀 ”展 品 以 青 銅 器 、 佛 教 石 刻 造 像 藝 術(shù) 珍品 。 是 國(guó) 內(nèi) 外 企 業(yè) 商 務(wù) 人 士 的 首 選 之 地 。調(diào) 查 結(jié) 果 如 下 ： 區(qū) 域 市 場(chǎng) 需 求 情 況 調(diào) 查重 點(diǎn) 區(qū) 域 資 金 來(lái) 源 的 分 布資 金 來(lái) 源 本 區(qū) 公 主 墳 西 直 門(mén) 中 關(guān) 村 賽 特 金 融 街 CBD公 司 % % % % % % %個(gè) 人 % % % % % % %其 他 % % % % % % %注 ： 本 地 區(qū) 以 “個(gè) 人 ”作 為 資 金 來(lái) 源 的 比 例 高 達(dá) 60%以 上 ， 表 明 此 地 區(qū) 以 小 型 商 業(yè) 形式 為 經(jīng) 營(yíng) 的 主 要 特 色 ； 其 次 為 “公 司 ”， 但 所 占 比 例 仍 不 到 25%， 這 點(diǎn) 與 西 直 門(mén) 地 區(qū) 相仿 。 重 點(diǎn) 區(qū) 域 房 產(chǎn) 付 款 方 式 的 分 布付 款 方 式 本 區(qū) 公 主 墳 西 直 門(mén) 中 關(guān) 村 賽 特 金 融 街 CBD一 次 性 % % % % % % %按 揭 % % % % % % % 注 ： “一 次 性 ”付 款 的 方 式 均 低 于 “按