【正文】 合中關村人休息、交流和休閑娛樂的文化建筑群落，建成后使本地域成為中關村地區(qū)文化休閑中心或中關村人的精神家園。目前建筑設計尚未完成，結構及內外裝修標準未定。對本地的商業(yè)的調查顯示，客流主要集中于圖書、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店。商場均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進行出租。經(jīng)過對調查結果的分析，我們得出如下結論：n 本地域附近缺少大型綜合商業(yè)n 以電子市場為依托的底商物業(yè)出租率較高n 電子市場以攤位為主，展示間為輔；標準攤位價格從2000元/月到4000元/月價格不等n 在低層的展示間比較受歡迎，樓層較高的展示間出租率一般。圖5 中關村寫字樓租售比例分布 物業(yè)管理費調查與分析通過我們對中關村各個寫字樓物業(yè)管理費的調查，結果顯示大部分寫字樓的物業(yè)管理費包含在租金報價中，且物管費隨租金的提高呈明顯上升趨勢?？蛻粢?guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性的大型企業(yè)較少。占總量的67%。表2中關村地區(qū)部分寫字樓項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū) 域序 號項 目 名 稱總建面積M2層 數(shù)售 價元/ M2租 金元/天/ M2入 住 率清華東路—北四環(huán)1北京硅谷電腦城16層不售95%2學研大廈A座10層不售6%B座12層3海泰大廈23層7500100%4海淀新技術大廈15層不售85%5北大太平洋大廈24層不售99%6清華同方11萬26層1318060%7大地寫字樓18層不售10%合 計北三環(huán)——北四環(huán)1海龍大廈18層14700590%2泛亞大廈20層1535595%3希格瑪中心7層不售8100%4中關村大廈23層20000690%5太平洋國際大廈6萬20層16000未定90%6航天長城大廈4萬15層不售100%7知春大廈3萬15層124505100%8中成大廈16層不售%9光大國信大廈6層不售95%10理想大廈20層不售99%11帝恒寫字樓17層13800未定30%12融科資訊12層24900630%13世紀豪景18層13000未定60%14銀網(wǎng)中心17層14300未定10%15藍星大廈11層16000未定10%16雙橋大廈20層未定未定0合 計北三環(huán)——西外大街1中電信息大廈20層130006100%2理工科技大廈6萬23層不售598%3方圓大廈29層不售95%4數(shù)碼大廈32層20667只售80%5騰達大廈38層不售525%合 計總 計區(qū)域總體特征分析（1）商業(yè)特征分析京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。平方米的甲級寫字樓有34家，日租金水平在45元/天行情上升之猛之快，不亞于北京的股票市場，甚至個別樓宇已經(jīng)“封存”。從IT行業(yè)看，盡管以門戶網(wǎng)站為代表的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進入了嚴冬，但IT行業(yè)中的其它部門，如通訊業(yè)卻對寫字樓表現(xiàn)出了強烈的需求。當然，造成這種狀況的原因是多方面的。東部寫字樓的新增供應量為91萬平方米，包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場二期，它們占總數(shù)的58%，西部寫字樓供應量為67萬平方米。（一）供應市場調查與分析寫字樓供應量分析從京城寫字樓市場供給量來看，自1994年國家開始對甲級寫字樓開發(fā)量進行控制以來，寫字樓入市量不大。在宣傳推廣方面，我們主張以面帶點，點面結合的方式進行宣傳。由于地理位置的優(yōu)勢，開發(fā)商長期本地經(jīng)營的優(yōu)勢，以及開發(fā)商所具有的獨到的文化背景的優(yōu)勢，使本項目具有了很好的潛質，擁有可以設計的空間，完全能夠運作成為一個突出的、概念鮮明、立意獨特的房地產(chǎn)項目。我公司在客戶資源、對市場的把握和對營銷推廣的運作方面有很好的優(yōu)勢。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預租和預售的寫字樓也是當前寫字樓市場供應量的一部分。北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性，例如東三環(huán)國貿區(qū)域、金融街—西長安街區(qū)域、中關村區(qū)域、王府井—東長安街區(qū)域等。市場需求主體復雜北京特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標客戶的復雜性和多樣化。截止2001年12月,北京甲級寫字樓平均售價16100元/平方米，與2000年相比上漲5%。目前的寫字樓市場仍然處于進一步的調整期，市場的空置率依舊較高，達到20%～30%，要想達到10%以下的理想空置率仍需等待時日，依賴于市場需求量的繼續(xù)加大。根據(jù)我們的監(jiān)測，今年的租金走勢如下圖，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明顯的下降，$元/月從供應時間來看根據(jù)我們對中關村的房地產(chǎn)供應量的統(tǒng)計，在1998年中關村地區(qū)寫字樓市場供應量曾一度擴大（達到25萬），后萎縮。圖3 中關村寫字樓租金分布比例在售價方面，售價在1300014999元/平方米的寫字樓約35萬平方米，占總體的47%，是中關村寫字樓的絕對主力售價。在建的項目的租售率各不相同。車位狀況調查對于寫字樓來說，停車位是一個項目檔次與環(huán)境重要的衡量標準，在中關村這個寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個比較合理的方式。（一）供應市場調查與分析依照發(fā)展商的要求及我們對本項目的定位，我們對雙安商場、當代商城和城鄉(xiāng)倉儲超市進行了初步的調查。平方米。對大地花園酒店和鑫鼎賓館的調查結果如下表所示。（三）項目機會分析 作為中關村西區(qū)緊鄰的地段，我們認為本項目擁有如下的機遇：中關村東區(qū)和西區(qū)開始規(guī)劃，總規(guī)模面積巨大；政府規(guī)劃中關村西區(qū)的定位，要以商務服務為主，形成一個重點突出的CBD商圈；西區(qū)的土地價格高昂，直接導致該地區(qū)房地產(chǎn)價格高；附近地區(qū)缺乏大型高檔次商業(yè)設施。本項目應有效地避免與西區(qū)的直接競爭。斜街對目前的斜街進行功能改造，將其改造成現(xiàn)代的、以廣義圖書文化為中心的新型商業(yè)街。由于這一地帶比較安靜，這一地帶昊海樓一側的房屋可以建設成為靜謐的私人空間，提供個人休息、吸氧、會晤、聊天的場所。底商銷售價格建議為1800020000元/平方米左右。 在IT業(yè)中，我們建議多關注中小型公司和企業(yè)。 建筑設計體現(xiàn)多元化根據(jù)我們的概念設計，本項目的定位和將來發(fā)展的需要，我們建議本地域的建筑設計要體現(xiàn)多元化，既體現(xiàn)自身的建筑特色，又可以和原有的建筑協(xié)調統(tǒng)一。該教堂建立于1933年，現(xiàn)在已經(jīng)有六十多年的歷史。內部裝修8樓的內部裝修建議采用跟隨戰(zhàn)術，即保持和周邊同類檔次物業(yè)相同的裝修標準。提供用戶自行申請帶寬，以滿足用戶的更高要求。n 弱電系統(tǒng)采用大型的UPS電源統(tǒng)一管理，避免用戶在斷電時丟失重要的信息和數(shù)據(jù)。近期的研究表明，一個人的一生中，2060歲的工作階段中，時間有70%是在辦公室中度過的，而舒適的環(huán)境可以提高人的創(chuàng)造力和工作效率，一個健康舒適的辦公環(huán)境對人具有非常重要的作用。通過本次的改制，新形成的中關村文化發(fā)展股份有限公司依然以對本地域的長久經(jīng)營作為公司日后發(fā)展的戰(zhàn)略，這本身就體現(xiàn)了公司在經(jīng)營管理上與眾不同的思想觀念。這樣的宣傳思路也為發(fā)展商日后的經(jīng)營鋪設了良好的商業(yè)基礎。所以要有大量的廣告投入，保證宣傳力度，借開盤之機，形成轟動效應。充分利用我公司現(xiàn)有的客戶資源我公司目前由近200名銷售人員，長期以來積累了大量的客戶資源，可以通過客戶網(wǎng)絡迅速傳播項目信息，以極低的成本提高項目的知名度和成交率。本項目的樓書應根據(jù)市場定位和營銷推廣總體思路確定風格，并在設計和創(chuàng)意上有獨到之處，在工藝上制作精美。（二） 建議推出方式建議分別拿出8樓辦公間低層、中層和高層的部分面積進行銷售，以適應不同客戶的需要。第六部分 合作方式及費用北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司是一家專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理公司，公司策劃中心由經(jīng)驗豐富的建筑師、規(guī)劃師、市場調查員、市場研究員、廣告研究員、營銷研究員組成，設專人長期從事市場跟蹤調查及研究、各項專題研究等工作，使之擁有強大的市場研究與策劃能力,以充分滿足委托方的各種委托要求。經(jīng)過長期在工作中的不斷總結，目前公司在員工傭金分配、獎懲、晉升、培訓等方面都有非常細致合理的制度，為所有員工提供了公平競爭的舞臺?？衫么丝蛻艟W(wǎng)絡迅速傳播項目信息，無須任何成本，卻能提高項目知名度和成交率。 租售海龍大廈寫字樓及商場1999年4月物業(yè)封頂開始末介入企劃，3個月內商場租售率達100%；竣工后4個月內寫字樓租售率達90%。由于建筑標準和綜合配套均未確定，可以認為類似。三、最終結果把以上兩種計算結果平均，則可確定本項目的銷售價格為14340元/平方米。 3層男裝4層女裝。經(jīng)營狀況良好附表2 中關村地區(qū)部分電子市場項目匯總表 商業(yè)項目名稱項目內容中發(fā)電子市場海龍大廈中海電子市場太平洋電腦市場硅谷電腦城基 本 情況位 置知春路132號中關村大街與四環(huán)路西南角四環(huán)中關村橋西北角北大南路與中關村交叉口西北角北四環(huán)西路類 型綜合商場綜合電子市場電子市場電子市場經(jīng) 營 檔 次普通中低中高檔中低檔招 租 熱 線6263101082663812625328268266710282852635物 業(yè) 規(guī) 模占 地 面 積(平方米)15008500約400050005000總建筑面積(平方米)3000層 數(shù)(層)9/15135/1標準層面積(平方米)14003500300044002500各層商品類型地下1層餐廳，13層電子市場，4層展示區(qū)，58層專營區(qū)，9層辦公區(qū)1 4層電子配套市場5層倉庫，維修等電子配套市場1層71攤位，電子屏幕筆記本整機數(shù)碼設備23層攤位散件外設等12計算機配件、外設、數(shù)碼產(chǎn)品、軟件，3層耗材，音響，45層單間裝 修情 況外 立 面米黃面磚，藍色鋁合金窗米黃色面磚，綠窗臨建大棚幕墻結構涂料內 部 裝 修水磨石地面，吊頂中高檔普通高檔裝修大理石地面，普通硬 件 配 置3部otis電梯，青云中央溫控中央空調，2部扶梯無FUJITEC電梯，4客2貨，2部東芝扶梯4部現(xiàn)代電梯，2部現(xiàn)代扶梯車 位20個地上車位不足無地上車位30個地上車位15個租金情況租 金標準攤位4000/月標準攤位2300035000/年不等10000/月（攤位10平米）標準攤位平均3000/月付 款 方 式年付年付，半年押金半年起付，無押金押三付三年付，20000元押金周 邊 環(huán) 境周邊有知春大廈，旭海大廈，但環(huán)境顯臟亂，檔次不高中關村大街核心區(qū)地上缺停車，但門口是中關村大街緊鄰北大周邊有海淀圖書城，海淀體育館等，學生群體密集區(qū)其 它經(jīng)營狀況良好經(jīng)營狀況火暴一般客流少，經(jīng)營狀況不佳經(jīng)營狀況良好