【正文】 計(jì)人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計(jì)人員。三、項(xiàng)目資本金政策及評價(jià)2008年12月國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號)提出13條意見促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，2009年5月國務(wù)院將普通商品住房投資項(xiàng)目最低資本金比例從35%下調(diào)至20%，本項(xiàng)目投資資金由開發(fā)商自籌660萬元，項(xiàng)目資本金為100%，比例遠(yuǎn)高20%最低要求，符合項(xiàng)目資本金政策要求。具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)5家。洪湖市銷售面積供應(yīng)趨勢圖洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應(yīng)趨勢圖從上圖中不難看出，2012年前一季度呈下滑態(tài)勢，下半年度的走勢將穩(wěn)中持平趨勢。今年《政府工作報(bào)告》中指出加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，這是中央政府首次將住房信息系統(tǒng)建設(shè)寫進(jìn)政府工作報(bào)告。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準(zhǔn)入分析一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及評價(jià)2012年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。積極拓展住房信貸業(yè)務(wù)，增強(qiáng)居民的實(shí)際購買能力。二、洪湖市經(jīng)濟(jì)社會及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析《洪湖市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》及《洪湖市住房建設(shè)“十二五”規(guī)劃綱要》均對洪湖市的住房建設(shè)做出了以下發(fā)展規(guī)劃：科學(xué)規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，加快房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、現(xiàn)代化發(fā)展步伐，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為縣域經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。(二)洪湖市峰口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展總體思路近幾年，峰口鎮(zhèn)按照“西改、東擴(kuò)、南遷、北延”的拓展方向和“一心三軸四片”的城鎮(zhèn)布局，通過抓規(guī)劃、抓項(xiàng)目、抓管理，不斷盤活城區(qū)土地存量，改造老城區(qū)，開發(fā)新城區(qū)。加快建設(shè)占地面積約10萬平方米的洪湖新堤港區(qū)倉儲配送中心，利用水運(yùn)特殊優(yōu)勢，直接服務(wù)于臨港工業(yè)園大宗貨物運(yùn)輸與倉儲；支持富迪洪湖調(diào)配中心功能和規(guī)模提升，擴(kuò)大日用消費(fèi)品輻射范圍；加快實(shí)施府場、峰口、新灘等重點(diǎn)城鎮(zhèn)物流集散中心建設(shè)項(xiàng)目。(1)以特色生態(tài)資源為基礎(chǔ)加快旅游業(yè)發(fā)展。重點(diǎn)圍繞國家加大對中小流域整治政策的出臺，加快推進(jìn)水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。中心城區(qū)以北為以“洪湖岸邊是家鄉(xiāng)”濕地生態(tài)旅游城為代表的生態(tài)宜居區(qū)；中心城區(qū)以西老城區(qū)實(shí)施綜合改造工程，著力打造商業(yè)集中區(qū)和生活服務(wù)區(qū)；內(nèi)荊河以東則建成以水產(chǎn)加工業(yè)為主體的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、文化和商務(wù)服務(wù)區(qū)。根據(jù)“以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)一體、統(tǒng)籌發(fā)展”的總體要求，大力推進(jìn)“三個(gè)集中”(工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、居住向社區(qū)集中)，基本形成以中心城區(qū)為核心，輔城區(qū)為支撐，特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)、中心村(社區(qū))為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)一體化空間布局。另一方面，近年來，在起點(diǎn)較高的基礎(chǔ)上，黨中央、國務(wù)院為改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件出臺了一系列更直接更有力的政策措施，特別是農(nóng)村“六小工程”(節(jié)水灌溉、人畜飲水、鄉(xiāng)村道路、農(nóng)村水電、農(nóng)村沼氣、草場圍欄等)建設(shè)進(jìn)展順利，成效顯著，為新農(nóng)村建設(shè)積累了有益的經(jīng)驗(yàn)。居者有其屋，是大部分中國人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家思想，使得中國現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人們生活的需求。其中峰口鎮(zhèn)是新農(nóng)村建設(shè)試驗(yàn)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。(3)扎實(shí)穩(wěn)步推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。構(gòu)建社會主義和諧社會，必須促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會全面進(jìn)步。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以紡織、制鞋、釀酒、醫(yī)藥為主，產(chǎn)品尤以工藝?yán)C花鞋聞名。全鎮(zhèn)有高中、初中、小學(xué)、幼兒園36所，洪湖二中在校師生全荊州第一，私立的洪湖市登峰中學(xué)教學(xué)設(shè)施條件堪稱荊州一流。近年工商企業(yè)產(chǎn)值、銷售、利潤以40%速度遞增。建議政府相關(guān)部門對本項(xiàng)目予以審核通過。主力戶型為三室二廳二衛(wèi)。公司注冊資本金：貳仟萬元；法定代表人：石華勤房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級：三級資質(zhì){鄂房開【2010】D30010號}第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：吉星豪宅建設(shè)項(xiàng)目二、建設(shè)性質(zhì)：舊城改造及普通商品房開發(fā)三、建設(shè)單位：洪湖市華功置業(yè)有限公司四、建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目擬選址在洪湖市峰口鎮(zhèn)主干道建峰路旁，東近峰口鎮(zhèn)中心學(xué)校，南臨峰口鎮(zhèn)供銷社，西靠峰口鎮(zhèn)新建路，北臨峰口鎮(zhèn)建峰路，地勢整體較為平整。目錄第一章 申報(bào)單位簡介及項(xiàng)目概況 1第一節(jié) 申報(bào)單位概況 1第二節(jié) 項(xiàng)目概況 2第三節(jié) 結(jié)論與建議 7第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準(zhǔn)入分析 10第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃 10第二節(jié) 規(guī)劃分析論證 17第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準(zhǔn)入分析 25第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 31第四章 節(jié)能方案分析 36第一節(jié) 能耗分析 36第二節(jié) 節(jié)能措施和效果分析 40第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案 48第六章 建筑安全分析與評價(jià) 51第一節(jié) 高層消防設(shè)計(jì)方案及評價(jià) 51第二節(jié) 電氣消防設(shè)計(jì)及評價(jià) 54第三節(jié) 抗震設(shè)計(jì)方案及評價(jià) 57第四節(jié) 防雷設(shè)計(jì)方案及評價(jià) 59第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 61第八章 項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度安排 66第九章 經(jīng)濟(jì)影響分析 70第一節(jié) 總投資及資金籌措 71第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 73第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 80第十章 社會影響分析 82第十一章 財(cái)務(wù)分析表 88附件第一章 申報(bào)單位簡介及項(xiàng)目概況第一節(jié) 申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況本項(xiàng)目建設(shè)單位為洪湖市華功置業(yè)有限公司。二、資金實(shí)力及開發(fā)資質(zhì)情況洪湖市華功置業(yè)有限公司成立于2007年1月，公司注冊地為洪湖市峰口鎮(zhèn)建峰路28號；有限責(zé)任公司(自然人獨(dú)資)；經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和物業(yè)管理；經(jīng)營有效期至2013年7月28日。目標(biāo)客戶主要為當(dāng)?shù)鼐用瘢?xiàng)目產(chǎn)品主要為中、小套型普通商品住宅40套。符合2010年建筑節(jié)水20%的目標(biāo)要求優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能評估報(bào)告節(jié)地節(jié)地率20%本項(xiàng)目節(jié)地率30%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)十二五規(guī)劃綱要節(jié)材綜合節(jié)材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(構(gòu))筑物拆除時(shí)，材料的總回收率達(dá)40%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)十二五規(guī)劃綱要建筑安全抗震抗震設(shè)防烈度6度本項(xiàng)目按6度標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防符合標(biāo)準(zhǔn)高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范防雷住宅小區(qū)二類等級設(shè)防雷系統(tǒng)按二類等級設(shè)防達(dá)標(biāo)高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范消防耐火等級：地上和地下二級地上一級達(dá)標(biāo)高層消規(guī)環(huán)景影響廢氣《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》()表2二級標(biāo)準(zhǔn)限值CO、NOHC含量極少達(dá)標(biāo)排放環(huán)評批復(fù)廢水《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB89781996)表4中三級標(biāo)準(zhǔn)COD、BOD達(dá)標(biāo)排放環(huán)評批復(fù)噪聲GB123482008《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》“2類標(biāo)準(zhǔn)”60分貝以下達(dá)標(biāo)排放環(huán)評批復(fù)固體廢物無害化處理零排放達(dá)標(biāo)排放環(huán)評批復(fù)經(jīng)濟(jì)影響經(jīng)濟(jì)評價(jià)國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率10%本項(xiàng)目內(nèi)部收益率73%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)(第三版)行業(yè)影響不能形成行業(yè)壟斷本項(xiàng)目市場占有率不到1%不會形成市場壟斷市場調(diào)查區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈長，產(chǎn)業(yè)帶動能力強(qiáng)符合市場調(diào)查社會影響對區(qū)域社會影響利大于弊本項(xiàng)目為小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對社會環(huán)境影響程度小影響小社會調(diào)查當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)可接受性接受度高接受程度高符合要求社會調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)防范措施有風(fēng)險(xiǎn)防范措施四條社會風(fēng)險(xiǎn)防范措施有措施且措施可操作性強(qiáng)社會調(diào)查二、建議做好征地拆遷補(bǔ)償工作：一要深入宣傳發(fā)動，讓廣大群眾理解支持拆遷；二要全面落實(shí)政策，做到公平公正公開；三要妥善處理矛盾，切實(shí)幫助群眾解決實(shí)際困難；四要依法依規(guī)操作，讓該地塊的拆遷成為法治公正的典范。全鎮(zhèn)擁有工業(yè)企業(yè)100余家、規(guī)模企業(yè)30余家，機(jī)械、紡織、填料、包裝、醫(yī)療器械、服裝、農(nóng)產(chǎn)品加等已初具規(guī)模，主要產(chǎn)品有6大系列，254個(gè)品種。有供氣站兩座，年供氣千余噸。峰口地產(chǎn)豐富，是洪湖重要的優(yōu)質(zhì)糧、棉、油、水產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品暢銷全國。加速推進(jìn)現(xiàn)代化，必須妥善處理工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系。當(dāng)前，要完善強(qiáng)化支農(nóng)政策，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，穩(wěn)定發(fā)展糧食生產(chǎn)，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村民主政治建設(shè)和精神文明建設(shè)，加快社會事業(yè)發(fā)展，推進(jìn)農(nóng)村綜合改革，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收，確保社會主義新農(nóng)村建設(shè)有良好開局。試驗(yàn)區(qū)范圍包括地處洪湖周邊的仙桃市、洪湖市、監(jiān)利縣所屬14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處、管理區(qū)、工業(yè)園區(qū))、407個(gè)村。隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現(xiàn)有的物資生活狀況和物質(zhì)條件難于滿足人們生活的需要，特別是現(xiàn)有的住房條件難于滿足人們生活的需要。一方面，經(jīng)過改革開放以來的快速發(fā)展，綜合國力顯著增強(qiáng)，有了支持保護(hù)農(nóng)業(yè)、加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。按照“全域洪湖、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的規(guī)劃理念，以謀劃城鎮(zhèn)空間布局和產(chǎn)業(yè)空間布局為先導(dǎo)，以促進(jìn)城鄉(xiāng)基本服務(wù)均等化為重點(diǎn)，全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。二是抓好中心城區(qū)功能區(qū)建設(shè)。著力加強(qiáng)水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。突破性發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大力發(fā)展以旅游業(yè)為主體的生活性服務(wù)業(yè)，充實(shí)提升現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)；大力發(fā)展以現(xiàn)代物流業(yè)為主體的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，拉動提升其他服務(wù)業(yè)。依托“兩路兩橋一港”等交通基礎(chǔ)設(shè)施，在洪林大道以北、大興大道以東建設(shè)占地20萬平方米的綜合物流園，運(yùn)用其運(yùn)輸、倉儲配送、裝卸、搬運(yùn)四大基本功能，發(fā)展和壯大冷鏈物流，直接服務(wù)洪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，輻射整個(gè)市域范圍。四是加快建立面向社區(qū)居民、社會特殊群體、社會企事業(yè)單位的社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)社會化、功能多元化、管理規(guī)范化。在新一輪的發(fā)展中，峰口鎮(zhèn)充分發(fā)揮自身的資源、交通優(yōu)勢，打破了工業(yè)發(fā)展的瓶頸，2011年，兩個(gè)重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目落戶峰口鎮(zhèn)，目前正在做投產(chǎn)前的準(zhǔn)備；大批農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)蓬勃發(fā)展，工業(yè)逐步呈現(xiàn)繁榮景象。適應(yīng)人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價(jià)，擴(kuò)大住房銷售與流通。本項(xiàng)目為洪湖市峰口鎮(zhèn)政府規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將小城鎮(zhèn)危舊房改造開發(fā)商品房項(xiàng)目，符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃要求。表：近幾年全國保障房計(jì)劃及完成情況(單位：萬套)住房信息系統(tǒng)建設(shè)和房產(chǎn)稅改革成為政策重點(diǎn)。雖然官方網(wǎng)站因某些原因存在長達(dá)半個(gè)月的數(shù)據(jù)未能及時(shí)更新，但我們?nèi)匀荒軓?月到3月的成交量上看出房地產(chǎn)銷售面積的走勢和發(fā)展前景。伴隨固定資產(chǎn)投資的高位運(yùn)行，建筑業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，%。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，其平均面積為134平方米左右。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請進(jìn)行注冊登記。鋼材、商品砼等原材料可在當(dāng)?shù)厥袌鲑徺I，通過汽車、船等運(yùn)輸方式運(yùn)至現(xiàn)場，因此，材料采購較為方便?？傮w目標(biāo)：到2020年，我國住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達(dá)到現(xiàn)階段中等發(fā)達(dá)國家的水平。熱環(huán)境系統(tǒng)：采暖、空調(diào)及熱水供應(yīng)應(yīng)盡量利用太陽能、地?zé)崮艿染G色能源，推廣采用采暖、空調(diào)、生活熱水三聯(lián)供的熱環(huán)境技術(shù)。符合2010年建筑節(jié)水20%的目標(biāo)要求?！睹裼媒ㄖ姎庠O(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692二、能源消耗分析(一)水耗小區(qū)水源取自于當(dāng)?shù)厥姓o水管，接入管DN100，設(shè)置LXS100水表，由從建峰路主管接水。2，路燈及景觀用電以每畝一燈，40W每天工作10小時(shí)，年用電量約629KW。具體如下表：功能用房分類項(xiàng)目層數(shù)地上總建筑面積結(jié)構(gòu)形式需鋼筋數(shù)（噸）需混凝土量（立方米）住宅面積(㎡)商業(yè)面積(㎡)小計(jì)(㎡)每平米需鋼筋數(shù)（公斤）小計(jì)每平米需混凝土量小計(jì)商住樓1樓5+1 框架 商住樓2樓5+1 框架 小 計(jì)　 　　 　 第二節(jié) 節(jié)能措施和效果分析一、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能工程方案圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)造外墻類型：水泥砂漿(20mm)+加氣混凝土砌塊(B05級)(250mm)+水泥砂漿(20mm)。架空樓板傳熱系數(shù)判定 表 8架空樓板類型每層材料名稱厚度(mm)導(dǎo)熱系數(shù)W/蓄熱系數(shù)W/()熱阻值()/W熱惰性指標(biāo)D=導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿20鋼筋混凝土120擠塑聚苯板30水泥砂漿20樓板各層之和190樓板熱阻Ro=Ri+∑R+Re=()樓板傳熱系數(shù) Kp=1/Ro=()架空樓板滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。故該向外窗未滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。╳西向窗的窗墻比未滿足標(biāo)準(zhǔn)的要求。因此根據(jù)《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》可以確定，該建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)已經(jīng)達(dá)到了節(jié)能要求。(2)合理利用市政管網(wǎng)余壓，采用直接給水方式。七、節(jié)能效果分析通過采取各種節(jié)能措施。項(xiàng)目用地建筑密度、容積率及綠地率均符合相關(guān)政策要求，用地合理、規(guī)范。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定和指導(dǎo)精神，在洪湖市委市政府的正確指導(dǎo)、合理實(shí)施、統(tǒng)一規(guī)劃和部署下，項(xiàng)目所在地塊的征用和補(bǔ)償問題得到了妥善解決。室外設(shè)DN100水泵結(jié)合器三套。(二)公建部分建筑類別：本樓為三類高層住宅樓。均高于高層消防規(guī)范13米的標(biāo)準(zhǔn)。本工程住宅照明、商鋪照明及路燈景觀用電按三級負(fù)荷考慮，采用單回路供電。計(jì)量：(1)10KV電源進(jìn)線柜后設(shè)有專用的計(jì)量柜，設(shè)有獨(dú)立的電流互感器及電壓互感器柜內(nèi)設(shè)有功、無功電度表等。三、照明設(shè)計(jì)照度各公共部分照度標(biāo)準(zhǔn)如下：消防值班室150lx，車庫50～75lx，公共走道50 l