【正文】 特有的屬性。項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 ④ ② 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 　 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。 第一節(jié)同意挖掘的，申請人持批準(zhǔn)書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M178。 （5）收費標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定。 （1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構(gòu) （2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。 若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。 （3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設(shè)計；③工程施工由煤氣公司負責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。 與自來水設(shè)施的接駁 （1）承辦部門：濟南市自來水公司 （2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。 《住宅使用說明書》的內(nèi)容：、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；；、裝飾注意事項；、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項的說明；、窗類型，使用注意事項；；、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；；、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。 ：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項。 ：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價的26‰。備案資料包括招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。 ：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。在繳納上述費用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （4）辦結(jié)時限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10個工作日以內(nèi)。 （4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計質(zhì)量審查費用之日起，15個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。 （4）辦結(jié)時限：2個工作日。 4. 拆遷程序圖（見程序圖二） ： 拆遷管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。 通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設(shè)。 ：濟南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表。 成交確認書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示； ④主持人報出起叫價； ⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價； ⑥主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價； ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； ⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 、開標(biāo)依照下列程序進行： ①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。 在現(xiàn)階段根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市計委負責(zé)轉(zhuǎn)報。依據(jù)項目建議書批復(fù),編制可行性研究報告報計委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。同時，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位。 （6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項目列入年度正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。 房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項目經(jīng)營程序。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。 第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。 本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹?！斗康禺a(chǎn)項目開發(fā)全過程細解》前 對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費的依據(jù)（以濟南為例）進行研究分析。 房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。 房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權(quán)，進行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。 在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有?！?隨著經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 3．土地使用權(quán)取得的程序 土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。 （5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。 在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證。 對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準(zhǔn)項目建議書的批復(fù)。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。 （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得 一、概述 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。 （二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。對符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動。 ： ①主持人點算競買人； ②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項； ③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。 4. 成交確認書 以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認書。 受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。 ：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。 確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。 （3）申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機構(gòu)按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設(shè)計規(guī)劃要求通知書、設(shè)計任務(wù)書等）；②填報《工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)申報表》；③審核項目情況及招標(biāo)條件，登記備案；④對發(fā)標(biāo)、評標(biāo)及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)意見書》。 （3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《開發(fā)商報審施工圖設(shè)計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站進行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計單位對審查意見進行答復(fù)；勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報告；核發(fā)《施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計院設(shè)計，則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計處的審查后方可通過。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費和建筑放線費。二、實施程序 （一）項目報建 ：濟南市建設(shè)委員會 ：①計委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計劃；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設(shè)項目報建申請表。 （3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關(guān)規(guī)費；按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。二、實施程序 ：濟南市拆遷管理辦公室 ：①商品房預(yù)售申報表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房計算投入建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。 《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：；；；；。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司 （2）申報資料：①申請開戶書；②標(biāo)準(zhǔn)層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標(biāo)高程點（市測繪院測定的坐標(biāo)高程點）。 （4）辦結(jié)時限： 供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。 （4）辦結(jié)時限：視具體情況而定。 （3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。 （2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 ①一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。 ⑤ ⑤價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。 ③各種公關(guān)活動對租售績效的影響。 ②房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。 ⑤整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 1 . 按調(diào)查對象劃分 　 （1）全面普查。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。 　　這是最常用的市場調(diào)查方法。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。 （3）實驗法。 2．樣本涵蓋面的廣度。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。 　調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準(zhǔn)確。 　　在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。調(diào)查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。 （四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。 2．外部二手資料。 　?。?）產(chǎn)業(yè)資料，以房地產(chǎn)市場資料居多。我國對土地利用方面的規(guī)劃主要有：國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣（區(qū)）級土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地總體規(guī)劃。其主要內(nèi)容有：基地地理形勢、方向、風(fēng)向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設(shè)施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設(shè)施（公園、學(xué)校、市場）、附近公共設(shè)施及交