【正文】 房中的感性行為 買房子還會(huì)是感性行為？不可能吧？幾十萬上百萬一套的房子，對大多數(shù)消費(fèi)者來說，那可是他一生中購置的價(jià)值最為高昂的大件商品。 　　物業(yè)管理介紹：物業(yè)管理即樓盤的售后服務(wù)，隨著市場的發(fā)展，人們對其日益重視，物業(yè)管理人背景、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理特色應(yīng)有所交代。 　　但報(bào)紙廣告也有其不可避免的缺點(diǎn)；受《廣告法》限制，部分廣告手法廣告內(nèi)容不能表現(xiàn)；受版面及創(chuàng)意限制，圖文信息量仍有不足；印刷質(zhì)量較差，細(xì)節(jié)表現(xiàn)能力弱；傳閱率較低等等。 第二部分此外明管道改暗管道、表具不入戶，力爭讓住戶自己能不費(fèi)力且安全地接上水、排水等，并順應(yīng)家庭使用衛(wèi)生潔具功能（如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、凈身盆），廚房設(shè)備如洗碗機(jī)、消毒柜、微波爐的要求，提高人們的居住水平。 　　擴(kuò)大住宅的適應(yīng)性和選擇性 　　最新模式是“兩次設(shè)計(jì)”，即第一次由建筑師設(shè)計(jì)帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛(wèi)生間和陽臺(tái)的框架住宅，第二次是由住戶根據(jù)各自不同的生活習(xí)慣和各時(shí)期不同的生活需要參與設(shè)計(jì)，主要內(nèi)容為室內(nèi)裝修與選用不同類型尺寸的定型產(chǎn)品，如輕質(zhì)隔墻、推拉門、窗、組合家具及折疊門等進(jìn)行靈活空間分隔。代表著古今中外各種不同建筑風(fēng)格的建筑符號都被或貼切或生硬地運(yùn)用到陽臺(tái)上來了，陽臺(tái)造型也一改過去千篇一律的長方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質(zhì)也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，確實(shí)使陽臺(tái)“成為了都市里一道亮麗的風(fēng)景”。一種是強(qiáng)調(diào)通風(fēng)，將兩個(gè)陽臺(tái)分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實(shí)用，將北向陽臺(tái)與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。最近深圳即有一樓盤將燃?xì)鉄崴鹘y(tǒng)一安排在陽臺(tái)上，大受客戶歡迎，預(yù)計(jì)類似概念將迅速得到普及。 　　根據(jù)新的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》征求意見稿提議，80平方米以上住宅均應(yīng)至少設(shè)計(jì)兩個(gè)洗手間，因此主臥是否應(yīng)設(shè)計(jì)洗手間的問題已無需討論，需強(qiáng)調(diào)的是主臥洗手間的面積應(yīng)大于公共洗手間?！　?　　上一篇文章里我們歷數(shù)了現(xiàn)今洗手間存在的諸多不是，出現(xiàn)這些問題的其根源在于發(fā)展商和設(shè)計(jì)人員仍在用舊觀念處理新住宅：仍將洗手間看作是不得已而去之的逃難地，而沒有想到其應(yīng)該是業(yè)主重要的享受區(qū)。 　?。?）重裝修標(biāo)準(zhǔn)不重基本功能配套。 　?。?）標(biāo)準(zhǔn)化程度低，施工質(zhì)量差。 洗手間的問題 　　中國菜肴之香、之精美舉世聞名，與此同時(shí)中國的廁所之臭、之簡陋也“享譽(yù)全球”。其他如廚房門直對客廳、衛(wèi)生間門開向廚房、穿過廚房進(jìn)入衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)都不太符合人居習(xí)慣。因此低臺(tái)、大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的主流。 　　位置：獨(dú)立性、私密性是主臥的主要要求，現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)師都知道將主臥設(shè)置在最隱密的地方了——盡量遠(yuǎn)離入戶門、遠(yuǎn)離客廳，如是立體戶型則設(shè)置在上層或上半部分。 　　客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個(gè)臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過道又如何？……這些問題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經(jīng)典的、最好的方案，而只能通過對目標(biāo)客戶深入、細(xì)致的調(diào)查訪問來了解客戶的真實(shí)需求，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況統(tǒng)籌安排。 　　在客廳的設(shè)計(jì)要素中，包括開間、進(jìn)深、陽臺(tái)、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對戶型面積有著不同的要求，其實(shí)是舒適性的延伸。房子是為人服務(wù)的，房子是為家庭天倫生活服務(wù)的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫馨、親切、舒適的家居空間。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的，其購買者將主要是年齡在30歲以下、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，其購買動(dòng)因主要是工作時(shí)間不長，積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天地。因此大、小戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有相對同一性，既錯(cuò)落有致又充實(shí)豐富，則客戶挑選余地大，市場抗風(fēng)險(xiǎn)性也好。一般說來，在小戶型的買家中，結(jié)婚未久的年輕人是絕對主力。 　　香港有“千呎豪宅”的說法，1000平方呎多大？90多平方米而已。 　　顯而易見，復(fù)式住宅面積一般都很大，動(dòng)輒200㎡以上，而且其單價(jià)通常也比同一幢樓或同一小區(qū)的平面住宅要高，因而其總價(jià)非同小可，不是一般人所能承受。最淺顯地說就是相當(dāng)于將一幢住宅內(nèi)的“502”號房和“602”號房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多層）。 　　一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。 　　一套好的戶型，必須做到以下幾個(gè)分開： 　　動(dòng)靜分開。 　　有單身漢也想要成套的房子，于是有了單身公寓。 　　解放了，日子似乎是好過些了，不識(shí)時(shí)務(wù)的馬寅初老頭被打倒了，于是一天比一天多的人不斷涌上街頭要房住。 [dvnews_page] 因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定位，確定項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？ 　　戶型面積設(shè)定。 戶型需要策劃 　　表面上看，戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個(gè)建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事。房地產(chǎn)價(jià)格策略與戶型策劃作者：日期：地產(chǎn)營銷總監(jiān)進(jìn)階培訓(xùn)－戶型策劃、樓書、價(jià)格策略第一部分那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項(xiàng)目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費(fèi)者現(xiàn)在與將來的生活需求呢？在此我們對涉及戶型的一些問題作些探討，希望我們的研究心得能給您一定的幫助。想吸引所有消費(fèi)者的項(xiàng)目最終只能是所有消費(fèi)者都吸引不到。幾個(gè)衛(wèi)生間？幾個(gè)陽臺(tái)？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個(gè)雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？……等等問題也應(yīng)站在市場角度、從項(xiàng)目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。 　　這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛苦一天晚上想好好泡個(gè)澡也不方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳里怎么也沒絲兒風(fēng)？想看電視吧又怕吵著孩子的學(xué)習(xí)，不看電視吧晚上還真挺難受，有時(shí)夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母……很快，在最隱密處設(shè)有主人臥室的房子、有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來了。 　　一套好的戶型，首先必須是每一個(gè)房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實(shí)用面積，也符合中國人的消費(fèi)心理。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。 　　所謂復(fù)式，就是在一套房子內(nèi)擁有兩個(gè)樓層面，而且這兩個(gè)樓層面的豎直投影面一般是重合的，兩個(gè)樓層之間有戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。在下層，樓梯應(yīng)與過道空間重合而不能占有房間面積，在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜，可不另設(shè)平臺(tái)面積。 大戶型？小戶型？ 　　由于生活方式、居住觀念、消費(fèi)者所屬社會(huì)階層、房價(jià)差距等系列原因，不同地方不同城市的人們對大戶型、小戶型的理解大不相同。 　　值得特別一提的是，小戶型是否應(yīng)帶保姆房的問題?？雌饋聿煌枨蟮目蛻艟艿玫綕M足，實(shí)際上由于定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺——開奔馳的當(dāng)然不想與踩單車的為鄰，踩單車的看鄰居開著奔馳進(jìn)進(jìn)出出心里也別扭。 　　消費(fèi)者對應(yīng)性。 　　舒適性。 　　地域性。因此我們說客廳是戶型之首，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該得到最高規(guī)格的尊重。因?yàn)殚T越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當(dāng)作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分IT人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設(shè)計(jì)階段的房子，在決定一房一廳、兩房一（二）廳的布局時(shí)，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。主臥一定要有獨(dú)立衛(wèi)生間！不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備——在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調(diào)，也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風(fēng)、空調(diào)風(fēng)是多么清爽宜人，它也不能代替輕靈、和諧的自然風(fēng)；無論電視節(jié)目有何等精彩，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。但不管南方北方，我們認(rèn)為只要是平面戶型，在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時(shí)就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一：廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘?jiān)ｏ垺堉∪~、清洗污水等集中于此，因此應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近進(jìn)戶門；廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應(yīng)與一個(gè)衛(wèi)生間貼鄰而處。 [dvnews_page] 　?。?）設(shè)備水平極低，用于配置洗衣機(jī)、熱水器、電吹風(fēng)、電話的管道、線路和插座不足甚至根本就沒有。在廣告中、在現(xiàn)場銷售人員的介紹中，一般都會(huì)突出強(qiáng)調(diào)洗手間的面積，幾乎沒有人在意不同特征消費(fèi)者對洗手間功能分布的差異化要求。 　　（12）我們在大連還看到過座便器正對洗手間門的戶型，這是永遠(yuǎn)不能原諒的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。另外無論是何種建筑形態(tài)無論是何種戶型布局，上推式窗戶是最適合洗手間的。 　　為安全起見，管道煤氣和燃?xì)鉄崴鲬?yīng)盡可能設(shè)計(jì)在洗手間之外。 　　雙陽臺(tái)：目前在設(shè)計(jì)雙陽臺(tái)時(shí)，有兩種不同的思路。在近十余年來全國各地開發(fā)的商品房中，基本都摒棄了“兵營住宅”時(shí)代用紅磚砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺(tái)。 　　在結(jié)構(gòu)上，大開間、輕型框架結(jié)構(gòu)、支撐體住宅等適應(yīng)性開放式住宅是大勢所趨。因此應(yīng)盡量集中。[dvnews_page]對發(fā)展商來說，報(bào)紙廣告能將信息較為有效地向最廣泛的目標(biāo)受眾傳播；對消費(fèi)者來說，報(bào)紙集中了多個(gè)樓盤的詳細(xì)資料，是進(jìn)行對比性選擇的理想資料庫。 　　會(huì)所介紹：作為全新生活方式下的產(chǎn)物，作為能提升樓盤整體品位的重要組成，會(huì)所在近年的市場中受到越來越高的重視，會(huì)所功能、會(huì)所設(shè)計(jì)概念、會(huì)所服務(wù)細(xì)則也應(yīng)有所介紹。 第三部分經(jīng)過一番運(yùn)作，接手公司將其改為住宅項(xiàng)目，而定位則是當(dāng)時(shí)深圳尚屬罕見的“酒店式公寓”——提供五星級酒店式服務(wù)的公寓，然后請來一個(gè)香港名星作為其“形象代表”，經(jīng)過一系列包裝宣傳后，其樓價(jià)在短短一個(gè)多月內(nèi)被從1萬多元/㎡㎡且一售而空！現(xiàn)在呢？轉(zhuǎn)讓又無人接手，供樓又難以為繼，一些被深度套牢的買家眼看解套無望，干脆棄之不管了，任幾十萬首期款及前期供樓款打個(gè)水漂。 　　缺乏知識(shí)。 [dvnews_page] 　　消費(fèi)者+競爭定價(jià)策略的決策流程是：競爭對手提供的物業(yè)與價(jià)格如何→調(diào)查在該地段開發(fā)與競爭對手差異化物業(yè)，調(diào)整各項(xiàng)價(jià)格變數(shù)后消費(fèi)者將愿意以何種價(jià)格接受何種物業(yè)→開發(fā)何種物業(yè)類型、如何開發(fā)能實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)→本樓盤最終具體價(jià)格。[dvnews_page]而這就需要高超的樓盤形象和賣場包裝技巧，必須使樓盤從外在形象、傳播形象、賣場形象都顯得比競爭對手高貴、典雅。 　　盡管絕大多數(shù)發(fā)展商希望能賺取最高額的利潤，但市場實(shí)際中多數(shù)發(fā)展商選擇的卻是比較平實(shí)的策略：“金是金銀是銀”，物有所值。在此我們擬對價(jià)格走勢進(jìn)行定性分析，討論樓盤的價(jià)格走勢與地產(chǎn)營銷的整體效果的關(guān)系，以確定明確的價(jià)格戰(zhàn)略。 (4)先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑。 　　實(shí)際上無論是高開低走，還是低開高走，都不是絕對的，銷售過程中的價(jià)格變化是較為微妙的。（2）產(chǎn)品綜合性能上佳，功能折舊速率緩慢。有的是明降，公開一點(diǎn)的是在廣告上大聲吆喝“大降價(jià)、大讓利”，含蓄一點(diǎn)的就搞什么“一口價(jià)、統(tǒng)價(jià)銷售”或只在實(shí)際銷售中提供更大的折扣。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)附近出租房市場需求旺盛且價(jià)格相當(dāng)高，于是我們又將其改為四房，然后“誠征房東”——尋找有意向的投資客，“房東”上門后甚至很快就為其找來了租戶！結(jié)果自然是四方同喜：發(fā)展商消化了庫存、投資客找到了收益好安全系數(shù)高的投資項(xiàng)目、租戶住進(jìn)了嶄新的花園小區(qū)…而我們的喜悅自然更難以言表。同時(shí)，盡管競爭對手少了，但個(gè)個(gè)都是實(shí)力強(qiáng)大的勁敵，因此價(jià)格策略的制定更需精耕細(xì)作。所謂工程進(jìn)度模式，即項(xiàng)目價(jià)格走高主要依據(jù)工程進(jìn)展。低價(jià)競爭不是唯一出路，以科學(xué)的價(jià)格調(diào)幅和調(diào)頻，來調(diào)節(jié)樓盤在市場的動(dòng)態(tài)適應(yīng)性，是發(fā)展商值得關(guān)注的一個(gè)重要課題！