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房地產(chǎn)全套開發(fā)手冊(cè)(更新版)

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【正文】 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人:(2) 設(shè)計(jì)任務(wù)修改審批表設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱: 編號(hào):序號(hào)原設(shè)計(jì)任務(wù)內(nèi)容設(shè)計(jì)任務(wù)修改內(nèi)容123……設(shè)計(jì)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)人日期日期日期(3) 設(shè)計(jì)任務(wù)修改審批表編號(hào):招標(biāo)工程概況工程名稱工程類型建筑面積估算投資技術(shù)復(fù)雜程度擬邀請(qǐng)投標(biāo)單位基本情況企業(yè)名稱經(jīng)濟(jì)性質(zhì)地址電話設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)定級(jí)時(shí)間資格證號(hào)企業(yè)法人代表資料姓名職務(wù)職稱文化程度出生年月電話企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人姓名職務(wù)職稱文化程度出生年月電話專業(yè)技術(shù)人員狀況高級(jí)職稱人中級(jí)職稱人助理級(jí)職稱人技術(shù)員級(jí)職稱人前三年業(yè)務(wù)成果考察人考察日期 年 月 日審查意見審查人意見:審查人簽名:日期: 年 月 日招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審核意見:審核人簽名:日期: 年 月 日(4) 設(shè)計(jì)跟蹤檢查記錄單編號(hào): 檢查日期: 年 月 日工程名稱編號(hào)工程地點(diǎn)專業(yè)審圖單位聯(lián)系人聯(lián)系電話設(shè)計(jì)單位聯(lián)系人聯(lián)系電話工程當(dāng)前進(jìn)度設(shè)計(jì)進(jìn)度序號(hào)檢查項(xiàng)目檢查依據(jù)檢查結(jié)果備注123檢查人(簽名)檢查日期(5) 設(shè)計(jì)輸出文件審查表編號(hào): 審查日期: 年 月 日工程名稱輸出文件編號(hào)工程地點(diǎn)專業(yè)審圖單位聯(lián)系人聯(lián)系電話設(shè)計(jì)單位聯(lián)系人聯(lián)系電話設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)內(nèi)容審查項(xiàng)目審查結(jié)果1.設(shè)計(jì)輸出文件的完備性、及時(shí)性2.設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、合理性3.遺留問題是否解決,是否要跟蹤檢查審查人設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人認(rèn)可設(shè)計(jì)輸出文件,毋需整改需要整改后才能認(rèn)可,《整改通知書》編號(hào):_________3. 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)管理工作流程(1) 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理工作流程流程名稱圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理工作流程文件受控狀態(tài)文件管理部門總經(jīng)理總工程師設(shè)計(jì)管理部相關(guān)部門外部設(shè)計(jì)單位相關(guān)制度/表單審核編制《工程設(shè)計(jì)計(jì)劃書》開始編制《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書》《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書》《工程設(shè)計(jì)計(jì)劃書》編制《工程設(shè)計(jì)任務(wù)書》工程設(shè)計(jì)功能、結(jié)構(gòu)、成本要求《工程設(shè)計(jì)任務(wù)書》審批審核招標(biāo)、簽約招標(biāo)、簽約《招標(biāo)書》、《設(shè)計(jì)合同》審核方案設(shè)計(jì)審查方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)文稿匯總、提出審查意見修改方案設(shè)計(jì)結(jié)果、進(jìn)行初步設(shè)計(jì)《初步設(shè)計(jì)方案》審核組織開展初步設(shè)計(jì)審查《初步設(shè)計(jì)審查方案》匯總、提出審查意見修改初步設(shè)計(jì)審批審核開展施工圖紙會(huì)審施工圖設(shè)計(jì)《施工圖設(shè)計(jì)方案》《設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審制度》會(huì)審意見配合修改施工圖《施工圖會(huì)審意見書》配合《施工圖紙》交底《施工圖紙》交底《施工圖紙》施工現(xiàn)場配合施工結(jié)束圖紙、資料歸檔《設(shè)計(jì)圖紙管理辦法》編制日期審核日期生效日期(2) 設(shè)計(jì)變更管理工作流程流程名稱設(shè)計(jì)變更管理工作流程文件受控狀態(tài)文件管理部門總工程師造價(jià)管理部設(shè)計(jì)管理部相關(guān)部門外部相關(guān)單位相關(guān)制度/表單受理、審議、辦理開始提出設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)《設(shè)計(jì)變更申報(bào)表》《設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)管理制度》提交變更申請(qǐng)審議變更內(nèi)容《設(shè)計(jì)變更申報(bào)表》審核重新預(yù)算造價(jià)有有無費(fèi)用調(diào)整無簽發(fā)《設(shè)計(jì)變更通知書》《設(shè)計(jì)變更通知書》分發(fā)施工單位分發(fā)施工單位變更資料存檔結(jié)束編制日期審核日期生效日期(1) 工程設(shè)計(jì)合同書編制方案建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同范本 工程名稱: 工程地點(diǎn): 合同編號(hào): (由設(shè)計(jì)方編填) 設(shè)計(jì)證書等級(jí): 發(fā)包方: 設(shè)計(jì)方: 發(fā)包方委托設(shè)計(jì)方承擔(dān) 工程設(shè)計(jì),經(jīng)雙方協(xié)商一致,簽訂本合同。第4條 圖紙自審的主要內(nèi)容(1)各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號(hào)與圖紙目錄是否相符。第14條 配套企業(yè)在征詢階段和方案調(diào)整階段所需的工作圖紙,正式出圖后各部門所需的增曬圖紙可由設(shè)計(jì)企業(yè)直接發(fā)給所需單位的指定人員。(2)因施工單位原因變更設(shè)計(jì)時(shí),可由施工單位以技術(shù)核定單形式送工程管理部和設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行會(huì)簽,再送設(shè)計(jì)單位簽證后生效。(2)設(shè)計(jì)輸出文件的審查,應(yīng)包括如下兩個(gè)方面文件的審查:對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果文件的審查及對(duì)設(shè)計(jì)單位所進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)驗(yàn)證的記錄的審查。⑤所有市政部門意見和集團(tuán)各部門意見應(yīng)由設(shè)計(jì)管理部匯總交至設(shè)計(jì)單位,作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。③方案設(shè)計(jì)的方案最終經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。第三章 設(shè)計(jì)過程控制管理第6條 設(shè)計(jì)過程的跟蹤控制(1)設(shè)計(jì)管理部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn),確定對(duì)設(shè)計(jì)過程的控制要求,并形成《設(shè)計(jì)管理配合要求》,發(fā)放至設(shè)計(jì)單位。(6)發(fā)標(biāo)在設(shè)計(jì)管理部擬訂的邀請(qǐng)單位中,集團(tuán)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況直接委托設(shè)計(jì)單位。②初步設(shè)計(jì)說明收到政府的規(guī)劃方案審批意見后,總設(shè)計(jì)師組織有關(guān)人員討論初步設(shè)計(jì)的有關(guān)問題,在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地控制成本。(3)建設(shè)工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)必須委托給資質(zhì)等級(jí)符合要求(根據(jù)不同的項(xiàng)目制定具體標(biāo)準(zhǔn))的設(shè)計(jì)單位。(3)提高工程質(zhì)量,降低工程造價(jià),加快工程建設(shè)進(jìn)度。第3條 相關(guān)部門及人員的職責(zé)(1)設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)方案、設(shè)計(jì)階段的組織、實(shí)施和設(shè)計(jì)控制協(xié)調(diào)。(5)方案設(shè)計(jì)招標(biāo),必須選擇在國內(nèi)或國際建設(shè)工程設(shè)計(jì)領(lǐng)域具有較高知名度的設(shè)計(jì)單位。(3)招標(biāo)邀請(qǐng)函。②總設(shè)計(jì)師擬訂的評(píng)委名單,需報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)后實(shí)施。(4)實(shí)地跟蹤檢查內(nèi)容包括設(shè)計(jì)進(jìn)度、人員資格及專業(yè)配合等。(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)①擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后,設(shè)計(jì)管理部將設(shè)計(jì)文件同時(shí)送交項(xiàng)目前期部,由項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)征詢當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行擴(kuò)初評(píng)審。③設(shè)計(jì)單位除了由設(shè)計(jì)管理部直接將設(shè)計(jì)圖交項(xiàng)目前期部用于報(bào)建使用外,其他各階段的施工圖均由設(shè)計(jì)管理部落實(shí)審圖企業(yè)審圖。經(jīng)總經(jīng)理審核簽署后報(bào)集團(tuán)公司檔案室備案存檔。(4)其他部門不能直接通知設(shè)計(jì)單位變更設(shè)計(jì)。表41 設(shè)計(jì)文件的歸檔單位一覽表文件名稱歸檔單位設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)管理部詳規(guī)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理部方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理部初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理部概算書設(shè)計(jì)管理部、造價(jià)管理部施工圖審圖備案圖項(xiàng)目經(jīng)理部、監(jiān)理企業(yè)、質(zhì)量管理部施工圖電子文件設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)變更通知單項(xiàng)目經(jīng)理部、監(jiān)理企業(yè)施工技術(shù)核定單項(xiàng)目經(jīng)理部、造價(jià)管理部、監(jiān)理企業(yè)竣工圖項(xiàng)目經(jīng)理部第六章 總則第17條 本制度由設(shè)計(jì)管理部擬訂,其修訂權(quán)、解釋權(quán)歸設(shè)計(jì)管理部。(4)圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯(cuò)誤。第2條 本合同設(shè)計(jì)項(xiàng)目的內(nèi)容:名稱、規(guī)模、階段、投資及設(shè)計(jì)費(fèi)等,見表42。②發(fā)包方變更委托設(shè)計(jì)項(xiàng)目、規(guī)模、條件或因提交的資料錯(cuò)誤,或?qū)⑺峤毁Y料做較大修改,以致設(shè)計(jì)方需返工時(shí),雙方除需另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議(或另訂合同)、重新明確有關(guān)條款外,發(fā)包方應(yīng)按設(shè)計(jì)方所耗工作量向設(shè)計(jì)方增付設(shè)計(jì)費(fèi)。③設(shè)計(jì)方按本合同第2條和第4條規(guī)定的內(nèi)容、進(jìn)度及份數(shù)向發(fā)包方交付資料及文件。逾期超過三十天以上時(shí),設(shè)計(jì)方有權(quán)暫停履行下階段工作,并書面通知發(fā)包方。(2) 設(shè)計(jì)方為本合同項(xiàng)目所采用的國家或地方標(biāo)準(zhǔn)圖,由發(fā)包方自費(fèi)向有關(guān)出版部門購買。(7)本合同發(fā)生爭議時(shí),雙方當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決,也可由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門調(diào)解,調(diào)解不成時(shí),雙方當(dāng)事人同意由 仲裁委員會(huì)仲裁。(12)其他約定事項(xiàng)。4.市場定位。8.日照、通風(fēng)、朝向。5.外裝飾的材料質(zhì)感與色彩。4.出入口布置要求。2.重點(diǎn)公共用房的裝飾要求。2.給水系統(tǒng)(生活、生產(chǎn)、消防用水)管網(wǎng)、水量及設(shè)備。4.防火及防煙分區(qū)。3.環(huán)境設(shè)計(jì)總圖、小區(qū)中心環(huán)境設(shè)計(jì)圖紙。第3條 職責(zé)(1)造價(jià)管理部全面負(fù)責(zé)管理工程預(yù)結(jié)算,負(fù)責(zé)編制或?qū)彾üこ填A(yù)結(jié)算,負(fù)責(zé)工程量的計(jì)算、統(tǒng)計(jì),審核供方工程量。第三章 工程量統(tǒng)計(jì)及審核簽證第8條 圖紙總工程量統(tǒng)計(jì)(1)鑒于開工初期工程技術(shù)人員尚未全面掌握各專業(yè)的預(yù)算工程量統(tǒng)計(jì)規(guī)則,項(xiàng)目圖紙總工程量仍由造價(jià)管理部預(yù)算人員負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)(包括設(shè)計(jì)院和設(shè)備廠家圖紙),再由工程管理部相關(guān)技術(shù)人員核對(duì)。(2)工程管理部技術(shù)人員負(fù)責(zé)每月15日下班之前,將已經(jīng)完成的工程量統(tǒng)計(jì)資料,以及經(jīng)總包方審核簽證的《點(diǎn)工簽證單》,送交造價(jià)管理部造價(jià)工程師審核。(2)對(duì)于較為重大的分歧或爭議應(yīng)及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營副總乃至項(xiàng)目總經(jīng)理,以便盡早采取對(duì)策。(4)其他對(duì)外委托工作,由合同指定的部門單位負(fù)責(zé)審核。①工程管理部審核實(shí)際進(jìn)度情況是否屬實(shí)、是否滿足計(jì)劃要求。(2)發(fā)包工程竣工結(jié)算,實(shí)行全面逐項(xiàng)審核法。⑦經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)營副總審核后,由項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)支付。第17條 工程技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)工程量統(tǒng)計(jì)規(guī)則等方面知識(shí)的學(xué)習(xí),樹立強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)觀念,做好工程量的統(tǒng)計(jì)和審核工作,尤其是實(shí)際工程量和材料計(jì)劃。(2)設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)規(guī)范、施工圖紙等相關(guān)文件。第4條 工程量的計(jì)量必須有依據(jù),無書面依據(jù)的工程量為無效工程量。(2)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收,并符合質(zhì)量要求(僅限于工程進(jìn)度付款及竣工造價(jià)按實(shí)際結(jié)算額計(jì)量)。工程造價(jià)的確定包括以下三項(xiàng)內(nèi)容。第12條 造價(jià)管理部要負(fù)責(zé)分項(xiàng)工程單價(jià)的書面形成及確認(rèn)。此時(shí),分項(xiàng)工程單價(jià)必須在合同條款中約定。第18條 因控制成本需要,企業(yè)自行編制的分項(xiàng)工程單價(jià)(企業(yè)定額)必須是實(shí)測實(shí)量得出的,并不得高于平均市場價(jià),且應(yīng)根據(jù)人工、材料價(jià)格及施工工藝的市場變化進(jìn)行周期(或異地)調(diào)整。2.檢查附件材料,包括《決算書》、水電施工圖紙、《核定單》等。(二)適用范圍1.小區(qū)住宅的全部單體及總體的建筑安裝工程。①施工單位在結(jié)算承諾書中應(yīng)注明以下三項(xiàng)內(nèi)容A.在審價(jià)過程中不再增加任何結(jié)算資料,包括圖紙、《鑒證單》、《價(jià)格憑證》等。③經(jīng)集團(tuán)總裁認(rèn)可的《審定單》蓋章后,送審計(jì)事務(wù)所蓋章簽字。6.報(bào)送范圍本方案應(yīng)發(fā)放至企業(yè)各專業(yè)工程師、造價(jià)管理部、財(cái)務(wù)管理部及下屬物業(yè)公司。4.及時(shí)做好臺(tái)賬,嚴(yán)格核對(duì)已付款,杜絕超付。隨著項(xiàng)目的完工,項(xiàng)目經(jīng)理部的崗位也隨之減少,每完工一個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目經(jīng)理部相應(yīng)減少四個(gè)崗位。第10條 工作需要去外地出差的必須提前申請(qǐng)。第17條 項(xiàng)目經(jīng)理部對(duì)所有招待費(fèi)、交通費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一管理,即發(fā)生費(fèi)用前要經(jīng)過申請(qǐng)和批準(zhǔn),發(fā)生費(fèi)用后要經(jīng)過審核,然后統(tǒng)一報(bào)銷。(8)項(xiàng)目經(jīng)理部辦公與管理費(fèi)用目標(biāo)、計(jì)劃。第20條 項(xiàng)目經(jīng)理部工作目標(biāo)、計(jì)劃的考核(1)項(xiàng)目經(jīng)理部的各級(jí)工作目標(biāo)生效后,項(xiàng)目經(jīng)理部按時(shí)組織相關(guān)人員對(duì)工作目標(biāo)、計(jì)劃的完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。第25條 項(xiàng)目經(jīng)理部將進(jìn)度、質(zhì)量、投資檢查結(jié)果納入到績效考核之中。第33條 項(xiàng)目經(jīng)理部按月度、季度、年度和以工程項(xiàng)目為單位對(duì)工程資料進(jìn)行檢查,并將檢查結(jié)果納入績效考核之中。(3)項(xiàng)目經(jīng)理部接收企業(yè)外部信息后要匯報(bào)給項(xiàng)目經(jīng)理,由項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行分析后匯報(bào)給主管領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)部門。第40條 項(xiàng)目經(jīng)理部每年召開管理制度與措施修改民主會(huì)。(2)標(biāo)價(jià)與成本相結(jié)合的原則。單項(xiàng)工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包原則上均采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行;有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項(xiàng)工程發(fā)包可采用不定向議標(biāo)或定向議標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)安排招標(biāo)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。⑤企業(yè)自有設(shè)備一覽表,企業(yè)人力及物力資源情況。標(biāo)底的委托方式及編制原則經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)確定后由項(xiàng)目前期部編寫委托說明。第13條
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