【正文】 品價格調(diào)整：調(diào)整后的一期項(xiàng)目住宅以單身公寓及二房二廳的小面積戶型為主，其售價起價在1400元/㎡左右，均價在1450元/㎡左右，業(yè)務(wù)員對外銷售有20—50元的優(yōu)惠。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積46000平方米，公寓部分39000平方米、約為680戶，商業(yè)店鋪6650平方米。月，計(jì)算本項(xiàng)目的一房總價在7萬元左右，十年按揭月供需要520元，而租金最高300400元/套，與投資客的期望相差150元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時市場上出現(xiàn)總價低的產(chǎn)品將會馬上截流該項(xiàng)目產(chǎn)品的部分目標(biāo)客層。（2）產(chǎn)品銷售進(jìn)度：從銷售現(xiàn)場調(diào)查得知住宅銷售約為40%（含銷控），其中一房、小二房的產(chǎn)品銷售比較多；店面的小面積戶型已全部售完。好旺角（唯方公寓）、瑞鑫公寓、【本案】，其中在2004年龍池開發(fā)區(qū)竣工商品房項(xiàng)目面積比例表：2004年龍池開發(fā)區(qū)竣工商品房項(xiàng)目面積比例一覽表項(xiàng)目名稱面積（㎡）主力戶型戶型面積（㎡）交房時間燦美陽光二房95瑞鑫公寓二期一房/二房50120金山花園4萬二房/三房5060、90云龍海岸一期單身公寓/二房36080龍池雖然在市場上二房、三房也比較多，但是其銷售進(jìn)度與單身公寓相比，時間會長些。購房考慮因素：第一，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ念檻]；第二，出租的可能性；第三，收租金的煩瑣性以及房產(chǎn)管理的困難性等。由于之前普遍對區(qū)域市場持樂觀態(tài)度，大部分開發(fā)商二期項(xiàng)目接踵而至，而商鋪項(xiàng)目卻在“開發(fā)熱潮”中越積越多。二、區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場分析：龍池開發(fā)區(qū)商品房市場供應(yīng)不斷增加：（1）住宅供應(yīng)市場分析：在三年左右的時間里，區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目逐年增加，而且仍以較快的速度入市。區(qū)域人口預(yù)測：隨著燦坤落戶漳州，緊鄰海滄的龍池開發(fā)區(qū)已成為新的投資熱點(diǎn)，今后的5至10年，龍池開發(fā)區(qū)的人口規(guī)模將由現(xiàn)在的14339人遞增至12萬人以上。工業(yè)園占地160萬平方米，投資6億多美元，擁有3萬多名一線工人。羅馬假日（建坤花園）全程 策劃報告羅馬假日（建坤花園）全程策劃報告目 錄第一部分：區(qū)域市場分析篇一、區(qū)域概況…………………………………………………………5二、區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場分析………………………………………6龍池開發(fā)區(qū)商品房市場供應(yīng)不斷增加 ………………………………………62003年龍池開發(fā)區(qū)樓市呈現(xiàn)特征……………………………………………72004年龍池開發(fā)區(qū)樓市總體走勢……………………………………………7三、區(qū)域房地產(chǎn)需求市場分析………………………………………7四、相同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項(xiàng)目調(diào)查………………………………9（一）本項(xiàng)目主要競爭對手 ……………………………………………………9（二）個案分析 …………………………………………………………………10五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項(xiàng)目分析………………………………16角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目……………………………………………………………16海滄房地產(chǎn)項(xiàng)目………………………………………………………………17六、區(qū)域房地產(chǎn)市場租賃狀況分析…………………………………18第二部分：項(xiàng)目概況篇 一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………19二、項(xiàng)目SWOT分析…………………………………………………19第三部分：項(xiàng)目定位篇一、產(chǎn)品性質(zhì)定位 …………………………………………………21二、客源定位 ………………………………………………………21第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃篇一、產(chǎn)品總體規(guī)劃設(shè)計(jì) ………………………………………23二、住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)……………………………………………………24三、店鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)……………………………………………………24第五部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析一、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ……………………………………………26第六部分：產(chǎn)品營銷推廣篇一、市場主題的確立及入市的整體形象……………………………28二、案名建議： “羅馬假日” ……………………………………28三、項(xiàng)目推廣…………………………………………………………28（一）策略思考 …………………………………………………………………28品牌策略………………………………………………………………………28廣告策略：分階段主題………………………………………………………28（二）銷售進(jìn)度控制 ……………………………………………………………30（三）建坤花園的價格與銷控體系 ……………………………………………30價格與銷控體系………………………………………………………………30小結(jié)……………………………………………………………………………31（四）項(xiàng)目分階段推廣思路 ……………………………………………………31銷售第一階段：項(xiàng)目導(dǎo)入期…………………………………………………31銷售第二階段：項(xiàng)目開盤期及強(qiáng)銷期………………………………………33銷售第三階段：持續(xù)期………………………………………………………34“凱撒”商業(yè)街營銷推廣方案 第一篇:市場概述一、區(qū)域（龍池開發(fā)區(qū)）商業(yè)概述…………………………………36二、區(qū)域（龍池開發(fā)區(qū)）商業(yè)結(jié)構(gòu)…………………………………36三、區(qū)域（龍池開發(fā)區(qū)）商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀和趨勢………………36四、消費(fèi)者狀況………………………………………………………37五、經(jīng)營戶狀況………………………………………………………37 　 第二篇:商業(yè)物業(yè)競爭對手篇一、直接競爭對手——【金山家園】………………………………39二、間接競爭對手——龍池2003年，燦坤集團(tuán)在此設(shè)立燦坤工業(yè)園，并被省政府列為省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。隨著產(chǎn)品供應(yīng)量的逐漸增多，市場競爭愈加激烈。總體而言，開發(fā)區(qū)的居民生活環(huán)境得到了很好的改善，尤其在消費(fèi)水平上已經(jīng)得到了一個很大的提高。根據(jù)市場調(diào)查反饋的情況：相對于龍池開發(fā)區(qū)住宅市場的銷售，商鋪銷售難度很大，主要原因在于：商品房短期市場供應(yīng)量大，供求關(guān)系失衡，房地產(chǎn)銷售周期延長，空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重。購房目的：由于開發(fā)區(qū)建設(shè)不成熟、生活配套設(shè)施不齊全以及遠(yuǎn)離廈門和漳州市區(qū)等因素，使得目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的購房客戶，他們的目的均為投資。戶型選擇：目前在龍池開發(fā)區(qū)內(nèi)購房的投資者大都愿意購買小戶型住宅，而店面也以小面積暢銷。四、相同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項(xiàng)目調(diào)查：（一）本項(xiàng)目主要競爭對手： 龍池開發(fā)區(qū)商品房用地主要有金山家園、燦美陽光（保生公寓）、云龍海岸、龍池住宅的起價是1400元/平方米（含裝修）至1549元/平方米（含裝修），店鋪的起價是56006000元/平方米。（市場調(diào)查情況是每間房間租金在250350元/間（1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格：該盤在龍池開發(fā)區(qū)目前已有的六個地產(chǎn)項(xiàng)目中，云龍海岸整個項(xiàng)目占地面積128畝，建筑面積達(dá)到26萬平方米，其占地面積僅次于廈門能群房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的瑞鑫項(xiàng)目。其中，項(xiàng)目規(guī)劃有大量的小高層項(xiàng)目，目前，一期的小高層的價格起價在1470元/平方米，小高層價格體系僅比多層價格高3040元/平方米。小結(jié)：龍池開發(fā)區(qū)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，主要以多層為主。其一期銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。項(xiàng)目剖析：（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)合理：瑞鑫公寓二期產(chǎn)品種類多樣，大小戶型產(chǎn)品平面布局合理、可分可合，客戶購買的選擇空間大。其售價偏高也容易使其喪失很多目標(biāo)客戶，尤其是小高層的價格與云龍海岸小高層的價格相差甚遠(yuǎn)。項(xiàng)目剖析：（1）銷售周期預(yù)測：該盤開發(fā)量較小，由于項(xiàng)目的位置距離燦坤一期較遠(yuǎn)，相對銷售現(xiàn)場的人氣相對較差，但是由于規(guī)劃的24米大道及金龍汽車都規(guī)劃在此地，所以其在銷售方面不會存在地域阻力，預(yù)計(jì)其銷售周期不會太長。據(jù)調(diào)查住宅銷售情況為40%左右。項(xiàng)目剖析：項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)及項(xiàng)目內(nèi)廊式的設(shè)計(jì)規(guī)劃，在很大程度上影響了項(xiàng)目的居住品質(zhì)，公攤高達(dá)20%，降低了得房率，所以本項(xiàng)目雖然在項(xiàng)目的戶型定位上充分考慮了總價因素，其價格體系在區(qū)域市場上相對較低，但是結(jié)合項(xiàng)目的得房率其價格在區(qū)域市場上沒有優(yōu)勢。由于外來人口的不斷增加、市場上商品房項(xiàng)目缺乏，所以他們大多住在居民私房里。再則在角美鎮(zhèn)開發(fā)的房地產(chǎn)通常屬于簡單的居住型房產(chǎn)，而龍池開發(fā)區(qū)是屬于純粹的投資型地產(chǎn)。以往在海滄購房的客戶中，很大一部分人是沖著投資來的。目前租賃市場概況：而我司于2003年12月至2004年初對租賃作調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，住宅的租金已降至170300元/間；店面的空置率很高，以往出租率最高崎巷村在春節(jié)后店鋪空置也很高。發(fā)展勢頭迅猛，但是生活配套匱乏，可以做適度引導(dǎo)；（3）綜合配套優(yōu)勢：由于是新興開發(fā)區(qū)，漳州市政府投資六個億元人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并預(yù)留了公園、酒店等用地；（4）考慮到龍池開發(fā)區(qū)的生活配套需求，可以與相關(guān)物業(yè)簽訂租約，保障了物業(yè)投資客基本的租金收益；（5）建坤花園是區(qū)域商品房規(guī)格中較遲入市的項(xiàng)目。開發(fā)區(qū)內(nèi)塵土飛揚(yáng)、噪音四起，尤其是飲食場所很不衛(wèi)生等。消費(fèi)習(xí)慣：消費(fèi)理性，有多次投資的經(jīng)驗(yàn)，注重投資的回報效益的高低。戶型設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目壹期開發(fā)面積為40000平方米，針對目前市場上缺乏20平方米左右小戶型的空檔，我們大膽的提出，以20平方米左右的小戶型作為進(jìn)入市場的主力戶型。商場切入點(diǎn)：銀行利率屢次下調(diào)，股市不振，房地產(chǎn)宏觀市場空前看好，投資者店鋪的回報率比住宅高；本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)街，社區(qū)的配套工程設(shè)施缺乏，【本案】在產(chǎn)品的規(guī)劃有接崎巷村有一條商業(yè)街，符合目前區(qū)域市場的需求及現(xiàn)狀。首先，作為龍池開發(fā)區(qū)最遲入市的樓盤，其脫俗的規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格以及區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的商業(yè)步行街足以改變以往區(qū)域內(nèi)單純的房地產(chǎn)開發(fā)。使人猶如置身于意大利藝術(shù)之都羅馬。（3）在樣板房室內(nèi)空間的布置上：洗手間根據(jù)生活需要做成開放式，由毛玻璃隔開，增加生活情趣；廚房用大面積的玻璃墻實(shí)現(xiàn)自然采光，凸顯現(xiàn)代效果。一種方便、快捷、先進(jìn)、高質(zhì)量的生活方式。（3）、第三個階段：正式發(fā)售階段為正式發(fā)售階段，報價提價為1430元/平方米， 即均價13721385元/平方米，銷售面積控制在10000平方米左右，約占住宅總銷量的35%。第五階段價格執(zhí)行周期為三個月。由于項(xiàng)目周邊目前作為開發(fā)區(qū)工地，購房者客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)條件。（6）具體業(yè)務(wù)行動：■行動之一：銷售專員項(xiàng)目情況全面深度了解，現(xiàn)場銷售控制操演及業(yè)務(wù)技巧的培訓(xùn)。（數(shù)量1萬份左右，鎖定廈漳巴士，廈門湖里、海滄等外來人口聚集地及中小店鋪經(jīng)營者。整個營銷過程通過各種途徑網(wǎng)羅買家，通過低門檻將觀望的買家一網(wǎng)打盡?！龊笈砂l(fā)。目的：強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢，鞏固消費(fèi)者信心，進(jìn)一步刺激和擴(kuò)大潛在目標(biāo)客戶的購買行動。 我來了。對于一個新的開發(fā)區(qū)而言，僅消化這些樓盤即需要3——4年時間，市場壓力和過剩情況可想而知。我們在商業(yè)物業(yè)市場空前嚴(yán)峻的情況下，要做的就是想方設(shè)法掘得第一桶金，搶占商業(yè)物業(yè)核心商圈的地位。目前面積較小的店面已全部售完。龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，該盤有兩個銷售網(wǎng)點(diǎn)：一個在廈門島內(nèi)的宏業(yè)大廈1樓；另一個在燦坤次大門。現(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家200平方左右的自選超市，一家藥店、影吧6家、電子游戲室3家、小炒6家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有100多臺電腦，大型娛樂城，已開業(yè)的經(jīng)營店鋪生意較好。其店面銷售情況一般。龍池開發(fā)區(qū)店鋪?zhàn)罱N售狀況、價格、促銷手段。凱撒商業(yè)街突出時尚購物，以適合年輕一族的綜合購物為主題。南街——凱撒活色生香天地 經(jīng)營類型：餐飲娛樂業(yè) 檔次：中低檔、低檔五、定位目標(biāo) 由外到內(nèi)，由靜到動，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi)； 內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對獨(dú)立； 中高、中擋、中低檔價格互補(bǔ)，多種商品及經(jīng)營類型齊全，形成綜合市場； 實(shí)現(xiàn)一、二期商業(yè)的互補(bǔ)、互促。 第七篇：廣告策略一、媒體組合： 整體銷售階段以戶外廣告、T形旗造勢、報紙廣告做全面覆蓋配合。（潛力篇）主題： 龍池有史以來最偉大的街道誕生了！隨文1：劃行歸市，整合龍池核心商圈龍池商業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模和質(zhì)量都處于高發(fā)展期，但龍池現(xiàn)有的商業(yè)格局，極大的滯后于商業(yè)發(fā)展的的現(xiàn)狀，現(xiàn)存的市場規(guī)劃落后，經(jīng)營雜亂，沒有進(jìn)行劃行歸市，使經(jīng)營戶收益每況愈下。54 /