【正文】 里的。本來想介紹一下香港的差餉稅，彭先生是專家，已經講得非常清楚了。 我分這樣幾個方面：理論研究、現狀分析、評稅技術、實踐工作、展望。 我匯報就是這些，因為限于時間，不是聽得非常明白，我也非常歡迎熱情邀請各位專家學者有時間到杭州看一看走一走，指導工作。房地產稅的改革要推進難度也是很大的，全國老百姓如果說不贊成的話或者不同意，要推的話確實是非常艱難的一件事。 抓規(guī)范，實行房屋交易最低計稅價格管理。成交價因為普遍是真實的，少量也有偏低的，掛牌價格一般比市場價格要高，我們根據市場掛的價格進行修正，不使其計稅基準價偏離市場價。做好數據的應用工作，抓好模擬的運行也是蠻關鍵的一步。實行了計算機的管理和自動的評估。 現場勘察調查。2007年初討論形成房屋交易計稅價格評估管理系統總體思路、基本框架和建設方案，充分利用杭州市部門協作好、信息共享程度高；征管基礎好、歷史成交數據齊全，GIS地理信息系統、計算機應用技術日漸成熟等優(yōu)勢，應用批量評估技術，建立房屋交易計稅基準價數據庫和計稅價格管理系統，核定房屋交易計稅價格和提高房屋交易計稅價格管理精細化、科學化、動態(tài)化。 交易雙方低報成交價格問題比較突出，二手房買賣申報的價格，實際的成交價格是100萬，納稅人報的價格也就是90萬甚至更加低，打對折也是有可能的，這是非常普遍的。 稅制設計使房地產稅稅成為較地低層級政府的重要財源，使地方政府有動力調整以工商業(yè)發(fā)展為中心的政策導向，為住宅建設與人居環(huán)境改善投入更多的資源和資金，增加對住宅用地的供給，也有動力改善環(huán)境，使土地更集約利用，從整體上改善居住條件和環(huán)境，房地產總值進一步提升，進而提升房地產稅的收入，使整個經濟發(fā)展步入良性的軌道。同時，新型房地產稅的出臺還將伴隨著房地產交易環(huán)節(jié)稅費大幅度清理和廢止，這樣，與現行房地產稅制度相比，過去在購房時須由購房者直接承擔那部分的稅費負擔將大幅度減輕，這樣的制度設計，對于中等收入水平的居民而言，將在一定上有利于自住需求的實現。由于不備保有納稅，成為更加核算的投資選擇，因為投資股票，買股票還要交印花稅，所以很多人把投資房地產作為非常核算的投資選擇。免征額和稅率設計要使結果符合二八原則，80%的稅收來自于20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民無需納稅或只需交納很少的稅。為中國改革雜志寫了一篇文章，正面宣傳一下房地產稅的想法。第二步對居民住宅進行廣泛或者說全面清查和摸底，建立地理信息系統的基礎之上，按照價值或者是按照一定的標準，先對前10%高檔住宅開始征稅，我們和稅務系統同志們進行座談時，他們也很贊成這一點，包括征管和模擬力量都是很夠的，把經營性房地產模擬系統轉過來沒問題。在不健全的情況之下，沒有辦法全面控制整個居民住宅全面的情況。但是問題難點是在對個人住宅征稅領域，這個領域因為中國有特殊的國情，我這次到大連調研以后，我有一個非常新的體會，中國借鑒國際的經驗是很有必要的，但是中國有中國的國情。這些問題都是在進行當中，我們只是做一個簡單的介紹。 確定了房地產稅制改革需要改革實際上也是在2003年前后，可以說在中央文件當中確立了中國房地產稅收制度需要改革，我們確定改革的方案和主要的內容，按照社會主義市場經濟體制的要求，我們的目標房地產稅制改革應該建立反應市場價值的房地產稅收制度，這樣的制度會有三個方面的好處，第一有利于整個稅制體系的完善，因為在前面，我們現在在學術界，稅制改革正在進行第三次大的稅制改革，前面兩輪大的稅制改革當中，我們主要改的是一些大的稅種，像增值稅、所得稅改得比較多，但是這種房地產稅、財產類型的水五改革相對來講沒有得到重視，所以改革是滯后的。二是城鎮(zhèn)土地使用稅：1988年國務院暫行條例，對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的單位和個人征收。國務院發(fā)展研究中心的資源與環(huán)境政策研究所專家組組長倪紅日教授給我們做報告，大家歡迎！倪紅日： 今天上半截我聽了幾位教授的演講，聽到了一些最新鮮的故事，這些故事非常有意思的改革進程，也是圍繞土地和房產，但是主要集中在保有環(huán)節(jié)的稅收制度的改革與完善，談到關于流轉轉讓環(huán)節(jié)交易環(huán)節(jié)當中稅收問題我不在這里進行討論。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。現在稅制很重要的一點，和國外不太相同，居民住宅到目前為止都是沒有征收保有環(huán)節(jié)房地產稅的，現在房地產稅制總體來講和現實已經大大地脫離了，或者說滯后于其他方面市場化改革。這里就涉及到房地產稅評估工作，也就是說我們現在一直在做的，包括主管部門和北大土地研究中心一直在配合，研究人員一直在做的就是，我們要解決技術問題，房地產稅的評稅工作，在此基礎工作還要解決房地產新的稅制稅率的問題以及其他的稅制設計。我個人認為，這還不能代表我們團隊，到昨天為止我又把一些東西清理了一下，我個人認為，中國目前從03年一直到現在為止對房地產稅制改革一系列技術性的準備工作已經得到了實質性的突破，也就是說預備了對經營性房地產大面積用新稅制開征房地產稅，這個條件基本上成熟了。最重要的難點在于居民住宅房地產征稅方面，因為居民住宅房地產征稅現在的信息系統并不是很健全，信息并不是非常健全。第二步要對居民住宅進行廣泛的摸底和清查，這個步驟是稅務局自己能做得了的，我們要對上對政府和對老百姓進行正面的宣傳，現在宣傳很不夠，稅務機關做了大量的工作，很多人都不知道，而且也不清楚，對房地產稅制改革的定位，有的人說得特別復雜，有的人又扭曲得很厲害，我覺得這些都必須要進行糾正，從輿論上進行糾正。 因為這幾年中國房地產價格不斷上漲，社會輿論非常關注，今年5月底國務院批準發(fā)改委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見明確提出，要逐步推進房地產稅改革，一公布社會上又是議論非常多，但是我看了這些議論和我們幾年前研究范圍來看，還沒有超出研究的范圍，等于是炒一個冷飯。 計稅依據是房地產市場評估價值作為計稅依據的，同時要規(guī)定一定額度的免征額體現保障公民基本居住需求的基本趨向，對基本居住需求不征稅，對每個納稅人擁有的全部房地產價值作為征稅對象。開征房地產稅前，與生產性投資相比，房屋所有人可以不繳納所得稅，從而使投資擁有房地產坐待升值，睡著覺就升值了。因為在設計房地產稅制度時一項重要的考慮就是要體現國家保障居民基本居住需求的政策導向，各地居住條件低于平均水平以下的居民無需納稅或者只需要交很少的稅。房地產稅將成為地方政府穩(wěn)定的財政收入來源，有利于建立與事權相匹配的財政管理體制，理順各級政府間的關系，增強政府的執(zhí)政能力。契稅作為地方稅重要的組成部分，從2001年到2007年所占比重逐年上升，今年契稅收入達到35億，我們做房地產稅征管的背景材料。確立建設思路。2007年5月份與其簽訂政府采購合同，承擔房屋交易計稅基準價的數據庫任務。第三是朝向。 有了數據庫以后怎么樣用，有了數據庫不能用，用不了，建了也沒什么效果。調整的方法一是適應，二是數量，一般是6個月，一個區(qū)域內成交價格、掛牌價格樣本數據達到要求的數量，成交的價格贊定為100，掛牌的價格為300個，根據數學模型自動計算并調整該區(qū)域內的房屋基準價。動態(tài)調整曲線圖，08年3月份開始，中間這條是基準價，計稅基準價曲線圖，粉紅顏色的線是納稅人申報的價格線，黃顏色的是掛牌價格線，計稅基準價的數據庫是比較接近于市場的價格，納稅人申報的價格一般要比市場價格要低，我也有體會，中國納稅人包括房子交易雙方都是為了少交稅，這是非常嚴重的，尤其是香港，房地產稅征收體現社會公平，市場是公開的，這個房子要交多少物業(yè)稅，多少房產稅是公開的，管理的取向不太一樣，難度也是蠻大的。因為要推出一項制度的改革，確實非常不容易，昨天也有一位專家講到對納稅人的教育工作，推出任何一項稅費改革必要的準備，推出這個辦法之前也舉辦了房產中介公司專題培訓講座，對實行最低計稅辦法進行政策講解和業(yè)務輔導，召開新聞媒體參加的說明會，宣傳最低計稅價格管理辦法既有利于簡化版稅辦證手續(xù)，提高征稅機關的版稅效率，讓老百姓對最低計稅價格管理辦法出臺有時前的認同和了解，我們還走浙江省房地產經紀人和估價師協會、市信訪局、12345市長公開電話，宣講辦法出臺積極意義和可能產生社會反向，需的他們的理解和支持，確保最低計稅價格管理辦法的平穩(wěn)實施。國家稅務總局對杭州的做法給予高度的評價和充分的肯定，正在全國各地推行的國家稅務總局委托杭州市開發(fā)通用化軟件在全國推廣模擬評測技術，大部分也是采用杭州的做法。和前面各位專家教授稍有區(qū)別的是，假如房地產稅是一項巨大的系統工程，前面更多講的是總設計師的事情，我現在匯報作為建筑工人怎么樣找到這個稅，怎么評估的問題。 總結歸納一些觀點，對房地產稅的理論研究。 簡單匯報一下關于稅源的情況。 我們的評稅技術標準從06年開始起草，到目前已經完成了第七稿，基本上能夠吸納的意見全部都歸納進去了，總則、評估機構、工作流程、爭議等。在此基礎上實現完整的評估系統，數據從哪里進去，從哪里出來，能夠形成什么樣的數據，都是需要說清楚的。第二點就是稅源數據庫，這也是一項基礎性的工作，要依據魚鱗圖冊的思想，從宗地到樓的思路，房地產稅第一步究竟怎么樣邁出去？分了三步走，在此基礎上再優(yōu)化一點。重點從數據的獲取、模型的建立，包括和浙江天正公司一起完善CAMA系統，CAMA系統基本能夠滿足批量評稅使用的需要，在我的報告之后，浙江天正楊朔還要做比較詳細的系統演示說明。 商業(yè)房地產批量評稅的方法首選是收益法，我們國家這幾年關于收益法的研究還沒有明確的結論和進展，有沒有研究？有的，但是沒有特別好的結論，也是借助試點的項目，把商業(yè)房地產批量評估用收益法這種批量評估仔細研究一下，通過和加拿大專家，包括香港地區(qū)彭贊榮教授其他專家的交流，我們認識到收益法的確很重要，在香港征收的差餉主要是從租金價值征收，實際上也是屬于收益方法，所以從這些道理出發(fā)有必要宣傳簡單一點的地區(qū)，采用收益方法探討批量評估技術，并且探討可行性，在中國大陸一旦采用收益法對商業(yè)房地產開始進行評估的話，我們能否獲得比較好的數據，特別是有法律依據政府的登記的數據，這都是我們課題主要的背景。 這是我們從商業(yè)立體城市模型網站上切下來的一塊，大家可以看得更形象一點，這些寫字樓都是高層的寫字樓，建筑的質量和檔次很高很漂亮。包括房屋登記卡片號、權利人、房產證號、辦證時間、樓幢號、總層數、具體的產權單位所在的樓層、部位、房間號、結構、建筑面積、抵押或者查封信息、抵押價值、開發(fā)商、總建筑面積、規(guī)劃用途15項指標，但是沒有空間數據，通過購買和北京市給我們提供的矢量地籍圖的數據上，也是很好很規(guī)范的數據。關于收益年期的問題我畫了一張圖橫軸是房地產的使用年期，從零到一百，中國大陸房地產土地使用權限制住宅最多用70年，好多人說住宅設計質量不好30年要拆掉，我們不管，理論上是一百年，縱軸是房地產收益的倍數，我們測算出來的價值量，把自拔化率從5%到10%，隨著年期變化收益大小都畫下來了，大家可以看到，這個區(qū)域曲線很平緩，這個區(qū)域曲線比較陡，實際上是反應了一些問題，我們收益法理論后面所反應本質的問題，下面我打了一行字，在8%資本化率的情況下，從40年土地的房地產的使用年期或者土地使用年期，大家發(fā)現這條曲線是平緩不動的，對于比較新的房地產來說，用收益法評估的話，年期40年之后就沒什么意義了，為什么說8%的資本化率，因為商業(yè)房地產資本化率大概在9%比較高，住宅可能要低于5%，房子比較新的情況下，年期實際上沒有什么意義，當房地產比較老的情況下，從這上面來看，年期就有意義了，比較老的房子怎么樣收稅，應不應收稅還應該探討。 這個系統初期只具備對住宅小區(qū)基準價修正法模型，沒有成本法和收益法，我們的收益法重新在這個系統里面做起來的，具有很好改造成CAMA系統的基礎，我們也選擇了這個軟件進行改造，這是它登陸的界面，主界面，我們也通過XX公司的幫助，在很短的時間內，把它結合到杭州系統里邊，實際上GIS更多空間分析功能不具備，但是一般的查詢定位演示顯示都已經有了，一會兒也會給大家看，這是我們的項目區(qū)。35 /