【正文】 業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點(diǎn)和整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營定位。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。比如請政府領(lǐng)導(dǎo)、明星出席剪彩；放飛象征和平和希望的鴿子；搞一些“準(zhǔn)業(yè)主酒會”之類的活動；搞些抽獎、模特演出等活動。 沒有什么能夠比一個(gè)個(gè)激動人心的故事（事件）更加能夠產(chǎn)生口碑傳播了。當(dāng)年我們的革命老前輩，忍饑受凍、拋頭顱、撒熱血、不要命的干革命，為什么呢？就因?yàn)楣伯a(chǎn)黨給予他們革命信念，光明的前景和希望！因此給我們的目標(biāo)客戶描繪美好的前景和財(cái)富期望是我們做廣告的目的和任務(wù)。把商鋪?zhàn)鐾竽苜u個(gè)好價(jià)錢！ 先談?wù)勆啼仩I銷的核心，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商、投資人、租賃經(jīng)營者、消費(fèi)者、都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此，不可避免的存在許多矛盾，象發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣；投資者希望租金提高、要求高回報(bào)；而經(jīng)營者要求好用、先培育市場；現(xiàn)在大部分開發(fā)商是希望商鋪全部售出，盡快回籠資金，但結(jié)果往往事與愿違，許多商鋪銷售出現(xiàn)上先后留下商業(yè)“爛尾”，由于投資人的意志不能很好的統(tǒng)一在一起，在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面就出現(xiàn)了問題，問題在什么地方？其實(shí)就在，他們誰也沒有關(guān)心最終的消費(fèi)者，開發(fā)商沒有考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃是否符合消費(fèi)者需求，投資人沒有一個(gè)“養(yǎng)商”的長遠(yuǎn)目標(biāo)，經(jīng)營者沒有考慮整個(gè)區(qū)位內(nèi)和商圈半徑內(nèi)的消費(fèi)需求，所以權(quán)衡協(xié)調(diào)各方面的利益關(guān)系，做好業(yè)態(tài)規(guī)劃，將商鋪?zhàn)鐾蔀槊總€(gè)參與者的共同心愿，這就是商鋪營銷的核心！邳州“韓世步行街”其不成功之處就是因?yàn)闃I(yè)態(tài)規(guī)劃不明，招商滯后，經(jīng)營管理不到位造成的。 目標(biāo)客戶分析以及當(dāng)前的市場狀況 商業(yè)地產(chǎn)的特性決定了其目標(biāo)消費(fèi)群體是“小眾”而不是“大眾”，商業(yè)地產(chǎn)是用來經(jīng)營的、創(chuàng)造利潤的，因此它的目標(biāo)客戶是投資者和經(jīng)營者。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如百貨、專業(yè)市場、商業(yè)中心等，一般都實(shí)行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售。 二、 三、 統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。 近期由于邳州市政府推行沿街各單位破墻透綠的政策，相當(dāng)數(shù)量的沿街門面房被拆除，這將會給宏大的未來銷售帶來很有利的因素。 一般來說，一個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)廣告不一定是最有特點(diǎn)的，很多地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告很簡單，主要是介紹位置、價(jià)格、環(huán)境、特點(diǎn)，通過廣告的定位選擇出目標(biāo)人群，從廣告的設(shè)計(jì)角度來看，這類廣告毫無新意，但從效果來看，這些廣告卻成為有效的宣傳工具。 商業(yè)地產(chǎn)由于其龐大的建筑規(guī)模和入住客戶群體需求，針對目標(biāo)群體的宣傳推廣便成為一筆不菲的開銷，除了報(bào)紙、電視等固定媒體體外，其中運(yùn)用最多的形式便是活動營銷。 為了提高影響力，活動面向全省乃至全國敢于表現(xiàn)自我、挑戰(zhàn)自我的女性朋友，給她們提供一個(gè)展現(xiàn)風(fēng)采與才藝的舞臺，展示新時(shí)代女性東方美、靚麗的青春風(fēng)采、才智與自信，積極向上、敢于挑戰(zhàn)的精神風(fēng)貌。在招商之前，要進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)營銷的核心：運(yùn)營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的重心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。對于一個(gè)大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，微觀經(jīng)營主體包括的內(nèi)容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等服務(wù)性設(shè)施，這方面比重在商業(yè)房地產(chǎn)中一直呈上升趨勢。因此我們在制定招商計(jì)劃時(shí)，要確定各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成和數(shù)量，它們占整個(gè)可出租面積的比例以及他們在商業(yè)房地產(chǎn)中的地位和位置。　　其次，在微觀商業(yè)主體的布局上，應(yīng)該考慮選擇一些微觀商業(yè)主體集中布置，因?yàn)橘徫镎邔ι虡I(yè)房地產(chǎn)只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，方便的進(jìn)行款式、質(zhì)量和價(jià)格的比較。第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品款式、價(jià)格和顏色進(jìn)行比較。小型百貨商店往往也很重要。他們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽(yù)對于服裝店的布局要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。他們能夠有效地增加商業(yè)房地產(chǎn)的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。此外，位置不同，租金也會有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。在這點(diǎn)上宏大要根據(jù)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，慎重考慮決策。 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊是招商宣傳的重要環(huán)節(jié)，是招商的基本宣傳資料，關(guān)系到企業(yè)的形象；手冊要突出如下關(guān)鍵點(diǎn)：宏大所處的鉆石絕版地段，首座引領(lǐng)邳州現(xiàn)代商業(yè)潮流的超級航母，蘇北首家縣級shaopping mall .邳州的人口、消費(fèi)能力潛力、發(fā)展前景，回報(bào)期望等。售樓部要經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和施工！ 事實(shí)告訴我們，人是被細(xì)節(jié)打動的，沒有細(xì)節(jié)的完美就沒有完美的結(jié)局！ 根據(jù)中國房產(chǎn)資料表明，售樓員在售樓中往往會起很關(guān)鍵的作用：在市場定位準(zhǔn)確、策劃成功的樓盤中，她們的作用能占到20％左右；如果在特定的、不夠發(fā)達(dá)的市場環(huán)境下，她們發(fā)揮的作用可能在10％左右