【正文】 業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點和整個商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營定位。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。比如請政府領導、明星出席剪彩；放飛象征和平和希望的鴿子；搞一些“準業(yè)主酒會”之類的活動；搞些抽獎、模特演出等活動。 沒有什么能夠比一個個激動人心的故事（事件）更加能夠產(chǎn)生口碑傳播了。當年我們的革命老前輩，忍饑受凍、拋頭顱、撒熱血、不要命的干革命，為什么呢？就因為共產(chǎn)黨給予他們革命信念，光明的前景和希望！因此給我們的目標客戶描繪美好的前景和財富期望是我們做廣告的目的和任務。把商鋪做旺后能賣個好價錢！ 先談談商鋪營銷的核心，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商、投資人、租賃經(jīng)營者、消費者、都有自己的利益出發(fā)點，因此，不可避免的存在許多矛盾，象發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣；投資者希望租金提高、要求高回報；而經(jīng)營者要求好用、先培育市場；現(xiàn)在大部分開發(fā)商是希望商鋪全部售出，盡快回籠資金，但結(jié)果往往事與愿違，許多商鋪銷售出現(xiàn)上先后留下商業(yè)“爛尾”，由于投資人的意志不能很好的統(tǒng)一在一起，在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面就出現(xiàn)了問題，問題在什么地方？其實就在，他們誰也沒有關心最終的消費者，開發(fā)商沒有考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃是否符合消費者需求，投資人沒有一個“養(yǎng)商”的長遠目標，經(jīng)營者沒有考慮整個區(qū)位內(nèi)和商圈半徑內(nèi)的消費需求，所以權衡協(xié)調(diào)各方面的利益關系，做好業(yè)態(tài)規(guī)劃，將商鋪做旺成為每個參與者的共同心愿，這就是商鋪營銷的核心！邳州“韓世步行街”其不成功之處就是因為業(yè)態(tài)規(guī)劃不明，招商滯后，經(jīng)營管理不到位造成的。 目標客戶分析以及當前的市場狀況 商業(yè)地產(chǎn)的特性決定了其目標消費群體是“小眾”而不是“大眾”，商業(yè)地產(chǎn)是用來經(jīng)營的、創(chuàng)造利潤的，因此它的目標客戶是投資者和經(jīng)營者。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售。 二、 三、 統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權、經(jīng)營權、管理權三權分離。 近期由于邳州市政府推行沿街各單位破墻透綠的政策，相當數(shù)量的沿街門面房被拆除，這將會給宏大的未來銷售帶來很有利的因素。 一般來說，一個優(yōu)秀的地產(chǎn)廣告不一定是最有特點的，很多地產(chǎn)項目的廣告很簡單，主要是介紹位置、價格、環(huán)境、特點，通過廣告的定位選擇出目標人群，從廣告的設計角度來看，這類廣告毫無新意，但從效果來看，這些廣告卻成為有效的宣傳工具。 商業(yè)地產(chǎn)由于其龐大的建筑規(guī)模和入住客戶群體需求，針對目標群體的宣傳推廣便成為一筆不菲的開銷，除了報紙、電視等固定媒體體外，其中運用最多的形式便是活動營銷。 為了提高影響力，活動面向全省乃至全國敢于表現(xiàn)自我、挑戰(zhàn)自我的女性朋友，給她們提供一個展現(xiàn)風采與才藝的舞臺，展示新時代女性東方美、靚麗的青春風采、才智與自信，積極向上、敢于挑戰(zhàn)的精神風貌。在招商之前，要進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)營銷的核心：運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的重心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。對于一個大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目，微觀經(jīng)營主體包括的內(nèi)容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等服務性設施，這方面比重在商業(yè)房地產(chǎn)中一直呈上升趨勢。因此我們在制定招商計劃時，要確定各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成和數(shù)量，它們占整個可出租面積的比例以及他們在商業(yè)房地產(chǎn)中的地位和位置?！　∑浯?，在微觀商業(yè)主體的布局上，應該考慮選擇一些微觀商業(yè)主體集中布置，因為購物者對商業(yè)房地產(chǎn)只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，方便的進行款式、質(zhì)量和價格的比較。第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品款式、價格和顏色進行比較。小型百貨商店往往也很重要。他們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽對于服裝店的布局要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。他們能夠有效地增加商業(yè)房地產(chǎn)的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。此外，位置不同，租金也會有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項目內(nèi)部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。在這點上宏大要根據(jù)自己的戰(zhàn)略目標，慎重考慮決策。 招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是招商宣傳的重要環(huán)節(jié)，是招商的基本宣傳資料，關系到企業(yè)的形象；手冊要突出如下關鍵點：宏大所處的鉆石絕版地段，首座引領邳州現(xiàn)代商業(yè)潮流的超級航母，蘇北首家縣級shaopping mall .邳州的人口、消費能力潛力、發(fā)展前景，回報期望等。售樓部要經(jīng)過精心設計和施工！ 事實告訴我們，人是被細節(jié)打動的，沒有細節(jié)的完美就沒有完美的結(jié)局！ 根據(jù)中國房產(chǎn)資料表明，售樓員在售樓中往往會起很關鍵的作用：在市場定位準確、策劃成功的樓盤中，她們的作用能占到20％左右；如果在特定的、不夠發(fā)達的市場環(huán)境下，她們發(fā)揮的作用可能在10％左右