【正文】 化的作用，在功能改造上無能為力 精裝修 /全裝修 全面家居解決方案 ?裝修對象：成型的戶型 ?具有完整的產品體系 ?建筑設計、室內設計和景觀設計并行 ?設計的重點是實用性，設計的復雜性和技術要求更高 承建商 供應商 監(jiān)理公司 設 計 師 共贏 萬科的作用 系統(tǒng)和平臺的搭建者 資源集成者 全面家居解決方案 ＝ “ 共生體系 ” 萬科標桿研究 第 26頁 版權所有 ,不得翻印 全面家居解決方案將形成八大功能系統(tǒng)，未來產品以成品房為主 八大功能系統(tǒng) 玄關空間系統(tǒng) 衛(wèi)浴空間系統(tǒng) 收納空間系統(tǒng) 家政空間區(qū)域 家居智能化系統(tǒng) 廚房空間系統(tǒng) 廳房空間系統(tǒng) 公共空間區(qū)域 2022年：項目裝修房開工面積達到 50% 2022年：項目裝修房開工面積達到 80%（除別墅） 2022年：項目裝修房開工面積達到 100% 50% 80% 100% 在未來 23 年將全面實 現(xiàn)全家居解 決方案，提 升萬科產品 的品質和市 場競爭力 萬科標桿研究 第 27頁 版權所有 ,不得翻印 目錄 二、戰(zhàn)略篇 愿景和價值觀 商業(yè)模式 產品戰(zhàn)略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產業(yè)化研究和產品標準化 (4) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列 …… 萬科標桿研究 第 28頁 版權所有 ,不得翻印 產品系列 核心價值 品類 金色 GOLDEN系列 (城市住宅 ) 便捷的城市生活 注重工作便利 ,關心產品服務及品質 G1（商務住宅） 追求居住改善和品質 G2（城市改善） 低總價優(yōu)勢 G3（城市棲居） 城花 CITY系列 (城郊住宅 ) 舒適居住 （第一居所） 追求舒適居住 C（城郊改善） 四季 TOWN系列 (郊區(qū)住宅 ) 低價格 價格務實 T1（郊區(qū)棲居） 舒適居住 （第二居所） 考慮父母養(yǎng)老或休閑 —— T2（郊區(qū)享受） 高檔 TOP系列 自然人文 占有稀缺資源 銷售價格在市區(qū)均價 2倍以上 TOP1（城市豪宅） TOP2 （郊區(qū)豪宅） 萬科目前產品系列可以大致歸集到八個產品品類中，實際上八個產品品類最本質的還是根據(jù)地塊屬性來確定 萬科標桿研究 第 29頁 版權所有 ,不得翻印 金色 GOLDEN系列 (城市住宅 ) 品類 土地屬性 主力細分客戶構成 產品 典型項目 項目命名結構 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 購買動機 主力戶型 產品 類型 產品核心價值點 G1 （商務住宅） 1)商務屬性高 ,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達 2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音以及人群復雜等 3)商業(yè)價值高、居住價值一般 * * 商務人士 * 投資 單房（ 25— 35） 一房（ 35－ 45） 高層 商務服務 海晟名苑 萬科 X路 X號 頂級商務人士 投資 大戶型：有高端傾向 二房 160170 三房 180200 高層 北京 US聯(lián)邦公寓 G2 （城市改善） 1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜 2)適宜居住 1 10% 孩子三代 35－45 改善 四房（ 180—220） 小高層 高層 大家庭 生活 成都金色 萬科金 XXX 2 40% 后小太陽 4045 改善 三房（ 150－180） 小高層 高層 功能完 善 3 40% 小太 陽 3539 改善 三房（ 150－180） 小高層 高層 凸顯主人功能 4 10% 老年一代 4550 空巢 二房（ 100－120） 小高層 高層 凸顯自我功能 G3 （城市棲居） 1）要求公共交通密集，站點在步行距離內 2）周邊有較完善的生活配套 3）居住價值一般 1 70% 青年之家 25－35 棲居 一房（ 30－ 50） 二房（ 65－ 80） 高層 功能緊 湊 武漢C8B8 成都加州灣 萬科 XX匯、萬科 XX閣、萬客 XX苑、萬科 XX工房 2 15% 青年持家 25－30 棲居 三房（ 80－ 90） 高層 功能緊 湊 3 15% 小小太陽 30－35 棲居 三房（ 80－ 90） 高層 功能緊 湊 萬科標桿研究 第 30頁 版權所有 ,不得翻印 城花 CITY系列 (城郊住宅 ) 品類 土地屬性 主力細分客戶構成 產品 典型項目 項目命名結構 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 購買動機 主力戶型 產品 類型 產品核心價值點 C （城郊改善） 1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近 2）相對市中心居住密度低 3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質、空氣質量好） 1 10% 孩子三 代 35－45 改善 四房（ 150－190） 四房（ 200—240） 情景洋房 TownHouse 享受功能 水晶城 西山庭院 萬科 XXX園 2 20% 后小太 陽 40－45 改善 三房（ 130－150） 情景洋房 情趣功能 三房（ 180—200） TownHouse 3 30% 小太陽 35－39 改善 三房（ 130－150） 情景洋房 炫耀展示 三房（ 180—200） TownHouse 4 5% 老年一 代 4550 空巢 二房（ 90－100） 多層 小高層 凸顯自我功能 5 5% 青年持 家 3035 改善 三房（ 110－130） 注重父 母 6 30% 小小太 陽 3035 改善 三房（ 110－130） 功能合 理 萬科標桿研究 第 31頁 版權所有 ,不得翻印 四季 TOWN系列 (郊區(qū)住宅 ) 品類 土地屬性 主力細分客戶構成 產品 典型項目 項目命名結構 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 購買動機 主力戶型 產品 類型 產品核心價值點 T1 （郊區(qū)棲居） 1）距離目標客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c較遠 2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有 3）項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內部解決 4）要有小區(qū)環(huán)境 5）地塊條件通常只有三通（水電路） * 50% 青年之 家 25－35 棲居 二房（ 75－ 85） 多層 小高層 高層 功能實用 上海假日風景一二期 深圳四季花城一到五期 萬科 XXX城 20% 小小太 陽 2530 棲居 二房（ 75－ 85） 功能實 用 10% 青年持 家 25－30 棲居 三房（ 90－110） 功能實用 10% 孩子三 代 2530 棲居 三房（ 90－110） 功能實 用 10% 老年一 代 45以上 空巢 二房（ 75－ 85） 功能實用 T2 （郊區(qū)享受） 1）有自然資源 2）距離城市較遠 ,但有快速道路可達 3）沒有完善生活配套 ,但地塊周邊可能有休閑配套 (或有條件可做到 ) 1 50% 孩子三 代 35－45 空巢 三房（ 200—240） TownHouse 資源擁有 杭州良渚 深圳東海岸 以資源命名 2 50% 后小太 陽 35－45 改善 一房兩房（ 5090） 情景多層 資源擁有 萬科標桿研究 第 32頁 版權所有 ,不得翻印 高檔 TOP系列自然人文 品類 土地屬性 主力細分客戶構成 產品 典型項目 項目命名結構 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 購買動機 主力戶型 產品 類型 產品核心價值點 TOP1 （城市豪宅） 位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源 —— —— —— 高 —— —— —— 資源占有 俊園 —— TOP2 （郊區(qū)豪宅） 位于郊區(qū) ,占有稀缺景觀資源 資源占有 十七英里 萬科標桿研究 第 33頁 版權所有 ,不得翻印 經過幾個階段萬科已經形成幾個主流產品系列，尤其是為外界熟知的四大產品系列 第一代產品：起步階段 時間： 19881998 特點： 處于產品開發(fā)初級階段，并沒有形成規(guī)?；?、標準化開發(fā)的產品系列 代表項目： 天景花園、荔景大廈（獲“魯班大獎”） 第二代產品：成長階段 時間： 19992022 特點： 集中于住宅領域，形成關注大眾住宅的產品系列 代表項目： GOLDEN(金色家園 )、 CITY(城市花園 )、 TOWN(四季花城 )等三大產品系列 第三代產品：創(chuàng)新階段 時間： 2022年至今 特點： 在原有產品系列的基礎上，不斷創(chuàng)新，產品更成熟，設計更加注重客戶需求 代表項目： 金域藍灣、東海岸、 17英里、萬科城 從 1992年開始形成 城郊住宅 CITY(城市花園 )系列： 90年代末形成 城市住宅 GOLDEN(金色 )系列： 1999年開始形成 郊區(qū)住宅 TOWN(四季 )系列： 2022年開始形成高檔 TOP(自然人文 )系列： 萬科標桿研究 第 34頁 版權所有 ,不得翻印 萬科形成了相對穩(wěn)定的產品系列：城市花園、四季花城、金色家園和自然人文系列 舉例 產品特色 產品線（形成 時間） 產品系列 深圳萬科四季花城、萬科 18