【正文】 ： 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 實(shí)用面積： 它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額； 層高： 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用； 三通一平： 是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整； 七通一平： 是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整； 紅線圖： 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 4） 混合結(jié)構(gòu)，承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。從單一的地 段價(jià)格到注重挖掘樓盤(pán)的內(nèi)涵。 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征 a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； c) 資源的有限性； d) 物業(yè)的差異性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、 抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。由此進(jìn)一步引申出買(mǎi)“樓花 ”、賣(mài) “樓花 ”、炒 “樓花 ”等。 6 通廊式高層住宅 gallery tall building of apartment 以共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。 5 標(biāo)準(zhǔn)層 typical floor 平面布置相同的住宅樓層。 4 輪椅坡道 ramp for wheelchair 坡度、寬度及地面、扶手、高度等方面符合乘輪椅者通行要求的坡道。老年人住宅以套為單 位，普通住宅樓棟中可設(shè)置 若干套老年人住宅。 3 建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比 （ %）。 2 中高層住宅（ 7～ 9 層）比例 中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（ %）。 1 其它用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民汽車(chē)地面停放場(chǎng)地。177。主樓旁還建有水池、靜中有動(dòng)，生機(jī)盎然。這座擁有 325 房間的大飯店， 因山就勢(shì)， 由 5座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有 4層。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個(gè)建 筑物充滿(mǎn)了活力。 復(fù)興時(shí)期的建筑： 此類(lèi)建筑是十五世紀(jì)至十七世紀(jì)流行歐洲的建筑風(fēng)格。 講究色彩的搭配 ： 中國(guó)的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。 寬在 30mm 以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉(cāng)等。 1各種變形逢、沉降縫，寬在 30mm 以?xún)?nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積，高低聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。 1有柱車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。 建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）： 包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面 積、其它公攤面積等。170。 坡屋頂： 屋面坡度較大，在 10%以上。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。當(dāng)樓梯踏步超過(guò) 18 步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái)，起緩沖休息的作用。 按樓梯的布置方式可分 為： 單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁(yè)板連接而成。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個(gè)方向開(kāi)啟的門(mén)上；雙管式適用于內(nèi)外兩個(gè)方向都能開(kāi)啟的門(mén)上。 類(lèi)型： 門(mén)的種類(lèi)很多，按使用材料分，有木門(mén)、鋼門(mén)、鋼筋混凝土門(mén)、鋁合金門(mén)、塑料門(mén)等。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開(kāi)在屋頂上的窗稱(chēng)為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。 窗的采光作用主要取決于窗的面積。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類(lèi)似地面中的墊層和基層。直接承受上部傳來(lái)荷載的墻稱(chēng)為承重墻，而不承受外荷載的墻稱(chēng)為非承重墻。 窗： 其主要作用是通風(fēng)采光。 （ 3）樓板和地面： 樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。多孔磚的規(guī)格為 240 mm 115 mm 90 mm，每立方米約重 1400 Kg。 黏土磚 黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。 鋼筋 建筑鋼筋的種類(lèi)：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱(chēng)熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。 框架結(jié)構(gòu) 主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過(guò)端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱(chēng)框架）。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱(chēng)為工業(yè)廠房。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)評(píng)估師等。企業(yè)在選擇和制定置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，加強(qiáng)了對(duì)置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，置業(yè)顧問(wèn)的熱情及專(zhuān)業(yè)知識(shí)能夠讓人體會(huì)到這個(gè)樓盤(pán)的內(nèi)涵，產(chǎn)生信任感，更愿意買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的房子。一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)引進(jìn)的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司的置業(yè)顧問(wèn)。 方向二：轉(zhuǎn)崗，業(yè)向轉(zhuǎn)崗主要有三個(gè)方向 策劃方向發(fā)展。發(fā)展階段為：延展專(zhuān)員，延展主管，延展經(jīng)理，市場(chǎng)總監(jiān)。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為 焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。 按強(qiáng)度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個(gè)級(jí)別。1000℃的高 溫下煅燒即成磚。它承受基礎(chǔ)傳來(lái)的整個(gè)建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。 （ 4）樓梯： 是指樓層間垂直交通通道。凡位于房屋四周的墻稱(chēng)為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱(chēng)為山墻。 根據(jù)其構(gòu)造又分為：實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻。 基層： 墊層下面的土層就是基層。一般居住房間的窗地比為 1/7 左右。主要用于交通和疏散，同時(shí)也起采光和通風(fēng)作用。 按開(kāi)啟方式分為：平開(kāi)門(mén)、彈簧門(mén)、折疊門(mén)、推拉門(mén)、轉(zhuǎn)門(mén)、圈簾門(mén)等。此門(mén)開(kāi)啟時(shí)不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車(chē)庫(kù)、車(chē)間大門(mén)及壁櫥門(mén)等。 樓梯 （ 1） 樓梯的種類(lèi)： 樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運(yùn)以及安全疏散的原則確 定。 欄桿、欄板和扶手： 欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺(tái)邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。 （ 2） 屋頂?shù)念?lèi)型： 按屋面形式大體可分為四類(lèi)：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦材做屋面。15M，折板的傾角為 30度161。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。 建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其 水平投影面積的一般計(jì)算建筑面積。 穿過(guò)建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)、層高在 米以?xún)?nèi)的設(shè)備層。結(jié)構(gòu)以161。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類(lèi)更是多得無(wú)法統(tǒng)計(jì)。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品， 表現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期所提倡的人文主義思想。如深圳的國(guó)際貿(mào)易大樓，它高 160 米，有 53 層樓面。它的內(nèi)部設(shè)施 卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運(yùn)用電腦、空調(diào)、光感應(yīng)等新技術(shù)。小村161。 居住小區(qū) 一般稱(chēng)小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（ 1000015000 人）相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿(mǎn)足該區(qū)居民基本的 物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 小區(qū)（級(jí)）路 一般用以劃分組團(tuán)的道路。 1 建筑線 一般稱(chēng)建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 2 住宅建筑套密度（毛） 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套 /ｈｍ ?）。 3 停車(chē)率 指居住區(qū)內(nèi)居民汽車(chē)的停車(chē)位數(shù)量與居住戶(hù)數(shù)的比率（％）。 無(wú)障礙通路 barrierfree passage 住宅外部的道路、綠地與公共服務(wù)設(shè)施等用地內(nèi)的適合老年人、體弱者、殘疾人、輪椅及童車(chē)等通行的交通設(shè)施。 4 臥室 bed room 供居住者睡眠、休息的空間。 5 平臺(tái) terrace 供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 6 半地下室 semibasement 房間地面低于室外地面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/3，且不超過(guò) 1/2者。 6 外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，第二產(chǎn)業(yè)。 第二章 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 五個(gè)階段： 1） 88— 92 年開(kāi)放以后剛開(kāi)始設(shè)立售樓處，設(shè)有廣告看 板，出現(xiàn)炒賣(mài)地皮，房產(chǎn)供不應(yīng)求。 第三章 房地產(chǎn)的類(lèi)型劃分 按用途劃分： a)居住房地產(chǎn) b)商業(yè)房地產(chǎn) c)旅游房地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn) e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù) 劃分的規(guī)定 : a) 低層住宅為 13 b)多層住宅為 46層 c)小高層 住宅為 711 d)中高層住宅為 1216 e)16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。磚墻、木柱建造的 6） 其它結(jié)構(gòu)，凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類(lèi)。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 以上（含 ）的永久建筑。 得 房率： 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。使用，收益和處分的權(quán)利。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 空置商品住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過(guò)一年的商品住宅。 7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。 15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。 2 特征：天性激動(dòng)、易受外界慫恿與刺激，很快就能作決定。 對(duì)策：推銷(xiāo)人員須 能先取得他的信任，加強(qiáng)他對(duì)產(chǎn)品的信心。 對(duì)策：提出可信而有力的業(yè)績(jī)、品質(zhì)、保證。設(shè)法解決，免得受其拖累。同時(shí)在交談中不妨談?wù)劚舜说纳畋尘?、未?lái)、感情等問(wèn)題，這種親切的交談方式很容易促使他們的沖動(dòng)購(gòu)