武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目營銷思路(更新版)
【正文】 湘隆時代沌口開發(fā)區(qū)－區(qū)域購物中心起價5800元/平米（最高價8000元/平米）漢口漢正第一大街漢正街－服裝批發(fā)整個范圍4000050000元/平米E激活本地消費(fèi)——優(yōu)良的可競爭的服務(wù)質(zhì)量、商品信息、商品價格。[目標(biāo)客源構(gòu)想]客源整體定位——中小型投資客成熟大投資客：他們是專業(yè)投資者，最為關(guān)注的就是地塊的升值潛力和長久的回報(bào)機(jī)會中小投資者：容易受大投資客和項(xiàng)目銷售情況的影響，因?yàn)槭诸^資金有限，所以他們要考慮更多的問題，如商鋪的總價和回報(bào)率。引用，武漢成功商圈特性，引發(fā)市民認(rèn)同。虛實(shí)結(jié)合體驗(yàn) —— 電子結(jié)算、網(wǎng)絡(luò)購物、電子優(yōu)惠券、真實(shí)店鋪鏈接網(wǎng)絡(luò)服務(wù)交易體驗(yàn) —— 電子商務(wù)中的面對面服務(wù)，送貨上門等增值服務(wù)商品終極體驗(yàn) —— 運(yùn)動品牌體驗(yàn)、室內(nèi)極限運(yùn)動、CEPA超市影視文化體驗(yàn) —— 影視中心、文化沙龍、藝術(shù)之廊第六部分、產(chǎn)品定位 —— 關(guān)于分割的思考及業(yè)態(tài)建議[關(guān)于分割的思考]原則：控制總價、便于經(jīng)營、快速銷售。如何通過營銷操作、產(chǎn)品本身規(guī)劃挖掘本、項(xiàng)目的最大附加值 ，是項(xiàng)目提升項(xiàng)目利潤的一個關(guān)鍵問題。[商業(yè)物業(yè)特征]物業(yè)形態(tài)特征武漢目前主要的商業(yè)形態(tài)有：純商業(yè)店鋪、街鋪、底鋪、社區(qū)商鋪、休閑商業(yè)、專業(yè)市場等；均價在8000~12000左右，租金65 ~270元平米/月不等，整體供應(yīng)在160萬左右。數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)卻異軍突起，%，港澳臺資本更是伺機(jī)進(jìn)入，%，成為樓市兩大亮點(diǎn)。比全省平均水平高12%。[產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)]呈現(xiàn)“三 二 一”型，第三產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達(dá)。 {十一黃金周（10/1~10/8），武漢市共成交商品房2868套，價格、成交量均呈緩慢上升趨勢，購房者有望在明年走出觀望心態(tài)。武昌徐東、中南商圈內(nèi)基本沒有大型綜合商業(yè)中心，消費(fèi)外流漢口。具體的微觀而言，本項(xiàng)目的地理位置、交通、周邊商業(yè)都是相當(dāng)成熟的，且是武昌區(qū)最為優(yōu)越的地段，為此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的市場面沒有任何問題。” B、四大消費(fèi)體驗(yàn)——虛實(shí)結(jié)合體驗(yàn)、服務(wù)交易體驗(yàn)、商品終極體驗(yàn)、影視文化體驗(yàn)。[營銷總思路]以“CEPA”、“一站式休閑娛樂”或“主題體驗(yàn)式”來提升城市形象。地段價值最大化——地鐵、商圈核心、消費(fèi)中心、CBD中心……根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、本案以銷售及招商一體化推廣，租售并舉，品牌招商先行。主力設(shè)定客層訴求分析主力設(shè)定客群對產(chǎn)品的要求基本是：激活投資潛力——低總價商鋪、投資壓力小、租售靈活。即：按平均單價計(jì)算純商業(yè)類型超出住宅產(chǎn)品100%或120%，與商住樓比為1：，在項(xiàng)目周圍多為商住樓，其價格區(qū)間為50007500元/平米左右，綜合推算，項(xiàng)目定價在10000~11000元/平米元左右。 [銷售目標(biāo)及資金回籠]預(yù)設(shè)銷售期為2005年12月——2006年7月 完成90%銷售比例，約24000㎡以上。中南項(xiàng)目投資成本投資收益一覽成本投入銷售單價10600元/㎡總銷面積25926平米合約認(rèn)購價8000元/㎡（暫）交易稅費(fèi)（暫）%（營業(yè)稅、營業(yè)附加稅、印花稅、企業(yè)所得稅）營銷推廣費(fèi)用（暫）%總銷金額274，815，600溢價部分收入67，407，600支付稅費(fèi)10，262，807營銷支出4，122，234收益估算利潤空間：溢價收入67，407，600元－（相關(guān)稅費(fèi)10，262，807+營銷推廣費(fèi)用4，122，234元）= 53，022，559元 預(yù)估每平方米上升500元/㎡，其溢價收入如下：l 溢價總收入=總溢價金額（約 1300萬元） %（約177萬元）=1123萬元20 / 20
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