武漢中南路商業(yè)項目營銷思路(更新版)
【正文】 湘隆時代沌口開發(fā)區(qū)－區(qū)域購物中心起價5800元/平米（最高價8000元/平米）漢口漢正第一大街漢正街－服裝批發(fā)整個范圍4000050000元/平米E激活本地消費——優(yōu)良的可競爭的服務質量、商品信息、商品價格。[目標客源構想]客源整體定位——中小型投資客成熟大投資客：他們是專業(yè)投資者，最為關注的就是地塊的升值潛力和長久的回報機會中小投資者：容易受大投資客和項目銷售情況的影響，因為手頭資金有限，所以他們要考慮更多的問題，如商鋪的總價和回報率。引用，武漢成功商圈特性，引發(fā)市民認同。虛實結合體驗 —— 電子結算、網絡購物、電子優(yōu)惠券、真實店鋪鏈接網絡服務交易體驗 —— 電子商務中的面對面服務，送貨上門等增值服務商品終極體驗 —— 運動品牌體驗、室內極限運動、CEPA超市影視文化體驗 —— 影視中心、文化沙龍、藝術之廊第六部分、產品定位 —— 關于分割的思考及業(yè)態(tài)建議[關于分割的思考]原則：控制總價、便于經營、快速銷售。如何通過營銷操作、產品本身規(guī)劃挖掘本、項目的最大附加值 ，是項目提升項目利潤的一個關鍵問題。[商業(yè)物業(yè)特征]物業(yè)形態(tài)特征武漢目前主要的商業(yè)形態(tài)有：純商業(yè)店鋪、街鋪、底鋪、社區(qū)商鋪、休閑商業(yè)、專業(yè)市場等；均價在8000~12000左右，租金65 ~270元平米/月不等，整體供應在160萬左右。數據顯示，商業(yè)地產卻異軍突起，%，港澳臺資本更是伺機進入，%，成為樓市兩大亮點。比全省平均水平高12%。[產業(yè)結構]呈現“三 二 一”型，第三產業(yè)相對發(fā)達。 {十一黃金周（10/1~10/8），武漢市共成交商品房2868套，價格、成交量均呈緩慢上升趨勢，購房者有望在明年走出觀望心態(tài)。武昌徐東、中南商圈內基本沒有大型綜合商業(yè)中心，消費外流漢口。具體的微觀而言，本項目的地理位置、交通、周邊商業(yè)都是相當成熟的，且是武昌區(qū)最為優(yōu)越的地段，為此，我們認為本項目的市場面沒有任何問題?！?B、四大消費體驗——虛實結合體驗、服務交易體驗、商品終極體驗、影視文化體驗。[營銷總思路]以“CEPA”、“一站式休閑娛樂”或“主題體驗式”來提升城市形象。地段價值最大化——地鐵、商圈核心、消費中心、CBD中心……根據項目定位、產品定位、本案以銷售及招商一體化推廣，租售并舉，品牌招商先行。主力設定客層訴求分析主力設定客群對產品的要求基本是：激活投資潛力——低總價商鋪、投資壓力小、租售靈活。即：按平均單價計算純商業(yè)類型超出住宅產品100%或120%，與商住樓比為1：，在項目周圍多為商住樓，其價格區(qū)間為50007500元/平米左右，綜合推算，項目定價在10000~11000元/平米元左右。 [銷售目標及資金回籠]預設銷售期為2005年12月——2006年7月 完成90%銷售比例，約24000㎡以上。中南項目投資成本投資收益一覽成本投入銷售單價10600元/㎡總銷面積25926平米合約認購價8000元/㎡（暫）交易稅費（暫）%（營業(yè)稅、營業(yè)附加稅、印花稅、企業(yè)所得稅）營銷推廣費用（暫）%總銷金額274，815，600溢價部分收入67，407，600支付稅費10，262，807營銷支出4，122，234收益估算利潤空間：溢價收入67，407，600元－（相關稅費10，262，807+營銷推廣費用4，122，234元）= 53，022，559元 預估每平方米上升500元/㎡，其溢價收入如下：l 溢價總收入=總溢價金額（約 1300萬元） %（約177萬元）=1123萬元20 / 20
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