【正文】 關(guān)方法調(diào)整。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對(duì)周圍空氣的污染。（1）商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全?；締误w戶型設(shè)計(jì)為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進(jìn)深10米，廚衛(wèi)齊全。鑒于本項(xiàng)目為購(gòu)物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費(fèi)群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車一族，相對(duì)于這部分群體來(lái)說(shuō)，交通相對(duì)便利。其東側(cè)為廣利河，西側(cè)為廣南水庫(kù)，北側(cè)為廣利港邊防派出所，南側(cè)為廣利港漁政管理站。本項(xiàng)目作為其“東鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。并提出了各項(xiàng)具體發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)，東營(yíng)市到2005年，水產(chǎn)品總產(chǎn)量達(dá)到34*104T，漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元，水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá)146萬(wàn)畝，出口創(chuàng)匯達(dá)到1500萬(wàn)美元。本項(xiàng)目也不例外，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與否的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，即市場(chǎng)和資金，本策劃進(jìn)行了集中性的關(guān)注，并重點(diǎn)進(jìn)行了剖析。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答……人與人之間的信任以及互相幫助而提出來(lái)的問(wèn)題。本策劃書(shū)在“效益，謹(jǐn)慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項(xiàng)目的可行性、創(chuàng)新性、價(jià)值性、集中性、信息性和安全性，目的在于幫助企業(yè)負(fù)責(zé)人回答五個(gè)問(wèn)題，即項(xiàng)目為什么要去做？做什么樣的？怎樣去做？實(shí)現(xiàn)哪些效益？由誰(shuí)來(lái)做？一、可行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和實(shí)踐方法，從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷，充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，涵蓋投資、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、工期、形象、營(yíng)銷推廣等多項(xiàng)內(nèi)容,作為指導(dǎo)項(xiàng)目操作的重要依據(jù)，注重項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)性和可操作性。三、價(jià)值性任何一項(xiàng)策劃必然以價(jià)值量的形式來(lái)衡量，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目策劃其價(jià)值一定很大，相反，無(wú)價(jià)值的項(xiàng)目策劃，不能稱之為一個(gè)好的策劃。為此，我們進(jìn)行了大量的策劃前期信息的收集和整理工作，力爭(zhēng)使本策劃更貼近市場(chǎng)，促成企業(yè)取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。在《東營(yíng)市廣利港總體規(guī)劃》中，廣利港的發(fā)展定位是：以引進(jìn)外資和利用民間投資為主，鼓勵(lì)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。廣利港批發(fā)市場(chǎng)的建成，不但可以滿足東營(yíng)三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi)，濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會(huì)來(lái)此進(jìn)行水產(chǎn)交易。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè)，1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理，2003年移交東營(yíng)區(qū)廣利港管理局管理，根據(jù)《東營(yíng)市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)加快“海上東營(yíng)”建設(shè)的意見(jiàn)》、《東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20012010）》與《東營(yíng)市城市總體規(guī)劃》，廣利港將成為未來(lái)東營(yíng)海洋產(chǎn)品聚集的國(guó)家一級(jí)漁港。土地征用情況開(kāi)發(fā)單位即東營(yíng)市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購(gòu)得含中丹冷藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地72480平方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)基本完成。（2）水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。作為項(xiàng)目標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。（四）大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)“漁家賣場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬(wàn)平方米，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心區(qū)，由于啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)不確定因素較多，建議分步開(kāi)發(fā)，前期開(kāi)發(fā)控制在三萬(wàn)平方米以內(nèi)，二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議等服務(wù)，建議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開(kāi)發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”，向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn)，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的情況下開(kāi)發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對(duì)外銷售或合作經(jīng)營(yíng)。三是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值巨大，帶有明顯的唯一性和壟斷性機(jī)會(huì)分析：投資者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場(chǎng)的啟動(dòng)情況（關(guān)系到租金的價(jià)格）和未來(lái)的升值潛力，對(duì)于概念足、市場(chǎng)啟動(dòng)看好的項(xiàng)目銷售情況較好；而對(duì)于市場(chǎng)啟動(dòng)緩慢、開(kāi)發(fā)商不重視前期炒作和市場(chǎng)運(yùn)作的項(xiàng)目，投資者大多持幣觀望，銷售難度加大。（三）目標(biāo)客戶細(xì)分根據(jù)以上目標(biāo)客戶特征，此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可細(xì)分為以下幾類人群：廣利港原來(lái)以漁業(yè)為生的居民在廣利港?？康臐O船老板、流動(dòng)的漁民廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的工作人員及海洋與水產(chǎn)局的職工自身經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群二次置業(yè)的人群東營(yíng)市和油田年收入在3萬(wàn)元以上的人群二、整體形象策劃推廣項(xiàng)目形象，主要指該項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別，其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。（3）主路網(wǎng)及參觀路線在通向項(xiàng)目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目的路標(biāo)或廣告牌，在項(xiàng)目入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目的彩噴吊旗。（4）開(kāi)工儀式邀請(qǐng)東營(yíng)市主要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加，媒體同時(shí)進(jìn)行采訪報(bào)道，以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，引起目標(biāo)客戶注意。結(jié)論采用“先銷售后承租”方式，以啟動(dòng)市場(chǎng)促進(jìn)商鋪銷售的方式，銷售利潤(rùn)基本是相同的，如果根據(jù)市場(chǎng)反映及時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格和租金收入兩個(gè)敏感點(diǎn)，將獲得意外收獲，具體運(yùn)作方式和價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。（三）市場(chǎng)啟動(dòng)與招商招租成立專門的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，可在省外注冊(cè)，如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，名義上是與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)的外來(lái)公司，實(shí)際上由開(kāi)發(fā)商控股，該公司負(fù)責(zé)與投資業(yè)主的具體接洽，簽定三年租賃協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)。（四）價(jià)格定位及策略定價(jià)方法主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價(jià)。附：銷售部的工作流程表序號(hào)實(shí)施項(xiàng)目工作內(nèi)容1市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格依據(jù)2批件申辦面積計(jì)算、預(yù)售許可3資料制作樓盤價(jià)格、合約文件4宣傳推廣廣告策劃、促銷實(shí)施5銷售操作簽約履行、樓款回收6成交匯總回款復(fù)審、糾紛處理7客戶入住入住通知、管理移交8產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成9項(xiàng)目總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情四、營(yíng)銷服務(wù)策劃實(shí)施（一）財(cái)務(wù)策略序號(hào)分類實(shí)施實(shí)施內(nèi)容1信貸策略選擇適當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動(dòng)操作2付款方式策略多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通3按揭策略明晰項(xiàng)目按揭資料盡可能擴(kuò)大年限至30年按揭比例首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)保險(xiǎn)公司及條約公證處及條約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制（二）商業(yè)合作關(guān)系序號(hào)關(guān)系分類關(guān) 系 主 體1雙方關(guān)系開(kāi)發(fā)商與政府開(kāi)發(fā)商與策劃商開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)院開(kāi)發(fā)商與承建商開(kāi)發(fā)商與代理商開(kāi)發(fā)商與廣告商開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理商開(kāi)發(fā)商與銀行（融資單位）2三方關(guān)系開(kāi)發(fā)商、策劃商、政府開(kāi)發(fā)商、策劃商、設(shè)計(jì)院開(kāi)發(fā)商、策劃商、代理商開(kāi)發(fā)商、策劃商、廣告商開(kāi)發(fā)商、策劃商、物業(yè)管理商開(kāi)發(fā)商、策劃商、銀行（融資單位）3多方關(guān)系開(kāi)發(fā)商、策劃商、其他合作方（三）工作協(xié)調(diào)配合人 員工 作 職 責(zé)開(kāi)發(fā)商主要負(fù)責(zé)人與策劃代理商確定合作事宜、簽署合同完善能有效工作的組織架購(gòu)和人員配備分權(quán)銷售部門、并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷的發(fā)動(dòng)和組織監(jiān)督營(yíng)銷策劃工作的執(zhí)行策劃代理商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人合作洽談銷售策劃工作對(duì)接、與項(xiàng)目方銷售人員的配合銷售策劃工作成果分塊執(zhí)行、落實(shí)、跟蹤信息反饋工作效果總結(jié)財(cái)務(wù)部了解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展參與重大營(yíng)銷活動(dòng)銷售管理工作，配合催收房款配合銷售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略及時(shí)辦理劃撥營(yíng)銷推廣費(fèi)用工程部工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工，控制現(xiàn)場(chǎng)形象銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合物業(yè)管理公司各銷售階段營(yíng)銷推廣方案的配合執(zhí)行工程驗(yàn)收與工地想象維護(hù)銷售文件配合銷售買場(chǎng)的管理軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合附表1：項(xiàng)目銷售前準(zhǔn)備工作進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作事項(xiàng)時(shí)間負(fù)責(zé)部門 備注1銷售部門組建項(xiàng)目公司與策劃商合作2銷售人員招聘、培訓(xùn)和專項(xiàng)培訓(xùn)銷售部3銷售接待中心設(shè)置項(xiàng)目公司沙盤、模型、展板4宣傳單頁(yè)印刷項(xiàng)目公司項(xiàng)目形象、賣點(diǎn)5樓書(shū)設(shè)計(jì)制作銷售部項(xiàng)目形象、賣點(diǎn)展示6排號(hào)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)策劃銷售部7廣告營(yíng)銷計(jì)劃銷售部8宣傳單頁(yè)派送銷售部9銷售價(jià)格表制定項(xiàng)目公司10東西城售樓處設(shè)置項(xiàng)目公司11廣告計(jì)劃實(shí)施銷售部12樓書(shū)派送銷售部包括講解13物業(yè)管理的制定項(xiàng)目公司14銷售文件準(zhǔn)備項(xiàng)目公司認(rèn)購(gòu)書(shū)、五證二書(shū)、合同等15銷售物品計(jì)劃和準(zhǔn)備銷售部16業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)策劃銷售部購(gòu)房知識(shí)、項(xiàng)目介紹17施工圍墻、現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造銷售部18胸卡、名片、手提袋銷售部19銷售環(huán)境布置銷售部旗幟、導(dǎo)視牌等20服裝選型、定做銷售部統(tǒng)一服裝21業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)實(shí)施銷售部22銷售要點(diǎn)、統(tǒng)一說(shuō)辭的培訓(xùn)銷售部23銷售收款計(jì)劃項(xiàng)目公司24銷售人員安排銷售部25按揭銀行及方式確定項(xiàng)目公司26樣板房裝修項(xiàng)目公司銷售建議附表2：銷售資料的準(zhǔn)備序 號(hào)資料分類詳細(xì)資料1批文公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程開(kāi)工證《房屋質(zhì)量保證書(shū)》商品房銷售（預(yù)售）許可證2項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞項(xiàng)目平面圖交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物業(yè)管理內(nèi)容3價(jià)格體系價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合同文本預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個(gè)人商品房抵押合同個(gè)人商品房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書(shū)『經(jīng)濟(jì)效益篇』概述：本篇由項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四部分組成，并綜合考慮市場(chǎng)多方面因素，通過(guò)價(jià)格、銷售進(jìn)度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、投資與收益的分析等，測(cè)算出各投資期產(chǎn)品的不同價(jià)格、不同銷售進(jìn)度情況下項(xiàng)目的盈虧保本點(diǎn)，從而幫助企業(yè)進(jìn)行正確的資金運(yùn)作，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地獲得既得利益。二期為10000－30000平方米海鮮批發(fā)市場(chǎng)－－“漁家賣場(chǎng)”的建設(shè)。第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬(wàn)元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬(wàn)元。由于一期工程所需資金量較大，建設(shè)單位如墊資300－500萬(wàn)元，加上內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的部分資金（暫定為100萬(wàn)元）可以全部投入，則還有將近700－900萬(wàn)元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，700萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬(wàn)元即可開(kāi)工建設(shè)，此210萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第二期的交易攤位利潤(rùn)。在本篇第三部分我們已經(jīng)對(duì)不同價(jià)格下的銷售收入和利潤(rùn)情況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測(cè)算，這里不再贅述。1500元/平方米11880平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1600元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1100元/平方米6400平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1200元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的58%，即5800平方米即可回籠資金696萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自企業(yè)內(nèi)部，由于企業(yè)首次涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的不足將成為最大的成功障礙，解決途徑主要是加強(qiáng)市場(chǎng)考察工作，參照相似項(xiàng)目決定工程進(jìn)度和資金運(yùn)作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場(chǎng)方式運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)專業(yè)公司參與項(xiàng)目的全過(guò)程等。如建設(shè)10000平方米，總投資為700萬(wàn)元，開(kāi)工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即210萬(wàn)元，這筆資金可從一期商鋪的銷售利潤(rùn)中得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時(shí)，銷售利潤(rùn)分別為151760、1980萬(wàn)元，%、%、%時(shí)即可籌措到此筆資金。從還貸的方式來(lái)看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：（一）漸進(jìn)式抵押貸款這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會(huì)根據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還期，或者每次還款額相同但還款的時(shí)間間隔逐漸變小。銀行貸款發(fā)展商向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長(zhǎng)期貸款。其中有針對(duì)項(xiàng)目可行性的項(xiàng)目貸款，亦有針對(duì)公司的信譽(yù)和實(shí)力的公司貸款。按現(xiàn)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，對(duì)新造房屋，銀行一般可提 供長(zhǎng)達(dá)二十年的房產(chǎn)抵押貸款?！　√峁┵J款的首要原則，是擬作抵押的土地使用權(quán)的地塊或房產(chǎn)的所在地必須已實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)抵押的規(guī)定和辦法。行政部暫定員1名。財(cái)務(wù)部（1）辦理各種財(cái)務(wù)事務(wù)；（2）制定月、年度財(cái)政預(yù)決算文件；（3）合理分配、核算、監(jiān)督公司各種財(cái)政行為；（4）制定各類財(cái)務(wù)制度；（5）處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。律師參與合同文本的起草及審核，負(fù)責(zé)規(guī)避相應(yīng)的