【正文】 常運(yùn)轉(zhuǎn)。信托財產(chǎn)的份額化表現(xiàn)形式為這一增信機(jī)制提供了前提。（七）保證擔(dān)保保證擔(dān)保的核心在兩點(diǎn)，一是保證本身的效力問題，二是保證的實(shí)質(zhì)擔(dān)保力問題。而且這些收費(fèi)權(quán)的處置方式并不明確。應(yīng)收賬款應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)形成、合法有效且債務(wù)人對債權(quán)人不享有實(shí)質(zhì)性抗辯權(quán)的債權(quán)。此外，股權(quán)、應(yīng)收賬款、收費(fèi)權(quán)成為很常見的質(zhì)押標(biāo)的。如果開發(fā)商欠付工程款，施工方將根據(jù)合同法享有優(yōu)先于抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)；如果房產(chǎn)抵押后辦理預(yù)售，那么對于售出房屋，買售人享有優(yōu)先于抵押權(quán)人的權(quán)益，甚至在開發(fā)商違規(guī)預(yù)售的情況下，法院也有可能優(yōu)先保護(hù)支付了所謂會員費(fèi)、排號費(fèi)的購房人的利益；在建工程抵押中，如果抵押物不能如期竣工，變成爛尾樓，抵押物價值不僅會大大低于評估價值，其變現(xiàn)能力也會受到嚴(yán)重?fù)p害；有的開發(fā)商以造城式的模式搞開發(fā)，他們提供的單體抵押物往往難以處置；一些地方性的小規(guī)模開發(fā)商，之所以能夠拿到好項(xiàng)目，往往是跟政府存在潛在的默契或者私下的協(xié)議，如果發(fā)生爭議，項(xiàng)目的變現(xiàn)難度非常大；一些地方政府給平臺公司違規(guī)辦證，沒有足額繳納出讓金，抵押物存在重大瑕疵；如果抵押物已經(jīng)出租，并且租期很長，根據(jù)買賣不破租賃的原則，法院也難以處置。不動產(chǎn)評估的水分眾所周知，毋庸多言，除此之外，還有很多問題。中臺部門的薪酬待遇相對固定，不受業(yè)務(wù)量的直接激勵，所以在管理規(guī)范和人員素質(zhì)較高的情況下，中臺可以比較有效地制衡前臺業(yè)務(wù)部門。以較高的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施盡調(diào)，這將是未來的發(fā)展方向，但是在現(xiàn)有體制下，信托經(jīng)理沒有動力去做。有些項(xiàng)目中，開發(fā)商通過特殊手段獲得了懷有政績沖動的地方政府的支持，低價拿地或者先辦土地證后交出讓款，然后通過違規(guī)預(yù)售獲得資金來繳付出讓款，這種運(yùn)作在房地產(chǎn)銷售一片火爆的情況下自然是玩得轉(zhuǎn)的，但是一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題或者房地產(chǎn)業(yè)不景氣，整個游戲就無法繼續(xù)。對于交易對手缺乏了解，這是相對于銀行的重大劣勢。因?yàn)閷τ谶@類企業(yè)，無法按照常理來預(yù)期其未來的經(jīng)營行為，也無法對其進(jìn)行有效的中后期管理，甚至連抵押物也可能存在重大瑕疵。最優(yōu)質(zhì)的融資方往往能夠憑借自身信用從銀行取得貸款。自有資本不過數(shù)十億的信托公司管理著數(shù)以千億計的資產(chǎn)，每個項(xiàng)目出現(xiàn)問題都不容小視。在目前的國情之下，選擇良好的交易對手的確是降低風(fēng)險最簡單、有效的方式。目前有些地方政府通過融資平臺大規(guī)模借道信托融資，并以人大預(yù)算函、政府承諾等方式提供隱形保障。目前信托公司業(yè)務(wù)人員普遍年輕，專業(yè)水準(zhǔn)可能較高，但社會經(jīng)驗(yàn)不足，難在短暫接觸中辯別人的真假善惡。目前盡調(diào)所要獲得的信息集中掌握在司法、工商、稅務(wù)、住建、土地等公權(quán)力部門，如果這些部門不主動公開，難以獲取。盡調(diào)是所有項(xiàng)目風(fēng)控的開始，而對于一些中小企業(yè)項(xiàng)目，或許盡調(diào)才是整個項(xiàng)目風(fēng)控最核心的一環(huán)。優(yōu)秀的中臺除了具備較強(qiáng)的專業(yè)能力之外，對于信托項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)有較高的掌控力，否則既不能提供專業(yè)服務(wù)，也無法進(jìn)行監(jiān)督制衡，但由于中臺與前臺待遇差距較大，中臺人員流失比較嚴(yán)重。如果出現(xiàn)區(qū)域性風(fēng)險，房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押率再低也難以處置。但是隨著優(yōu)質(zhì)抵押物資源的減少，動產(chǎn)抵質(zhì)押也成為信托公司操作較多的擔(dān)保方式。另一方面，股權(quán)質(zhì)押的辦理可能存在問題。各種收費(fèi)權(quán)質(zhì)押?？傮w上，信托公司傾向于認(rèn)為只要能辦登記的就是有效的，所以用足了各種傳統(tǒng)、非傳統(tǒng)甚至另類的擔(dān)保物和擔(dān)保方式。控股股東或者關(guān)聯(lián)企業(yè)出具的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如果融資方本身即是母公司主要財產(chǎn)，關(guān)聯(lián)企業(yè)跟融資方本身就經(jīng)?！盎ネㄓ袩o”，保證的實(shí)際意義不大。且不說債權(quán)本身的真實(shí)性難以驗(yàn)證，即便是真實(shí)存在的債權(quán)，它都不是真金白銀，對優(yōu)先級受益人權(quán)益的實(shí)質(zhì)擔(dān)保力都存在很大的不確定性，更像是畫餅充饑。（十）分散投資借助于信托財產(chǎn)的份額化和信托的風(fēng)險隔離原理，同一筆信托財產(chǎn)再設(shè)信托，并投向不同的項(xiàng)目，各筆投資之間風(fēng)險隔離。（十二）資金監(jiān)管和保證金賬戶信托公司能夠?qū)π磐匈Y金的使用進(jìn)行監(jiān)管，防止資金不被挪用，按照預(yù)期的規(guī)劃和進(jìn)度完成擬投資項(xiàng)目。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)保證金被支付到信托財產(chǎn)專戶的做法，這既違背了信托財產(chǎn)獨(dú)立的基本原則，也沒有實(shí)現(xiàn)保證金賬戶的特定化，其法律效力在司法實(shí)踐中有可能受到質(zhì)疑。受托人作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，其營業(yè)行為不光是對特定委托人負(fù)責(zé)，也要對其執(zhí)業(yè)行為負(fù)責(zé)。四、危機(jī)應(yīng)對篇（十五）以新兌舊部分信托項(xiàng)目中，如果融資方到期不能清償債務(wù)，又無法得到其他金融機(jī)構(gòu)的資金支持，信托公司可能會發(fā)行一個新的信托產(chǎn)品，募集資金將原信托資金置換，以實(shí)現(xiàn)按期兌付。有信托專業(yè)人士以四大資管公司接盤信托項(xiàng)目來證明房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的整體低風(fēng)險，不管結(jié)論對錯，這論據(jù)實(shí)在不太有說服力。這是央企、金融機(jī)構(gòu)和地方政府控股的信托公司所具有的優(yōu)勢。與此同時，熟悉信托的律師并不多，許多曾經(jīng)為信托公司提供服務(wù)的律師對信托項(xiàng)目操作的實(shí)質(zhì)介入也并不深，而且當(dāng)眾多的案件爆發(fā)，委托人開始起訴信托公司，這些律師中必然會有相當(dāng)一部分站到信托公司的對立面去。如果司法機(jī)關(guān)從信托法出發(fā)進(jìn)行司法解釋，太高太空，需要巨大的立法性解釋才能與現(xiàn)實(shí)需要對接，而專門規(guī)范信托公司的“兩規(guī)”作為部門規(guī)章，在司法審判中只有參照適用的資格，判決書一般不能引用其作為裁判依據(jù)，更不要說作為司法解釋的根據(jù)了。五、理念與戰(zhàn)略信托風(fēng)控的十八般武藝，其中有信托業(yè)的獨(dú)門秘籍，也有所有金融機(jī)構(gòu)都具備的基本套路。有人輕妄的認(rèn)為，做好抵押擔(dān)保便可高枕無憂。交易對手的資信掌握，信托公司不及銀行甚至券商，行業(yè)研究能力更是較券商為弱，抵押物的鎖定則是任何金融機(jī)構(gòu)都可以實(shí)現(xiàn)的。三者有機(jī)結(jié)合，才能有真正意義上的創(chuàng)新和個性化的金融服務(wù)。良好的理念、完善的機(jī)制、優(yōu)秀的人才，這些才是信托業(yè)的內(nèi)功，沒有這些內(nèi)功心法，任何表面上復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)和擔(dān)保措施都可能只是易于模仿、不堪一擊的花拳繡腿。良性競爭的基本前提就是明確、合理、有效的游戲規(guī)則以及公正、強(qiáng)大的裁判、監(jiān)督和執(zhí)行