【正文】 5%32001197724472723205322896853181415%3200119772447272076238391151729371數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出該表反映了價(jià)格變動(dòng)、投資變動(dòng)及成本變動(dòng)這三個(gè)因素對(duì)投資利潤率的影響。=由于NPV2＜0，所以38%＜IRR＜39%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=%稅后：取i1=22%NPV1=+（）/+178。+179。靜態(tài)投資回收期（Pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。數(shù)據(jù)歸納如下：物業(yè)類別銷售指標(biāo)合計(jì)銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）320031003300銷售收入（萬元）停車位銷售個(gè)數(shù)（個(gè)）800400400銷售價(jià)格（萬元/個(gè)）888銷售收入（萬元）640032003200合計(jì)銷售收入（萬元）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 財(cái)務(wù)盈利能力分析。 項(xiàng)目總投資估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)。，企業(yè)自有資金8000萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表42所示： 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價(jià)（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計(jì)算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。隨著項(xiàng)目一期開發(fā)完成，項(xiàng)目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤方面都會(huì)有較大的提升空間。市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場反響較為不錯(cuò)。與項(xiàng)目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號(hào)住宅小區(qū)。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。（6），%，在同類小區(qū)中占有絕對(duì)優(yōu)勢。SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。特別是廣漢市新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。2010年人均可支配純收入突破14000，消費(fèi)水平顯著提高。其中，工資性收入實(shí)現(xiàn)7986元，%，2010年廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破180億元。[2]數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2020年廣漢市區(qū)人口變化趨勢。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣‘限房價(jià)、競地價(jià)’方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。（1）規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為：（ m2），為二類住宅用地（R21）。（3）項(xiàng)目編制依據(jù)a、委托編制《匯嘉建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的項(xiàng)目委托書；b、廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購儲(chǔ)備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點(diǎn)及坐標(biāo)的批復(fù)；廣漢市建規(guī)規(guī)地字[2009]10號(hào)；c、廣漢市土地收購儲(chǔ)備中心[2010]35號(hào)《關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點(diǎn)的申請(qǐng)》；d、國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為：“一城、兩區(qū)、五組團(tuán)”。南北長27公里，幅員面積551平方公里，轄24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬，城市人口17萬。[1]廣漢工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，機(jī)械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點(diǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)已占經(jīng)濟(jì)總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟(jì)中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠?。其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居住人口17萬人。（2）宗地用地性質(zhì):商業(yè)金融用地。（1）建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于10米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等各方面效益。“十一五”期間，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價(jià)在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是7%。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對(duì)本項(xiàng)目非常有利。2008年，由于“”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟(jì)受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所下降。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對(duì)該項(xiàng)目很有利。這一時(shí)期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上升，且上升速度較快，預(yù)計(jì)2011年城區(qū)住宅均價(jià)將突破3500元/ m2。交通便利，升值潛力巨大。（3）離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。（2）項(xiàng)目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會(huì)造成部分目標(biāo)客戶群的流失。本項(xiàng)目綠化率=45%，容積率=，以上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價(jià)為3200元/㎡。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶浴Ｇ铱紤]到未來經(jīng)濟(jì)的變化趨勢，該定價(jià)一定程度上不會(huì)被市場所影響，對(duì)于消費(fèi)者來說很有吸引力。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項(xiàng)目具有絕對(duì)優(yōu)勢。，還銀行本息4360萬元。主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。項(xiàng)目所得稅=25%=。為了減少這種風(fēng)險(xiǎn)，就必然希望投資回收期越短越好。= 萬元NPV0表明項(xiàng)目可行內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。+179。由于銷售單價(jià)的變動(dòng)帶來投資利潤率的變化不如成本費(fèi)用的變動(dòng)帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價(jià)策略。[14]因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。同理，人工費(fèi)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目投資不構(gòu)成較大影響。[20]由于宏觀經(jīng)濟(jì)及市場分析以在上文中加以分析，以下將對(duì)本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中還存在的一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。而這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風(fēng)險(xiǎn)。隨著廣漢市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊房價(jià)也會(huì)持續(xù)上漲。附圖1：項(xiàng)目總平圖附圖2：小區(qū)戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
附圖3：戶型圖
A戶型圖B戶型圖C戶型圖D戶型圖