【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。5某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？答：不可以。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。4對未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項目，主管部門可以采取什么處罰措施？答：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)的，市規(guī)劃主管部門可以依照《鄭州市規(guī)劃土地監(jiān)察條例》采取查封，扣押等行政強制措施。建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書又未申請延期的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。3土地使用費的征收標準如何？ 答：土地使用費依據(jù)土地等級和類別，按《鄭州市甲種土地使用費征收標準》或《鄭州市乙種土地使用費征收標準》計征；如屬臨時用地的，按《鄭州市臨時（短期）地租標準》計征。3什么是歷史遺留違法私房？ 答：歷史遺留違法私房，是指《鄭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的下列私房：（一）原村民非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房；（二）原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴建的私房；（三）原村民超出批準文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；（五）非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。屬于前款第（一）、（二）項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位負責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。（四）上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式？答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的項目用地。對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。根據(jù)《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府[2001]94號”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。另外，加油站、加氣站用地為二十年。1什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？ 答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。工業(yè)用途免予補交。（七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行?！　∩暾埲藪炫平灰姿娴淖畹徒灰變r由委托人決定，但該最低交易價不得低于應(yīng)補交地價、應(yīng)繳納稅費及應(yīng)付交易服務(wù)費用之和。擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無效。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還 ，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。3哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)？ 答：根據(jù)《鄭州市處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。由于特殊原因不能按期竣工的， 經(jīng)主管部門批準可以適當(dāng)延長優(yōu)惠期，但延長的時間最多不能超過一年；（二）經(jīng)鄭州市科學(xué)技術(shù)委員會審定的技術(shù)先進項目，減半繳納土地使用費五年；（三）華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項目用地，免繳土地使用費三年，三年后減半繳納土地使用費兩年；（四）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書》生效之日起，免繳土地使用費五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實無法繳納土地使用費的，經(jīng)批準可以緩繳或減免土地使用費；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費的其他用地。4《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容？ 答：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號；（2）發(fā)證機關(guān)名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖?！多嵵菔蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計。5什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》？ 答：根據(jù)《鄭州市市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進行規(guī)劃驗收：（一）擅自變更建筑設(shè)計（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；（二）未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時設(shè)施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。因此，其產(chǎn)權(quán)沒有保證。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。6商品房預(yù)售需要具備哪些條件？ 答：商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。7對未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：對未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督，及時查處。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。8對已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項權(quán)？ 答：已預(yù)售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)。8在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。9轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項目的，受讓人應(yīng)當(dāng)具備什么條件？ 答：受讓人應(yīng)當(dāng)是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)