【正文】 傳渠道，制作宣傳資料。 三、物流園區(qū)的招商 物流園區(qū)是基礎(chǔ)設(shè)施型長期投資項(xiàng)目，其進(jìn)入成本和退出成本都比較高，其投資回報(bào)期較長。 實(shí)踐中，傳統(tǒng)的倉儲區(qū)改建為物流園區(qū)宜采取政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式，新建的物流園區(qū)宜采取物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商模式或大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式。 政企聯(lián)合開發(fā)模式 指由政府抽調(diào)人員與相關(guān)企業(yè)抽調(diào)人員共同組成開發(fā)機(jī)構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)物流園區(qū)，目前一部分物流園區(qū)是按這種模式在開發(fā)，成功的案例也很少。 四、環(huán)境容量控制 環(huán)境容量控制指標(biāo)體系分為強(qiáng)制性和引導(dǎo)性兩類。指導(dǎo)性指標(biāo)為地塊人口容量、建筑形式、體量、風(fēng)格、色彩要求以及其它環(huán)境要求。綠色包裝要醒目環(huán)保，還應(yīng)符合4R要求，即少耗材，可再用，可回收和可再循環(huán)。當(dāng)然，這里不是簡單地將一部分卡車貨物轉(zhuǎn)給軌道或水運(yùn)，而是通過公路同軌道運(yùn)輸、水運(yùn)的有機(jī)結(jié)合，在保證一定的物流服務(wù)水準(zhǔn)的前提下，實(shí)現(xiàn)公鐵、公水等聯(lián)合運(yùn)輸。 設(shè)置綠色保護(hù)屏障 禁止排污總量大、缺乏有效治理措施的企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)；在招商引資中設(shè)置綠色門檻，堅(jiān)持“環(huán)境保護(hù)一票否決制”，做到“預(yù)防為主，保護(hù)優(yōu)先，在開發(fā)中保護(hù)，在保護(hù)中開發(fā)”。 包裝對環(huán)境的影響 包裝是在貨物輸送或保管過程中，為保證商品的價值和形態(tài)而從事的物流活動。在傳統(tǒng)物流中，為了方便商品流通，許多企業(yè)紛紛購置貨車自行配送，剛開始給企業(yè)提供了方便，久而久之不可避免地形成了交錯運(yùn)輸，使擁擠的市內(nèi)運(yùn)輸雪上加霜，企業(yè)也不能高效、快速、準(zhǔn)確地組織配送。鐵路及水運(yùn)線作為一種移動點(diǎn)狀污染源，隨著運(yùn)輸工具往來頻率的增加，己逐步轉(zhuǎn)化為噪聲源，嚴(yán)重了沿線居民的生活。 懷化市工業(yè)物流園區(qū)規(guī)模的確定 根據(jù)懷化市物流發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，對周邊的輻射能力，懷化工業(yè)物流園區(qū)的建設(shè)總規(guī)模（2020年）為: S=L I1 I3a /365 式中:S為物流園區(qū)建設(shè)總面積(1萬平米)； L為預(yù)測2020年的全社會物流總量（萬噸）； I1為規(guī)劃目標(biāo)年份第三方物流(3P L)市場占全社會物流市場的比例20％； I2為規(guī)劃目標(biāo)年份3P L通過物流園區(qū)發(fā)生的作業(yè)量占3P L全部物流作業(yè)量的比例60％；I3為懷化工業(yè)物流園區(qū)所吸引的第三方物流量占其總數(shù)的比例42%；。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量大，市場化程度高，物流市場需求大，則I2取大值；反之取小值。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會的調(diào)查資料顯示，客戶外包3P L原材料供應(yīng)將從現(xiàn)在的15%，增加到3年以后的35%；生產(chǎn)商產(chǎn)品銷售物流將從現(xiàn)在的略高于45%，增加到3年以后的80%；分銷商物流外包將從現(xiàn)在的略高于25%，增加到3年以后的約65%。 （1）規(guī)劃目標(biāo)年份全社會物流總量L的預(yù)測 在物流規(guī)劃中，社會物流總量的預(yù)測采用目前業(yè)界最常用的指標(biāo)—全社會貨運(yùn)量來表征整個物流業(yè)的發(fā)展趨勢和規(guī)模。物流園區(qū)建設(shè)超前于現(xiàn)有物流業(yè)發(fā)展階段，其中一個主要目的就是為引導(dǎo)物流園區(qū)的合理布局并提供發(fā)展的用地保障。相反，德國的物流園區(qū)占地面積比較大，比如不來梅物流園區(qū)占地面積200公頃。主干路呈“二橫一縱”的格局。 中期目標(biāo) 進(jìn)一步整合資源，完善物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺、物流政策平臺，使物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施具有一定的規(guī)模，物流的運(yùn)作集約化和規(guī)?；饾u普遍，根據(jù)物流園區(qū)的發(fā)展形勢，對管理區(qū)進(jìn)行擴(kuò)建，進(jìn)一步增強(qiáng)其對物流園區(qū)的配套服務(wù)。 （2) 園區(qū)處于城市的邊緣地帶，設(shè)計(jì)時已經(jīng)考慮到了地盡可能地減輕對城市居民出行、生活、休息等的干擾，減輕或消除噪音。滬昆與包茂高速公路在竹站村南部交匯。 物流費(fèi)用是物流園區(qū)選址的重要考慮因素之一，大多數(shù)物流園區(qū)選擇接近物流服務(wù)需求地，例如接近大中型工業(yè)、商業(yè)區(qū)，以便縮短運(yùn)輸距離，降低運(yùn)費(fèi)等物流費(fèi)用。 影響因素分析 （1）自然環(huán)境 氣象條件物流園區(qū)選址過程中，主要考慮的氣象條件有溫度、風(fēng)力、降水、無霜期、凍土深度、年平均蒸發(fā)量等指標(biāo)。 （2）環(huán)境合理性原則 緩解城市交通壓力、減輕物流對環(huán)境的不利影響是物流園區(qū)建設(shè)的目的之一，也是“以人為本”思想的直接體現(xiàn)。第三章 規(guī)劃指導(dǎo)思想與基本原則 一、規(guī)劃指導(dǎo)思想 以“三個代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)《湖南懷化工業(yè)園區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》和 《中方新城總體規(guī)劃》，以建設(shè)區(qū)域性“雙中心”，提高懷化市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平為目標(biāo)；以優(yōu)化懷化市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能為手段；充分發(fā)揮政府的宏觀指導(dǎo)作用，共同實(shí)現(xiàn)建設(shè)布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、功能完善、與工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的物流園區(qū)，為促進(jìn)懷化市工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。 第10條　遠(yuǎn)期重點(diǎn) １、完善并優(yōu)化物流園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施。 ２、基本建立農(nóng)產(chǎn)品、林產(chǎn)品加工交易區(qū)。建設(shè)農(nóng)林產(chǎn)品加工交易區(qū)8公頃，提供農(nóng)副產(chǎn)品以及林產(chǎn)品的深加工服務(wù)，建立交易平臺，方便農(nóng)林產(chǎn)品的銷售，促進(jìn)農(nóng)、林產(chǎn)品物流的發(fā)展。 第7條 　總體目標(biāo) 建成以先進(jìn)的物流信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，以完善、發(fā)達(dá)的交通運(yùn)輸體系為網(wǎng)線，以現(xiàn)代化物流企業(yè)為主體，按照市場機(jī)制運(yùn)行的、擁有現(xiàn)代化物流設(shè)施的規(guī)范化、示范性現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)。 財(cái)政收入 2007年，%。水資源總量224億立方米/年。懷化是少數(shù)民族地區(qū)，有侗、苗、土家、瑤、白、回等31個少數(shù)民族，人口167萬人，%。全市東西寬229公里，南北長353公里，總面積27624平方公里，占全省總面積的13%，居全省14個市州之首。風(fēng)向冬季多西北風(fēng)，夏季多正南風(fēng)。 四、歷史沿革 春秋之時，今懷化境內(nèi)屬楚巫中地；戰(zhàn)國屬楚黔中郡地；秦漢設(shè)郡置縣；唐代以辰州為據(jù)點(diǎn)，今懷化境內(nèi)有州6個；五代為少數(shù)民族首領(lǐng)所據(jù)；宋朝隸屬荊州路；元朝隸屬湖廣行??；明置1府1州（辰州府、沅州、靖州）；清置2府1州1廳（辰州府、沅州府、靖州直隸廳、晃州直隸廳）； 1935年7月1日，省政府在沅陵設(shè)立湘西靖綏處，靖綏范圍19縣；1944年8月，省部于洪江設(shè)洪江行署。 生活水平 2007年末，%，%。 ２、初步建設(shè)高速公路集裝箱作業(yè)區(qū)。 ６、完善物流園區(qū)道路交通體系。為中方工業(yè)園內(nèi)的工業(yè)企業(yè)提供物流機(jī)械設(shè)備的日常維護(hù)和零部件的展示及銷售服務(wù)。完善物流園區(qū)綜合信息服務(wù)平臺、數(shù)據(jù)交換平臺、物流業(yè)務(wù)交易支持平臺、貨物跟蹤平臺的建設(shè)。 物流園區(qū)內(nèi)各個功能區(qū)間相互協(xié)調(diào)配合，注重系統(tǒng)的整體效益，實(shí)現(xiàn)物流環(huán)節(jié)的順暢、高效?？蓾M足物流企業(yè)對市場區(qū)位和交通區(qū)位的要求，充分利用己有倉儲用地，可減少用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和資金投入，是物流園區(qū)選址的捷徑。如果物流園區(qū)地面以下存在著淤泥層、松土層等不良地質(zhì)條件，會在受壓地段造成沉陷、翻漿等嚴(yán)重后果，為此，物流園區(qū)選址要求土壤要有足夠的承載力。 公共設(shè)施條件物流園區(qū)的所在地要求城市的道路、通信等公共設(shè)施齊備，有充足的供電、水、熱、燃?xì)獾哪芰?，且園區(qū)周圍要有污水、固體廢物處理能力。 區(qū)位優(yōu)勢 懷化工業(yè)物流園區(qū)位于中方工業(yè)園區(qū)內(nèi)，依托于中方工業(yè)園區(qū)，因而有著穩(wěn)定的客戶市場，工業(yè)企業(yè)的強(qiáng)大的物流需求帶動著物流園區(qū)的快速發(fā)展。 （5）園區(qū)現(xiàn)有的功能服務(wù)也有新的發(fā)展余地、水平有新的發(fā)展高度。重點(diǎn)把實(shí)時的業(yè)務(wù)信息交流、完備的物流企業(yè)數(shù)據(jù)庫等作為物流園區(qū)整合物流資源的核心優(yōu)勢，并推動物流園區(qū)從信息中心發(fā)展成為眾多物流企業(yè)及非物流企業(yè)整合其各自供應(yīng)鏈的大平臺。物流園區(qū)總用地面積為300公頃，規(guī)劃設(shè)計(jì)物流園區(qū)物流強(qiáng)度為1650萬噸/平方千米。用社會各行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展進(jìn)行定量、定性分析和預(yù)測，分析不同空間范圍、不同功能類型的物流量有助于對物流的分布、流量及結(jié)構(gòu)有客觀的認(rèn)識，從而為確定物流園區(qū)規(guī)模提供可靠依據(jù)。 據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會統(tǒng)計(jì)，目前全國己建成的物流園區(qū)空置率高達(dá)60%，倉儲設(shè)施的利用率不到50%；另據(jù)資料顯示，2001年初建成的當(dāng)時全國最大、設(shè)施最先進(jìn)的北京某物流園區(qū)目前陷入困境?？梢娺\(yùn)輸是物流活動的核心環(huán)節(jié)，全社會貨運(yùn)量最能夠反應(yīng)整個物流業(yè)的發(fā)展規(guī)模。當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展快，市場成熟度高，物流市場需求大，則I1可以略大于20%；反之，應(yīng)小于20%。a的取值要比40 ～60㎡/ t小。它是物流的核心環(huán)節(jié)，其中汽車更是物流的主要運(yùn)輸方式。即使是燃?xì)庑蛙囕v，二氧化碳的排放仍會增加。一是在對保管中商品進(jìn)行養(yǎng)護(hù)中，一些化學(xué)養(yǎng)護(hù)方法的使用會對周邊生態(tài)環(huán)境會造成污染，如噴灑殺蟲、菌劑的使用、冷藏設(shè)備制冷劑的使用。這既造成資源的浪費(fèi)，又不利于可持續(xù)發(fā)展，同時也無益于生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益。注意將循環(huán)經(jīng)濟(jì)、清潔生產(chǎn)等理念引入管理之中。共同物流系統(tǒng)可以通過批發(fā)企業(yè)、零售企業(yè)和制造企業(yè)等物流職務(wù)的需求方彼此之間的協(xié)作來構(gòu)筑，也可以通過園區(qū)物流企業(yè)間的合作來實(shí)現(xiàn)。綠色物流要求搜集、整理、儲存的都是各種綠色信息，并及時運(yùn)用到物流中，促進(jìn)物流的進(jìn)一步綠色化。 點(diǎn)：由街頭綠地、沿路節(jié)點(diǎn)等組成； 線：主要由沿河綠帶、道路綠帶組成； 面：主要指位于懷鐵物資段北部山地。 容積率控制 對地塊的開發(fā)強(qiáng)度的控制：地塊容積率為上限指標(biāo)，開發(fā)建設(shè)時只能小于或等于分圖則中各地塊關(guān)于容積率的規(guī)定值。 政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式 指政府從總體上對物流園區(qū)做出規(guī)劃、園區(qū)內(nèi)企業(yè)負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的開發(fā)，共同完成園區(qū)的總體開發(fā)。贏利模式主要指收入來源及利潤形成途徑。 總體招商流程及策略 工業(yè)物流園區(qū)招商工作主要包括編制招商策劃書、招商推廣實(shí)施和客戶引進(jìn)三個基本過程。 招商過程應(yīng)注意的問題 （1）制定成功的招商策劃書，加快招商進(jìn)程，縮短招商時間。 （4）把握招商時機(jī)。國內(nèi)外優(yōu)秀物流企業(yè)的入駐能夠提高物流園區(qū)的知名度，吸引其他物流企業(yè)入駐。正如現(xiàn)貨商品交易市場不斷拓展物流配送業(yè)務(wù)領(lǐng)域，物流園區(qū)向交易平臺的拓展也將成為其未來發(fā)展的趨勢之一。 物流金融業(yè)務(wù)與銀行以往的不動產(chǎn)抵押貸款不同，主要包括基于庫存商品融資的動產(chǎn)質(zhì)押業(yè)務(wù)和基于定單融資的權(quán)利質(zhì)押業(yè)務(wù)等。反過來，這也為物流園區(qū)的客戶開發(fā)和發(fā)展壯大創(chuàng)造了良好的條件。 自然及環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。 物流園區(qū)的規(guī)劃采用灰色模型進(jìn)行需求預(yù)測，以物流需求為導(dǎo)向合理進(jìn)行物流園區(qū)的規(guī)劃，并采用物流系統(tǒng)仿真優(yōu)化，在整個的規(guī)劃過程中，嚴(yán)格遵循科學(xué)性原則，從而大大減少了技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。我們在綜合考慮各地的政策的基礎(chǔ)上，建議懷化市政府可以采取以下幾個方面的政策扶持懷化市物流園區(qū)以推動懷化市物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 制定扶持政策支持 懷化市政府一方面可積落實(shí)國家有關(guān)文件爭取向國家有關(guān)部門爭取國家有關(guān)對物流行業(yè)的財(cái)政貼息、無償資助等資金支持，另一方面按照國家、省、市文件對物流配送中心建設(shè)項(xiàng)目用地在城市物流規(guī)劃用地上給予相應(yīng)安排，用地按倉儲用地對待，政府還可給予稅收獎勵物流企業(yè)投資建設(shè)物流園區(qū)。 物流企業(yè) logistics enterprise 從事物流基本功能范圍內(nèi)的物流業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)及系統(tǒng)運(yùn)作，具有與自身業(yè)務(wù)相適應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，實(shí)行獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的經(jīng)濟(jì)組織。 第四、要滿足消防、救護(hù)、抗災(zāi)、避災(zāi)等特殊需要，還要結(jié)合其它市政設(shè)施的布局，尤其要考慮地下管線的布局需要。 在路網(wǎng)中，就每一條道路而言，其功能是有側(cè)重面的，主干道在園區(qū)中起“通”的作用，要求通過的機(jī)動車快而多；次干道兼有“通”和“達(dá)”的作用，對于園區(qū)貨物運(yùn)輸在支路上的集散以及在主干道上的運(yùn)輸也起到承接轉(zhuǎn)換的作用。 （2）盡端式道路布置形式 由于受運(yùn)輸要求或場地地形條件限制，道路沒有縱橫貫通，只通到某個地點(diǎn)就終止。 規(guī)劃布局 公路交通：園區(qū)地處市區(qū)西南，在G3G20S223和S312交匯點(diǎn)附近，通過對環(huán)城線、沿河路，可達(dá)G3G20S223和S312由懷化市向西、向北輻射到外省，向東輻射我省東部地市；環(huán)城路（H1）的修建，可以溝通懷化市周邊的商貿(mào)區(qū)域。 道路總體布局 規(guī)劃道路網(wǎng)絡(luò)采用網(wǎng)格狀均勻布局形式，道路系統(tǒng)采用主干道－次干道－支路三級系統(tǒng)。 表10 主要規(guī)劃道路一覽表 編號 道路名稱 起訖點(diǎn) 長度（米） 寬度（米 ) 道路性質(zhì) 1 H1 河西~編組站 42 主干道 2 S3 H5~冷鏈庫 42 主干道 3 沿河路（S1） 24 次干道 4 S2 機(jī)電與管理區(qū)內(nèi)環(huán)線 24 次干道 5 S4 H5~儲備庫 20 次干道 6 H2 沿河~油庫 20 次干道 7 H3 沿河~S3 20 次干道 8 H4 沿河~S3 24 次干道 9 H5 沿河~編組站 24 次干道 10 Z1 沿河路H4 12 支路 11 Z2 沿河路H4 12 支路 12 Z3 沿河路S3 12 支路 13 Z4 S2—Z5 12 支路 14 Z5 H3大米出口H1 12 支路 15 Z6 L3區(qū)內(nèi)環(huán)線 12 支路 注：表中所示道路名稱均為暫命名（H為橫線S縱線Z支路） 道路橫斷面規(guī)劃 規(guī)劃主干道采用四塊板斷面型式，次干道采用三塊板斷面形式，支路采用一塊板斷面形式，道路交叉口采用渠化路口設(shè)計(jì)，以提高通行能力。 三、物流園區(qū)的功能設(shè)計(jì) 物流園區(qū)是集運(yùn)輸、配送、存儲、包裝、裝卸、加工等功能于一身，具有高科技、高效率特征的新型貨物集散中心。對于市內(nèi)貨物配送，主要是能滿足生產(chǎn)商與銷售商的配送、生產(chǎn)商銷售商與超市門店的配送、供應(yīng)商與生產(chǎn)企業(yè)的配送、電子商務(wù)環(huán)境下的物流配送服務(wù)，園區(qū)應(yīng)能提供給客戶不同的配送路線和價格服務(wù)，以滿足不同層次客戶的各自需求。 ②需求預(yù)測功能:物流園區(qū)應(yīng)能根據(jù)園區(qū)商品進(jìn)貨、出貨信息來預(yù)測未來一段時間內(nèi)的商品進(jìn)出庫量，進(jìn)而預(yù)測市場對商品的需求。 根據(jù)園區(qū)的功能組合，一般可將物流園區(qū)分為如下幾個作業(yè)區(qū):倉儲作業(yè)區(qū)、流通加工作業(yè)區(qū)、集貨區(qū)、揀貨區(qū)、辦公事務(wù)區(qū)、廠區(qū)相關(guān)活動區(qū)等。 功能設(shè)置 （1）運(yùn)輸、配送功能。園區(qū)應(yīng)配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運(yùn)送、碼垛等裝卸搬運(yùn)機(jī)械，以提高裝卸搬運(yùn)作業(yè)效率，減少作業(yè)對商品造成的損毀。 （7）物流信息處理功能。 （10）物流教育與培訓(xùn)功能。充分發(fā)揮地理及交通優(yōu)勢，突出獅子巖物流園區(qū)的公路停車及中轉(zhuǎn)功能。全市已形成電信、移動、網(wǎng)通、聯(lián)通、鐵通等多家信息營運(yùn)企業(yè)共同發(fā)展的格局，建成了連接城鄉(xiāng)、四通八達(dá)、數(shù)字化、程序化的交換傳輸平臺和智能化信息平臺。交通狀態(tài)監(jiān)測子系統(tǒng)，提供實(shí)時的路況信息、違章信息等，使政府和企業(yè)的管理有