【正文】 111112113均價(jià)：3800本案商鋪價(jià)位將在檸都廣場(chǎng)、?；邸巴鉃眱r(jià)位公布之后再確定具體市場(chǎng)價(jià)位，故暫對(duì)商鋪價(jià)位未列。受空間及發(fā)展影響，很難吸引到其他區(qū)域的消費(fèi)群。成熟商業(yè)區(qū)域，門(mén)面金貴，無(wú)鋪開(kāi)租、鋪價(jià)翻番。特建議在公司強(qiáng)大的自身優(yōu)勢(shì)中融合外部資源整合優(yōu)勢(shì)。政府顧員：他們對(duì)于高品質(zhì)的居家理念有很深很理智的熱 ?？腿禾卣骷?xì)分年齡（%）21—2526—3031—3536—4041—4546—50藉 貫（%）縣城周邊其他9181行 業(yè)（%）公務(wù)員商人自由職業(yè)公司管理打工族1535151025置業(yè)次數(shù)（%）自營(yíng)聯(lián)營(yíng)出租302050結(jié)論：由區(qū)位及項(xiàng)目?jī)r(jià)值所決定的購(gòu)房群體將本案目標(biāo)鎖定在：目標(biāo)市場(chǎng)中年收入（一次付款除外）1—，能承受900元/㎡（均價(jià)）居住物業(yè)的當(dāng)?shù)厥忻?，及?jīng)商投資的商人。 二）、項(xiàng)目入市價(jià)格策略項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度的建議： 1）當(dāng)?shù)仨?xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度的調(diào)研住房市場(chǎng)銷售價(jià)格優(yōu) 惠 政 策688—808元/平方米一次性付款優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠2% 2）、本案正常交易情況優(yōu)惠幅度的建議：定價(jià)價(jià)位較高，屬高優(yōu)惠、高折扣項(xiàng)目：購(gòu)房形式優(yōu)惠幅度付款進(jìn)度備 注一次性購(gòu)房6%簽定合同30日內(nèi)付定金分期付款4%分兩次付清房款付定金按揭付款2%首付3成 7成20年按揭付定金公積金貸款2%付定金參加內(nèi)部認(rèn)購(gòu)排號(hào)2%在認(rèn)購(gòu)期間凡參加認(rèn)購(gòu)的均享受 3）、地產(chǎn)項(xiàng)目折扣、優(yōu)惠幅度的技巧：價(jià)位幅度折扣幅度優(yōu)惠幅度高價(jià)位高折扣高優(yōu)惠中價(jià)位中折扣中優(yōu)惠低價(jià)位低折扣低優(yōu)惠建議入市房源配置： 為使項(xiàng)目順利進(jìn)入市場(chǎng)、打開(kāi)銷售局面，為后期良好銷售奠定基礎(chǔ)，建議在配合入市優(yōu)惠政策、價(jià)格策劃的前提下，以合理的房源搭配進(jìn)行入市銷售：1）住宅入市： 建議以13棟（拆遷安置房剩余房源：約12套左右）、1棟3單元雙座的住宅為開(kāi)盤(pán)入市房源； 2）商鋪入市： 建議以A3區(qū)一樓101—106號(hào)、D1區(qū)二樓商鋪為開(kāi)盤(pán)入市房源；建議開(kāi)盤(pán)入市價(jià)格： 單位：元 ㎡房源種類建議價(jià)格優(yōu)惠幅度住宅700(13棟)750(1棟)享受所有優(yōu)惠政策商鋪3500(A3區(qū))1300(D1區(qū)) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市期優(yōu)惠幅度：參加排號(hào)一次性購(gòu)房正常優(yōu)惠6% 排號(hào)優(yōu)惠2% 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2%10%分期付款正常優(yōu)惠4% 排號(hào)優(yōu)惠2% 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2%8%按揭付款正常優(yōu)惠2% 排號(hào)優(yōu)惠2% 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2%6%公積金貸款正常優(yōu)惠2% 排號(hào)優(yōu)惠2% 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2%6%未參加排 號(hào)一次性購(gòu)房正常優(yōu)惠6% 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2%8%分期付款正常優(yōu)惠4% 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2%6%按揭付款正常優(yōu)惠2% 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2%4%公積金貸款正常優(yōu)惠2% 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2%4%價(jià)格升幅比例建議：建議：本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位屬高價(jià)位，建議在開(kāi)盤(pán)（引爆期）期間：廣告執(zhí)行1）：較固定廣告載體及內(nèi)容：廣告載體廣告主題廣告訴求車(chē)身廣告項(xiàng)目形象、開(kāi)發(fā)主題的展示及概念的引導(dǎo)。 藍(lán)靈 藍(lán)靈綜合分析各個(gè)方面，有以下幾點(diǎn)：銷售進(jìn)度的推廣與公關(guān)等策略有著因果關(guān)系：公關(guān)推廣的效果完全影響著銷售進(jìn)度的推廣。避開(kāi)雨水季節(jié)，關(guān)注地下水位的變化，合理規(guī)劃、施工、控制交房進(jìn)度，以利于銷售工作的持續(xù)延展性。如交房延續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，裝修期也在延長(zhǎng)時(shí)限，裝修時(shí)的諸多干擾因素，導(dǎo)致客戶索賠，使物業(yè)品牌受損。認(rèn)購(gòu)階段認(rèn)購(gòu)階段是檢驗(yàn)銷售策略、項(xiàng)目主題、產(chǎn)品定位、推廣效果的最佳階段，為聚集人氣、資金回籠的前奏。銷售進(jìn)度與建設(shè)進(jìn)度，延期建設(shè)將會(huì)成為銷售進(jìn)度的障礙，二期項(xiàng)目提前建設(shè)將會(huì)增加銷售的難度，并造成建設(shè)資金積壓，宣傳推廣不佳，形成較多空置房的假象，給業(yè)主目標(biāo)客戶造成該有某些缺陷的誤解。五、任務(wù)布置控制法：階段性操作 在銷售準(zhǔn)備階段、預(yù)熱階段、引爆階段、強(qiáng)銷階段的產(chǎn)品列出比例在各階段時(shí)間內(nèi)完成策略期多項(xiàng)工作、任務(wù)，為銷售進(jìn)度提供暢通的銷售渠道。藍(lán)靈房產(chǎn)策劃部2004．02．16。故此，本項(xiàng)目在操作時(shí)，將建立控制性計(jì)劃戰(zhàn)略步驟，對(duì)公關(guān)偏向及時(shí)跟進(jìn)并采取措施。三、利潤(rùn)目標(biāo)的控制根據(jù)投資分析、前期資金回籠計(jì)劃、創(chuàng)造最大利潤(rùn)空間，完成利潤(rùn)目標(biāo)。強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期是銷售階段持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、大量資金快速回籠的階段，本階段內(nèi)：、強(qiáng)化營(yíng)銷人員銷售意識(shí)、不斷提高營(yíng)銷人員團(tuán)隊(duì)精神、及時(shí)進(jìn)行銷售評(píng)估、改進(jìn)項(xiàng)目公關(guān)策略、提出工程建設(shè)進(jìn)度。銷售策略必須通過(guò)銷售控制來(lái)表現(xiàn)。國(guó)家銀行利率、國(guó)家稅費(fèi)的漲浮，影響著購(gòu)買(mǎi)群的心態(tài)變化，將密切關(guān)注行態(tài)變化及時(shí)調(diào)整付款方式。安岳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著淡季與旺季現(xiàn)象。本案也不例外。 藍(lán)靈 藍(lán)靈燈箱廣告項(xiàng)目圍墻看板戶外看板2）：可改變廣告載體、內(nèi)容及時(shí)間的計(jì)劃、執(zhí)行：商鋪以低于定價(jià)體系80—100元/㎡的價(jià)格發(fā)售；三、 項(xiàng)目入市前期銷售策劃：認(rèn)購(gòu)期的執(zhí)行及優(yōu)惠政策建議：（擴(kuò)大宣傳、前期客戶儲(chǔ)備）時(shí)間段（認(rèn)購(gòu)期）目 的優(yōu)惠政策—刺探市場(chǎng)反映、積累客戶資源、項(xiàng)目?jī)r(jià)位的評(píng)估、攔截市場(chǎng)客戶流失進(jìn)行排號(hào)登記的客戶在開(kāi)盤(pán)后購(gòu)房者,可享受2%的優(yōu)惠。城市自由人：他們是收入頗豐的演員、經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計(jì)師、IT人才、私人老板等。 生態(tài)價(jià)值本案部份地塊呈坡式遞增，其坡式效果無(wú)須精雕細(xì)鑿亦麗景天成。隨著國(guó)家對(duì)民營(yíng)企業(yè)的扶持，以“全國(guó)農(nóng)業(yè)第一大縣”的安岳縣，不論是輕工業(yè)、種植業(yè)還是旅游業(yè)都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。當(dāng)?shù)匕鍓K區(qū)域市場(chǎng)初具雛形。時(shí)代欣城在定價(jià)上采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格綜合定位。據(jù)此推算，本案一樓的單位銷售價(jià)格為：251218 =5400元/㎡考慮到安岳商業(yè)地產(chǎn)的整體價(jià)格水平較低，根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，建議商業(yè)街一樓（項(xiàng)目點(diǎn)）的銷售均價(jià)價(jià)格為：4000元/㎡。（二）、定價(jià)方法的確定：本案周邊因有可類比項(xiàng)目，故藍(lán)靈）三、項(xiàng)目建設(shè)工程的建議：賣(mài)房子先賣(mài)環(huán)境在成都地產(chǎn)市場(chǎng)， “賣(mài)房子先賣(mài)綠化”已經(jīng)經(jīng)久不衰，故建議在本案的工程建設(shè)中，首建本案區(qū)域的綠化，并提前進(jìn)入購(gòu)房客戶視野；未建設(shè)區(qū)域及時(shí)綠化，會(huì)為銷售帶來(lái)意想不到的效果。住宅概念定位：時(shí)代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。時(shí)代欣城形象定位：一、項(xiàng)目形象定位要求：a 順應(yīng)市場(chǎng)要求b 超越本地地產(chǎn)同質(zhì)化c 符合開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)理念、達(dá)到項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)化d 符合開(kāi)發(fā)公司品牌塑造e 滿足安岳人民居住要求，提高安岳居住水準(zhǔn)項(xiàng)目形象定位：商業(yè)項(xiàng)目：打造安岳首席時(shí)尚、經(jīng)典、空前繁榮的“春熙路”式商業(yè)步行街。藍(lán)靈營(yíng)銷策劃方案第一部分：項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至：位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂(lè)城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車(chē)位：218個(gè) 銷售部面積：402平方米 地下車(chē)庫(kù)面積：2000平方米 開(kāi)發(fā)公司：成都藍(lán)靈房屋開(kāi)發(fā)有限公司藍(lán)靈第三部分：藍(lán)靈生活品位與都市同步享受時(shí)代生活 搶座時(shí)代欣城商業(yè)主題概念延展 時(shí)代欣城 傳承百年的黃金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“鹽市口” 無(wú)須出境，享受與世界同步的時(shí)代氣息為您創(chuàng)造成功偉業(yè)的黃金時(shí)代安岳首座影視、渡假、購(gòu)物、休閑、文化活動(dòng)中心二、項(xiàng)目住宅主題概念定位 從項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位上看，住宅部分不僅是一種適居的理念，而且是一種身份的名片。在戶型安排上，可考慮六樓和頂樓做為躍層戶型處理。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較多：安岳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)明確的功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涉及居民生活的各個(gè)方面。 租金倒推法：經(jīng)調(diào)研，安岳商業(yè)地產(chǎn)出租價(jià)格為1540元/㎡/月；據(jù)計(jì)算，其收回投資的期限為1820年。二、住宅價(jià)格定位： 一）定價(jià)方法的確定：本案周邊因有可類比項(xiàng)目，故藍(lán)靈在項(xiàng)目的銷售中，主力消費(fèi)仍然為本地客戶。第二章：本案創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷體系的建立一、市場(chǎng)大勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 安岳市場(chǎng)大勢(shì)分析安岳東鄰重慶市，南連內(nèi)江市、西至資陽(yáng)市，北與川中重鎮(zhèn)接壤，是四川盆地腹心地帶的陸路交通要沖。三、項(xiàng)目潛力價(jià)值的挖掘 城鄉(xiāng)車(chē)站的價(jià)值本案前的交通車(chē)站，使本案的交通在“三縱三橫”的基礎(chǔ)上添加了無(wú)限便利，使本案超值增值。他們積蓄豐厚、家庭規(guī)模成熟，購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目地產(chǎn)，不僅是提升人生品位，提升個(gè)人生活質(zhì)量的高貴選擇。第八部分：入市時(shí)機(jī)規(guī)劃一、項(xiàng)目所在地相關(guān)法規(guī)和市調(diào)情況簡(jiǎn)明分析（一） 項(xiàng)目所在地入市法規(guī)無(wú)硬性規(guī)定（二） 項(xiàng)目所在地有無(wú)預(yù)售證均可進(jìn)行銷售（三） 當(dāng)?shù)仨?xiàng)目在春節(jié)前呈銷售暢銷勢(shì)頭（四） 本案目標(biāo)市場(chǎng)中主流消費(fèi)群體為未流動(dòng)人員（五） 入市項(xiàng)目急劇增多（檸都廣場(chǎng)、?；凵啼伒龋┒⒖深惐软?xiàng)目入市時(shí)機(jī)調(diào)研：?；刍▓@晶盛花園幸福花園東大街市場(chǎng)2003建議：在準(zhǔn)備充分的基礎(chǔ)上，在?；凵啼侀_(kāi)盤(pán)之前發(fā)售，有利于攔截投資客戶，增強(qiáng)本項(xiàng)目市場(chǎng)，提高銷售進(jìn)度。住宅以低于定價(jià)體系50—80元/㎡的價(jià)格發(fā)售，利于市場(chǎng)進(jìn)入； 告知項(xiàng)目信息、引起客戶了解欲望。 現(xiàn)代之城，黃金鋪面時(shí)代欣城 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠即將結(jié)束 敬請(qǐng)把握機(jī)會(huì)時(shí)代欣城 都市精英的身份名片廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正任何一個(gè)案例的廣告推廣，都是在推廣過(guò)程中，及時(shí)監(jiān)控、評(píng)估、修正，從而更好為銷售服務(wù)。如果推廣效果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期之效果，則銷售進(jìn)度大受阻力、收效甚微。關(guān)注經(jīng)濟(jì)變化。五、銷售控制在各銷售階段時(shí)間、技術(shù)銜接緊密、有序： 銷售控制必須以銷售策略為依據(jù)。策劃人員將及時(shí)評(píng)析認(rèn)購(gòu)情況，做好信息反饋的調(diào)研工作，及時(shí)的調(diào)整銷售策略、推廣策略，達(dá)到最佳組合推廣效果。本項(xiàng)目將在上期銷售進(jìn)入尾盤(pán)時(shí)，即時(shí)啟動(dòng)下期工程建設(shè)，為銷售工作創(chuàng)建最佳鍥合點(diǎn)。銷售工作在具體操作時(shí)，因受諸多因素影響會(huì)造成銷售進(jìn)度受