【正文】 111112113均價：3800本案商鋪價位將在檸都廣場、?；邸巴鉃眱r位公布之后再確定具體市場價位，故暫對商鋪價位未列。受空間及發(fā)展影響，很難吸引到其他區(qū)域的消費(fèi)群。成熟商業(yè)區(qū)域，門面金貴，無鋪開租、鋪價翻番。特建議在公司強(qiáng)大的自身優(yōu)勢中融合外部資源整合優(yōu)勢。政府顧員：他們對于高品質(zhì)的居家理念有很深很理智的熱 。客群特征細(xì)分年齡（%）21—2526—3031—3536—4041—4546—50藉 貫（%）縣城周邊其他9181行 業(yè)（%）公務(wù)員商人自由職業(yè)公司管理打工族1535151025置業(yè)次數(shù)（%）自營聯(lián)營出租302050結(jié)論：由區(qū)位及項(xiàng)目價值所決定的購房群體將本案目標(biāo)鎖定在：目標(biāo)市場中年收入（一次付款除外）1—，能承受900元/㎡（均價）居住物業(yè)的當(dāng)?shù)厥忻?，及?jīng)商投資的商人。 二）、項(xiàng)目入市價格策略項(xiàng)目優(yōu)惠幅度的建議： 1）當(dāng)?shù)仨?xiàng)目優(yōu)惠幅度的調(diào)研住房市場銷售價格優(yōu) 惠 政 策688—808元/平方米一次性付款優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠2% 2）、本案正常交易情況優(yōu)惠幅度的建議：定價價位較高，屬高優(yōu)惠、高折扣項(xiàng)目：購房形式優(yōu)惠幅度付款進(jìn)度備 注一次性購房6%簽定合同30日內(nèi)付定金分期付款4%分兩次付清房款付定金按揭付款2%首付3成 7成20年按揭付定金公積金貸款2%付定金參加內(nèi)部認(rèn)購排號2%在認(rèn)購期間凡參加認(rèn)購的均享受 3）、地產(chǎn)項(xiàng)目折扣、優(yōu)惠幅度的技巧：價位幅度折扣幅度優(yōu)惠幅度高價位高折扣高優(yōu)惠中價位中折扣中優(yōu)惠低價位低折扣低優(yōu)惠建議入市房源配置： 為使項(xiàng)目順利進(jìn)入市場、打開銷售局面，為后期良好銷售奠定基礎(chǔ)，建議在配合入市優(yōu)惠政策、價格策劃的前提下，以合理的房源搭配進(jìn)行入市銷售：1）住宅入市： 建議以13棟（拆遷安置房剩余房源：約12套左右）、1棟3單元雙座的住宅為開盤入市房源； 2）商鋪入市： 建議以A3區(qū)一樓101—106號、D1區(qū)二樓商鋪為開盤入市房源；建議開盤入市價格： 單位：元 ㎡房源種類建議價格優(yōu)惠幅度住宅700(13棟)750(1棟)享受所有優(yōu)惠政策商鋪3500(A3區(qū))1300(D1區(qū)) 項(xiàng)目開盤入市期優(yōu)惠幅度：參加排號一次性購房正常優(yōu)惠6% 排號優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%10%分期付款正常優(yōu)惠4% 排號優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%8%按揭付款正常優(yōu)惠2% 排號優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%6%公積金貸款正常優(yōu)惠2% 排號優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%6%未參加排 號一次性購房正常優(yōu)惠6% 開盤優(yōu)惠2%8%分期付款正常優(yōu)惠4% 開盤優(yōu)惠2%6%按揭付款正常優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%4%公積金貸款正常優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%4%價格升幅比例建議：建議：本項(xiàng)目價格定位屬高價位，建議在開盤（引爆期）期間：廣告執(zhí)行1）：較固定廣告載體及內(nèi)容：廣告載體廣告主題廣告訴求車身廣告項(xiàng)目形象、開發(fā)主題的展示及概念的引導(dǎo)。 藍(lán)靈 藍(lán)靈綜合分析各個方面，有以下幾點(diǎn)：銷售進(jìn)度的推廣與公關(guān)等策略有著因果關(guān)系：公關(guān)推廣的效果完全影響著銷售進(jìn)度的推廣。避開雨水季節(jié)，關(guān)注地下水位的變化，合理規(guī)劃、施工、控制交房進(jìn)度，以利于銷售工作的持續(xù)延展性。如交房延續(xù)時間過長，裝修期也在延長時限，裝修時的諸多干擾因素，導(dǎo)致客戶索賠，使物業(yè)品牌受損。認(rèn)購階段認(rèn)購階段是檢驗(yàn)銷售策略、項(xiàng)目主題、產(chǎn)品定位、推廣效果的最佳階段，為聚集人氣、資金回籠的前奏。銷售進(jìn)度與建設(shè)進(jìn)度，延期建設(shè)將會成為銷售進(jìn)度的障礙，二期項(xiàng)目提前建設(shè)將會增加銷售的難度，并造成建設(shè)資金積壓，宣傳推廣不佳，形成較多空置房的假象，給業(yè)主目標(biāo)客戶造成該有某些缺陷的誤解。五、任務(wù)布置控制法：階段性操作 在銷售準(zhǔn)備階段、預(yù)熱階段、引爆階段、強(qiáng)銷階段的產(chǎn)品列出比例在各階段時間內(nèi)完成策略期多項(xiàng)工作、任務(wù)，為銷售進(jìn)度提供暢通的銷售渠道。藍(lán)靈房產(chǎn)策劃部2004．02．16。故此，本項(xiàng)目在操作時，將建立控制性計(jì)劃戰(zhàn)略步驟，對公關(guān)偏向及時跟進(jìn)并采取措施。三、利潤目標(biāo)的控制根據(jù)投資分析、前期資金回籠計(jì)劃、創(chuàng)造最大利潤空間，完成利潤目標(biāo)。強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期是銷售階段持續(xù)時間最長、大量資金快速回籠的階段，本階段內(nèi)：、強(qiáng)化營銷人員銷售意識、不斷提高營銷人員團(tuán)隊(duì)精神、及時進(jìn)行銷售評估、改進(jìn)項(xiàng)目公關(guān)策略、提出工程建設(shè)進(jìn)度。銷售策略必須通過銷售控制來表現(xiàn)。國家銀行利率、國家稅費(fèi)的漲浮，影響著購買群的心態(tài)變化，將密切關(guān)注行態(tài)變化及時調(diào)整付款方式。安岳房地產(chǎn)市場存在著淡季與旺季現(xiàn)象。本案也不例外。 藍(lán)靈 藍(lán)靈燈箱廣告項(xiàng)目圍墻看板戶外看板2）：可改變廣告載體、內(nèi)容及時間的計(jì)劃、執(zhí)行：商鋪以低于定價體系80—100元/㎡的價格發(fā)售；三、 項(xiàng)目入市前期銷售策劃：認(rèn)購期的執(zhí)行及優(yōu)惠政策建議：（擴(kuò)大宣傳、前期客戶儲備）時間段（認(rèn)購期）目 的優(yōu)惠政策—刺探市場反映、積累客戶資源、項(xiàng)目價位的評估、攔截市場客戶流失進(jìn)行排號登記的客戶在開盤后購房者,可享受2%的優(yōu)惠。城市自由人：他們是收入頗豐的演員、經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計(jì)師、IT人才、私人老板等。 生態(tài)價值本案部份地塊呈坡式遞增，其坡式效果無須精雕細(xì)鑿亦麗景天成。隨著國家對民營企業(yè)的扶持，以“全國農(nóng)業(yè)第一大縣”的安岳縣，不論是輕工業(yè)、種植業(yè)還是旅游業(yè)都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。當(dāng)?shù)匕鍓K區(qū)域市場初具雛形。時代欣城在定價上采用市場比較法進(jìn)行價格綜合定位。據(jù)此推算，本案一樓的單位銷售價格為：251218 =5400元/㎡考慮到安岳商業(yè)地產(chǎn)的整體價格水平較低，根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，建議商業(yè)街一樓（項(xiàng)目點(diǎn)）的銷售均價價格為：4000元/㎡。（二）、定價方法的確定：本案周邊因有可類比項(xiàng)目，故藍(lán)靈）三、項(xiàng)目建設(shè)工程的建議：賣房子先賣環(huán)境在成都地產(chǎn)市場， “賣房子先賣綠化”已經(jīng)經(jīng)久不衰，故建議在本案的工程建設(shè)中，首建本案區(qū)域的綠化，并提前進(jìn)入購房客戶視野；未建設(shè)區(qū)域及時綠化，會為銷售帶來意想不到的效果。住宅概念定位：時代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。時代欣城形象定位：一、項(xiàng)目形象定位要求：a 順應(yīng)市場要求b 超越本地地產(chǎn)同質(zhì)化c 符合開發(fā)公司經(jīng)營理念、達(dá)到項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)化d 符合開發(fā)公司品牌塑造e 滿足安岳人民居住要求，提高安岳居住水準(zhǔn)項(xiàng)目形象定位：商業(yè)項(xiàng)目：打造安岳首席時尚、經(jīng)典、空前繁榮的“春熙路”式商業(yè)步行街。藍(lán)靈營銷策劃方案第一部分：項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至：位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車位：218個 銷售部面積：402平方米 地下車庫面積：2000平方米 開發(fā)公司：成都藍(lán)靈房屋開發(fā)有限公司藍(lán)靈第三部分：藍(lán)靈生活品位與都市同步享受時代生活 搶座時代欣城商業(yè)主題概念延展 時代欣城 傳承百年的黃金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“鹽市口” 無須出境，享受與世界同步的時代氣息為您創(chuàng)造成功偉業(yè)的黃金時代安岳首座影視、渡假、購物、休閑、文化活動中心二、項(xiàng)目住宅主題概念定位 從項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位上看，住宅部分不僅是一種適居的理念，而且是一種身份的名片。在戶型安排上，可考慮六樓和頂樓做為躍層戶型處理。 經(jīng)營業(yè)態(tài)較多：安岳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營無明確的功能規(guī)劃，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及居民生活的各個方面。 租金倒推法：經(jīng)調(diào)研，安岳商業(yè)地產(chǎn)出租價格為1540元/㎡/月；據(jù)計(jì)算，其收回投資的期限為1820年。二、住宅價格定位： 一）定價方法的確定：本案周邊因有可類比項(xiàng)目，故藍(lán)靈在項(xiàng)目的銷售中，主力消費(fèi)仍然為本地客戶。第二章：本案創(chuàng)新營銷體系的建立一、市場大勢與機(jī)會點(diǎn)分析 安岳市場大勢分析安岳東鄰重慶市，南連內(nèi)江市、西至資陽市，北與川中重鎮(zhèn)接壤，是四川盆地腹心地帶的陸路交通要沖。三、項(xiàng)目潛力價值的挖掘 城鄉(xiāng)車站的價值本案前的交通車站，使本案的交通在“三縱三橫”的基礎(chǔ)上添加了無限便利，使本案超值增值。他們積蓄豐厚、家庭規(guī)模成熟，購買本項(xiàng)目地產(chǎn)，不僅是提升人生品位，提升個人生活質(zhì)量的高貴選擇。第八部分：入市時機(jī)規(guī)劃一、項(xiàng)目所在地相關(guān)法規(guī)和市調(diào)情況簡明分析（一） 項(xiàng)目所在地入市法規(guī)無硬性規(guī)定（二） 項(xiàng)目所在地有無預(yù)售證均可進(jìn)行銷售（三） 當(dāng)?shù)仨?xiàng)目在春節(jié)前呈銷售暢銷勢頭（四） 本案目標(biāo)市場中主流消費(fèi)群體為未流動人員（五） 入市項(xiàng)目急劇增多（檸都廣場、?；凵啼伒龋┒?、可類比項(xiàng)目入市時機(jī)調(diào)研：?；刍▓@晶盛花園幸?；▓@東大街市場2003建議：在準(zhǔn)備充分的基礎(chǔ)上，在?；凵啼侀_盤之前發(fā)售，有利于攔截投資客戶，增強(qiáng)本項(xiàng)目市場，提高銷售進(jìn)度。住宅以低于定價體系50—80元/㎡的價格發(fā)售，利于市場進(jìn)入； 告知項(xiàng)目信息、引起客戶了解欲望。 現(xiàn)代之城，黃金鋪面時代欣城 開盤優(yōu)惠即將結(jié)束 敬請把握機(jī)會時代欣城 都市精英的身份名片廣告效果監(jiān)控、評估及修正任何一個案例的廣告推廣，都是在推廣過程中，及時監(jiān)控、評估、修正，從而更好為銷售服務(wù)。如果推廣效果沒有達(dá)到預(yù)期之效果，則銷售進(jìn)度大受阻力、收效甚微。關(guān)注經(jīng)濟(jì)變化。五、銷售控制在各銷售階段時間、技術(shù)銜接緊密、有序： 銷售控制必須以銷售策略為依據(jù)。策劃人員將及時評析認(rèn)購情況，做好信息反饋的調(diào)研工作，及時的調(diào)整銷售策略、推廣策略，達(dá)到最佳組合推廣效果。本項(xiàng)目將在上期銷售進(jìn)入尾盤時，即時啟動下期工程建設(shè)，為銷售工作創(chuàng)建最佳鍥合點(diǎn)。銷售工作在具體操作時，因受諸多因素影響會造成銷售進(jìn)度受