【正文】 井用潛水泵提升排至室外污水管。地下車庫均采用整板框剪鋼筋混凝土柱、梁、板結(jié)構(gòu)。開展多種類型的綠化，整體綠化與局部“見縫插綠”相結(jié)合，通過綠化在夏季提供樹蔭遮掩，創(chuàng)造人的交往空間，并滿足審美的觀賞需要。建筑的門牌號碼，街巷的名牌、店面的門牌、古樹名木的掛牌等等，在與城市的標識系統(tǒng)銜接的基礎上，適當增加反映街區(qū)特色的元素、如統(tǒng)一的裝飾、色彩、符號等，提高街區(qū)的可識別性和認同感。圖41 漢府街項目概念設計方案景觀設計建議由建筑空間圍合成的十字型庭院結(jié)合下沉廣場的空間穿插關系，為整個建筑群創(chuàng)造的豐富有趣的建筑空間，可以給在其中的使用者提供多種活動的可能性。 建筑平面布置在規(guī)劃設計中通過對地塊屬性的分析，在規(guī)劃采用“十”字構(gòu)圖。③梅園新村歷史街區(qū)今后的改造和建設以高檔文化休閑性項目為主，項目的引入應充分考慮其內(nèi)涵和層次，應定位在高端，強調(diào)其文化性、藝術性。%。該項目由某卓立房產(chǎn)置業(yè)有限公司建設開發(fā)。大廈地上30層，地下3層， 13 層部分為銀行證券辦公，430 層為標準寫字間，得房率約69%。而30－50萬元的總價成交套數(shù)所占比例最高，其實按每平米6000元的較低價格計算，50萬元的總價對應的銷售面積多半在80平方米以下，這樣的戶型面積再考慮寫字樓的得房率較低因素，辦公面積相對而言比較經(jīng)濟了。廣廈鄧府巷項目、德基廣場等一系列以高檔商住商業(yè)樓項目也相繼進入開工階段。銷售價格：負一層商鋪均價15000元/平方米，一層旺鋪均價58000元/平方米，二層商鋪均價30000元/平方米，三層商鋪均價19000元/平方米，地下車位價格為200000元/個。地下一層為停車場。銷售價格：負一層商鋪均價8000元/平方米，一層商鋪每平方的銷售均價為20000元，二層每平方的銷售均價11000元/平方米。大廈占地3500平方米，總建筑面積為15000平方米，其中地上14層、地下2層。對于本項目的商業(yè)部分而言，如果定位成為新街口、珠江路服務的休閑商業(yè)中心，則是彌補區(qū)域市場商業(yè)空白，同時亦滿足了區(qū)域客源對該類商業(yè)的需求。圖25 2005年季度某房地產(chǎn)施工面積比例圖經(jīng)濟環(huán)境分析小結(jié)： 宏觀經(jīng)濟的高速發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境與背景支撐，經(jīng)濟開放度的增加與活躍，為房地產(chǎn)帶來了大量新增優(yōu)質(zhì)需求；而房地產(chǎn)投資的高速增長印證了市場的機會與發(fā)展前景。其中第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升，已占到整體的45%。建設單位應注重該項目的開發(fā)與周圍環(huán)境的一致、協(xié)調(diào)，尤其在建筑風格上突出長江路的文化氛圍，設計風格必須與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風貌保持一致；（2）在利用方式上可開發(fā)藝術展示空間、地下停車空間、小型辦公空間以彌補長江路上此類設施的不足。4)該地段靠近居民文化素質(zhì)整體較高的城東地區(qū)，存在著巨大的文化消費 潛力，適于發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)。微觀因素根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃，將在該街區(qū)對民國建筑實施維修改造，或保留民國建筑門臉，內(nèi)部徹底改造，建設與總統(tǒng)府服務區(qū)相呼應的特色游覽區(qū)。梅園新村歷史街區(qū)作為長江路文化街的重要組成部分，位于文化街的東端，并與民國總統(tǒng)府(太平天國大王府)歷史文化保護區(qū)相鄰。建筑形式以坡屋頂為主，色彩以灰色為基調(diào)，體量適中，高度原則上控制在15米以內(nèi)。玄武區(qū)是某的中心城區(qū)之一，人口約46萬，是某軍區(qū)機關和某市委、市政府所在地。客運站開發(fā)項目可行性研究報告客運站開發(fā)項目可行性研究報告y目 錄第一章 總論 3 項目概況與背景 3 項目建設的必要性 6 可行性研究報告編制的依據(jù) 7 可行性研究報告主要結(jié)論及建議 8第二章 市場分析及預測 10 某房地產(chǎn)市場宏觀現(xiàn)狀 10 商業(yè)用房市場分析 12 辦公用房市場分析 16第三章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容 20 建設規(guī)模 20 建設內(nèi)容 21第四章 建設方案 22 某項目規(guī)劃設計目標 22 某項目的功能定位 23 建筑平面布置 23 建筑設計的要求 25 建筑結(jié)構(gòu)主要形式 28 公用工程 28第五章 環(huán)境保護及節(jié)能 29 環(huán)境保護 29 節(jié)能 30第六章 實施進度 32第七章 財務效益測算 33 項目投資估算 33 項目銷售收入估算 37 該方案的財務評價 38第八章 風險分析 41 敏感性分析 41 盈虧平衡分析 43第九章 結(jié)論與建議 44附表與附圖 45第一章 總論 項目概況與背景 項目建設概況BA該項目地塊總用地面積14000平方米,建設用地面積13400平方米,其它代征用地600平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，風光秀麗，是諸多名勝古跡薈萃之地，如中山陵、明孝陵、明故宮等各級文物保護點72處，是某旅游景點最集中的地區(qū)之一。 梅園新村歷史街區(qū)周邊關系圖梅園新村歷史街區(qū)保護范圍內(nèi)的建設應以取得與核心地段協(xié)調(diào)統(tǒng)一的環(huán)境風貌為原則。清理地段內(nèi)違章搭建的建筑物，構(gòu)筑物，恢復原有院落、街巷格局。中國加入國際世貿(mào)組織以后，某市政府加大招商引資的力度，每年大批海內(nèi)外企業(yè)、實業(yè)、超市紛紛落戶聚集某，紛紛尋求投資、商貿(mào)、商務的環(huán)境和優(yōu)雅的居所。3)距離商業(yè)中心新街口較近，商業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢明顯。從財務指標看，該項目的投資開發(fā)的潛力較大，具體指標如下：1項目投資總額2貸款總額3自有資金總額4銷售總收入5資本金財務內(nèi)部收益率%6稅后利潤7資本金動態(tài)投資回收期8投資利潤率%9自有資金利潤率%、問題和建議（1）根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃的引導，合理利用范圍內(nèi)的建筑、街道、公共開放空間及環(huán)境的建設，以保證該街區(qū)的空間環(huán)境品質(zhì)與歷史街區(qū)風貌相匹配，有效滿足高檔文化休閑區(qū)的建設要求，啟發(fā)開發(fā)商、策劃人員、規(guī)劃設計者了解、認識各地快、周邊地塊以及與整個城市空間環(huán)境的關系，為開發(fā)商、策劃人員等提供用地的周邊環(huán)境及其發(fā)展?jié)摿Φ姆治?，同時引導建筑師在整體規(guī)劃設計概念框架的前提下更好的發(fā)揮各自的創(chuàng)意、鼓勵多樣性的統(tǒng)—。經(jīng)濟的發(fā)展，背后是投資的增加，大量企事業(yè)單位增加投資的同時，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求也在增加。（2） 商業(yè)用房和辦公樓開工面積比例從施工情況來看：，%，商業(yè)項目一季度沒有項目開工，%，和投資額相吻合。商業(yè)物業(yè)的整體上市面積少；從上市面積的板塊分布來看，城中版塊商鋪面積的上市量僅次于河西，且主要集中在新街口、湖南路、珠江路附近，說明城中版塊存在一定的市場空間與機會點，可以加以利用。緊鄰新街口商圈卻無交通擁堵之憂，更享長江路人文與商業(yè)并重的尊崇地位，見證企業(yè)非凡實力。智能化配置齊全，滿足企業(yè)中長期需求。面積從57平方到130平方不等，價格6500—7000元/平方米。賽博數(shù)碼廣場面積達35000平方米，是整體項目的重中之重，以前瞻性的建筑設計規(guī)劃、領先市場的業(yè)態(tài)資源整合頃力打造珠江路核心上圈的地標性商城，勢必形成新珠江路標志性的IT物流、信息流中心。 伴隨著商務市場的回暖，諸多城中高端寫字樓及商用項目已陸續(xù)“聞風”啟動，某國際金融中心久未建成項目終于封頂，以220米的高度超過商茂百貨，成為新街口的第一高樓，很多項目的復建，反映了市場信心正在逐漸恢復加強。 銷售總價分析 總價在50100萬元成交面積所占比例最高，其次為100－150萬之間，這一部分成交面積的比例最高，亦證明某辦公用房市場主要的需求來自于中小型企業(yè)和成長型企業(yè)。 ,，建筑密度21%。建設規(guī)模5300平方米。銷售價格：銷售均價每平方米8768元，地下停車位每個200000元。②在保證歷史文脈連續(xù)的前提下，賦予梅園新村以新的場所認同感，創(chuàng)造獨特的區(qū)位特色和鮮明的城市意象，即是—處高檔休閑文化場所。 某項目的功能定位漢府街項目的規(guī)劃功能定位為：通過各種現(xiàn)代建筑元素的體現(xiàn)，通過已有的街區(qū)空間，以新的語言和建筑手法體現(xiàn)得時尚空間，通過園區(qū)中的小品、景觀來體味其中的韻味和場所所傳達的空間精神，并使之與周遍建筑群更好的融合，成為高雅、時尚、現(xiàn)代的新型文化商業(yè)場所。在設計中考慮地下作兩層：地下一層作為一部分地下停車、另一部分作為地下商業(yè)空間，在一定程度上增加了甲方的銷售面積，同時下沉廣場和地面廣場之間的空間穿插關系更增加了整個建筑群的空間趣味性； 地下二層作為汽車庫及設備用房使用，盡可能的在地下部分滿足所有商業(yè)以及辦公對機動車的停車需求。建筑的附屬物應在建筑設計時統(tǒng)一考慮，包括建筑的泛光照明、燈飾，建筑的門牌、掛牌，建筑四周的綠化、鋪地，室外的頂棚、涼棚、座椅、圍欄等，須統(tǒng)一設計并符合環(huán)境要求。注意建筑院落綠化空間與街道廣場綠化空間的相互滲透，通過綠化介質(zhì)聯(lián)系不同的空間，并形成共享開放的綠化系統(tǒng)。 建筑結(jié)構(gòu)主要形式根據(jù)某地區(qū)地質(zhì)分布情況和地質(zhì)鉆探資料分析，本項目為多層建筑，基礎宜采用沉管灌注樁或予應力鋼筋混凝土樁基礎。（1）污水處理商業(yè)項目中包含的餐館廚房污水、燃油鍋爐房地面油水和柴油發(fā)電機房地面清洗污水沒有欄網(wǎng)或隔油池裝置，以防止大顆粒固體物質(zhì)和油脂進入管網(wǎng)造成堵塞。要求把油煙中絕大部分含油液體分離出來，盡量減少油顆粒排入大氣。建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運送至指定地點。主要出入口設空氣幕以減少室內(nèi)負荷損失。類似項目的有關數(shù)據(jù)。以上1～，%。應根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標準以及類似工程的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成中的其他費用進行估算。因此項目采用滾動開發(fā)方式，其余建設資金由銷售收入提供。不確定性分析是項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對漢府街項目投資決策的成敗有著重要的影響。（4）通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進一步的分析。某項目是玄武區(qū)2006年的重要項目之一，而且得到了省市及各級部門領導的關心和支持，這是項目成