【正文】 行、自行車、摩托車。這在一定程度上反映常德因外來人口較少、商業(yè)流通不夠順暢，導(dǎo)致交通阻礙并不嚴(yán)重，從而直接導(dǎo)致常德交通電臺的收聽率。9）請問您覺得哪些戶外廣告吸引您？由此，可以得出如下結(jié)論：商場營銷，一定要塑造良好的形象，對商場前景的描述一定要得力。因此，根據(jù)以上的數(shù)據(jù)可作出以下分析：可塑性大的商業(yè)布局方式與商業(yè)物業(yè)立面，在將來可能的競爭市場中，會(huì)使商場有更大的變化空間與競爭活力。9）請問您覺得常德還缺少哪些配套設(shè)施嗎？二．常德消費(fèi)者消費(fèi)力及消費(fèi)習(xí)慣研究1．?dāng)?shù)據(jù)分析報(bào)告1）請問您的月收入是多少？（3）經(jīng)營劣勢：商業(yè)經(jīng)營未做起來，整體租賃率僅為20%，其中一層租賃率30%，一層租金從112萬元/年/間不等，總體租金水平較低，直接導(dǎo)致投資客戶的經(jīng)濟(jì)損失，部分投資客戶因無法支付月供，現(xiàn)原價(jià)出售鋪位，還有部分客戶鋪位已被銀行查封。（2）商業(yè)規(guī)模：總建筑面積近35000㎡，在中區(qū)商圈屬于超大型商業(yè)物業(yè)。（3）人流動(dòng)線：人流缺乏合理引導(dǎo)，無法有效集中人流。（5）物業(yè)形式：屬商場內(nèi)部門面，與常德商業(yè)投資者所能接受的傳統(tǒng)臨街鋪位在產(chǎn)品上有較大差異，客戶投資仍有待進(jìn)一步引導(dǎo)。（2）建筑定位：提出一個(gè)城市只有一個(gè)中心，該項(xiàng)目建筑定位為這一城市中心的地標(biāo)性建筑。（五）常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平及傳播定位競爭樓盤傳播定位售樓現(xiàn)場宣傳途徑金泰利商業(yè)廣場第三代風(fēng)情商鋪統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝潢較好，有模型。望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處04年7月15%150合計(jì)/平均望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處60001095萬一層、二層均為此單價(jià)濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處50001728萬5．常德百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。但個(gè)鋪營業(yè)額差距較大，老街區(qū)優(yōu)于新街區(qū)，專業(yè)商業(yè)街區(qū)優(yōu)于自然商業(yè)街區(qū)。建設(shè)路臨街鋪位租金呈波浪型分布，其中以武陵大道路口、郎州路口為最高，其他均有回落，最高達(dá)133元/㎡/月。3．常德集中商業(yè)街區(qū)百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。沃爾福人民路步行街800013～19超市+柜臺+店中店+敞開式專柜，主營服裝、珠寶，以家庭客戶、中青年客戶為主。3600036000超市+百貨商業(yè)規(guī)劃不合理，導(dǎo)致整個(gè)商場后半部人流量差。由橋南大市場等十余家市場與七條街道的一些沿街門面和超市（如華聯(lián)超市）組成。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：春天百貨、沃爾福、家潤多新興商業(yè)形態(tài)：人民路商業(yè)步行街、金鉆廣場步行商業(yè)城沿街門店：以人民路、建設(shè)路為主3．以批發(fā)市場為主體的橋南商圈?？偨Y(jié)：1．常德總體經(jīng)濟(jì)水平呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，湘西南區(qū)域中心城市的地位不斷凸顯，2004年被評為中國的魅力城市，城市競爭力不斷加強(qiáng)；2．常德市社會(huì)零售水平高企，達(dá)到142萬元，高居湖南地級城市之首，是一個(gè)僅次于長沙的典型消費(fèi)城市；3．常德市03年商業(yè)物業(yè)供給量有所回落，但需求狀況良好，銷售價(jià)格有小幅度上升；4．常德市的中期規(guī)劃，給本項(xiàng)目帶來了充分的市場發(fā)展空間。03年市場需求狀況良好，價(jià)格有小幅度上升。（二）常德市商業(yè)物業(yè)市場的供求現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長幅度供給2003年度投資總額104700萬元%2003年度施工面積1065600㎡%2003年度竣工面積425000㎡%需求2003年實(shí)際銷售額45289萬元+%2003年實(shí)際銷售面積145315㎡+%可以看到，2003年度商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降，主要是因?yàn)?002年商業(yè)物業(yè)投資體量過大，市場一時(shí)無法消化。2．以專業(yè)批發(fā)市場為主體的火車站商圈。3．橋南商圈1）概況常德市橋南商圈是集各種日常用品、服裝、鞋帽等百貨于一體的低檔商品交易市場。（二）常德現(xiàn)有大型商場調(diào)研分析商場名稱位置營業(yè)面積（㎡）功能分區(qū)經(jīng)營模式總體評價(jià)春天百貨人民路步行街18000負(fù)1層：超市；一層：店中店+專柜，飾品+皮具；二、三層：店中店，服裝四層：店中店，主營電器；五層：清倉（服裝）進(jìn)場費(fèi)3萬，扣點(diǎn)1328點(diǎn)。合計(jì)3．各大商場百貨品牌經(jīng)營成本分析商場名稱位置營業(yè)面積（㎡）樓層專柜租金價(jià)格（元/㎡/月）專柜租賃率備注最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)春天百貨人民路步行街18000負(fù)1層————————超市1層600120090090%百貨（店中店），部分租金以扣點(diǎn)及營業(yè)額折算2層120320270100%3層8018013090%4層401509580%5層20403070%服裝清倉（展示架）沃爾福人民路步行街80001層300100075095%百貨（店中店、柜臺）23層————————超市45層————————暫在調(diào)整期間，不對外招商家潤多人民東路100001層80012001000100%百貨（店中店、柜臺）23層————————超市合計(jì)/平均4．各大商場人流量及營業(yè)額對比分析商場名稱位置營業(yè)面積（㎡）人流量（萬人/天）日營業(yè)額（萬元）備注春天百貨人民路步行街1800012～17超市+柜臺+店中店，主營服裝、飾品,以1845歲中青年女性為主要目標(biāo)客戶。2．常德各超市、百貨鋪位面積分割跨度較大，從3～70㎡不等，主力面積集中在12～30㎡之間。（三）常德現(xiàn)有臨街商鋪的調(diào)研分析1．各主要街區(qū)臨街鋪位面積對比分析路段位置經(jīng)營模式鋪位形式鋪位面積分割（㎡）主力面積（㎡）人民路人民路步行街西頭自營、租賃單層、兩層套鋪2022050人民路步行街自營、租賃單層、兩層套鋪812040人民路步行街東頭自營、租賃單層、兩層套鋪205040金鉆廣場步行街以北自營、租賃單層206040建設(shè)路郎州路以西自營、租賃單層、兩層套鋪209030郎州路以東自營、租賃單層鋪位204025武陵大道人民路、育才路間自營、租賃單層鋪位3618036郎州路步行街、育才路間自營、租賃單層鋪位1612025合計(jì)/平均開發(fā)商為改變現(xiàn)狀也加大招商力度，采取讓利等措施吸引商家進(jìn)入，預(yù)計(jì)將于元旦期間整體開業(yè)。18萬36217萬85%常德主要商業(yè)街區(qū)總體經(jīng)營水平較好。4．從成本的角度考慮，經(jīng)營戶較容易接受租賃的模式。10．比較而言，面對如此巨大的消費(fèi)市場，常德城市的消費(fèi)潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到開發(fā)，其商業(yè)布局的合理性、商業(yè)購物環(huán)境、經(jīng)營產(chǎn)品規(guī)模、檔次等等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足常德消費(fèi)者日益增長的需求。（二）常德市商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平及走勢1．常德市商業(yè)物業(yè)售價(jià)對比分析競爭樓盤地段均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元/間）備注金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）——（開發(fā)商內(nèi)部討論單價(jià)最高為19800）——因面積分割不明晰，故總價(jià)待定泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處12000——因面積分割不明晰，故總價(jià)待定濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）————尚未銷售，但一期臨街均價(jià)16000元金鉆廣場（新天地）人民路金鉆廣場AA2區(qū)約5000510萬尚未銷售，報(bào)價(jià)為內(nèi)部資料新世紀(jì)汽車城207國道（南坪路）、東風(fēng)路交匯處53001053萬濱江數(shù)碼城（一期）人民路（步行街東）——新世紀(jì)汽車城207國道（南坪路）、東風(fēng)路交匯處04年6月一期50%616從整體而言，常德在售商業(yè)物業(yè)銷售市場較差。戶外看板、報(bào)紙廣告、電臺廣播市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平參差不齊，總體而言，體現(xiàn)為以下三個(gè)方面：1．開發(fā)商營銷意識不強(qiáng)，以純地產(chǎn)手段來操作商業(yè)地產(chǎn)；2．缺少專業(yè)的商業(yè)營銷公司，更多地只能介入商業(yè)物業(yè)的銷售層面；3．從包裝推廣方面而言，部分地產(chǎn)包裝推廣比較到位。1）銷售支撐點(diǎn)：（1）地理位置：處于常德成熟商圈，商業(yè)較為集中，有濃厚的商業(yè)氛圍。（4）銷售價(jià)格：開發(fā)商目前內(nèi)部討論單價(jià)最高19800元/㎡，目標(biāo)客戶普遍認(rèn)為較高。（2）建筑設(shè)計(jì)：為條形建筑，屬于典型的先有產(chǎn)品后有商業(yè)的地產(chǎn)，因其建筑規(guī)劃為招商帶來了極大的困難。（3）定位唯一：常德市中區(qū)商圈缺少一個(gè)品牌電器、通訊市場，該項(xiàng)目定位為數(shù)碼城，有效地填補(bǔ)了這一市場空白。1）銷售支撐點(diǎn)：（1）地理位置：處于常德市中區(qū)商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚。（2）商業(yè)規(guī)劃：規(guī)模太大，缺乏主題商業(yè)，無法有效帶動(dòng)商業(yè)。第三部分 常德商業(yè)消費(fèi)特征及消費(fèi)力市場調(diào)研分析這說明常德外來人口較少，整個(gè)城市的購買力有限。（2）商場提供的商品要以滿足這類消費(fèi)者需求為主。8）請問下列地點(diǎn)您會(huì)選擇去哪里購物？3）常德市民消費(fèi)習(xí)慣以滿足生活需求為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前常德消費(fèi)者習(xí)慣于有必要才去逛街和一周去逛一次街，比例各占被訪問者的32%。由以上數(shù)據(jù)，可得出如下結(jié)論：未來商場的消費(fèi)檔次應(yīng)以中高檔為主。由此可見，常德消費(fèi)者的觀念仍停留在沿街購物的層面上，但對專賣店的熱衷又證明常德消費(fèi)者的品牌消費(fèi)意識較強(qiáng)，這樣看來，百貨商場應(yīng)該有廣闊的市場，但現(xiàn)有百貨商場并不被看好，其主要原因是形象太差、臟亂差、貨品不齊等。由此，可以得出如下結(jié)論：要在常德城區(qū)成功運(yùn)作中高檔大型商場，必須在品牌組織上考慮自帶部分品牌，以改變消費(fèi)群體對常德商業(yè)的整體印象。8）請問您是否留意戶外廣告？因此，在報(bào)紙媒體的選擇上，應(yīng)考慮外來報(bào)紙，結(jié)合成本因素，可選擇外地報(bào)紙?jiān)诔５卤就恋膴A頁廣告。因此，若選擇常德本土電視，首選新聞?lì)惞?jié)目插播廣告。7）消費(fèi)者廣播媒體收聽習(xí)慣以本土電臺為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，41%的被訪者完全不聽電臺節(jié)目，剩余59%的電臺聽眾中，僅31%收聽常德交通電臺，而28%則收聽其他電臺（長沙市級電臺等）。10）消費(fèi)者日常出行方式以公交車為主、的士為輔此命題亦為我們選擇廣告媒體提供了依據(jù)。一．項(xiàng)目概念測試1．請問您知道平和商業(yè)廣場嗎？9．如果您打算自購鋪位經(jīng)營，您所能承受的鋪位總價(jià)是多少？7．經(jīng)營戶租金承受水平相對適中抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被訪者所承受的月租金在2000元/間以下，37%的被訪者所承受的月租金在20003000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在30004000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在4000元/間以上。我方就消費(fèi)特性、經(jīng)營環(huán)境、商業(yè)現(xiàn)狀等問題與參會(huì)人員進(jìn)行了交流。5．常德市民的消費(fèi)遺憾：缺少中高檔次的餐飲場所、缺少一站式的購物中心、缺少專業(yè)水準(zhǔn)的健身場所。此部分客戶投資較為成熟，對于生活、投資均有較高要求。4．從建筑立面來看，普遍認(rèn)為較為新穎奪目，容易成為常德的視線焦點(diǎn)。第二章 常德辦公物業(yè)市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告2004年度竣工面積52640㎡2）主要辦公物業(yè)中國移動(dòng)大廈、教育局辦公樓、建設(shè)局辦公大樓、國稅局辦公大樓地稅局辦公大樓、消防指揮中心、交警指揮中心等辦公物業(yè)名稱位置物業(yè)現(xiàn)狀中國移動(dòng)大廈位于洞庭大道與武陵大道交匯處東北側(cè)300M已投入使用1年多教育局辦公樓位于洞庭大道與武陵大道交匯處西北側(cè)200M已封頂,計(jì)劃2005年4月投入使用建設(shè)局辦公大樓位于洞庭大道與武陵大道交匯處東北側(cè)200M,教育局對面已投入使用3年多國稅局辦公大樓武陵大道與柳葉路交匯處東北側(cè)200M是老物業(yè),開有八百里酒店地稅局辦公大樓武陵大道與柳葉路交匯處東南側(cè)40M11月封頂,計(jì)劃2005年6月投入使用消防指揮中心武陵大道與柳葉路交匯處東南側(cè)400M今年封頂交警指揮中心武陵大道與柳葉路交匯處東北側(cè)40M已裝修到第4層,計(jì)劃今年完工區(qū)域評價(jià):該地段在常德市發(fā)展規(guī)劃為行政辦公區(qū)域,這23年,政府相關(guān)部門逐步向該區(qū)域遷移,但交通及辦公配套有待于完善。一．常德市辦公物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量樓盤名稱辦公物業(yè)總量（㎡） 供給結(jié)構(gòu)2004年銷售存量2004年05年新增量首創(chuàng)大廈16800㎡40217㎡的單間銷售為主840㎡%沒有正門，只有后門，沒有真正的大堂，商務(wù)辦公形象一般。保安/衛(wèi)生沒有專職保安，只有守門人，衛(wèi)生程度較好；專職保安，衛(wèi)生程度一般。戶外看板、報(bào)紙廣告、現(xiàn)場包裝從上表可見，常德的辦公物業(yè)開發(fā)處于起步階段，辦公物業(yè)的定位不科學(xué)，營銷水平低。 深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司